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1、东海蓝湾项目二期整体营销策划建议,项目理解00,PART 1 市场分析.3,ABOUT,PART 3 二期项目深化及整合定位.00,PART 2,PART 4 二期项目整体推广策略00,PART 5 二期项目现场附加值提升建议00,PART 6 销售组织管理00,第一部分,佛山宏观市场分析三水宏观市场分析三水房地产市场运行态势分析,一、佛山宏观市场分析,广佛无缝接，泛珠三角龙头,广佛地铁：2010年开通魁奇路站西朗站段，2012年魁奇路沥滘通车；佛山一环东路北延线：2006年5月动工，计划于明年春节前完成，迅速接驳广州机场；疏港路：魁奇路东延，3年内建成，今后沿疏港路去广州新火车站，比绕行顺德
2、陈村节省18公里；,“广佛商圈”，广东的核心都市圈，开放的、多元的突出岭南风格的文化型都市圈，以香港为中心的珠三角都市圈中的枢纽型都市圈，以广州为中心、佛山为副中心的双城式都市圈。资源共享，优势互补，商贸无缝、生活无间，佛山经济正经历不断的蜕变与飞跃！,区域无缝，“5+2”均衡发展,2=建成2个100万人口以上的城区中心组团、大良容桂伦教组团；5=培育5个30万50万人口规模的城区狮山小塘松岗组团；西南组团；西江组团；黄岐盐步大沥组团；龙江九江沙头组团；,佛山5+2组团规划,从战略的层面上“5+2组团”预示着佛山五区地域资源整合正式全面启动！以“广佛商圈”坚实后盾为契机，佛山各组团将最终实现与
3、“广佛”经济同步发展的态势。,经济腾飞，综合实力全国10强,自02年底佛山“撤市设区”全力建设“现代化大城市”以来，佛山地区的经济迎来了跨越式发展，成为近年全国成长最快的城市；按照近三年佛山增速推算，09年佛山GDP将近5.5千亿，人均GDP超1.2万美元，达到发达国家的经济水平。,市强民富，消费强劲,国民生产总值和居民存款余额均进入“两千亿元俱乐部”，稳坐“广东第三大城市交椅”，市场容量庞大；人均GDP超越5000美元，居民生活实现小康社会向较富裕社会过渡。,佛山常住人口分别只有广州的61.18%和深圳的70.13%，而私家车和商品房屋拥有量，佛山紧随其后，可见人均消费能力强劲。佛山高速增长
4、的经济，培育了庞大的高端消费群体，总量在珠三角城市中保持第三，远远高于经济总量相约的东莞，反映佛山经济增长转化民富的效率更高。,随着佛山“5+2”组团的规划，佛山经济得到飞跃的发展，尤其体现在房地产业上，2007年前三季度佛山商品房销售面积、销售金额、销售均价同比2006年分别增长12.6%、40.2%、22.7%每季。各区商品房交易也呈现量价齐升的态势。,房地产市场量价齐升,二、三水宏观市场分析,概况：佛山西翼，生态绿城,总面积874平方公里，户籍人口38.7万，常住人口52.65万 广州通往中国大西南地区和东南亚的咽喉重地，广三高速公路、广肇高速公路、广三铁路、三茂铁路的交汇点，321、3
5、24国道横穿境内，距广州、佛山禅城区、南海区、顺德区约45分钟车程，距香港、珠海、深圳、约90分钟车程；泛珠三角洲珠江水系中“水上枢纽中心区”。拥有3000吨级的三水港和500吨级的西南码头，可以通往港澳地区和世界各地 三江汇流，青山绿水，广佛都市圈的后花园，优越的自然环境成为三水房地产发展的核心竞争力。,经济：紧追佛山，增速明显,相对其他区域，三水经济发展起步缓慢；近几年增速明显，增长率在全市平均增速之上；2007年前三季度，三水共实现地区生产总值252.6亿元，同比增长26.3%，社会消费品零售总额57.2亿元，增长20.7%，固定资产投资105.4亿元，增长31%。各项经济指标呈现明显的
6、快速增长态势；经济发展提速为三水豪宅注入生命力，三水住宅的高端市场一触即发。,佛山五区GDP对比（单位：亿元）,三水历年GDP走势（单位：亿元）,产业结构：珠三角最后“处女地”，工业主导,近年，在新一轮国际产业及珠三角地区的产业转移浪潮中，三水承接产业转移成效明显。仅2006年，全区共引入项目970个，项目投资总额564亿元，其中世界500强企业5个，中国500强企业6个；合同利用外资9.8亿美元，实际利用外资5.4亿美元。汽配、电气机械、化工、新材料、电子电器等新兴产业迅速增长。工业对经济增长的贡献率达80%以上。,继广州、深圳、东莞之后，珠江三角洲又一个崭新的、潜力巨大的企业投资、人才创业
7、发展的沃土已经逐渐凸现。,居民收入：收入稳定，消费能力不断提升,三水区居民收入随经济的增长始终保持稳步增长，消费力水平更不断提升；快速增长的工业，为城市吸纳了大量的外来人口，社会消费品零售总额年均增长率保持在两位数以上；因此可以预测，未来随着工业及第三产业的进一步发展，三水城市消费能力将得到进一步提升，需求量大增。,城市竞争力：位列全国前茅,自1991年起,连续三年被列入中国农村综合实力百强县（市）1993年被评为“中国明星县（市）”1994年被列入全国农村本实现小康80个县市之中 2005年“全国百强县（市）”评比中位列第21位，广东省第3位“全国最具投资潜力中小城市50强”位列第8位“全国
8、中小城市综合实力100强”位列第20位2006年“全国中小城市投资潜力百强”评比中位列第4位2007年“全国中小城市综合实力百强”评比中位列第20位中国汽车零部件（三水）产业基地中国医疗器械（三水）产业基地三大国家火炬计划特色产业基地,三水，从来引领时代的发展,城市定位：广佛都市圈的后花园，现代化园林城市,空间格局：致力打造以西南组团为中心，以三水大道为轴线的东部工业板块和西部服务业板块。形成两翼齐飞，三大产业协调发展的三水经济社会发展的总体格局 城市发展方向：城市以向西、向南发展为主；中心城区重点向西，近期适当向北，逐步优化；江南新区重视保护环境，适时开发,发展战略：西南组团，三水经济腾飞的
9、翘点,佛山5+2组团规划,西南组团作为佛山西部的交通枢纽和行政、文化、商业、居住中心，是联系佛山与粤西地区的自然纽带，地位显著，将随着佛山的飞跃不断发展。,西南组团：即西南、金本、河口三地合并后现在的西南街道，人口规划50万人。规划：依托国道321、324线，以西南为基础，组团式拓展，形成市域西部的重点组团，强化其对西部区域的辐射。为更好地保护城区北部的森林公园、荷花世界等自然生态环境，控制其向北部扩展，待条件成熟再适时跨江发展。,发展战略：完善城市功能，凸显城市魅力,中心城区：东起三达路，南到北江堤岸，西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界，北至环湖路，面积734.6公顷。人口规
10、划11.0121万人。重点突出行政、文化；云东海组团：突出休闲、娱乐；江南新区：东至南海，南至广肇高速公路，西至西江，北至北江，规划面积为51.47平方公里，与中心城区隔江对望。将重点发展区域房地产、休闲旅游、会议、商贸流通等为龙头的第三产业。,城市建设进一步加快，城市功能进一步完善，城市魅力进一步显现。三水，正以一个崭新的形象屹立在世人面前，而这种崭新形象正成为三水豪宅市场的一个核心竞争力，不单留住了本土高端消费群，还吸引了周边高端消费群前来购房置业。,发展战略：内畅外通，增强城市辐射力,16项工程内搭框架外连广佛超20亿元道路维修、拓宽；禅城至西南快速路提上议事日程；未来一两年内，广贺、广
11、明、广肇期、佛清高速以及肇庆至广州白云国际机场一级公路的五条过境快速路将上马建设，及广茂铁路南迁、广珠城际轨道、贵广铁路三条铁路兴建。三水南北交通主动脉塘西公路三期启动三水二桥及引道公路工程竣工通车，加强粤西-三水的交流与连接,路网建设内畅外通，增强了城市对外吸纳力，拉近区域内相互连接，促使跨区置业成为可能。,小 结,三江汇聚，生态绿城，居住环境优越；”珠三角“经济圈最后处女地，经济崛起，工业突飞；收入水平稳步增长，消费力丞待激发；基础建设不断完善，资源环境逐步优化，城市发展步入快车道。,环境利好、经济利好、收入利好、规划利好，成为三水房地产发展的肥沃土壤，三水房地产市场前景看好！,二、三水房
12、地产市场运行态势分析,供求关系：供不应求，需求刚性,三水区房地产市场的发展受供应量的限制，相比其他区域发展缓慢。2003-2006年三水区商品房供求缺口达到155.5万；2006年，供应量回升，紧张的供求关系得到缓解，但因大部分新增的供应集中于下半年，市场未有足够的时间消化，消化率首次突破100%；承接2006年的供应，2007年商品住宅交易增长明显，仅1-9月商品住宅成交面积达47.64万，成交金额17亿元，成交均价3555元/，分别同比增长271.32%，473.86%，54.55%，月均成交率保持在100%以上。,随着三水市场供应的放量及产品的升级换代，三水消费需求将得到极大释放，为未来
13、三水楼市的拉升奠定了坚实的刚性需求。,价格走势及未来预测,自05年起，三水房地产市场快速升温，住宅年销售均价最低增速22.37%，最高达54.55%；按22.37%的增速保守预计，2011年三水商品住宅均价将达6514元，按26.93%的增速大胆预测，2010年三水商品住宅均价将达至7270元！,产品结构：80-120m2三、四房为市场主流,统计时间：2007年1月1日-2007年10月30日,均价：2500-4400元之间,产品结构,统计时间：2007年1月1日-2007年10月30日,土地供应：供应放量，发展增速,2006年-2010年三水区住房建设规划总建筑面积达589.1万，约6.2万
14、套，未来三水区房地产市场产品结构将日益丰富，供求关系逐渐平衡，市场发展增速。,2007年土地拍卖集中云东海板块,2007年三水区土地交易主要还是集中于云东海地块，项目周边未来新增竞争压力少。,市场供应：云东海板块未来推货量大,未来云东海板块供应量还相当大，预计将吸引约3成的三水客户。但该板块主要用于旅游、投资，刚性生活居住需求甚少，对项目影响不大。,市场供应：城区板块推货集中雅居乐花园,未来城区板块雅居乐供应量最大，并且产品丰富，将成项目主要竞争对手，其次为恒达花园。,政策影响2006年,3月，温家宝政府报告表明政府调控房价方向。4月，提高利率至6.39%，上调27个基点。5月，“国六条”和“
15、十五条”公布，住房开发双70标准公布。7月，70/90政策细化出台；限制外资开发；强征二手房个人所得税。8月，细化土地拍卖规程。12月，对开发商实行清算房地产土地增值税，国土部下发通知加强调控土地批出。,核心思想：改善住房供应结构，完善税制，抑制房价快速增长,释放刚性需求,佛山购房者受宏观调控政策方向影响不大，“国六条”和“十五条”等细化调控影响时间较长。,政策影响2007年,3月，物权法正式公布。5月，上调个人住房公积金存贷款利率27个基点。6月，明确房屋买卖的契税计税价格应当包括房屋的装修费用。7月，第二次上调个人住房公积金存贷款利率27个基点。8月，住房公积金贷款上限提至20万9月，“二
16、套房”贷款首付款比例和利率水平提高10月，存款准备金上调至13%,禅城区成交受政策影响明显，成交量下滑月份和公布调控政策时间保持一致。三水成交量和成交均价平稳，受政策影响不明显，反映市场主要以刚性需求为主。,四大新政分析及预测,新政一：上调存款准备金率和加息控制流动性过剩,发展商个别资金链吃紧，以较低的楼价快速回笼资金减轻压力。加速房地产业优胜劣汰。需求加息“积少成多”，置业者有了较大心理压力，贷款买房的热情受影响。,无论是抑制需求还是增加供应，加息都会使市场目前供不应求矛盾一定程度上缓解。,四大新政分析及预测,新政二：927放贷新政,要点：对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷
17、款利率不得低于基准利率的1.1倍 第二套房界定标准尚未完全细：四大国有银行可能以“家庭”为单位界定商业银行则以“人”为单位界定影响：市场观望气氛浓重，黄金周成交量萎缩，四大城市遭遇“寒市”。分流购房性质，挤压投资，释放刚性需求，自住比例上升。细则有待出台，观望心理将持续，市场供应或增，价格上涨空间收窄。,四大新政分析及预测,新政三：2008-2009年可能开征“保有税”,定义：“保有税”物业税的一种，即按房地产的面积每年付税。目的：针对户型面积偏大的房子收取一定费用，鼓励购买中小套型住宅，促进理性购房。预测：据预测，保有税144M2可能是起征面积，税率大概在0.8%左右。影响：对整个房产保有环
18、节进行征税，持续征收的原则将迫使购房投资和消费回归理性空间。,四大新政分析及预测,新政四：“两税合并”，明年卖楼省税费,规定：2008年1月1日实施企业所得税对过去查账征收和核定征收的两种核税方式合一。影响：房地产税率一般在33%，合并后可下降至25%。利好：调低了税率，扩大了开发商利润空间。预测：927放贷新政后，市场成交量下降。购房者和发展商形成角力的状态。对于已完成今年目标，实力雄厚不急于回笼资金的发展商预计将会继续控货，以期待明年更大的利润空间。,从政策指标角度，一系列政策都是为了提高普通消费者购房能力，转移、引导房地产投资行为，规范房地产的健康发展。三水区房地产市场主要以刚性需求为主
19、，并呈现明显的供不应求现象，9月、10月商品住宅成交仍保持稳定的发展态势，成交率在100%以上，可以预期新政的实施将进一步释放普通消费者刚性居住需求，三水楼市将进一步拔高。,第二部分,第三部分,豪宅成功之路,“豪”的底气“豪”的“高度”,豪宅的底气,豪宅的“高度”市场突围,保利千灯湖一号公馆,以保利水城为依托，发掘项目无限配套潜力；以区位前景论坛等形式与政府合作突显区位潜力，树立时代趋势及强势品牌形象。超高层建筑，地区标杆；大面积户型，两梯一户，电梯直达住宅，尽显尊荣；,单价破万元开售，带动整个桂城及禅城区销售均价的提升，引爆市场;600套单位一个多月内全部售馨，成就豪宅品牌形象。,中海万锦豪
20、园,法式外观融合传统园林规划，尽显上流和谐人居；首创入户花园实用户型设计，成就豪宅标杆；内敛的宣传风格突出项目独有品牌内涵，准确捕捉上流人群追求闹市中恬静人居的心理。,均价由4400元/M2拉升到12000元/M2，引领市场价格，激发投资意识；延续一贯的低开高走策略，受到新老客户的热捧，每期产品分三批发售，均于短期内售馨。,丽日玫瑰名城,抢占楼市先机，缔造佛山第一个“地王”形象；以创佛山至高视野、至高文化点等突破式主题活动时刻刺激市场，保持项目高知名度；优美园林规划设计，配合广泛媒体宣传，进一步拔高项目形象。,在3年佛山楼市不断蜕变的竞争压力下，销售均价由3800元/M2上升到9600元/M2
21、，保持稳固的豪宅地位。,龙光天湖郦都,意大利古典建筑风格创新市场楼盘形象；奢华的装饰设计，标榜豪宅地位。,均价由5000元/M2升到12000元/M2。奢华装修备受高端人群热捧，但与代理商临时中断合作销售出现真空期，销售速度减慢。,通过大型专家论坛、国宝展等文化活动引起目标客户群关注，突显项目特色人文形象，缔造社区文化底蕴；后期面对日益加剧的竞争，以高附加值突围，刺激销售。,力迅上筑,均价由4800元/M2升到15000元/M2；项目推崇文化氛围，宣传品牌内涵，反朴的社区人文受年轻文化一族热捧，但项目定位与客户定位严重偏差，售价与消费力水平难以平衡，致使消化速度与销售均价明显落后于竞争对手。,
22、顺德万科新城湾畔,超宽楼距，视野开阔，迎合当地人崇尚自然的居住追求；特色波浪型建筑设计，结合原创后现代新泰式设计，户户望江，还形成一种自然的动感；万科品牌效应、高标准建筑质量，成就当地楼价与豪宅标杆项目。,以顺德最高均价8000元/M2（洋房），20000元/M2（别墅）开售,带动楼价快速上升。树立大良少有豪宅形象，开售即售馨。,广州誉峰,火山石造就立体式特色园林，高档次酒店管理经营会所配套提升项目档次；以样板房豪华装修在区域内提升项目档次，成为珠江新城豪宅标准之一。,均价37000元/M2，高于周边同档次项目均价近10000元/M2。特殊装修材料，豪华样板房装饰等处处与周边项目存在差异化，成
23、为豪宅中的豪宅，半年销售近九成。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp
24、3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8o
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