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1、开封市12月份市场月报,政策资讯,新增土地,区域竞争分析,竞争个案分析,报广媒体分析,政策资讯,十八大明确未来楼市方向：住房双轨制 保障房是重点伴随着十八大的召开，在“十八大”报告中，胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。这也是“保障房建设”首次被写入党代会报告。且随着住房保障档案管理办法的出台，使保障房制度切实做到了有法可依、有规可循。,多地公积金放贷规模同比激增，房价上涨预期加重随着房地产市场逐步回暖，刚性需求积极入市，我国多地公积金贷款额度剧增，部分城市早已提前完成全年放贷目标，面临“无贷可发”。截止11月份，全国共
2、有超过34个城市调整放松公积金政策，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有“异地互贷”、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。,多地出现土地成交高潮，市场升温致高价地块频出虽然楼市调控依旧从紧，但由于去年以来长期萎缩的土地供应及成交市场在本年末迎来一波推地和成交高潮，土地市场升温也使得高价地块频出。土地市场局部升温现象已引起监管层关注，对局部市场出现的“量价齐升”现象应引起高度重视，提前做好政策储备，引导市场理性拿地，避免个别区域优质地块集中入市引发炒作，进而形成新一轮房价上涨预期。,政策分析,政策小结：,十八大定调房地产发展方向，双轨制与保障房随着十八大的圆满落幕，
3、国家对于今后房地产的发展方向做出了明确的部署：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。在中央连续两年的政策调控下，房价得到了有效控制，作为长期的国家政策，未来一段时间内房地产调控继续以微调与维稳为主题。,土地市场继续升温 调控力度或加强入年末，土地市场供需两旺，市场交易迅速升温。根据链家地产市场研究部的统计，11月27日到12月7日，有7个城市的“地王”纪录被刷新。此后不久，上海等地再次出现高价地。按照稳定房地产用地供应、抑制异常地价的指导思想，明年土地市场或将迎来严厉的管控，市场热情也将受到影响。在监管部门多项细化措施的作用下，明年新增“地王”
4、的数量将明显减少，土地市场将更趋理性。相比之下，由于此前土地供应量不足，市场缺口较大，一线城市的土地市场仍有望出现小幅反弹。,本月出让土地信息,本月出让土地信息,本月出让土地信息,本月出让土地信息,总结：本月出让土地主要以住宅和工业为主，住宅主要集中在汴西新区，容积率在1和5之间。,本月成交土地信息,本月成交土地信息,本月成交土地信息,本月成交土地信息,本月成交土地以住宅和工业为主，主要集中在汴西新区和老城区。土地出让和成交数量环比明显增加。,区域性竞争分析,竞品楼盘房源分析,竞争项目主力户型主要以80-90两房和120-140三房，其次为四房；竞争项目销售价格高层成交均价在4700-5200
5、元/之间，花园洋房成交均价约7000元/；12月份营销活动以未来湖滨花园特价房、蓝湾国际低首付、团购为主；下月推售计划碧水蓝城下月加推6#、8#，其他项目在售仍为之前推出房源。,来电来访成交分析,12月份开元华庭和郑开橄榄城均有新房源推出，来访量较多；蓝湾国际和郑开橄榄城销售成绩突出是因为蓝湾国际推出了低首付或全免配套费营销活动，郑开橄榄城则是大幅度的优惠，最高优惠7万。,成交客户获知途径分析,成交客户主要获知途径为户外、朋介、老带新、围墙、网络以及路过，其中朋介、老带新、路过成为目前开封在售项目的成交的主要途径。项目在开盘、认筹、加推房源等重大活动时会有电视、短信、广播、夹报、派发单页等；优
6、惠活动通常会在报纸、网络上体现。,报广媒体分析,诉求点：优惠,报广媒体分析,12月汴梁晚报共上报广7篇，报广内容主要以项目信息、开盘信息、优惠活动为主。,诉求点：产品,诉求点：产品、优惠,报广媒体分析,诉求点：产品,诉求点：配套、产品,报广媒体分析,诉求点：品质,从政策形势来看，国家对于今后房地产的发展方向做出了明确的部署：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。在中央连续两年的政策调控下，房价得到了有效控制，作为长期的国家政策，未来一段时间内房地产调控继续以微调与维稳为主题；从市场推售来看，开元华庭开盘销售约90%，未来湖滨花园去化90%以上，
7、郑开橄榄城为吸引客户推出7万优惠活动，除碧水蓝城即将加推6#、8#外其他项目在售房都是前期剩余房源；从各项目营销活动来看，优惠力度依然持续，特价房、低首付、推出新产品、团购等各种营销活动成为各竞争项目促销手段；从成交价格来讲：在售产品价格基本与前段时间相持平；从推广角度来看：本月各项目的广告表现主要是以开盘信息和优惠活动为主，通过开盘和各种优惠促销活动来吸引客户，促进成交量。对于本项目来讲，快速销售仍作为下阶段的首要目标，通过新产品的推出、活动、广告、甚至各种方式的促销，不断地制造市场声音，吸引客户快速销售。,市场总结,【1.未来湖滨花园】,推盘情况,一期推出13栋住宅，其中10栋电梯洋房、2
8、栋临湖高层，1栋纯商业。14#、15#、16#、19#、20#，14#-16#为8层洋房，19#、20#为高层建筑；目前在售14#、15#、16#为8层电梯洋房，19#号楼为18高层，2012年6月9日开盘；14#3个单元，1梯2户，1层为商业，2-8层为1梯2户的135-140左右3房；15#楼3个单元，16#两个单元，1梯2户，1-2层为260-310复式，3-6层为158-162左右3房，7-8层为复式；19#楼为1个单元2梯4户，每层892套，1371套，152-1571套；20#销售2-11层，1个单元2梯4户，共40套，11层以上去年已团购，19#和20#户型一样。,【1.未来湖滨
9、花园】,销售情况,价格：14#已售罄；15#1-2层表价8700元/，3-6层5700元/，7-8层6600元/(剩余2套约138三房，4套复式）；16#1-2层均价8600元/，3-6层5700元/，7-8层6200元/(剩余4套复式）；19#已售罄；20#85剩余一套（指定价4760元/），137剩余3套，157剩余3套，均价4700元/。营销活动：一天一套特价房；老带新。优惠：延续十一特价房优惠政策（优惠8-12个点，仅限130以上的户型）；两房按揭优惠1%，一次性优惠3%；先交房款的60%可先手6个点优惠（客户可办理30%按揭，按揭款放下来后再推给客户30%的首付款）；老业主介绍额外优
10、惠1个点。来访：周一至周五平均来访7-8组，周六周日13-15组。,【2.蓝湾国际】,推盘情况,目前在售主要房源为5、7、9、10；6号楼为团购房，8号楼少量房源未能正常签约，3号楼为11年团购房，刚拿预售证，9月底开始签约，11年团购价格4500-4900元/，5号楼22日开始排号；6号楼为团购房27层，1个单元，2梯4户，户型为892房、1103房；7号楼32层，1个单元，2梯4户，户型为621房2厅，1323房；8号楼27层，1个单元，2梯4户，户型为892房、1103房；9号楼14层，2个单元，2梯3户，户型为852房、115-1303房；10号楼32层，2个单元，2梯3户，户型为89
11、2房，1323房；5号楼32层，2个单元，2梯3户，户型为892房，1323房。,【2.蓝湾国际】,销售情况,价格：7#2-3层5100元/，10层5300,20层5400元/，最高5600元/；8#剩余少量房源做为特价房2层4500元/，20层4900元/；9#2层5500元/，7-8层5700/，最高6000元/；10#2层5050元/，10层5300元/，20层5400元/，最高5600元/。以上价格均为表均价11月营销活动：低首付，共推出150套房源，选择位置及楼层较差的户型，首付30%,签合时付10%，13年5月31付10%,13年付12月10%；老带新活动介绍一名客户，赠送老客户1
12、年物业费，新客户减免3000元房款，介绍成功购房2套，免3年物业费，新客户减免3000元房款，以此类推。11月1日5#楼开盘，5#楼优惠：总房款减11400，一次性3个点，按揭1个点，销售表均价5400元/；优惠：9#10#号楼按揭1个点，一次性3个点；全免配套费（天然气初装费、暖气初装费），特价房优惠一次性5%，按揭4%。来访：周一至周五平均来访6-7组，周六周日10-15组，最多30组。,【3.碧水蓝城】,【3.碧水蓝城】,推盘情况,目前在售主要房源为2#、7#、9#、25#、26#号楼，10月份新开盘19#号楼,28号楼团购房7#多层6层，4单元，一梯两户，6层加阁楼，户型为942房，1
13、29-1303房；9#多层6层，4单元，一梯两户，6层加阁楼，户型为942房，129-1303房；25#、26#高层19层 2梯2户，3单元，户型为124-1463房；2#小高层11层，1个单元，2梯2户，户型为962房、1283房；17#小高层9+隔楼，3个单元，1梯2户，户型为902房、1203房、1604房。19#小高层9+隔楼，4个单元，1梯2户，户型为902房、1273房,2,4,6,8,1,3,5,7,9,10,11,14,13,15,23,29,28,20,27,26,18,16,12,24,25,17,19,21,22,绿色为在售房源，红色为未推，蓝色为售完房源。黄色为团购房源
14、,销售情况,价格：7#、9#表价格在最低5500元/，最高7270元/，均价5700元/，一楼送院，顶层送阁楼；25#、26#表均价5100元/，最低4750元/，最高6000元/,10层左右5200-5300元/；17#表均价5500元/，最低5300元/，最高1楼7100元/；19#表均价5500元/，最低5300元/，最高1楼7100元/；28#团购均价4100元/。12月营销活动：推出特价房2号楼，约15套房源，一次性10个点，按揭5个点，地下室只收一半面积房款，地下室1800元/；26号楼，约60套房源，一次性5个点，按揭2个点，免收配套费用；水电局团购28#号楼，均价4100元/，
15、团购约105套。优惠：高层按揭免配套费（天然气、暖气、地热水、水、电表、有线电视），一次性优惠3个点，按揭一个点。来访：周一至周五平均来访4-7组，周六周日5-8组，最多20组。,【4.开元.上城】,【4.开元.上城】,6,2,5,4,3,1,黄色为团购房和销售房源，红色为内部认购。,推盘情况,目前内部认购房源为1#、2#号楼，2#7月28日入会排号，入会缴纳1万元，8月11日内部选房，客户缴纳20万元定金，当天选完；8月26日1#开始团购，团购约有60套左右，目前在售1#楼团购剩余房源。1#31层，4单元，2梯4户，户型为622房，126-1353房；2#1#31层，4单元，2梯4户，户型为
16、622房，126-1353房；,销售情况,价格：均价4700元/，最低4280元/，最高5000元/；优惠：无优惠。,东单元东户A户型126.4房2厅2卫，赠送面积约13.24,东单元南户B户型882房2厅1卫，赠送面积10.02,东单元西户C户型1354房4厅2卫，赠送面积11.03,【4.开元.上城】,户型分析,【5.郑开橄榄城】,【5.郑开橄榄城】,推盘情况,目前在售主要房源为高层1、3号楼、团购5、6号楼；花园洋房12-14号楼，联排为7-11号楼；高层1号楼2个单元2梯4户，26层，842房，112-1373房；3号楼2个单元2梯3户，26层，1152房，126-1383房；花园洋房
17、每栋6层3个单元1梯2户，1层191、2层168、3层154，4-5层140、6层115；别墅：面积在240-260。,销售情况,价格：高层均价5200元/，东户5500元/，中户5400元/，西户5400元/洋房均价7500元/，1层12000元/，2-5层8000元/，6层9000元/；别墅一套460-530万之间。12月营销活动：总价优惠6万；10月20日15#楼（花园洋房）认筹，交1万抵2万。优惠：高层优惠7万元，按揭1个点，一次性3个点；来访：周一至周五平均来访6-10组，周六周日8-12组，最多30组。,【5.郑开橄榄城】,【6.开元华庭】,F6,F5,推盘情况,目前在售主要房源为
18、F5、F6，G1，10月份G2排号F5号楼18层2个单元，2梯2户，135-1403房，1794房；F6号楼18层2个单元，2梯2户，135-1403房，1925房；G1号楼24层2个单元，2梯2户，1403房，1804房；G2号楼24层2个单元，2梯2户，1403房，1904房；,销售情况,价格：表均价6300-6400元/，最低6200元/，最高6800元/；G1号楼均价6300元/，最高7300元/，最低5800元/，层差在50-100元/之间。12月营销活动：顶层特价房（临建安路，现房）5600元/；G2认筹，户型1403房，1904房；5万抵10万元，目前认筹60组左右，预计11月初
19、开盘，销售均价6200-6300元/。优惠：一次性优惠5万，按揭优惠2万，老带新新客户额外优惠1个点。来访来电：周一至周五5-10组，周六日10-15组，最多30组。,【6.开元华庭】,G1,红色为在售房源,G2,【7.帝湖世家】,推盘情况,目前主要推主要房源为花园洋房17#、21#、22#，高层23#、25#、33#，预计12月份开盘17、21、22号楼5层2个单元，1梯2户，1333房，1704房；2555房；21号楼33层1个单元，2梯4户，852房，1303房；25号楼33层2个单元，2梯4户，853房，1303房；33号楼33层2个单元，2梯4户，852房，873房。,销售情况,优惠
20、：目前在咨询阶段，凭身份证办理会员卡。多层价格约7000元/，1层价格约11000元/（送花园，半地下室），高层价格4700-5000元/；内部价多层约5800元/，高层4300元/；周一至周五5-10组，周末5-12组，最多20组。,【8.鼎力国际城】,推盘情况,目前在售主要房源为A区8、10、11、12；本月新推出E区8号楼公寓楼E区8号楼9层1个单元，3梯40户，39-41标准间A区8、10号楼18层2个单元，2梯2户，1383房；A区11、12号楼31层2个单元，2梯4户，883房，1183房；,销售情况,营销活动：11月3日起开始入会，入会即享受6000元房款优惠；价格：表均价450
21、0元/，最低4200元/，最高4800元/；优惠：一次性优惠3个点，按揭优惠1个点；12月份当月销售15套，日来访量6-8组。,【8.鼎力国际城】,10,11,18,12,8,红色为在售房源，蓝色为排号房源,【9塞纳左岸】,推盘情况,6栋多层退台洋房，2栋29层高层住宅，和一栋24层酒店式公寓，目前在售主要房源为1、2、3；1号楼7层2个单元，1梯2户，142-1633房，163-1884房；2号楼7层4个单元，1梯2户，1032房，125-1553房；3号楼7层2个单元，1梯2户，142-1633房，163-1884房。,销售情况,价格：最低6200元/，表均价6500元/，最高8500元/
22、优惠：一次性3个点，按揭1个点。12月份销售6套。,1,2,3,5,6,7,8,9,公寓,红色为在售房源，蓝色为未推房源,【9.塞纳左岸】,【10.贵和世嘉】,推盘情况,目前在售8、10号楼房源，9、11号楼预计10月份开盘；8 号楼18层2个单元，2梯2户，118-1293房；10号楼27层1个单元，2梯4户，1032房，87-932房。,销售情况,8号楼表均价5100元/；10号楼表均价5000元/；12月份营销活动：9#11月3号开盘，902房，1303房，排号10000元抵15000元优惠（从房款总价中扣除），一次性优惠3%,按揭优惠2%。优惠：低首付，先首付10%，剩余20%一年之内补齐，一次性优惠5个点，按揭优惠2个点；12月份销售12套，日来访量7-9组,1,2,3,5,6,7,8,9,10,红色为在售房源，黄色为10月份推出房源，蓝色为未推房源,【10.贵和世嘉】,11,12,15,16,
