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1、,CHAPTER FIVEPROPERTY MANAGEMENT BIDDING,1993年底，深圳市住宅局对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。万厦居业公司中标并以总分99.2分登上“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的榜首。1996年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，深圳市万科物业以94.45分的最高分中标。1999年11月8日，北京天鸿集团公司开发建设的北京回龙观文化居住区（一期），北京天鸿集团房产经营有限公司、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理公司、深圳福田物业发展有限公司等5家竞标，最终北京天鸿集团房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司以微弱的优势中标。,1993年底
2、，深圳市住宅局对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。万厦居业公司中标并以总分99.2分登上“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的榜首。,1996年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，深圳市万科物业以94.45分的最高分中标。,建设部机关率先在国家机关后勤改革中，把建设部38万平方米办公大楼的管理权拿出来通过招标方式选择管家。这次建设部排除各种阻力，采取邀请招标方式，进行了物业管理的招投标，最后确定了万科物业管理公司来管理。,掌握目前中国物业管理招投标的组织模式掌握招投标的特点、类型及方式掌握物业管理招投标的实施程序物业管理投标人的必备条件,CHAPTER FIVEPROPERTY MANA
3、GEMENT BIDDING,招投标制度与中国物业管理的发展 物业管理招投标的含义、特点及类型 物业管理招标的实施 物业管理投标的实施,CHAPTER FIVEPROPERTY MANAGEMENT BIDDING,一、招投标制度对物业管理的影响二、中国物业管理招投标的发展历程三、目前中国物业管理招投标的组织模式,（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护,（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标
4、制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护,实施招投标制度是大力推进物业管理市场化的重要手段。,（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护,招投标制度的实施可以推动物业管理行业整体水平的提高。,（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双
5、方利益的维护,物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方必须通过公平竞争的市场手段来赢取某项物业的管理权。,（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护,通过物业管理招标，开发商或业主委员会就可以挑选到符合自己管理服务要求和标准的物业管理公司。,（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改
6、革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护,业主作为招标方，通过公平竞争选择物业管理公司，业主的合法权益得以维护；招投标为物业管理公司提供了发展的公平舞台。,（一）试验阶段（二）倡导推广阶段（三）以法制形式促进全面推广阶段,（一）试验阶段,1993年，深圳首次把招投标制度运用到物业管理上来，对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。当时报名的仅有两家物业管理公司，其中万厦居业公司经评委评议后中标。经过万厦居业公司的辛勤工作，一年多后该大型住宅区，以总分99.2分登上“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的榜首。有了良好开端，深圳市住宅局对物业管理招投标做了总结，并又着手对旧住宅小区再进行试验。1
7、996年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，再一次把竞争机制引入到物业管理运作中来。通过激烈竞争之后，深圳市万科物业以94.45分的最高分中标。,（二）倡导推广阶段,1999年5月，在第三次全国物业管理工作会议上，建设部领导明确提出：各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。要求凡是10万平方米以上新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前向社会招标，没有经过招标确立物业管理公司的预售项目房地产行政主管部门不得发放商品房预售许可证。,（二）倡导推广阶段,1999年11月8日，当时全国最大的经济适用房项目 北京天鸿集团公司开发建设的北京回龙观文化居住区（一
8、期）面向全国在北京举行了招投标活动。最终北京天鸿集团房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司以微弱的优势中标。第一次面向全国招标物业管理公司，打破了过去“重建设轻管理”、“谁开发谁管理”的旧模式，而将“开发建设”与“物业管理”分开，为全国物业管理招投标工作积累了经验，推进了全国物业管理市场化的进程。,（二）倡导推广阶段,2000年3月份，南京龙江高教公寓物业管理项目进行公开招标，邀请江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业管理公司投标。该住宅群为10幢高层，共29.4万平方米的住宅，2500户住户，这次招标一改过去全国其他城市的物业管理招投标的试验方法，而是模仿建筑
9、施工项目的招标方法，在国家规定好的物业管理收费标准下，各企业不仅需要策划服务管理方案，又要计算出物业管理收费的标准，也即增加了费用测算和报价。,（二）倡导推广阶段,建设部机关率先在国家机关后勤改革中，把建设部38万平方米办公大楼的管理权拿出来通过招标方式选择管家。这次建设部排除各种阻力，采取邀请招标方式，进行了物业管理的招投标，最后确定了万科物业管理公司来管理，建设部每年支付物业管理费300多万元，平均每月每平方米价格仅为0.658元，与经济适用房物业管理费相当。2000年元旦以后，万科物业公司全面进入建设部大院，短短几天，建设部大楼环境变了，管理变了，体制也变了，人的精神面貌也变了，可以说这
10、些变化是万科物业企业带来的。,（三）以法制形式促进全面推广阶段,2000年元月l日起正式施行的招标投标法侧重于设备采购和工程建设项目的招标活动，而对物业管理的招投标活动指导性较差，适用程度有限，推动作用也较小。2003年9月1日起施行的物业管理条例第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司；投标人少于个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理公司。,（三）以法制形式促进全面推广阶段,为了规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人
11、的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部制定了与物业管理条例相配套的前期物业管理招标投标管理暂行办法并于2003年9月1日起实行。前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，在业主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位通过招投标的办法选聘物业管理公司实施前期物业管理。,（一）只对目标服务项目进行招投标（二）以确立收费标准为重点的招投标（三）无标底二步招投标,（一）只对目标服务项目进行招投标,许多地方物业管理招标的基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理公司依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本地开展各类社区文化、社区服务活动等
12、内容。按此种方法，物业管理投标书实质是一份细化服务的策划书。各位评委评比标书实际上也是对服务方案进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，综合评出最高分作为中标单位。这种方法的优点是可以强化物业管理服务意识，保证质量；不足之处是缺少风险意识。由于服务还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。,（二）以确立收费标准为重点的招投标,此种模式既有对目标物业管理服务策划，进行方案比较，又需测算报价，进行报价评比。报价太高，得分就低，使竞争更加激烈。物业管理公司除加强成本核算，控制各种支出外，更需要提高企业的专业化管理水平，通过规模促进效益，通过
13、管理提高效益。一味地强调报价或过分地增加报价权重，招投标活动容易出现偏差。因为过分强调报价权重比例容易使各物业管理公司把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理公司以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。,（三）无标底两步招投标,所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，即按照当地政府对物业管理收费的标准，在符合住宅小区（楼宇）服务定位的前提下，由物业管理公司来制定服务质量优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。所谓两步法，就是为达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。第一次
14、评标是进行服务质量比较，由评委经过评分、筛选，确定3-4家优胜者进入第二轮角逐，第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。,（三）无标底两步招投标,无标底两步招投标模式的优点:(1)保证了管理服务质量。在两步招标法的开标中，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。(2)既强调价格，又防止过低压价的不平等竞争。物业管理第一次开标，是只对服务质量进行评标，优胜者再开价格标。一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管理公司在
15、第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理权的不正当竞争行为。,（三）无标底两步招投标,根据中国目前的物业管理实践，参照国际上服务行业的二步招标方法，更能保证服务质量的优秀与价格合理，也能更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。南京国际展览中心采用无标底二步招标法面向全国招聘物业管理公司，在中国物业管理招投标活动中又做了一次新的尝试。,第二节物业管理招投标的含义与特点,一、物业管理招投标的含义二、物业管理招投标的特点三、物业管理招投标的类型与方式,一、物业管理招投标的含义,（一）物业管理招标（二）物业管理投标,一、物业管理招投标的含义,（一）物业
16、管理招标,物业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。,一、物业管理招投标的含义,（一）物业管理招标,物业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生
17、及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。,依法提出招标项目进行招标的物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会（业主大会）。一般，同一物业投入使用前后招标人会发生变化，如建设期间和正式成立业主大会尚未招聘物业管理公司之前由开发建设单位作为招标人；成立业主大会后由业主大会委托业主委员会办理招标事宜。物业管理招标人的权利,一、物业管理招投标的含义,（一）物业管理招标 物业管理招标由招标人依法组织实施。作为招标人，享有下列权利：编制招标文件，组织招标活动；选择和确定符合资质条件的投标人；根据评标原则决定评标、定标方法；选定中
18、标人；依法享有的其他权利。,在具体招标过程进行时，招标人可以自行组织实施招标活动，也可以也可以委托招标代理机构办理招标事宜。,一、物业管理招投标的含义,（二）物业管理投标,物业管理投标，是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管理公司。,二、物业管理招投标的特点,（一）招投标的一般特点 1程序规范 2透明度高 3公正客观 4禁止讨价还价,二、物业管理招投标的特点,（二）物业
19、管理招投标的独特性 1超前性 2阶段性 3地区性,2001年9月17日，深圳景洲大厦业主开全国先河，由业主自主投票表决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的“景洲事件”。业委会更换管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展成熟的标志之一。更换管家的“景州事件”，标志着业主维权的大幕已经拉开。整个2001年，邹家健一直是媒体关注的焦点。由于其所居住的景洲大厦原物业管理公司出现很多的问题，屡次反映总得不到解决。忍无可忍的业主们推举邹家健为业主委员会主任，通过各种渠道反映问题，同时通过向社会招标公开“选管家”。在此之前，深圳市的商品房开发时，绝大部分物业管理公司都是在业主入住之前
20、进驻，业主没有挑选物业管理公司的先例。“景洲事件”在整个中国房地产、物业管理界引起了轩然大波，首开深圳市商品房业主通过招标自主选择管理公司的先例。2001年9月17日，深圳南光物业正式入驻福田区景洲大厦。由“景洲事件”带来的冲击波很快引发了南天一花园、学府花园等更换管理公司等一系列事件。2001年至2002年，深圳又给整个物业管理行业提供了新的思路。,三、物业管理招投标的类型与方式,（一）物业管理招标类型 按照物业管理的内容可分为:1单纯物业管理招标。对住宅小区或高层楼宇物业服务进行招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招标，而不涉及其他内容。2物业管理与经营总招标。一些商住楼，或一些购物中心
21、（商场）所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅对整个物业服务进行招标，而且还要对这些经营场所经营状况进行招标。也就是说两者都要，它们之间是相辅相承的，这种招标比第一种更复杂。3专项工作招标。业主委员会或物业管理公司，鉴于自身的能力有限，或者为节约成本开支，决定把物业管理中的某一项管理（如清扫、保洁）拿出来进行招标。,三、物业管理招投标的类型与方式,（一）物业管理招标类型（二）物业管理招标方式,三、物业管理招投标的类型与方式,（一）物业管理招标类型,1单纯物业管理招标。2物业管理与经营总招标。3专项工作招标。,对住宅小区或高层楼宇物业服务进行招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招标，而不涉及其他
22、内容。,三、物业管理招投标的类型与方式,（一）物业管理招标类型,1单纯物业管理招标。2物业管理与经营总招标。3专项工作招标。,一些商住楼，或一些购物中心（商场）所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅对整个物业服务进行招标，而且还要对这些经营场所经营状况进行招标。也就是说两者都要，它们之间是相辅相承的，这种招标比第一种更复杂。,三、物业管理招投标的类型与方式,（一）物业管理招标类型,1单纯物业管理招标。2物业管理与经营总招标。3专项工作招标。,业主委员会或物业管理公司，鉴于自身的能力有限，或者为节约成本开支，决定把物业管理中的某一项管理（如清扫、保洁）拿出来进行招标。,三、物业管理招投标的类型与方
23、式,（二）物业管理招标方式 1.公开招标 2.邀请招标 3.议标,第三节物业管理招标的实施,一、物业管理招标的准备工作 二、物业管理招标的操作,一、物业管理招标的准备工作,（一）成立招标组织和招标领导小组（二）提出招标申请并进行招标登记（三）编制招标文件（四）测定标底（五）确定招标的指导原则及方式,一、物业管理招标的准备工作,（一）成立招标组织和招标领导小组（二）提出招标申请并进行招标登记（三）编制招标文件（四）测定标底（五）确定招标的指导原则及方式,1成立招标组织落实各项招标条件，完成施工前的各项准备工作；编制招标文件，并向招投标办事机构办理招标文件的审批手续；组织或委托标底的编制，按规定报
24、招投标办事机构审查批准；发布招标公告或邀请书，对投标企业进行资质审查；向投标企业发放招标文件、设计图纸和有关技术资料；组织投标企业勘察现场，并对有关问题负责解释和答疑；制定评标办法；发布中标或未中标通知书；组织与中标者签订合同。,一、物业管理招标的准备工作,（一）成立招标组织和招标领导小组（二）提出招标申请并进行招标登记（三）编制招标文件（四）测定标底（五）确定招标的指导原则及方式,1成立招标组织物业管理招标组织的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。（1）开发商自行招标（2）小业主自行招标（3）委托招标代理机构招标,一、物业管理招标的准备工作,（一）
25、成立招标组织和招标领导小组（二）提出招标申请并进行招标登记（三）编制招标文件（四）测定标底（五）确定招标的指导原则及方式,2成立招标领导小组 招标领导小组一般是在政府物业管理行政主管部门指导下，由委托方(房地产开发商或业主委员会)成立，小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。,一、物业管理招标的准备工作,（一）成立招标组织和招标领导小组（二）提出招标申请并进行招标登记（三）编制招标文件（四）测定标底（五）确定招标的指导原则及方式,成立招标组织和招标领导小组之后，就需提出申请并确定好物业管理招标项目，报请有关部门给予批准。如果是建设单位向招投标办事机构提出招标申请，申请的主要内容包括：（1
26、）招标工程具备的条件；（2）建设单位应具备的资质；（3）拟采用的招标方式；（4）对投标企业的资质要求或拟选择的投标企业。经招投标办事机构审查批准后，进行招标登记，领取有关招投标用表。,一、物业管理招标的准备工作,（一）成立招标组织和招标领导小组（二）提出招标申请并进行招标登记（三）编制招标文件（四）测定标底（五）确定招标的指导原则及方式,编制招标文件是招标准备阶段最重要的工作。何时制定招标文件则是由物业开发建设的程序决定的。招标文件是投标单位编制标书的主要依据，其主要内容包括：（1）招标公告或邀标书；（2）投标企业资质审查表；（3）投标须知；（4）招标章程；（5）招标项目说明书；（6）合同主要
27、条款；（7）技术规范；（8）其他有关内容。,一、物业管理招标的准备工作,（一）成立招标组织和招标领导小组（二）提出招标申请并进行招标登记（三）编制招标文件（四）测定标底（五）确定招标的指导原则及方式,确定标底是招标的一项重要准备工作。标底是招标人对招标工程的一种预期价格或预算价格。1标底的编制原则 2标底的组成内容,一、物业管理招标的准备工作,（一）成立招标组织和招标领导小组（二）提出招标申请并进行招标登记（三）编制招标文件（四）测定标底（五）确定招标的指导原则及方式,确定标底是招标的一项重要准备工作。标底是招标人对招标工程的一种预期价格或预算价格。1标底的编制原则 2标底的组成内容,标底的编
28、制原则,（1）根据国家（或地方）公布的统一工程项目划分、统一计量单位、统一计算规则以及施工图纸、招标文件，并参照国家（或地方）规定的技术、经济标准定额及规范，确定工程量和编制标底。（2）标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全一致。（3）标底价格作为招标人的期望计划价，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保证服务质量。（4）标底价格应由成本、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算（或修正概算）及投资包干的限额内。（5）一个项目只能编制一个标底。,标底的组成内容,（1）标底的综合编制说明；（2）物业现场状况、影响因素、物业维修工程量清单与价格、管理服务要求或预算方案；（3）标底附
29、件：物业的地质、水文、地面情况的有关资料；编制标底所依据的有关文件或方案等。,一、物业管理招标的准备工作,（一）成立招标组织和招标领导小组（二）提出招标申请并进行招标登记（三）编制招标文件（四）测定标底（五）确定招标的指导原则及方式,根据招标的项目确定明确的招标指导原则，并选择确定该项目是运用公开招标、邀请招标、议标还是其他方式。,二、物业管理招标的操作,（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（五）开标（六）评标（七）中标和授标（八）订立合同,视招标的形式不同，有的发布招标公告，有的采用招标邀请书进行邀请。1发布招标公告 2发出投
30、标邀请书,二、物业管理招标的操作,（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（五）开标（六）评标（七）中标和授标（八）订立合同,资格审查是招标人的一项权利，也是招标实施过程中的一个重要步骤。,二、物业管理招标的操作,（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（五）开标（六）评标（七）中标和授标（八）订立合同,招标人对投标人进行资格审查和确认后，就要对前来投标的物业管理公司出售招标文件，并接受咨询。,二、物业管理招标的操作,（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格
31、（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（五）开标（六）评标（七）中标和授标（八）订立合同,获得资格的物业管理公司要编写投标文件等相关文书。投标人应当按照招标文件的规定编制投标文件。物业管理投标文件应当载明下列事项：投标函；投标人资格、资信证明文件；投标项目方案及说明；投标价格；投标保证金或者其他形式的担保；招标文件要求具备的其他内容。,二、物业管理招标的操作,（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（五）开标（六）评标（七）中标和授标（八）订立合同,在预定时间，由投标人检查投标文件的密封情况，确认无误后，有关工作人员当众拆
32、封、验证投标资格，并公平宣读投标人名称、投标价格以及其他主要内容，并声明不论管理服务费高低均有中标希望。在期间，投标人可以对唱标作必要的解释或答辩，但所作的解释不得超过投标文件记载的范围或改变投标文件的实质性内容。即开标应当按照招标文件规定的时间、地点和程序以公开方式进行。,二、物业管理招标的操作,（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（五）开标（六）评标（七）中标和授标（八）订立合同,评标应当按照招标文件的规定进行。由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成。,
33、二、物业管理招标的操作,（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（五）开标（六）评标（七）中标和授标（八）订立合同,授标与中标，是同一事物的两个不同方面。招标单位通知投标单位中了标，对招标单位来讲是授标，而作为投标单位来说是中标。在开标后，招标人经过组织评标，由评标委员会按照招标文件的规定对投标文件进行评审和比较，根据招标文件的要求和标准进行打分排名，由公证员宣读公证书，并向招标人推荐一至三个中标候选人。,二、物业管理招标的操作,（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（
34、五）开标（六）评标（七）中标和授标（八）订立合同,确定中标单位后，招标单位书面通知中标者，约定好时间、地点，由中标单位与委托方正式签订物业服务合同。,第四节物业管理投标的实施,一、物业管理投标人及其必备条件 二、物业管理投标前的准备工作 三、物业管理投标的实施程序,一、物业管理投标人及其必备条件,（一）物业管理投标人（二）物业管理投标人应当具备的条件,招标公告或者投标邀请书发出后，所有对招标公告或投标邀请书感兴趣的并有可能参加投标的人称为潜在投标人。那些响应招标并购买招标文件，参加投标的潜在投标人称为投标人。,一、物业管理投标人及其必备条件,（一）物业管理投标人（二）物业管理投标人应当具备的条
35、件,1.依法设立、具有独立法人资格的物业服务企业。2.应当具有相应的物业服务企业资质，能够满足招标文件的需要。,案例讨论：某停车场租赁及物业服务项目投标人资格争议,案例评析,二、物业管理投标前的准备工作,（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（四）申请资格预审,获得招标信息和有关资料的主要渠道有：通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或公告来发现投标目标，这是获得公开招标信息的主要方式；搞好公共关系，经常派业务人员深入各个建设单位和部门，广泛联系，收集信息；通过政府有关部门，如发改委、房地产行政管理部门、行业协会等单位获得信息；取得老客户
36、的信任，从而承接后续物业或接受邀请而获得信息；通过咨询公司等代理机构获得信息；通过业务往来的单位和人员以及社会知名人士的介绍得到信息。,二、物业管理投标前的准备工作,（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（四）申请资格预审,1招标物业的条件2投标竞争形势3投标条件及迫切性 主要是考虑：（1）可利用的资源和其他有利条件；（2）投标人当前的经营状况、财务状况和投标的积极性。4本企业投标该物业的优势 主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招标人的关系是否良好。,二、物业管理
37、投标前的准备工作,（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（四）申请资格预审,投标机构通常由以下三方面的专业人员组成：1综合性经营管理人员2专业工程技术人员3商务性的经济、财务人员,二、物业管理投标前的准备工作,（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（四）申请资格预审,资格预审表的内容一般包括：投标人身份证明、组织机构和业务范围表；投标人在以往若干年内从事过的类似物业管理经历（经验）表；投标人的财务能力说明表；投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技术、管理人员表；投标人所拥有的设备以及为拟投标物
38、业所投入的设备表；项目分包及分包人表；申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况；与本物业管理资格预审有关的其他资料。,二、物业管理投标的实施程序,购买分析招标文件,编制标书,办理投标保函或保证金,考察物业现场和参加标前会议,封送投标文件,参加开标会议和现场答辩,合同签订,提供履约保证金保函,二、物业管理投标的实施程序,（一）购买并研究物业管理招标文件 1研究招标文件条款 2研究评标办法 3研究合同条款,二、物业管理投标的实施程序,（二）考察物业现场和参加标前会议1考察物业现场2参加标前会议,二、物业管理投标的实施程序,（二）考察物业现场和参加标前会议1考察物业现场（1）工程质量与配套建设情况（2
39、）物业的基本情况（3）业主的基本情况（4）市场调查（5）分包情况（6）与本物业管理投标有关的其他因素,原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，有无管理房和营业场所。,是否能够专业分包，分包的条件能否确定，必要时可进行分包的询价。,了解物业的档次、所在区域、总面积和使用功能,二、物业管理投标的实施程序,（三）编制标书 1测算工作量 2制定管理服务方案 3进行投标报价决策 4正确编写标书,案例分析,我公司日前接到了成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向我公司发出中标通知书，通知我公司中标。我公司依照约定前往成都与该发展商签订物业管理委托合
40、同。到达成都以后，我公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了中标通知书，我公司要求依照投标书的内容签订物业管理委托合同，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业管理公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订正式合同。我们想问，该发展商的做法是否合法?简要说明：这一问题主要围绕着中标通知书的法律效力而言，从法律上来讲，如果招标人给物业管理公司发出了中标通知书就可以视为有效承诺，合同成立。此案中发展商并不了解这一法律程序，因而造成了不必要的麻烦。,案例分析,详细评析：首先，我们认为发展商和本案例中的物业管理公司之间已经形成了合同关系。我国合同法规定，合同当事人
41、意思表示一致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。案例中的物业管理公司向招标人（开发商）提交的投标文件对签订物业管理委托合同的主要合同条款做出了明确的意思表示，符合合同法规定的要约构成，属于有效要约。招标人给案例中的物业管理公司发出的中标通知书可以视为有效承诺，合同法第二十五条规定“承诺生效时合同成立。”因此，案例中的物业管理公司自收到中标通知书之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立(不管合同什么时候生效)，签订正式物业管理委托合同只是一个形式上的问题。而且，这份合同对案例中的物业管理公司和该发展商均产生法律约束力。案例中，开发商把一项物业管理,业务委托给三家物业管理公司(尽管
42、开发商不这样认为)，是违反有关合同法和有关物业管理法律法规的规定的，开发商既不能不去履行(否则就是违约)，又不能去履行(其他两家物业管理公司会提出违约索赔)。其次，根据我国招投标法的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人(不仅是一个中标人)再协商合同的主要条款是违法的。当然，物业管理公司依照惯例与该发展商签订正式的物业管理委托合同时，就该合同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完全可以的。第三，本案例中开发商与三家中标物业管理公司签订合同前,协商合同条款的问题，有些类似于协议招标，即招标
43、方直接邀请一家或几家它认为资信可靠和能力相适应的物业管理公司参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的形式。其优点是可以节省时间和招标费用，双方易于达成协议。这种招标方式一般使用于对邀请方具有一定业务联系和比较熟悉的物业公司，或具有特殊管理要求的物业(如保密要求)。本案例中的做法与协议招标不同的地方在于本案例是在已经发中标通知书的前提下与投标方协商合同内容，而协议招标根本没有给投标方中标通知书。也许开发商是想与三家物业管理公司协商后再决定中标人，之后签订正式的物业管理委托合同(这在法律上是被允许的，现实中也是可行的)，但开发商不应先向案例中,的三家物业管理公司发出中标通知书并邀请其签订委托管理合同，而可以邀请这三家物业管公司先一起就合同内容再协商，之后再给其中的一家发中标通知书，开发商应该把真实情况告诉这三家物业管理公司，以免引起不必要的误解和纠纷。,谢谢大家！,
