某房地产项目可行性研究分析报告.doc

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1、第一章 总 论1.1 项目概要1.1.1 项目名称XXXX居住小区二期工程开发项目1.1.2 项目投资单位XXXX房地产开发有限公司1.1.3 项目建设地区及地点 项目建设地区：XX市高新区（东部新城） 项目建设地点：XX南路与YY路交汇处新XX学院东侧（银城南路以东，学府路以南）。1.2 项目概况1.2.1 区位与环境XXXX拟建于XX市高新区东部新区，占地83670.7平方米,东临XX国道（XX工业园），西临银城南路（长城际干线起点、新XX学院），南接迎宾东路（XX医专），北抵XX大道（XX庙商圈、长张高速入口），占XX市高新区东部新区开发板块住宅建设黄金地段，交通便捷，偏闹市而拥繁华，周

2、边教育、医院、运动、休闲配套设施成熟完善，地理位置优越，是生活居家的理想之地。1.2.2 建设简况XXXX住宅小区规划建设25个商住单位工程、一个大型地下车库，其中楼梯房15栋、电梯房10栋。建筑面积16.6万平方米（其中一期5.8万，二期10.8万），项目总投资（含一期）约3.0亿元。分两期建设开发，一期已建成，二期计划三年完成，二期总投资约2.3亿元。1.2.3 市场定位规划开发建设成为一个具有现代人文拥有书香底蕴的生态化园林社区。目标客户群为XX本地居民、周边高校教职员工、入园企业管理人员、外来客商、中小企业主和政府白领等中高收入群体。1.3 项目投资单位概况XXXX项目是由厦门投资商“

3、XXXX房地产开发有限公司”独家投资经营开发建设，是该公司在XX投资兴建的第一个品质楼盘。公司经湖南省人民政府批准并经工商部门登记注册，项目股东均系福建投资商，主要从事房地产实业投资，经济实力雄厚，在全国多处地方成功开发了多个楼盘项目，已竣工并投入使用的房地产项目20多万平方米，如在，公司以人为本，诚信经营，业绩卓著，信誉良好。 公司注册登记概况：成立时间：XXXX年XX月XX日注册资金：XXXXX万元注 册 号：XXXXXXXXXXX法定代表人：XXX住 所：XX市XX大道XX号企业类型：有限责任公司经营范围：房地产投资、建设、开发、经营；建筑材料、五金销售1.4 可行性研究的依据和范围1.

4、4.1 编制依据湖南XX学院规划建筑设计研究院编制的XXXX居住小区建筑规划设计方案XX市发展和改革委员会关于核准XXXXXX住宅小区建设工程立项的批复，X发改投字（XXXX）第XXX号土地出让合同土地权利证书，X国用（XXXX）第XXXX号建设用地规划许可证，XX市规划局颁XXXXXXXX号XX市城乡规划委员会关于对XXXX居住小区修规方案的审查意见,益规委例字XXXXXX号XX市建筑设计条件通知书,XX市建条字(XXXX)第XXXXX号国家发展和改革委、建设部1993年颁建设项目经济评价方法与参数（第三版）XXXX房地产开发有限公司营业执照、资质证书、税务登记证书、银行开户许可证。1.4.

5、2 编制原则从实际出发的原则：XXXX小区地形平整，场区内已完成拆迁，自然条件优越，其开发根据现状用地条件，充分利用现有地形、地貌特点，有序组织空间与景观，着力建设最佳舒适度居住环境。布局合理的原则：针对本小区的特点，从整体环境设计入手，合理规划布局，减少用地周边现有居民及道路的干扰，确定以居住小区-居住组团两级结构组织小区结构及空间，为居民居住生活和休息提供必要场所。坚持综合效益原则：XXXX的开发既体现经济效益，又兼顾环境效益和社会效益，从建筑形象、建筑节能、消防、环保等多层次多方位综合考虑，已确保开发建设的科学性、合理性，使项目能取得最佳的社会综合效益。1.4.3 可行性研究的范围根据国

6、家有关政策、法规、规程、规范，对项目投资的内容及规模研究论证，同时对其建设的必要性、建设条件、建设规模、建设进度、建设方案、投资估算、资金筹措、效益分析与财务评价等方面进行详细的分析论证，并提供相关结论，供项目建设相关部门和投资业主及金融机构决策参考。1.5. 主要经济指标1.5.1 二期主要经济指标序号项 目单位指标备 注1总用地面积 83670.7125.5亩2净用地面积 66730.7100.1亩3容积率2.494建筑密度% 23.45绿地率%356项目总建筑面积166159.47二期建筑面积107516.8其中：住宅95552.9；商业11873.928二期总投资万元230249二期建

7、设期利息万元200010二期销售收入万元4725611二期利润总额万元2158512二期所得税万元141713二期完税后利润万元1904014二期总投资净利润率%82.7%15二期建设期年2.5年1.6 研究结论与建议通过对拟建XXXX二期小区居住项目的建设规模、内外部条件、建设方案、投资及资金筹措、成本效益等方面的分析研究，对本项目建设的必要性、可能性、经济性基本结论如下： 项目符合国家现行宏观经济政策和国家产业政策，可促进区域经济发展，改善区域居住环境，提升区域商业价值，提升城市品味，促进城市建设发展，具有良好的社会效益。 项目建设选址交通便利，配套设施完善，条件优越。采用全新的设计理念，

8、开发优美的现代人文休闲风格的生态化园林社区，整体设计符合XX市城市规划，投资开发潜力巨大，市场前景广阔。 项目财务评价分析可行，财务分析指标表明了项目具有良好的经济效益、较强的盈利能力和抗风险能力，项目投资稳定，开发周期短，风险小，优势明显，是典型的房地产开发商期望的短、频、快项目。综上所述，XXXXXX居住项目的建设是形势所需，从项目选址、投资估算、资金筹措、财务评价、综合技术经济分析等多方面论证，项目具有先进的开发思路和理念、较好的市场前景和稳定的经济效益和社会效益，项目切实可行，建议精心运筹实施，加强成本控制管理，力争金融机构支持，按期上马，早见成效。 第二章 项目建设背景和有利条件2.

9、1 项目建设背景2.1.1 XX地理环境XX又名“XX”寓意着她美丽富饶的历史。地处XX省中部偏北，背倚雪峰，怀抱洞庭，东临长沙，西连风景秀丽的张家界。历来为商贾云集和兵家必争之地，古称“荆楚要塞，吴蜀门户”，距黄花国际机场仅1小时车程，距京珠高速和京广铁路线仅70公里；境内有XX火车站，石长（石门长沙）铁路、洛湛（洛阳湛江）铁路交汇于此；长张（长沙张家界）高速公路、319国道贯穿全境；水路沿湖南四大水系之一的资江，经洞庭湖可通江达海，是湘中地区的交通枢纽和物流集散地，地理环境优越，经济势力雄厚，商业氛围浓厚，配套设施健全，城市规划合理，是理想的居家、经商投资宝地。2.1.2 XX城市发展和区

10、域规划项目地址位于XX东接南拓发展战略核心板块XX东部新区，该片区为包含行政、产业、经济、教育、文化的综合功能片区，是XX市为配合湖南3+5城市群发展进程全面对接长沙经济圈而形成的一个全新的城市综合体，和旧城三大商圈（XXX、XXX、XXX）共同支撑XX城市繁华。项目地址优越，即受益于根深蒂固的城市繁华，又因对XX城市发展的贡献而深受广大市民的拥护和政府大力扶持。尤其是随着XX市高新区升格为国家级高新技术产业开发区而带来大批产业入驻东部新区，该区位的地段优势显得更加明显。2.1.3 XX经济和居住状况近几年来，随着XX电子、XX火电厂、纳爱斯、沅江纸业、橡胶机、科力远等工业企业的成长状大，XX

11、工业园、长春工业园产业经济链的迈步发展，推动了XX国民经济加速发展，XX经济和人民生活水平持续提高，消费能力日趋增强，消费观念和消费支出比重明显向居住支出倾斜，根据2006年以来XX市居民消费指数调查显示，居住消费增长率达75%，为房地产业的发展提供了良好基础和大好商机。2.2 项目建设有利条件 项目地块权益合法有效无争议。该地块经XX市人民政府批准、XX市国土资源局招标出让、XXXX房地产开发有限公司中标取得，并已取得土地权利证书，产权合法有效无争议。 项目地块无拆迁工作，且该地块系山体、林地，地质状况清淅且良好，工程工期、前期投入和基础投入能较好地控制在预算造价范围内。 项目周边竟争楼盘少

12、，从XX大道至迎宾路、银城南路一线目前仅有学府花园与碧桂园两家楼盘开发，市场大，竞争小，商机较好。 XX政府出台了一系列招商引资优惠政策，为项目建设投资降低了风险。第三章 XX房地产市场分析3.1 城市发展及人口研究分析3.1.1 人口分析 2010年XX市（包括县市）年末总人口约470万，其中市区人口57万。 从人口结构来看，城市化水平偏低，农村人口比例偏大。 在城市人口结构中，除了公务员和事业单位人员数量占据一定比例之外，工业和商业服务行业从业人员比重较小，基层人口占据比例偏大。3.1.2 城市近期发展规划 市区人口2010年末达到 57万，人均建设用地指标为100平方米，城市用地规模为5

13、7平方公里。 中期（2015年）：70万人，用地控制在73.5平方公里以内，人均建设用地不超过105.0平方米； 远期（2020年）：80万人，用地控制在88.0平方公里以内，人均建设用地不超过110.0平方。 XX市作为一个三线地级城市，市区人口将从目前的57万发展到2020年的80万，随着XX城市化进程加快，尤其XX市依附“长沙后花园”的城市定位，将会给房地产发展带来了较大推动力量。 后期优势: 2010年10月城市轻轨西线正式开始进入规划施工阶段,预计竣工使用时间为2014年,与此同时对接于金洲大道的城际干线XX段预计2011年年底全线竣工，此两条西线干道的拉动,无疑对XX整体经济及房地

14、产业的发展起到推波助澜的作用。未来3-5年时间内,将是XX市城市人口及经济发展的高峰期。3.2 城市规划分析3.2.1 城市发展分析过去20年，XX市中心城区不断向南发展，城市重心不断南移。80年代，城市建成区主要集中在资江沿岸；90年代后，城市中心转移至桃花仑路一带；2000年代城市中心进一步向南、向东一带转移。目前，XX中心城区建成区面积约57平方公里，还只是一个中小城市。随着城市东移及东部新区的建设、国家级高新技术也园区的成立，城市骨架正在不断拉大，处于向大中城市过渡的阶段，其城市空间结构、城市形态，具有较大的可塑性。3.2.2 城市规划分析XX市城市规划总体分为八个片区，分别为：桃花仑

15、、高新区、XX北、XX南、高科园、资阳旧城、东港、会龙西。各片区定位及功能各不相同。片区性质定位主要功能备注近期远期近期远期桃花仑商业服务中心，生活片区商业、居住、服务高新区城市综合服务中心，生活片区商业、行政、文化、居住、服务工业功能外迁XX北工业基地物流中心商贸中心生活片区工业、仓储、物流、商贸商贸、物流、居住工业、仓储第二阶段逐步转变为商贸、居住XX南工业基地、物流中心工业、物流、仓储高科园科技中心、休闲中心、生活片区高科技工业、科研、休闲、居住资阳旧城生活片区、商业中心历史文化中心、商业次中心、生活片区居住、商业、工业、仓储、文化文化、居住、商业工业、仓储第二阶段逐步转变为商贸、居住东

16、港港口物流园区港口、物流、仓储、工业会龙西休闲中心休闲、工业、居住休闲、居住工业远期逐步转变为休闲、居住3.3 城市房地产市场发展现状3.3.1 市场整体开发体量 自06年XX房地产市场进入快速发展期后，市场投资量一直呈现稳步高速提升的态势，随着市场的不断发展与实力开发商的进驻，中、低档产品市场竞争日益激烈，高端产品的市场份额稳步增长。 2010年全市完成房地产开发投资63亿元，比上年增长21.2%，其中住宅投资48.8亿元，增长22.2%，施工面积680.85万平方米，比上年增长28.2%；其中新开工面积299.83万平方米，增长75.9%。待售面积40.79万平方米，增长4.3。2006-

17、2010年XX市商品房开发与销售情况统计（单位：亿元、万平方米）年份投资额施工面积竣工面积销售面积200617.23132.4236.0148.72200732.06282.3267.4979.95200846.7628644294186.83200952357.1760.9693.54201063680.8583.81194.33.4 商品住宅市场区域结构 2010年XX市XX大道以北（XX区板块）项目21个，以南（高新区板块）项目12个。开盘项目8个，开盘项目市场供应总套数5287套； 2010年总体市场审批待开发面积达到502万平方米，住宅套数20899套；其中10万平方米以上规模型楼盘

18、15个，高容积率楼盘（3.0以上容积率）9个，低容积率楼盘（1.5以下容积率）2个；15个规模楼盘中，高新区10个，XX区5个； XX房地产市场各板块发展差别明显，现阶段在XX城市“东接 南拓”的发展大趋势的带动下，高新区板块无论是开发量还是价格涨幅都是其他区域无法相比的。XX区虽然依托老城市商业中心的地段优势，能够获得市场客户的认可，但是因开发地块的稀缺，整体开发量无法有太多的提升，所以在未来的XX房地产市场的区域发展上，将以高新区为主导。 高新区以中、高档次产品开发为主，已成为近年XX市房地产开发增长的主要动力。3.5 商品住宅市场价格走势3.5.1 住宅商品房销售价格对比2010年，XX

19、房地产市场供需两旺，价格飞速增长。相比其他省内城市，价格基数虽低，但涨幅巨大，年涨幅达到了20.10%。随着城市加快发展，XX房价在一定时期内将会继续逐步提升。3.5.2 中心城区住宅商品房销售价格情况统计数据显示，2010年XX中心城区商品房销售均价如下：根据以上表格可以看出，在政府的城市发展规划策略的带动下，高新区（朝阳开发区）的房地产项目价格已明显高于其他区域均价达到3052.15元/，XX区因处于老城中心，地块有一定的稀缺性，且受部分处于尾盘销售阶段的项目影响，整体价格走势处于较平缓的状态，资阳区受地域、环境等因素影响，价格上虽有一定的瓶颈，但在部分新开项目及江景项目的带动下，也有一定

20、的提升。 高新区项目受政策扶持力度与政策利好的影响下，价格涨幅远高于其他区域，在其价格涨幅走势下，带动了其他区域的价格上扬。未来高新区的价格趋势将成为XX房地产市场价格的“晴雨表”。3.6 在售市场户型产品配比分析 XX市房产信息及市场调研显示，三房产品约占市场总体量的50%以上，2010年末统计数据显示三房产品达到8964套。三房产品已成为本市置业者的首选房源，市场需求最为旺盛。 一房与二房产品销售占XX市场总体量的31.3%。说明小户型在本地市场也有一定的需求。 XX房地产自2008年起进入快速发展期，从近两年来的市场销售情况看，消费者主要为改善居住条件及80年代首次置业的刚性需求，其户型

21、主要集中在三房、两房产品为主，其需求量仍有进一步释放的趋势。3.7 市场消费群分析3.7.1 消费者基本特征 年龄22-30岁者 由80后组成的首次置业者将是现阶段市场的消费主体，且年龄结构呈下降趋势。此年龄段购房者多为首次购房者，且有一定比例是由家中父母代为购买，消费能力有限，主要需求产品一般为紧凑型户型产品。 三口之家者 2010年统计局随机调查350户，平均家庭人口2.88人。可以看出目前2+1已成为XX市最主要的家庭结构模式，统计数据显示，三口之家最希望改善住房。 家庭年收入4-6万者 近年来，XX城镇居民人均可支配收入水准持续提高，且增幅较大，根据居民年人均可支配收入与家庭人口统计显

22、示，目前区域市场内在职职员的家庭收入基本可达4-6万，该收入人群已成为市场主要消费群体。3.8 2011年XX房地产市场分析3.8.1 2011年上半年市场供应情况项目新建商品房其中：住宅预售面积（）占上年总量（%）预售面积（）占上年总量（%）中心城区635099.8847.24529418.0551.26XX区396266.0284.64357674.2260.47高新区111815.0515.9492755.3127.69资阳区127018.8172.6578988.5274.291-7月中心城区新建商品房批准预售63.51万，为上年总量的47.24%，其中住宅批准预售52.94万，为上年

23、总量的51.26%。从分区来看：XX区新建商品房批准预售39.63万，其中住宅35.77万；高新区新建商品购房批准预售11.18万，其中住宅9.28万；资阳区新建商品房批准预售12.70万，其中住宅7.90万。3.8.2 2011年上半年网签面积情况项目新建商品房其中：住宅网签面积（）占上年总量（%）网签面积（）占上年总量（%）中心城区583973.4562.24533219.7461.64XX区253310.4656.07244047.0158.02高新区230415.1558.95212145.9157.02资阳区100247.84104.8977026.82106.491-7月中心城区新

24、建商品房网签58.40万（7月份9.40万，其中住宅8.03万），为上半年总量的62.24%，其中住宅53.32万，为上半年总量的61.64%。从分区来看：XX区新建商品房网签25.33万，其中住宅24.40万；高新区新建商品房网签23.04万，其中住宅21.21万；资阳区新建商品房网签10.02万，其中住宅7.70万。3.8.3 2011年上半年市场供销比例 1-7月中心城区新建商品房供销比为1.09:1，其中住宅供销比为0.99:1.从分区来看：XX区新建商品房供销比为0.44:1，其中住宅供销比为0.38:1；高新区新建商品房供销比为1.72:1，其中住宅供销比为1.69:1；资阳区新建

25、商品房供销比为1.27:1，其中住宅供销比为1.03:1。3.8.4 2011年上半年市场特征小结 市场供销基本保持平衡，从1-7月的供应情况走势来看，受政策调控影响，1-6月开发企业普遍持谨慎推盘态度，而7月份出现了高峰，标明开发商对下半年市场走势看好。 商品房市场销量走势较为平稳，1-7月中心城区共销售4793套，占到了去年总量59.37%；销售面积58.40万，占去年总量的62.24%。整体市场走势平稳，受“限购”、“限贷”政策影响不大。 中心城区新建商品房住宅网签均分别为：XX区2902元/；高新区3498元/；资阳区1971元/，分别比去年同期相比上涨11.87%；20.87%；-1

26、2.05%。 市场消费热点以中等户型为主。90-120的三房及120-140的四房，两类户型最受市场青睐。60以下小户型供销比达到2.77，明显供大于求，表明小户型投资性需求已快速升温。3.9 房地产市场预测根据对房地产行业政策、XX市场供需状况等方面情况调查表明，XX市区房地产业发展前景看好，主要表现为： 房价将持续稳中有升。近几年，XX商品房价格与周边城市相比价格较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，商品房价格将稳中有升。 房地产市场的需求处于快速增长的态势。其主要原因为：一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需

27、求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。 二手房市场活跃对新房的促进。随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。 政府加大城市规划建设力度。XX市政府计划2009年至2011年三年投入100亿元改善城市环境，推进城市规划建设，将更能吸引外地人群到XX购房置业。 随着长株潭一体化及3+5城市群发展战略实施，长沙至XX轻轨、长-宁-益城际干道建设及通车，尤其是XX高新区升格为国家高新技术产业开发区，必将会推动XX经济的腾飞发展，并随着带来XX房地产业的新一轮快速发展。第四章 项目开发环境分

28、析4.1 项目周边自然环境分析4.1.1 项目所属板块项目地块位于XX市东南部，行政区划隶属于高新区（国家级高新区），即XX重点发展区域“东部新区”。4.1.2 项目所属区域简介东部新区位于石长铁路以东（含鱼形山风景保护区）、长常高速公路以西、XX绕城高速公路以南、宁乡县界以北地区，紧靠省会长沙，连接长沙麓谷望城宁乡西线工业走廊，交通快捷通达。新区规划总面积285平方公里，其中核心区29.6平方公里，核心区中规划起步区18.7平方公里。新区开发以益宁城际干道为交通主轴，以两厢土地开发建设为重点，以沧水铺为切入点，向东南、西北两个方向逐步推进。2009年底，省委、省政府又正式确定把鱼形山地区10

29、0多平方公里区域打造成为长株潭城市群的“两型”卫星城，将按照“两型特色、省市共建、市场运作、国际水准”这一总体思路进行开发建设，这将进一步助推东部新区的快速发展。4.1.3 项目周边自然资源 教育配套大学：湖南XX学院（新校区）、XX医学高等专科学校中学：箴言中学 经济产业XX工业园 自然景观梓山湖水库、梓山湖公园、梓山湖国际高尔夫球场4.1.4 项目四至 东至319国道、XX工业园319国道原XX通长沙主干道；XX工业园为目前XX市重点扶持经济产业园。 西至银城南路、新XX学院、梓山湖银城南路为XX通往长沙的城际干线起点，预计2011年年底全线贯通。 南至迎宾东路未来XX至长沙城际轻轨沿经之

30、路，预计2014年通车，届时XX到长沙只需18分钟。实现长沙-XX18分钟城市生活圈。 北至XX大道、XX庙 一条展示XX形象的城市东西主干线，XX大道东端同时也是长益高速的主入口；XX庙为目前XX商业集中中心。4.2 项目周边竞争楼盘分析4.2.1 竞争楼盘经济指标对比情况项目名称总建筑面积（万）总套数车位数量容积率绿化率备注XXXX1612358702.535%学府花园2419868562.7735%一期售罄东方维也纳2216007812.540%售罄碧桂园136160.6238%一期在售美泉宫92.540%待建华盛丽都待开盘合计846307目前板块内在建项目仅6个，完工项目1个，待开盘项

31、目4个，在售项目1个。板块内市场供应面积约84万，总套数约6307套。其中20万以上的项目有两个，分别为学府园及东方维也纳，供应面积及套数最大。区域内6个项目分布较为分散，各自竞争领域及客户来源基本互不造成较大的影响。与本项目存在直接竞争楼盘仅学府花园项目，但从交通便捷性及配套设施等方面，综合评价学府花园不及本项目，本项目区域认知度较高。4.2.2 产品配比分析项目名称产品类型多层小高层高层洋房别墅XXXX学府花园东方维也纳华盛丽都美泉宫碧桂园目前XX市场多层产品正逐步减少，区域内仅只有本项目与学府花园有少量类似产品推出。而小高层及高层产品逐渐获得了置业者的青睐，从市场调研数据来看，区域内小高

32、层及高层产品占到了总比例的90%以上。小高层及高层产品逐日递增，占据了市场主导方向，市场供求较旺，同质产品竞争激烈。洋房和别墅为代表的高端物业产品目前市场开发量很小，在区域内仅只有碧桂园有类似产品供应。4.2.3 户型产品构成分析项目名称大学城板块楼板户型分布套数一房两房三房四房五方或以上XXXX（二期）56384466学府花园（在售）15276东方维也纳（在售）28118碧桂园（在售）2411322886合计8456077322886从以上产品数据来看，区域板块户型产品构成主要以主流三房产品为主。区域其他楼盘供应套数307套，占区域其他楼盘供应总套数的36%，区域放量最大；其次是两房，区域其

33、他楼盘供应套数176套，占区域其他楼盘供应总套数的20%；四房、五房由于碧桂园项目别墅及洋房产品的放量较大，在区域其他楼盘中供应套数依次为228套、86套，占到了区域其他楼盘供应总套数的27%及10%；一房产品区域其他楼盘供应不足，套数仅28套，仅占区域其他楼盘供应总套数的7%。三房作为区域内供应主力产品，市场需求量最大。4.2.4 在售户型面积配比分析楼盘户型面积一房两房三房四房其他XXXX5570-97115-136学府花园80-90110-120东方维也纳5290-102119-138碧桂园70100-165160-182188区域内一房产品主要以52的房源为主，目前仅只有东方维也纳有所

34、类似产品供应，其主要以投资性购房为主，并未能合理引导刚性市场需求；二房产品主要以70-90的房源为主，区域内各项目均有所供应，但受XX市场“换房时代”的影响，很多规划项目并未充分考虑到作为主力消费产品；三房产品主要以100-136的房源为主，区域内各项目均有所供应，三房产品目前是市场中最为热销的主流产品，市场营销竞争极最为激烈；四房产品主要以160-188的房源为主，区域内仅只有碧桂园有所类似产品供应。4.2.5 在售项目销售均价分析序号楼盘名称电梯房存量电梯房均价（元/m2）1碧桂园高层产品40002学府花园二期产品34003东方维也纳少量顶层32004美泉宫待建32005华盛丽都待开盘30

35、00现阶段区域内高层住宅价格相差较小，高层住宅均价基本保持在3000元/以上。区域市场成交量及销售均价都处于较平稳发展阶段，区域市场内由于各项目竞争压力大不，开发节奏均较为缓慢，市场中已出现了供应不足的现象。4.3 项目所在区域发展情况项目地处国家级XX市高新技术产业开发区东部新区，2008年12月XX市委市政府确定了东进南拓的发展战略，城市向东向南全面与长沙、宁乡对接。XX工业园确定作为东进南拓的桥头堡，本项目处于城市东进南拓的核心位置。是XX工业园区内区位优势最好的楼盘，项目西南两侧相邻XX市两所高等院校，湖南新XX学院及XX医专，两校教职员近2万人，XX工业园目前入园企业85个，年产值近

36、100亿元，园区员工近3万人。项目处于益-宁-长城际干线起点，离长-益-常城市轻轨XX东站不足2公里，距XX老城中心十分钟车程，交通十分便捷。近期，市政府已规划在项目对面建设一个80亩市政公园，这对项目的市场前景将有很大的推动及提升作用。从城市发展战略角度看，项目所在区域无疑是XX市最具发展潜力的区域。第五章 项目SWOT分析及目标客户群定位5.1 项目swot分析5.1.1 项目优势（S） 项目位于XX市高新区“东部新城板块”；根据XX城市总体规划中“东接南拓”的发展战略，明确了东南部地区的产业功能和居住组团功能，区域未来发展前景良好。 项目周边资源丰富；周边高校、产业聚集，大区域城市面貌较

37、好，人文氛围浓厚就近与梓山湖公园，生态环境较佳。 项目一期主要为单位中高层领导团购。项目一期业主人群素质、地位较高，提升了本项目居住品质及地位。 项目的通达性较好，长常高速、长益城际干线、长益城际轻轨均在项目附近。 项目一期完成，工程形象展示面良好。5.1.2 项目劣势（W） 项目所在区域虽属于城市发展核心板块，但目前区域内公共交通、生活购物等配套设施缺乏。 近几年开发项目对区域原住民（农民）多采取回迁政策，故目前片区内居住人口构成为区域原住民、高校教师、产业人群，片区居住人口素质较不均匀。5.1.3 项目机会点（O） 从城市规划布局来看，项目所在片区将是XX重点发展区域，会带来片区内配套设施

38、、生活环境的质的提升，板块内人气逐步提升，房地产需求加大。 区域内各项目整体规划中，有其大体量的商业配套，在一定程度上将改善区域内生活购物难的问题。市场认可度较高。 城际干线及城际轻轨的拉通，无疑将对区域的经济、人气发展带来质的飞跃。 目前XX市房地产市场开发磅礴，开发量逐渐递升，房地产开发趋势良好。市场购房需求以刚性需求为主，市场存在机遇较大。5.1.4 项目威胁（T） 未来国家宏观政策对房地产市场带来的不可预知的潜在威胁。 未来区域内众多开发项目带来的推售压力及威胁。5.2 预售对象及目标客户群定位5.2.1 本项目可见预售对象目标客户群体及潜在群体 当地居民更换旧房、二次置业的购房群；

39、XX学院、XX医专、箴言中学工作人员及师生； XX工业园的企业白领和中小企业家； 周边事业单位与政府工作人员及领导； 钟爱于XX居住环境、人居品牌的外来客商购房群体； 追求货币保值的投资市场、致力于XX投资置业的购房群体。5.2.2 本项目核心客户群划分 核心客户：XX工业园区、新XX学院、XX医专、箴言中学“三缘”（居住缘、工作缘、关系缘）置业群体。 重要客户：投资人群、区域及周边地区多次置业者、望子成龙的家长、泛公务员等。 偶得客户：具有念校情节的往届毕业生或在读学生、跨区域置业者。 边缘客户：地缘性企业工作机管理人员、跨区域置业者。第六章 项目销售价格及营销计划6.1 销售价格预测6.1

40、.1 楼盘价位预测项目周边竞争楼盘销售价位调查表。序号楼盘名称电梯房存量电梯房均价（元/m2）1碧桂园高层产品40002学府花园二期产品34003东方维也纳少量顶层32004盛世东方电梯房30005美泉宫待建32006华盛丽都待开盘3000 以上调查显示，现阶段区域内高层住宅价格相差较小，高层住宅均价基本保持在3000元/-4000/，六个楼盘平均价位3300元/。 2010年，XX房地产市场供需两旺，价格飞速增长。相比其他省内城市，价格基数虽低，但涨幅巨大，2010年-2011年市场均价涨幅区间达1000元/。随着城市加快发展，XX房价在一定时期内将逐步提升。 项目所在区域为XX对接长沙，湖

41、南省实施3+5城市群发展战略，5个城市之一的XX桥头堡位置，预计后期随着板块发展速度的加快及市政府对本区域的重点扶持，区域商品房消费和需求将迅速增长； 近几年XX房地产开发活跃，涌入了大量的外地开发企业。随着开发企业的增多，土地市场供应紧张，从而导致XX市地价不断攀升。上半年XX市在项目邻近北侧及西侧推出两地块楼面地价已达每平方米800元以上。土地成本的上涨必然会带来房价的上涨。 根据XX市房管局2011年上半年市场数据统计显示，高新区新建商品房平均均价已达到3656元/，同比上涨24.30%，其中住宅均价为3498元/，上涨20.87%，超过中心城区及其他区域平均水平。其主要原因为，高新区升

42、格为国家级高新区，良好的市场发展前景带动了该区域的价格提升及市场需求。 从2010年上半年起，建筑市场材料、人工费用上涨及政府各项税费优惠政策的取消，导致建设成本上升，从而引起了房价的上涨。XX市2011年上半年各区域平均售价表区域新建商品房住宅均价销售均价（元/）比去年均价（%）销售均价（元/）比去年均价（%）中心城区3183.6312.143005.111.55XX区3100.4510.222902.711.87高新区3656.6824.303498.1520.87通过上述分析，并进行区域和优势因素调整，保守预测本项目整体销售均价定位如下：名称住宅一层商业二层商业三层商业车位价格3500元

43、/m214000元/m27000元/m23500元/70000元/个6.2 项目营销计划6.2.1 营销节奏把握20121023、24#栋主体工程建至10层；21、22#栋主体开工20128地下室完工；中心景观示范区开工；18、20#栋封顶2012518、20#栋建至9层；21至25#栋地下室桩基完成2012418、20#栋建至6层；21至25#栋打桩201112二期18、20#栋开工；21至25#栋完成施工设计图第三批（21、22#） 第二批产品进入推广期并开始蓄客认筹二期一批产品热销期二期一批开盘前期蓄客阶段前期筹备售楼部开放、广告出街，开始蓄客产品推荐会、集中广告宣传期，内部认筹开始解筹，二期一批产品18、20栋正式开盘，预计销售60%第一批产品18、20#栋预计销售90%第