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1、2023/1/30,成都城市综合体仁恒置地广场深度研究分析报告,典 型 项 目 研 究,2014年9月,目,录,一、项目概况二、项目区位三、项目定位和业态规划1.整体定位2.整体技术指标3.项目团队4.建筑设计理念四、各部分分析1.购物中心2.超甲级写字楼3.服务式公寓五、物业估值情况,235556677131721,2,典型项目研究二线城市高端城市综合体成都仁恒置地广场,一、,项目概况,仁恒置地广场，成都 CBD 核心的高端建筑综合体，总建筑面积逾 20 万平方米，汇集国际品牌购物中心、超甲级写字楼、酒店式服务公寓等三种高端物业形态，由新加坡仁恒置地携手美国 NBBJ、英国 ARUP、美国
2、EDAW、英国全景等十余家顶尖专业技术团队打造。立足国际视野，世界标准，以前瞻性的定位、领先的建筑硬件、国际水准的运营管理，建筑世界级的商务/商业平台；以国际奢侈品、跨国企业、全球高级商务人士的聚合，打造中国西部经济地标、时尚中心。,典型项目研究,3,二、,项目区位,承接城市中心与主轴商务商业节点仁恒置地广场位于成都市中心核心商业圈，人民南路与新光华街交汇处，地处成都最重要的两大城市轴线人民南路与东大街的夹角，北接成都“文化中心、政治中心、商务龙头”天府广场，南续成都人文与国际化交汇的中轴线人民南路，东连盐市口-春熙路时尚商圈与东大街金融轴线，成为承接城市中心与中轴、城市南轴与东周的重要商务商
3、业节点。,4,典型项目研究项目区位和交通图,典型项目研究,5,三、,项目定位和业态规划,1.整体定位“仁恒置地广场”定位为成都城市 CBD 中心档次标准一流、管理服务国际化、具有复合商务商业功能和长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”，是集国际标准超甲级写字楼、国际品牌购物中心、超五星级标准酒店服务式公寓于一体的高端城市综合体，主要面向进入成都发展的 500 强企业及其他中外知名公司提供商务及配套服务，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。作为二线城市核心区的综合体项目，仁恒置地广场以适中的体量、清晰的业态组合及明确的高端定位，形成具有标杆意义的城市精品综合体。2.整
4、体技术指标净用地面积：约 2 万平方米总建筑面积：约 21.25 万平方米,-,购物中心：4.44 万平方米写字楼：7.04 万平方米服务式公寓：4.91 万平方米停车场：3.6 万平方米（约 700 个车位）,6,典型项目研究建筑高度：甲级写字楼 180 米；酒店式公寓 165 米容积率：7.98建筑覆盖率：55.6%非机动车位：约 370 个开工时间：2006 年 8 月竣工时间：2010 年第三季度（2007 年预期为 2010 年第四季度）投资额：约 26 亿元人民币3.项目团队仁恒置地广场项目的开发管理团队由各领域世界领先的机构组成：开发商/业主：仁恒置地建筑设计：美国 NBBJ工程
5、顾问：英国奥雅纳（ARUP）景观顾问：美国易道（EDAW）灯光顾问：英国全景（PANORAMA）测量师行：香港威宁谢国际室内设计：香港梁志天、CL3幕墙顾问：新加坡 Connell Wagne施工图设计：中建西南建筑设计研究院物业顾问：仲量联行酒店服务式公寓管理公司：新加坡 Frasers4.建筑设计理念仁恒置地广场，由美国 NBBJ 担纲建筑设计。以成都得天独厚的城市人文氛围与其丰富的周边环境因素为灵感，采撷“天府之国”山水地域文化因子，与现代建筑的简洁明朗相结合，充分展现出高新科技表现主义与深厚人文主义的融合。建筑汇集的所有元素，均表达了同一个主题：唤起人类与自然的亲密关系，用建筑创造城市
6、的独特标识。,典型项目研究,7,四、,各部分分析,1.购物中心仁恒置地广场购物中心，汇集世界知名品牌形象旗舰店、国际高档品牌服饰专卖店、各种主题概念店/体验店、高档餐饮休闲等，以品牌优势保障高端定位；以对时尚的敏锐洞察，与世界潮流保持同步；以多功能多业态的组合，营造超凡的高端购物体验和愉悦精神享受；以国际品牌的文化内涵和时代气息，确立全球奢华时尚之旅的中国西部坐标。仁恒置地广场购物中心为成都最高档的购物中心之一，招商签约近百个国际国内商业品牌，更成功引进了 Louis Vuitton、Christian Dior、Prada、Ermenegildo Zegna、Hugo Boss 等国际奢侈品
7、牌设立旗舰店。在建设过程中，成都仁恒置地广场项目没有因 2008 年四川强震而滞后。项目招商按计划进行，与多个国际一线品牌签订了意向协议，并收取了租赁定金。2010 年 9 月,购物中心出租率超过 90%。购物中心技术指标,8,典型项目研究建筑楼层业态规划主要商铺列举：Louis Vuitton、Christian Dior、Ermenegildo Zegna、Prada、Burberry、HugoBoss、TODS、Ganali、Agnona、劳力士、Tudor、Berluti、Dunhill、Gieves Hawkes、Autason、Windsor、Durban、1881、保时捷设计产品
8、专卖店、思妍丽、泰国禅庭 SPA。路易威登成都仁恒旗舰店店铺共分两层，整体面积 1465 平方米，销售面积为 855平方米。整个旗舰店包括外墙、一楼女士 BagBar、男士专区、旅行箱包及腕表区、二楼女士专区和 VIP 贵宾室。,9,典型项目研究商业平面示意图（1F）商业平面示意图（2F）,10,典型项目研究交通动线图购物中心实景图,典型项目研究,11,典型项目研究,12,13,典型项目研究2.超甲级写字楼写字楼技术指标写字楼建筑面积：70360。（可出租面积 62000 平方米）楼层分布：B1-B3 地下车库、设备房、后勤管理用房；1F-5F 商业裙房；6F-39F 办公楼，10F、25F
9、为避难层办公楼标准层建筑面积：约 2000 得房率：约 75%（整层）标准层净高：2.8m架高地台：约 120mm楼板载重：办公区载重 4 KN/，设备区载重 5KN/幕墙到核心筒距离：最大可达 13.5m可改造加设室内楼梯楼层：23-24F、26-27F、36-37F、38-39F阳台：11-39 层每层一个供电系统总电力供应：双路供电，互为备用，总装机 6400 KVA。应急电力：2 台全自动应急发电机，一台 2000KVA，一台 1750KVA，预留1600KVA 发电机位。标准层用电容量：正常电力，标准层预留 140 KVA 用电容量；应急电力，标准层预留 40 KVA 用电插接容量。
10、租户供电标准：130VA/。照明标准：500-600LUX 舒适桌面照明。电梯系统品牌：全进口奥的斯电梯（OTIS）。客梯，奥的斯电梯 Elevonic 系列。数量：客梯，高、低区各 7 台，共 14 台；消防兼货运梯，2 台；地下车库与裙房，3 台。运行速度：客梯，高区 6m/sec，低区 3.5m/sec；消防兼货运，3.5m/sec；地下车库与裙房 1.6m/sec。平均等候时间：不超过 27 秒。智能停层：设 COMPASS 智能目的楼层派梯系统。空调/新风系统空调系统：四管制 VAV 变频变风量加新风系统。变风量箱分配：51 台/层。,14,典型项目研究设计容量：总制冷量 5800
11、冷吨，蓄冷量 20480 冷吨时。设计温度/湿度：夏季 23-25，55%；冬季 20-22，40%。冷冻水供应：预留 24 小时机房专用冷冻水，标准层50 冷吨。新风供应：80 立方米/小时/人，4 小时/次新风交换。新风处理：预冷/热+双效过滤+高新灭菌技术+空气加湿。通讯系统语音容量：标准层提供 400 对电话容量。通讯主干：光纤及大对数铜缆进线。网络主干：标准楼层光、铜混合组网，配置万兆光纤及六类铜缆接驳。无线通讯覆盖：中国电信、中国移动、中国联通、3G、无线对讲信号覆盖及针对租户的无线网络覆盖。楼宇智能系统楼宇自控系统：对变配电、发电机组、电梯、空调机组、新风机组、给排水、冷热源进行
12、实时监控或就地控制；全智能型火灾报警系统分区监视，集中控制。安全防范系统：数字视频监控系统、离线式电子巡更系统、防盗报警系统、紧急求助与呼叫系统、门禁系统、一卡通系统等，提供全方位立体监控与报警系统，并提供租户安保对接。地震信息采集及应急联动控制；城市紧急信息及应急方案预案。车库管理系统：实时车位显示、最短路径车辆引导系统。数字会议系统：远程会议系统、电视电话会议系统、同声传译系统及摄像跟踪系统。,15,典型项目研究剖面图和写字楼标准层平面图,16,典型项目研究写字楼特色*标准层面积约 2000，架高地台 120mm，楼层净高达到 2.8 米，办公空间宽敞舒适。*西部首个集中央供冷供热、全冰蓄
13、冷空调系统、VAV 空调系统与全新风系统等四大特点于一体的商务写字楼，室内空气品质舒适稳定。*16 台原装进口奥的斯 Elevonic 系列电梯（14 台客梯及 2 台消防/服务电梯），先进的 COMPASS 智能目的楼层派梯系统，平均候梯时间不超过 27 秒。*双路供电，互为备用，并配备大功率国际品牌应急发电机，供电可靠性和保障率极高。*综合布线系统及综合无线覆系统，专属高标准商务办公，确保租户与世界的顺畅沟通。*中空 LOW-E 玻璃幕墙、热回收系统，及选用环保节能型设备等，提高大楼运行效率，降低能耗及减少废气排放，符合国际企业对生态环保的共识。*仁恒置地广场汇集办公、会议、购物、餐饮、休
14、闲、居住等六大功能，提供全面便利的商务服务。*富有高端物业管理服务经验的专业团队，提供优质商务物业管理服务。招租情况写字楼主要面向世界 500 强公司、其他国际国内知名公司招租，多家中外知名企业提前签约进驻。主要租户列举：默克制药/默沙东(1500 平方米)、诺华制药（1100平方米）、中华英才网（1100 平方米）,17,典型项目研究写字楼效果图和实景图3.服务式公寓服务式公寓则成功引入了服务式公寓的知名品牌新加坡辉盛国际旗下高端品牌“辉盛阁”，这也是成都首个超五星级标准的服务式公寓。该服务式公寓将作为成都高端外籍商务人士之家，为成都现代服务业发展提供国际化配套。仁恒置地广场“辉盛阁”提供
15、360 间豪华套房，面积从 90-360 平方米不等。室内装修由香港知名室内设计师梁志天主理，格调华贵。同时，按五星级酒店标准，配设大堂、餐厅、恒温泳池、健身房等。以优质的硬件配置与辉盛体贴入微的专业服务，让国际高端商务人士、休闲旅客享受到舒适惬意的高尚生活。硬件设施品牌家具摆设。配备齐全的厨房/卫浴设施。家庭娱乐系统。四管制中央空调系统/新风系统。卫星/有线电视。IP 电话、高速宽带与无线上网。6 部迅达高速客梯/电梯预约系统。安全门卡系统。,18,典型项目研究休闲设施室内恒温游泳池/儿童戏水池。健身房/瑜珈房。餐厅/咖啡厅。室内儿童游戏室。商务设施商务中心：接待区、上网区、阅览区、休息区。会议中心：小会议室 22、大会议室（可拆分）94。其他仁恒置地购物中心：品牌名店、SPA、高档餐饮等。带有遮雨蓬的半露天平台大堂及泳池,19,典型项目研究辉盛阁酒店服务式公寓大堂前台形象图电梯间客房,典型项目研究,20,典型项目研究,21,五、,物业估值情况,（资料来源：星展唯高达证券 DBS Vickers Securities;2008 年 3 月。因最新数据不可得，该估值为项目建设过程中的估值，因此总体估值水平较低。）,谢谢！,
