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1、房屋租赁合同条款解析与适用主讲人：李永波 律师,一、房屋租赁合同条款分析,合同条款的分类,房屋租赁合同（大厦、写字间）,商务条款 16条法律条款 47条其它条款 8条,二、房屋租赁合同专题分析,专题一 免租期,1、免租期条款是商业租赁经营的常见条款。2、常见的免租期有装修免租期、经营免租期等。3、免租期条款常见要素：期限、适用范围、适用规则、失权情形4、灵活设计免租期，激励商业要素流动,专题一 免租期,原文：2.3 双方理解，本合同免租期以本合同不得以任何原因提前解除或终止为 前提。乙方同意，无论何种原因导致本合同提前终止或解除的，则乙方均不享有上述之免租期，在此情形下，乙方应于本合同提前终止
2、或解除之日起3日内，按合同约定的起租日当年的租金标准向甲方全额补交已发生的全部免租期的租金。条款解读：1、排除适用条件：本合同提前终止或解除 2、排除适用的后果：补交租金注意事项：避免遗忘补交租金的诉求,专题二 租赁房屋的交付,1、定位：出租人的基本义务2、履行凭证：交付清单3、实践中常见的交付模式（1）足额交费+依约入住：依约计费（2）足额交费+逾期入住：依约计费+视同交付（3）未足额交费：依约计费+拒绝入住,专题二 租赁房屋的交付,思考与讨论：1、足额交费+推迟入住模式的权义设置？2、先入住后付费情形下的权义设置？,专题二 租赁房屋的交付,原文：4.1 乙方应在向甲方缴付首期租金和首期物业
3、管理费以及规定交纳的其他各项费用后到甲方或甲方委托的物业管理公司办理各项入住手续。在办理完以上手续后，方可入住使用。如乙方逾期未办理手续或办理后未入住使用，均视为甲方已交付该房屋，同时乙方仍须按照合同约定的租期缴纳租金、物业管理费及其他有关费用。4.2 若乙方未按合同约定支付租赁保证金、首期租金和首期物业管理费的，甲方有权拒绝交付，起租日、租期届满日不予顺延。条款解析 1、交付条件：先交费后交付 2、乙方原因逾期交付的法律后果：视同交付+依约付费 3、乙方未足额交付的法律后果：拒绝交付+不予顺延,专题二 租赁房屋的交付,原文：4.1 乙方应在向甲方缴付首期租金和首期物业管理费以及规定交纳的其他
4、各项费用后到甲方或甲方委托的物业管理公司办理各项入住手续。在办理完以上手续后，方可入住使用。如乙方逾期未办理手续或办理后未入住使用，均视为甲方已交付该房屋，同时乙方仍须按照合同约定的租期缴纳租金、物业管理费及其他有关费用。4.2 若乙方未按合同约定支付租赁保证金、首期租金和首期物业管理费的，甲方有权拒绝交付，起租日、租期届满日不予顺延。注意事项 1、忘：交付时，注意制作交接清单（履行凭证）。2、漏：没有约定入住日期，不能产生逾期入住的法律后果。3、防：乙方“足额交费+逾期入住”模式下，甲方利用公函防范风险。4、歧：“起租日、租期届满日不予顺延”容易引发歧义。,专题三 租赁房屋的装饰装修,原文：
5、房屋租赁合同（大厦、写字间）5.1条、5.2条条款解析与注意事项：1、装修前的备案和审批 政府批准手续、设计方案、装修方案、施工资质、营业执照 2、装修前出具书面同意公函 3、装修前收取装修租赁保证金 4、装修中的监督与指导（物业记录）5、擅自装修时，停止施工及恢复原状公函 6、装修手册列为合同附件,专题四 违约金,一、合同中约定违约金的法律基础 民法通则第112条 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额 的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法；合同法第114条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因
6、违约产生的损失赔偿额的计算方法。,专题四 违约金,二、违约金的定性与常见形态1、违约金定性 法律实践中，违约金通常分为补偿性违约金和惩罚性违约金两种性质。2、违约金常见形态 除非合同中作出明确性的界定，租赁合同中常见的押金、保证金、违约金、滞纳金等均具有违约金性质。,专题四、违约金,三、法院案件审理中违约金的裁判规则 合同法 114条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法解释二 第29条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础
7、，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。,专题四、违约金,三、法院案件审理中违约金的裁判规则关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见 对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或 者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法及合同法 解释（二）的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原
8、则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。,专题四、违约金,原文：房屋租赁合同（大厦、写字间）租赁保证金条款：3.4条、4.3条、4.4 条、4.5条、4.6条、8.4条条款解析：3.4 条 金额确定、支付时间 4.3 条 责任保证、无息返还 4.4 条 抵扣损失、书面通知、金额补足、违约推定 4.5 条 退还情形、退还条件 4.6 条 不予退还 8.4 条 退还情形、退还条件注意事项：删除？3.4“租赁期内，物业管理费标准调整的，租赁保证金相应调整。”,专题四、违约金,原文：9.2 若乙方未能依约按期向甲方支付租
9、金、租赁保证金或物业管理费或其他费用的，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期未能缴付的，欠缴部分自逾期之日起15日内缴付的，乙方应支付未缴金额10%的违约金；超过15日不足30日之内缴付的，乙方应支付未缴金额20%的违约金；如乙方逾期超过30日仍未能缴付的，乙方应支付未缴金额30%的违约金（或应自逾期之日起按照应付未付金额每日千分之五的标准计算至实际支付完毕之日，以金额较高计算标准为准）；并且甲方有权解除本合同并扣除乙方全部租赁保证金，同时乙方还应承担由此造成的甲方全部经济损失，包括直接和间接损失。如果租赁保证金不足以弥补乙方所欠款项，则甲方有权按照本合同的规定处理乙
10、方在该房屋内的全部或部分私有财产和自置设备、物品，处理物品所产生的一切费用均由乙方承担。,专题四、违约金,原文：9.2条款解析：1、适用情形：拖欠租金、租赁保证金或物业管理费或其他费用的2、适用条件：书面通知后拒不履行3、违约金确定规则：两种计算结果以金额较高计算标准为准4、附加对抗措施：解除合同、扣除保证金、赔偿损失、处置财产注意事项：1、违约金设置过高，有可能得不到法院支持。2、注意乙方违约严重程度、持续长度等因素与附加对抗措施的匹配度,专题五、断水、断电条款,一、法院案件审理中断水、断电措施的裁判规则关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答（2013年12月19日京高法发20134
11、62号）11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行 为，承租人是否应当支付在此期间的租金？房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。,专题五、断水、断电条款,断水、断电措施的法院案例1、（2015）东民初字第05190号
12、案例“因蒙能公司拖欠租金的行为，京报酒店已催告并事先告知将采取断电、断水、停电梯等行为的情况，蒙能依然未补齐欠款，京报酒店采取断电、断水、停电梯等行为并未超过必要限度，属于合同履行抗辩权的行为，蒙能公司应当按照合同约定标准支付该期间的租金。”2、（2015）三中民终字第06021号案例 如前述，凯世嘉华公司断水断电系因政府占地收回房屋，其行为本身 不构成违约，但断水断电导致房屋丧失了正常使用条件，新成天地公 司事实上已经无法对房屋的占有、使用、收益，非可归责于新成天地 公司，因此新成天地公司有权拒绝交纳断水断电的房屋租金。,专题五、断水、断电条款,原文：6.3 甲方在此已做出授权，若乙方有违反
13、本合同的行为，届时甲方或甲方之代理人在通知乙方后，乙方未予限期纠正的情况下，即可自行或委托管理公司采取包括但不限于中断该房屋的水、电、热力、电话供应等方式，敦促乙方更正其违约行为，并赔偿相应的损失。乙方同意，甲方采取上述措施并不被视为甲方原因迫使乙方停业或解约，且甲方上述措施造成乙方损失的，乙方应自行承担一切责任与费用，概与甲方无关。条款解析：【授权使用】甲方在此已做出授权，【乙方违约】若乙方有违反本合同的行为，【知错不改】届时甲方或甲方之代理人在通知乙方后，乙方未予限期纠正的情况下，【委托行使】即可自行或委托管理公司【强制措施】采取包括但不限于1、断水2、断电3、断热力4、断电话5、其它【责
14、任形式】更正违约行为，赔偿损失【乙方承诺】不视为甲方原因迫使乙方停业或解约，乙方应自行承担一切责任与费用，与甲方无关。,专题五、断水、断电条款,逻辑再现：【授权使用】我和我的哥们，【乙方违约】【知错不改】在你坏了规矩拒不改正的时候，【委托行使】可以亲自或派人打你耳光，【强制措施】想打左脸打左脸，想打右脸打右脸。【责任形式】改正、赔钱【乙方承诺】你应该这样想：脸痛是自己自找的，不是因为我们打你的 脸。如果把你脸打伤了，你要自己负责治疗；如果我们的 手受伤了，你也要出医疗费。记住所有的费用都是你自己 担，与我们无关。条款再现：我和我的哥们，在你坏了规矩拒不改正的时候，可以亲自或派人打你耳光，想打左
15、脸打左脸，想打右脸打右脸，督促你改正错误。你应该这样想：脸痛是自己自找的，不是因为我们打你的脸。如果把你脸打伤了，你要自己负责治疗；如果我们的手受伤了，你也要出医疗费。记住所有的费用都是你自己 担，与我们无关。,专题五、断水、断电条款,原文：6.3 甲方在此已做出授权，若乙方有违反本合同的行为，届时甲方或甲方之代理人在通知乙方后，乙方未予限期纠正的情况下，即可自行或委托管理公司采取包括但不限于中断该房屋的水、电、热力、电话供应等方式，敦促乙方更正其违约行为，并赔偿相应的损失。乙方同意，甲方采取上述措施并不被视为甲方原因迫使乙方停业或解约，且甲方上述措施造成乙方损失的，乙方应自行承担一切责任与费
16、用，概与甲方无关。注意事项：1、断水、断电等措施是承租人严重违约情形下的行使抗辩权的行为。2、断水、断电等措施是在乙方严重违约时采取的措施。3、断水、断电等措施采取前必须有书面告知等程序。简言之，适用该条款时要防止滥用和急用两种心态。,专题六 合同终止时的遗留物处置,原文：6.4 若本合同期满或提前终止与解除，甲方有权要求乙方将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房屋，并必须恢复该房屋原状或支付相当于恢复该房屋原状所应发生的费用。且甲方无需就乙方对房屋的装修给予乙方任何补偿。若本合同期满或提前终止与解除后（填空）日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房屋或未按甲方要求
17、恢复原状，则视作乙方放弃权利，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员将乙方的上述财产与物品予以变卖或以其他方式处理，并无须给予乙方任何补偿。甲方可自行从乙方的租赁保证金及财产与物品变卖所得中扣除所欠费用，若租赁保证金及财产与物品变卖所得不足以抵偿相关费用及损失，则甲方保留继续向乙方追偿的权利；租赁保证金及财产与物品变卖所得抵偿相关费用后的剩余款项，甲方可通知乙方到指定地点领取，在甲方规定的合理期限内乙方未领取上述剩余款项，甲方可以将上述剩余款项提存，提存所产生的一切费用由乙方负责。注意事项：本条第三款容易引发歧义，可能实质上否定了甲方对遗留物的的处置权。,专题七 通知与送达条款,1、通知与
18、送达条款的重要意义。（1）合同权义履行的基础保障：沟通创造价值。（2）合同争议解决中的救济措施：推定送达效力。2、法院审判实践中的难题之一：送达难。3、规范的通知与送达条款是破解“送达难”的有益尝试。例：北京市四中院关于有效维护金融债权解决“送达难”在合同中约定送达地址的司法建议,专题七 通知与送达条款,原文：14.3 凡有关本合同的通知、请求或其他通讯往来，须以书面形式为准，且必须加盖公章，并采用邮寄或专人送达或传真任一方式传递至本合同首部之所列双方地址。甲方或甲方授权的代理人致乙方的函件亦可传递至该房屋所在地址。在该书面信函寄出3日后，即视为函件已经送达。注意事项：1、可以补充地址变更通知义务。2、适用范围扩展至诉讼。示例：任何一方在本合同约定的地址发生变动时，应自发生变动之日起3日内通知另一方。否则，一方以本合同约定的地址邮寄的通知等文件视为已合法送达。双方该送达地址适用范围既包括合同履行中相关文件、通知的送达也包括合同相关争议进入仲裁、民事诉讼程序后相关文件及法律文书的送达。,欢迎关注“租咒”，分享租赁法律,
