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1、某某市锦华饭店有限责任公司某某市锦华饭店装修改造工程可行性研究报告工程编号：TY2011-08-22某某省某某咨询有限公司二一一年八月目录1 总 论11.1项目基本情况11.2项目编制依据21.3可研编制原则31.4可研工作范围31.5研究结论42 项目背景及必要性52.1项目建设背景52.2项目建设的必要性63 市场分析及建设规模103.1需求分析103.2建设规模124 厂址选择144.1场址选择原则144.2场址选择144.3场址条件155 工程技术设计方案205.1项目组成205.2建设方案215.3信息管理系统方案265.4公用工程方案305.5设备方案376 节能396.1概述39
2、6.2编制依据396.3能耗分析406.4节能措施407 环境影响评价427.1场址环境条件427.2环保质量及污染物排放标准427.3项目建设与运营对环境影响437.4环境保护措施方案447.6环境影响评价468 消防与安全478.1设计依据478.2建筑物耐火等级478.3消防设计479 组织机构与人力资源配置519.1组织机构设置519.2人力资源配置及培训5110项目管理与实施进度5310.1项目管理与监理5310.2项目建设工期和实施进度5511 工程招标方案5612 投资估算与资金筹措5812.1投资估算5812.2资金筹措5912.3资金使用计划5913效益分析及财务评价6013
3、.1经济评价依据及范围6013.3财务效益与费用估算6013.4财务评价结论6214 结论及建议6614.1结论6614.2建议67附表：1 总 论1.1项目基本情况1.1.1项目名称某某市锦华饭店装修改造工程1.1.2项目负责人朱慧秋1.1.3项目类型新建1.1.4项目建设地点某某市中原路439号1.1.5建设单位锦华饭店位于某某市中原路中段闹市区，西距汽车站仅400米，地理位置优越，交通便利。饭店始建于1994年，现由A座、B座和C座三部分组成，占地7000多平方米，建筑面积21000多平方米，是一家集餐饮、客房、会议为一体的综合性宾馆，是具有现代规模的星级豪华酒店。餐饮部装潢高雅华丽，现
4、有400多平方米的大厅，可同时容纳600余人就餐，10余间风格各异的豪华包房，更是可以给顾客带来舒适的享受。名师主理徽菜、川菜、鲁菜等各式菜肴，风味独特，价位合理，消费适中，并承接各种婚礼、寿宴、同学聚会、生日庆典等。客房部现有客房200间，其中：普通客房55间，标准客房140间，豪华套房5间。客房布置清雅、豪华、装饰考究，房间幽静、整洁、舒适，内设空调、彩电、24小时热水等设施。智能IC卡门锁系统、24小时监控有效地保障宾客的人身及财产安全，免除客人的后顾之忧。宾馆的多功能会议中心、贵宾洽谈室和大小各异的会议室，可承接展销会、洽谈会、新闻发布会等不同规模和类型的会议。宾馆推行的打字复印、电传
5、和其他服务项目，使宾客的商务活动更为便利。1.1.6建设内容建筑面积总计21000平方米，包括：1、客房：房间200间，客房面积14000平方米（西楼9层120个房间、面积9000平方米，东楼3层，局部4层，80个房间，面积5000平方米）会议室（4个：二大二小）。2、餐饮休闲：包间14间，桑拿、KTV，总面积7000平方米本项目拟对现有建筑物室内外按四星级标准酒店进行装修改造，并新增公用工程及附属配套设施。1.2项目编制依据1、国家发展和改革委员会审定出版的投资项目可行性研究指南；2、中华人民共和国国家标准旅游涉外饭店星级的划分与评定（GB/T14308-2003）；3、某某市国民经济和社会
6、发展第十二个五年规划纲要草案；4、安徽省旅游业发展“十二五”规划；5、阜阳市统计年鉴2011；6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7、国家有关部门关于可行性研究报告编制规范和要求；8、项目建设单位提供的有关本项目的委托书、各种技术资料、项目方案及其他基础材料。1.3可研编制原则1、执行相关编制依据，使本可行性研究报告的内容符合国家的产业政策、技术政策和行业规划。2、节约降耗原则：要利用先进技术和措施，优化技术组合，减低原材料、燃料、水、电、汽、气等的消耗，提高资源和能源的回收率和重复利用率，进一步降低综合能耗。3、环保安全原则： 项目建设要十分重视环境保护、安全和卫生，三废治理、消防、安
7、全、劳动保护措施必须与主体装置同时设计、同时建设、同时投运。1.4可研工作范围1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；2、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；3、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；4、对建设条件及燃料、动力供应情况进行调查研究；5、对工程及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案；6、对公用工程和辅助设施进行研究；7、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；10、得出可
8、行性研究结论。1.5研究结论项目总投资6500.00万元，其中，固定资产投资6333.75万元，铺建设期利息为166.25万元。本项目建设所需资金，计划申请银行贷款5000万元，其余部分由项目业主单位自筹解决。表1-1 主要技术经济指标表序号科目单位指标备注1项目规模总投资万元6500.00 1.1 建设投资万元6333.75 1.2 建设期利息万元166.25 1.3 铺底流动资金万元0.00 2年均销售收入万元9166.80 3年均总成本万元5964.50 3.1 年均固定成本万元5356.93 3.2 年均可变成本万元607.57 4年均经营成本万元5691.15 5年均利税总额万元32
9、02.30 5.1 年均营业税金及附加万元495.01 5.2 年均利润总额万元2707.29 5.3 年均增值税万元0.00 6财务内部收益率%32.86 税后7财务净现值万元8316.91 税后8税后投资回收期年4.10 含建设期9借款偿还期年3.56 含建设期10财务内部收益率%42.31 税前11财务净现值万元12333.97 税前12总投资收益率%42.28 13投资利税率%49.27 14项目资本金净利润率%112.97 15盈亏平衡点%18.33 2 项目背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1某某市地域环境某某市位于安徽省西北部。南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和县为邻，西北与河
10、南省的沈丘、郸城两县交界。总面积667平方千米。某某市是安徽西北大门，位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地，是东西进出的重要门户，具有广阔的发展空间。东汉时王莽、刘秀逐鹿于此，留下“王莽追刘秀”的千古史话，光武镇成为全国唯一以皇帝谥号命名的城镇。南宋名将刘琦大败金兀术，在划此沟为界。元末红巾军领袖某某人刘福通，在家乡首举反元义旗，为建立明朝奠定了基础。抗战时期，某某由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等城市商人纷纷迁往某某，一度人口剧增，商贾云集，贸易兴旺，有“小上海”之美誉。某某市社会和谐，文明进步，是全国拥军优属模范城市、全国社会治安综
11、合治理先进县市、全国科技兴市百强县市、全国体育先进县市、全国科技工作先进县市、全国计划生育服务先进县市、全国民间剪纸艺术之乡、安徽省卫生城市，各项社会事业健康发展，为外商提供了良好的生活环境。某某交通便利，设施完善。颍河横贯城市，可常年通航1500吨级拖船。漯阜铁路穿境而过，与京广、京九线相连。界阜蚌高速公路、临界郸一级公路、省道204线和308线经过某某，通向全国。市区距阜阳机场60公里。2.1.2文化艺术及旅游资源某某的肥田沃土，纯朴民风，为文化艺术的发展提供了良好的园地。广大文化艺术工作者在这块园地里辛勤耕耘、潜心钻研，在书法、国画、剪纸、民舞等方面取得了令人注目的成果，并频频在省内外展
12、出、发表、成书、获奖，不少作品还在台湾、新加坡、香港、日本、美国展出。代表书画家有：黄乃骥、黄金亮、赫学美、刘亭青、流沙河、李一谷、秦士元等。被列为首批国家级非物质文化遗产的某某彩陶始于隋唐，盛行明清，流传至今。彩陶工艺系列有陶瓷“刀马人”、“腰鼓刻花坛”等100多个品种，其制陶工艺吸收了中国剪纸、木版年画的艺术风格，在题材选择和色彩运用上趋于质朴、粗犷与厚重，体现了民间艺术崇尚自然、追求和谐的审美趋向。彩陶成品曾远销日本、波兰、匈牙利等十几个国家。业内赞誉其“有形不至而艺至之妙趣”。某某彩陶工艺长期浸淫于淮北地区原汁原味的民风民俗之中，经过不断的发展演变，形成了“器型古朴厚重，刻画简洁生动，
13、釉色流光异彩，兼具艺术和实用功能”的基本艺术特征。2.2项目建设的必要性截止2010年末，某某市星级酒店依然严重不足，并处于供不应求的状态。与国内同级同类城市相比，某某市区内的部分酒店服务业明显落后。酒店服务业落后的现状导致现有整体接待能力和服务水平不足，而这种不足直接导致大批境内外来长的商务人员和旅游者常常为获得满意的订房住宿大伤脑筋，从而大发感慨。作为投资环境的一个重要组成部分，这一情况已影响到某某市的经济发展和招商引资的力度，影响到某某市的城市形象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市发展的一大瓶颈。某某市作为代表安徽省皖西北地区与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也
14、会逐渐增加。因此建设具有当地特色、满足高级商务客人需求的现代化、个性化、智能化的四星级商务酒店势在必行。随着某某市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩大，某某市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。与此同时，伴随着某某市经济发展的需要，对高档次酒店，尤其是高标准的四、五星级酒店的需求却在与日俱增，其中蕴含的商机和潜力是巨大的，是不可预估的。因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为当务之急。鉴于以上市场需求分析，项目业主单位提出建设本项目的设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为一体的四星级商务酒店。本项目锦华饭店所要改造的现有建筑
15、物为某某市锦华饭店现有建筑，目前某某市锦华饭店可供经营与使用建筑面积约21000，内外部装修已破旧，无法充分发挥其价值。为了活化资产提高资产的利用价值，某某市锦华饭店有限责任公司拟出资将现有建筑改造成四星级酒店，满足某某市旅游酒店市场的需求，同时使股东获得可观的收益。在目前这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，某某市锦华饭店装修改造工程项目的启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机的发展空间。2.2.1是旅游业迅猛发展的需要旅游业是人类社会与发展的标志，同时又是促进人类社会进步与发展的朝阳产业。安徽省旅游业发展“十二五”规划提出了“5233”行动计划：“十二五”期间，全省投资额在5亿元以上
16、的旅游项目达到200个以上，投资总额达到3000亿元以上；到2015年，全省旅游总收入达到3000亿元以上，年均增长245，相当于全省GDP比重的12以上。力争经过五年的建设和发展，把旅游业建设成为安徽省国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，实现中部领先、全国前十的旅游强省目标。在安徽省“皖南率先、皖江跨越、皖中提升、皖北突破”的指导下，某某市旅游产业的地位和知名度大幅度提升，食、住、行、游、娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为某某市经济新的增长点和发展最快的行业之一。锦华饭店及配套服务设施的建设，不仅能为旅游者提供舒适、安全的环境，还可借助互联网络，为旅游者提供更多的旅游服务和
17、旅游接待信息，促使旅游信息交换更趋完善，加快与旅游相关的各个行业的对外开放步伐，满足旅游业迅猛发展的需要。2.2.2提高锦华饭店综合服务水平和质量的需要改造后的锦华饭店拟用国际知名的酒店管理团队，引进现代化的先进管理模式，坚持以人为本的理念，所有硬件设施要最大限度地满足广大消费者的需求，留足后续发展的空间，打造一个全新的酒店业态，在硬件设施上和经营管理上达到国际先进水平，创国内一流。2.2.3是促进就业，维护社会稳定的需要在中国未来很长时期内，解决庞大的人口就业压力是政府面临的最重要任务之一，随着农业生产技术水平的提高和农业机械的普遍运用，有大量农村劳动力从土地中解脱出来，常年有大量剩余劳动力
18、外出务工、经商。随着产业结构调整和企业改革的深入推进，城镇又产生大量失业下岗工人，这已成为制约经济发展和影响社会稳定的首要问题。通过本项目的建设，可安排一批农村中具有一技之称长的劳动力和城镇下岗失业人员就业，对于促进某某经济发展和维护社会稳定均具有十分积极的意义。由此可见，本项目的建设实施不仅将可以形成较大的生产规模，增加企业市场竞争能力，促进企业发展，而且通过项目的实施，可以满足城乡日益增长的保健食品的需要，同时增加就业机会，并带动相关产业发展。2.2.4企业自身发展的需要本项目的建设，不仅能弥补某某市没有四星级高级酒店的缺憾，美化市容、满足市场需求，同时更能提高公司营收能力，大幅度的提高企
19、业经济效益，创造饭店品牌，使企业立足省内，面向国内，逐步与国际接轨，为某某市向区域中心城市迈进搭建平台。综上所述，该项目符合国家新时期拉动内需改善民生的精神，项目建设解决了某某市四星级酒店的不足，可为消费者提供一个高档次的酒店服务需求，项目建设是必要和迫切的。3 市场分析及建设规模3.1需求分析3.1.1酒店市场分析酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。按国家统计局口径，至2010年底，中国本土星级酒店
20、已经达到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。星级饭店直接从业人员超过160万人。全国共有饭店及旅游住宿单位超过30万个，从业人员超过500万人。2010年底，全国星级饭店数量是1978年全国饭店总数的100倍；全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家；有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。2007年的假期调整政策让酒店业绷紧了每一根敏感神经。带薪休假的出台更是激活了旅游酒店板块。带薪休假的出台，无疑是给予酒店和旅游业的一块特大蛋糕。这让酒店旅游行
21、业进入“价量齐升”的黄金投资期。同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交通对旅游的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假游也将逐步兴起。旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒店更是看准了商机，针对这个市场的变换进行着相关的调节。而对于深处大都市的商务型酒店而言这一消息同样令其拍手叫好，由于“五一”黄金周的取消，商务型酒店免去了多年来由于假期造成的“空房”甚至是“降价”的尴尬，“五一”的正常工作，让商务型酒店拥有了正常的“商务”价值。2008年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为与金融实体关系最为
22、密集的产业，影响在所难免。全球经济危机的影响已蔓延至亚太地区，酒店经营者在2008年下半年已开始感到经营压力。中国商务部在三方面入手，大力推进发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举扩大内需、鼓励消费。酒店业应顺应国家扩大内需的号召，各大酒店尤其是高档酒店，应调整客源结构，瞄准内需市场，以度过危机。应缩减开支、降低成本，练好内功。酒店消费需求有一定的刚性，总有一部分人得住酒店，所以应抓牢商务市场，开发散客旅游市场。从长远来看，酒店业
23、的发展前景依然是光明的。饭店餐饮业是旅游业的重要组成部分。目前，某某市星级酒店寥寥无几；从星级酒店的入住率看，2002年平均入住率70%以上。而且随着某某市经济发展和旅游知名度的不断提高，使得某某市酒店的入住率不断攀升，连续二年在阜阳市名列第一，甚至在会展期间达到某某市酒店全部爆满，使客人不得不在阜阳市市及周边县市入住。随着某某市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩大，某某市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。3.1.2功能定位及目标市场1、功能定位21世纪的中国经济正处于重要战略机遇期，国家实施中部崛起重大战略，必将给某某市经济和社会发展
24、带来千载难逢的发展机遇，某某市位于皖、豫两省的交界位置。在这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，锦华饭店装修改造工程的启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机的发展空间。锦华饭店坐落在某某市中原路繁华中心区，周边毗邻众多的商场、特色名店、金融机构等单位。作为某某市经济发展及亮化美化的重点街区，锦华饭店其功能规划和前期目标定位，是公司今后发展、市场开拓的基础和保证。因此，经过大量的市场调查，多方论证，结合锦华饭店经营理念和发展取向，将目标定位为：锦华饭店将以“精制、新颖、自然、健康”的规划设计理念，满足人性化的设计理念，打造满足高端商务客人需求的现代化、人性化、智能化的健康消费场所。因此，经
25、过大量的市场调查，多方论证，将目标定位为：区别于传统型的酒店而具有个性化、特色化、现代智能型四星级商务酒店。满足国内外高档次消费者旅游、商务、休闲需求。2、目标市场本项目目标市场是：企业主、高级管理者、境外游客、政府官员等。3.2建设规模建筑面积总计21000平方米，包括：1、客房：房间200间，客房面积14000平方米（西楼9层120个房间、面积9000平方米，东楼3层，局部4层，80个房间，面积5000平方米）会议室（4个：二大二小）。2、餐饮休闲：包间14间，桑拿、KTV，总面积7000平方米本项目拟对现有建筑物室内外按四星级标准酒店进行装修改造，并新增公用工程及附属配套设施。4 厂址选
26、择4.1场址选择原则1、符合城市规划要求；2、场址应具有较完善的城市基础设施，并尽量利用城市基础设施以及附近其它外部协作条件；3、坚持以人为本，选择周边环境噪音小、无污染、交通便利的区域，为康复养老提供良好的环境；4、坚持安全第一，选择各种灾害发生较少的区域；5、坚持节约、经济、适用原则。4.2场址选择本项目场址位于某某市中原路439号，占地7000余平方米。处于某某市最繁华的商业圈之内，交通条件十分便利。项目选址地段优势明显，位于某某市城市的中心地带，项目场址区域市政基础设施建设完备，周边无任何生产企业，是发展四星级酒店的最佳选择。1、场址土地权属类别场址土地权属某某市锦华饭店有限责任公司2
27、、占地面积拟建场址总占地面积约7000。3、场址现状西楼9层120个房间、面积9000平方米，东楼3层，局部4层，80个房间，面积5000平方米，餐饮部约7000平方米表43现状建筑物特征表内容特征耐火等级一级结构形式底框架结构基础形式桩基础抗震设防烈度7度设计基本加速度值0.1g基 本 装 修楼地面水磨石、花岗岩、地砖屋面现浇钢筋混凝土屋面，SBS防水外门玻璃转门内门木门窗塑钢窗内墙面涂料；墙砖外墙面外墙砖、涂料天棚混合砂浆刮大白4.3场址条件4.3.1项目区概况1、基本情况某某市位于安徽省西北部。南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城两县交界。总面积667平方千米
28、，总人口78.7万人（2010年末）。某某市是安徽西北大门，位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地，是东西进出的重要门户，具有广阔的发展空间。东汉时王莽、刘秀逐鹿于此，留下“王莽追刘秀”的千古史话，光武镇成为全国唯一以皇帝谥号命名的城镇。南宋名将刘琦大败金兀术，在划此沟为界。元末红巾军领袖某某人刘福通，在家乡首举反元义旗，为建立明朝奠定了基础。抗战时期，某某由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等城市商人纷纷迁往某某，一度人口剧增，商贾云集，贸易兴旺，有“小上海”之美誉。2、投资环境某某园区经济发展迅速，潜力巨大。市工业园位于该市城区东部，面积
29、8平方公里，北邻漯阜铁路和宁洛高速，省道308线横穿其间，园区“四横”、“四纵”网状道路格局基本形成，对外交通十分便捷。园区毗邻市行政服务中心、市第二水厂、市污水处理厂、市邮政大楼、广电中心等重点单位，距商业中心2公里，东城35KV变电所坐落在园内，医院、学校、通讯、商贸、邮政、金融、停车场、加油站、储配站、消防站等公共设施和配套设施正在建设。园区总体布局分农副产品加工区、机械配件加工区、电子信息产品加工区、环保产品加工区、食品工业区、医药产品加工区。某某市工业园区投资优惠政策若干规定、某某市工业园区管理暂行办法等优惠政策和“一站式”、“一条龙”、“保姆式”服务模式，为外来投资提供了极大便利。
30、入园企业需办理的相关手续，均由园区办公室牵头，市行政服务中心承办，一次性办结。目前已有20多家企业入驻园区。园区以引进高新技术产业为先导，将成为对外开放的窗口、产业升级的基地。3、交通区位某某交通便利，设施完善。颍河横贯城市，可常年通航1500吨级拖船。漯阜铁路穿境而过，与京广、京九线相连。界阜蚌高速公路、临界郸一级公路、省道204线和308线经过某某，通向全国。市区距阜阳机场78公里。本项目场址位于某某市中原路299号，处于某某市最繁华的商业圈之内，交通条件十分便利。4.3.2自然条件地形：地形平坦开阔，地面标高一般为2831米，最低17米，最高38米，地形总趋势为西北高、东南低，地形坡降为
31、0.00013。土壤：土壤主要类型为砂礓黑土、潮土、水稻土。其中砂礓黑土占68%，有机质含量1.35克/公斤，含氮1.02克/公斤，速效磷11毫克/公斤，速效钾150毫克/公斤。生物：生物资源丰富，品种繁多。粮食作物以小麦、大豆、红芋为主，兼有高粱、玉米等。经济作物以蔬菜、油菜、芝麻为主。畜禽品种有牛、猪、羊、兔、鸡、鸭、鹅等。天然水域中的鱼类资源，约有30余种。自然资源：某某气候适宜，物产丰富。是全国优质小麦、优质棉花、优质山羊、优质黄牛生产基地，是安徽省粮、棉、油、肉主产区。沙河流域地下的石油矿及遍布全市的制陶器用的胶粘土等。土壤有气象：某某市地处暖温带南缘，区内气候温和，常年平均气温14
32、.9，太阳辐射量年均120.6千卡/平方厘米。大于0的活动积温多年平均5446.2；大于10的活动积温多年平均4857.1，年日照时数22002500小时，无霜期220230天，日照时数长，无霜期长，适合大豆，小麦、棉花等多种水旱作物种植。水文：该地区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒较细，厚度较大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。地表水主要有各河节制闸调节库容。地下水水质较好，矿化度小，一般每升0.40.6克，盐度每升小于10毫克当量，碱度每升小于4毫克当量，适于农灌、饮用。地质条件：地质构成为第四纪近代冲积岩层，土质以粉砂土为主，部分粘土，地基承载力为820吨/平方米，
33、大部分地区为1215吨/平方米。地震：国家地震局1987年对百年内可能发生地震的地点和强度进行了预测，将某某市预测为6-6.5度地震危险区，地震设防烈度为7。4.3.3周边建筑物与环境条件本项目建设区域附近环境卫生条件良好，社会环境条件良好。4.3.4公用工程条件项目主体工程建设时就充分考虑了续建工程水、电、热力、煤气等动力能源的需要，现基础建设条件为：1、供水：现有生活用水源来自市政网，拥有一座容量500m的水箱，经二次加压输送到各楼层；2、排水：排水分为两个系统。生活污水经沉降池后接入市政污水管道排出；屋面雨、雪水，采用内排管，由楼东西两侧接入排水网线排出。3、供电：所需用电双回路供给，一
34、条与周边居民共用一条，另一条联在大厦对面专供医大二院线路变压器分别为800和630KVA；两条供电线路直接入大厦变电室，由自备变电室将10千伏变至220伏后供大厦使用。为保障在停电状态下大厦内仍能正常运行，自备一台功率250/220柴油发电机组。4、供热：与近埠供热站直通4寸供暖管道进入大厦。拟采用地热和中央集中空调的供热方式。5、通讯、宽带网、有线电视条件场址北侧100M市政通讯线路引入。5 工程技术设计方案5.1项目组成在不改变原有建筑结构的基础上，增添局部建筑和装修改造，使饭店内外装饰风格突出现代饭店特色，体现当今时尚的国际流行布置特色，具备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流物
35、流通畅，既有艺术欣赏性又具有安全规范性的综合性大型四星级饭店。表5-1 项目建设内容一览表序号建、构筑物名称一土建改造1内装饰改造改造部位1.1地面改造大理石地面大厅、办公室、茶吧、超市、酒吧花岗岩A、B座楼梯缓台、踏步防滑地砖厨房、卫生间复合地板健身房、小厅、独立办公室地毯部分餐厅、客房1.2天棚改造彩绘玻璃浴区、夹胶铝扣板厨房、卫生间、浴区石膏板吊顶大厅、前厅、客房、餐饮区、超市、办公室、茶、酒吧、1.3内墙玻璃超市、办公内墙涂料（大白）楼梯间、办公室、商务中心及其它非服务功能区砂岩装饰茶吧、超市等墙砖大厅、电梯井、餐厅、酒吧、卫生间等、厨房、超市软包健身房壁纸客房、办公室、走廊、前厅、茶
36、吧、背景墙客房、宴会大厅马赛克西餐、浴区1.5木门办公室客房、餐厅仓房、卫生间1.6防火门1.7绿化、壁画、大理石装饰等1.8窗换窗A座5-11层塑钢窗改造窗台理石板A、B座1053块窗口装饰A、B座1011个布艺窗帘1.9楼梯扶手2外装饰改造石材锈石干挂、锈石超薄石材龙骨大理石造型灯光招牌二水暖电改造给排水改造A、B座排水管 约800m采暖系统改造给回水主管道电气改造A、B座新建10269；改造20365灯具艺术吊灯LED照明消防系统改造更换监控台、部分喷淋改造三局网综合布线四拆除及清运5.2建设方案5.2.1建设方案设计原则1、项目建设应符合某某市建设总体规划要求。2、酒店内外装饰风格突出
37、现代酒店特色，体现当今时尚的国际流行布置特色，具备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流物流通畅，既有艺术欣赏性又具有安全规范性的综合性大型商务酒店。3、按照国家有关四星级建筑建设标准及规范要求建设，并具有前瞻性，为今后发展预留发展空间。5.2.2设计依据1、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；3、高层民用建筑设计防火规范（GB5004595 2005年版）；4、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；5、建筑地基基础设计规范（GBJ50007）；6、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；7、建筑抗震设计规范
38、（GBJ50011-2001）；8、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）；9、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；10、建筑抗震设防分类标准（GB50023-95）。5.2.3立面设计方案在充分满足使用功能的基础上，作为某某市市的标志性建筑之一，建筑立面设计突出体现国际商务酒店鲜明的个性及时代特征。在充分满足使用功能的基础上，建筑外立面设计要突出体现四星级酒店的时代特征，同时又要考虑与市容整体协调性，还要考虑经济与实用性。5.2.4平面设计与功能分区参照中华人民共和国国家标准旅游饭店星级的划分与评定（Star-rating standard for touris
39、t hotels）（GB/T 14308-2003）中四星级标准及功能要求，酒店服务部分共设六个功能分区：公共服务区、客房服务区、餐饮服务区、商务会议区、休闲娱乐区和行政办公区。各功能分区服务设施配置详见下表。表5-2 功能分区与服务设施一览表序号功能分区服务设施1公共服务区服务台（总服务台、楼层服务台）、公共卫生间（包括残疾人专用卫生间）、地下停车场等2客房服务区客房（包括标准间、总统包房、商务套房等）3餐饮服务区多功能餐厅（包括宴会厅、西餐厅、中餐厅、各种包房等）、咖啡吧等4商务会议区多功能会议室（各种大会议室、小会议室及洽谈室等）、综合服务（包括航空、邮政、银行等）中心、商务中心（提供复
40、印、传真、电脑出租及翻译服务等）等5休闲娱乐区水疗中心、健身房、室内游泳池（预留，待建）、屋顶花园等6行政办公区行政管理办公用房（包括各级别经理办公用房和各个职能部门）、独立的员工食堂、倒班宿舍等5.2.5建筑结构方案项目地处某某市的政治、经济、文化中心。建筑物的总体结构要与周边环境和谐、美观大方、宏伟壮观，既富于时代感又能体现大型高档商场的特点，成为标志性的建筑，形成某某市中原路一个新的经济亮点。锦华饭店现有设备设施和装饰装潢一是陈旧，二是布局满足不了星级酒店基本功能的需求，只有重新改造。通过本项目的改造，把酒店做得亮丽动人，给人以愉悦，以好感，以无声的召唤；让人难忘让人向往，让人不忍离去；
41、让酒店可以给人以消费的热情和成为城市的景点，给客人留下美丽难忘印象，使建筑能成为所在城市的标致性建筑。本项目室内根据不同功能需要，分别采用墙砖、马赛克、壁纸和白色涂料，顶棚轻钢龙骨吊顶并施以造型；地面材质选用优质大理石、地砖、复合地板、地毯；窗户选用平开型钢窗，要求密封良好，减少噪音干扰。室外临街面选用山东锈石干挂。室内装修标准见表5-3。表5-3 室内外装修标准一览表室内地面内墙面天棚门窗总统客房（二期建设）标准客房地毯壁纸轻钢龙骨实木塑钢餐厅地砖板、地毯壁纸轻钢龙骨实木塑钢走廊、楼梯间大理石壁纸、大白实木塑钢门厅大理石墙砖轻钢龙骨不锈钢资料室、科研及办公室、会议室等地砖、地板壁纸、大白轻钢
42、龙骨卫生间防滑砖墙砖轻钢龙骨实木计算机房（二期建设）室外外立面临街锈石非临街涂料雨达铝塑板具体改造方案如下： 1、外立面装修（1）现状临街一侧、A座1-4层、B座1-3层为黄钻麻石材干挂；A座5-9层、B座4-6层为墙砖贴面。非临街外立面为与墙砖色彩接近的涂料。A、B座雨达为铝型板装饰。（2）改造方案临街一侧凡原有黄钻麻干挂履盖区域仍保留；原为墙砖贴面区域，A座窗垛采用山东锈石干挂，面积为4178，墙体采用超薄锈石粘贴，面积为4884。非临街部分粉刷涂料，面积5969A、B座楼门雨达重新用塑铝板装饰，面积1902、门窗（1）现状A座为铜质玻璃转门，现状较好；B座为不锈钢玻璃转门，现状较好。楼窗
43、为平开塑钢窗，现状较好房间门已破旧，不能继续使用（2）改造方案A、B座现有主楼门现状较好，仅需对表面进行处理仍能适用；A座511层窗，因将原墙体加装了窗垛，原有窗需全部更换，面积为1244。房间门改为实木门。客房门195樘；卫生间门232樘；餐饮包房门24樘；办公室门24樘；康乐区域门12樘；各楼层前厅门54樘；厨房、库房等各类功能区门911樘；各楼层防火门36樘，共668樘。3、内墙（1）现状A、B座大厅内墙为墙砖贴面，现已出现松动。B座大厅方柱柱体为砂岩装饰。各楼层墙面：A、B座二楼现为餐饮区，包房、走廊墙面均为壁纸，已破旧；A、B座三楼为KTV，墙面为玻璃；A、B座四楼为洗浴休闲区、客房
44、、餐厅。休闲区、餐厅；墙面为墙砖，客房及走廊均为壁纸，厨房、卫生间墙面为磁砖贴面。A、B座四、五、六；均为洗浴客房，墙面均为壁纸；卫生间墙面为磁砖贴面。A座七至九楼属办公区域，墙面为壁纸，均已破旧。卫生间墙面为瓷砖贴面。（2）改造方案室内墙面、墙体全部拆除。客房、前厅、走廊、办公室、茶吧、餐厅仓房墙面基层处理，粘贴壁纸，共19650 ；大厅、电梯井、酒吧、大餐厅、超市、卫生间、厨房、洗浴区贴墙砖，共10703 ；西餐厅柱体、浴区柱体，装饰墙等为马赛克，共269 ；楼梯间、小办公室、敞开办公区、商务区等，大白涂料。4、地面（1）现状A座一层大厅为大理石，B座一层为浴区大厅，地面为地砖AB座二层餐饮区，地面为地砖AB座三层KTV区，地面为地砖；AB座四、五、六层；地毯。A座七至九层地面为地砖，AB座楼梯、楼梯间地面均为花岗岩、且有损坏。（2）改造方案大厅、办公室、茶吧、超市、酒吧、宴会大厅、地面拆除后更换地砖共6538；厨房、卫生间、开水间，更换防滑地砖，共1434 ；餐厅大包房、客房全部铺装地毯，共7557；楼梯、楼梯过道全部更换花岗
