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1、绵阳项目汇报,二OO八年三月一十五日,2,INDEX,3,宏观环境,绵阳，四川省第二大城市，位,于四川省西北部，距省会成都98公,里。幅员面积20249平方公里。总人,口529万。辖两区六县一市。目前市,区 面 积 55 平 方 公 里，城 市 人 口 66,万。,4,返回,宏观环境,根据绵阳科技城发展纲要,规定，绵阳正在打造百万人口大城,市。绵阳科技城以绵阳城区为中心，,规划建设面积80平方公里，人均居住,面积达到20平方米以上。2010年前,GDP总量达到800亿元，第三产业占,的比重达到 45%以上，达到中等,发达城市水平。,5,宏观环境800600400200,0,2003,2004,
2、2005,2006,2007,GDP 355.7 415.1 482.5 560.8 673.5全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现GDP673.5亿元，增长14.3%，增速高于全省平均水平0.1个百分点，比上年提高0.4个百分点，6返回,0,宏观环境806040202003 2004 2005 2006 2007,市区人口 53.99 56.27,60,62,66,（万人）绵阳市区户籍人口2007年达到66万人，流动人口10多万人，市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造百万人口城市。7返回,8,宏观环境固定资产投资（亿元）400200,0,2003,2004,2005,2006,
3、2007,固定资产投资,103.4 124.2 150.3 181.4 235.2,2007年全市共完成固定资产投资235.2亿元，增长29.7%。投资运行的主要特点：一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资8.2亿元，增长57.9%，第二产业完成投资96.7亿元，增长49.5%，第三产业完成投资130.3亿元，增长16.9%。返回,9,宏观环境城镇人均可支配收入及支出20072006200520042003,0,5000,10000,15000,2003,2004,2005,2006,2007,支出收入,55707179,60477708,64228201,69099054,78041047
4、3,城镇居民人均可支配收入达到10473元，增长15.7%，其中增长最快的是工资性收入增长11.8%，个体私营主经营性收入增长46.4%；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长12.9%。,INDEX,10,房地产市场分析：由于2006年上市面积125万平米比2005年下降-,150145140135130125120115,133,125,146,6.4%，导致市场供应量减少，需求量增大，2006年年底房价飞速增涨，2007年上半年上市面积仅57.51万平方米，下半年上市楼盘分批销售，首推房源较少，而且楼盘上市量大多数都在10万平方米以下，上市的时间段和推出的量都不同，市场,110,200
5、5,2006,2007,竞争较少，是导致2007年房价上涨的因素之一。,年份上市销售面积（万平米）幅度,20051339%,2006125-6.40%,200714614.40%,套数,7270套,10155套,14363套,11,返回,2,2,2,2,2,2,2,2,房地产市场分析：20052007年绵阳涨幅最快的建筑形态是多层和电梯公寓，分别为45%和,6500/m6000/m5500/m,6500,5500 5600,33%，住宅平均涨幅为35%。多层：涨幅主要因素是市场稀,5000/m4500/m4000/m,3600,46003600,缺资源，2007年绵阳部分多层项目均设置有电梯，
6、建筑成本,3500/m3000/m,3300,3000,3100,增加。,2500/m222000/m,1800,2300,2400,电梯公寓：主要是因素为地段,2005年,多层2006年,电梯公寓2007年,别墅,商业,稀缺优势、土地成本、建筑成本增加等。别墅：由于消费市场有限，但,时间多层电梯公寓别墅商业,20051800240031006500,20062300330036005500,20073300360043005600,增幅45%33%28%-16%,市场销售量较少，涨幅稳定。商业：2005年前后绵阳商业地产投资过热，后期经营问题较多，市场需求量较大，2007年住宅投资吸纳更多民
7、间资金，导致2007年商业销售价格出现,下滑。,12,返回,房地产市场,200万160万120 万80万40 万,125,189,146,90,70.7,分析：2006年上市面积125万平米实际完成189万平米销售量，达150%，2007年各楼盘部分楼盘分批少量上市，预计实际供应楼,供应量 销售量2006年,供应量,实际供应量 销售量2007年,盘仅90万平米，今年已经完成70.7万平米，达,78%，市场供应量开始,时间20062007,新增供应量125万平米146万平米,实际供应面积125万平米90万平米,销售面积189万平米70.7万平米,百分比150%78%,高于需求量。以供应市场为主导
8、的情况下，价格上涨正在趋缓。,13返回,房地产市场3600/元平米3500/元平米3400/元平米3300/元平米3200/元平米3100/元平米3000/元平米,上市销,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月 11月 12月,售面积,57.51万平方米,88.94万平米,分析：由于市场投放量较小，2007年全年价格涨幅较大。10月市中心个别楼盘价格快速拉升（部分达到4000元/平米以上），把整个楼市均价推上3600元/平米新高。11月底房交会后，部分新盘面市，调控政策让市场观望态度较强，12月成交量均有所回落，价格趋于稳定。14返回,房地产市场,绵阳主要开发区域集中在涪
9、城区和游仙片区，这两个合计交易面积46.6万,平米，占市场份额72%。,全年商品住宅涨幅较大，达35%，多层3300元上涨45%；电梯公寓3600元/平,米上涨33%；别墅4300元/平米上涨28%。,市场供应量为主导，2007年绵阳开工面积230万平米，批准预售面积146万平米，为了减少市场投放量，部分楼盘分批放量，加剧市场紧迫感，实际入市面积约90万平米，交易面积70.7万平米，完成销售量78%。约有60万平米的房源加入2008年的竞争。,2007年绵阳土地拍卖均价突破96.2万/亩（包含村民摘牌小副地块），比2005年27.3万/亩上涨252%，土地成本增加、建安成本增加30%，直接增加
10、销售价格。,2007年绵阳房地产市场发展迅猛，土地拍卖价与目前市场销售价格均能保,持平衡，但2008年市场放量过快过多，必将引起强烈的市场竞争。,15,返回,16,07年土地出让情况,面积M2,用途,成交金额(万元),成交单价万元/亩,交易时间,受让单位,涪城区安昌路12号,686.84,居住,215,208.5,2007-12-28,绵阳市海英房地产开发有限责任公司,科创区原园艺行政中心D-12地块,106035.1,商住,20800,130.64,2007-11-30,山西新兴房地产开发有限责任公司,科创区原园艺行政中心D-1、3-7地块,292611.1,商住,55100,125.41,
11、2007-11-30,坚实发展有限公司,科创区原园艺行政中心D-2、D-8地块,142652.8,住宅,22000,102.71,2007-11-30,山西新兴房地产开发有限责任公司,涪城区丰谷镇马家湾,9170.01,居住,230,16.70,2007-11-14,绵阳市亚川房地产开发(集团)有限公司,游仙经济试验区绵梓路西侧,30856.64,商住,5700,123.03,2007-7-25,绵阳市兴金城房地产开发有限公司,游仙区石马镇七姓村二社,3655.54,住宅,71,12.94,2007-8-23,绵阳市万丰房地产开发有限责任公司,涪城区翠竹街8号,2676.91,商住,800,1
12、99.04,2007-8-8,绵阳市南田房地产开发有限责任公司,农业科技示范园区政府路北侧,7133.73,商业,243,22.69,2007-7-20,绵阳市游仙区松垭农村信用合作社,科创园区原“园艺行政中心”地块十,16417.54,住宅,1960,79.51,2007-5-22,晋中田森房地产开发有限公司,科创园区原“园艺行政中心”地块九,23081.06,住宅,2600,75.02,2007-5-22,晋中田森房地产开发有限公司,科创园区原“园艺行政中心”地块八,26020.32,商住,3950,101.10,2007-5-22,四川凯泰房地产开发有限公司,科创园区原“园艺行政中心”地
13、块七,26864.82,商住,3900,96.68,2007-5-22,绵阳倍特建设开发有限公司,科创园区原“园艺行政中心”地块六,22846.33,商住,3650,106.40,2007-5-22,绵阳倍特建设开发有限公司,科创园区原“园艺行政中心”地块五,26056.12,商住,4000,102.24,2007-5-22,四川省江油市建工房地产开发有限公司,科创园区原“园艺行政中心”地块四,30912.35,商住,4300,92.64,2007-5-22,绵阳市卓信实业有限公司,科创园区原“园艺行政中心”地块三,27443.67,商住,4650,112.85,2007-5-22,绵阳市汇川
14、房地产开发有限公司,科创园区原“园艺行政中心”地块二,84117.99,住宅,9500,75.22,2007-5-22,晋中田森房地产开发有限公司,科创园区原“园艺行政中心”地块一,55065.36,住宅,8300,100.39,2007-5-22,晋中田森房地产开发有限公司,桂香路（北段东侧）宗地,16002.5,商住,1129.77,47.02,2007-2-5,大竹县天利房地产开发有限责任公司,金牛路（南段东侧）B宗地,3791.5,住宅,98.579,17.32,2007-2-5,梓潼县昌华房地产开发公司,金牛路（中段东侧）A宗地,2911.72,商住,135.394,30.97,20
15、07-2-5,绵阳市宇发房地产开发有限公司,高新区普明南路东段,2083.35,住宅,340,108.69,2007-1-4,绵阳市盛鑫房地产开发有限公司,说明：2007年房地产开发用地出让商业、住宅用地合计959093.3M2，合为1440.08亩，成交总金额为,153672.75万元，成交单价平均106.71万元/亩.数据来源于绵阳市国土局,未统计村民个人出让小块宗地,片区,高水,新区,绵阳楼市板块游仙片区科创园片区164亩,高,片区,300亩,城,中心,老,城区,南湖片区17,绵阳楼市板块,涪城板块:绵阳老城区，基本为小块存量土地开发，以高层电梯公寓和商业开发为主。住宅售价大多在3800
16、-4500元/,游仙板块：主要以多层，小高层开发为主。住宅售价大多在2500-3900元/,南湖板块：市政府着力打造的城市会客厅。目前在售的代表楼盘有富临晶蓝湖，售价2750-4000元/，均价3200元/,科创园板块：绵阳的高档社区集中的地方，物业以别墅，花园洋房为。但07年地块推出量很大，华润拍得430余亩，晋中新兴房产拍得450亩，田森、银都、倍特等地储备，此板块存量土地已达2000亩以上。住宅售价大多在3800-4800元/,高水板块：新兴的高档社区，物业种类丰富。长虹世纪城，小岛花园城，花园星河湾等是该区域的代表楼盘。住宅均价大多在3500-4200元/,高新区板块：新市政府所在区域
17、，物业以多层和小高层为主。07年土地放量较大的区域。住宅售价大多在3000元/左右,18,INDEX,19,300亩项目概况居民楼、宝成铁路本案,居民楼,沿河商业街,家具厂,沿河餐饮一条街,滨河北路,20,返回,300亩项目概况,项目拆迁已经完成,还剩余部门农民种植作物.占地300亩,容积率2.0,地价款85万元/亩,楼面地价为670元/M2.北紧邻宝成铁路，东接富临丽景花城和沿河商业街道，南临安昌河，西边为村民安置房和凯丽滨江楼盘:均价3200元/M2，多层,21,返回,300亩项目区域竞争楼盘,布鲁斯国际新城,用地21.5万M2，总建面54万M2容积率2.22,共4022户,其中一期均价3
18、200元/M2,容积率 1.86，建筑面积14.2万M2,1097户，于2007年售磬,开发商:四川龙都实业,电话:2546666/2548888,22,300亩项目区域竞争楼盘,丽景花城 高层,143亩，总建面25万M2容积率2.22,共4022户户型面积80-190平方米,2007年售磬均价2600元/M2,二手房均价4000元/M2开发商:四川富临实业电话:2227998,23,300亩项目区域竞争楼盘,凯丽滨江,总用地面积28669.78M2总建筑面积:51965.66 M2容积率:1.78 停车位:160个绿地率:37.6%建筑密度:30%总户数:510户,3300元/平方米 多层开
19、发商:绵阳道奇地产电话2546777,24,300亩项目区域竞争楼盘,阳光曼哈顿,均价 3900 元/M2 开盘时间07.12.06占地面积80亩,建筑面积约20万M2总户数约2000套,容积率:3.63绿地率37.3%。17栋高层开发商:绵阳恒业地产电话:2393888/2393999,25,300亩项目区域竞争楼盘,亚川 铂金海岸桂园逸景住宅3080元/M2,商铺6700 M2,一楼8000元/M2,二楼,5000元/M2,143亩，总建面25万M2开发商:绵阳亚川地产电话:2375188,26,/,竞争楼盘分析,物业名称布鲁斯国际新城丽景花城凯丽滨江亚川桂园逸景田森奥林春天阳光曼哈顿,规
20、模50万平方米25万平方米5万平方米30万平方米20万平方米,物业类别多层+高层高层+沿街商业餐饮街多层+高层高层住宅+商铺花园洋房+小高层17栋高层,均价(元/M2)一期多层：3200 元/M22007年售磬2700元/M2二手房均价4000元/M2社区环境，商业氛围已成熟多层3200元/平方米高层08年上半年开工住宅3080元/平方米，基本售磬07年底开工，预期售价4000元/3900元/M2 07.12.06开盘,项目周边在售楼盘价格约3200元/平方米（多层），2006-2007年已售楼盘丽景花城价格约2700元/平方米(高层),二受房价格约3500-4000元/平方米。由于本项目比邻
21、宝成线，对楼盘品质有一定的负面影响，难以打造高品质滨江社区。27返回,300亩项目SWOT分析,地块形状呈长方形，且较为平整规则，便于规划,临近火车站、汽车站，交通优越，便利性强,靠近安昌河，沿街沿河面宽，便于打造滨江商业休闲街,商业金融、教育、医疗等配套较完善,用地规模大，便于规划，打造区域大盘,28,返回,300亩项目SWOT分析,项目受宝成铁路线噪音影响，难以打造高档住宅区,不临绵兴主干道，不利于酒店、大型商业业态的建设,紧临宝成铁路线，最少后退距离限制用地范围，影响建筑规模,周边有一些低端住房，对整体品质打造不利。,29,返回,300亩项目SWOT分析,位于中心老程区边缘，目前市场价值
22、未被充分挖掘，有较强的升值前景,高新区规划，石桥铺北区核心建设，对项目有一定价格的拉升作用,周边项目沿安昌河商业氛围已经形成，可以打造商业风情步行街，连接两边的商业带,整个绵阳市要在2010年打造百万人口城市，对入城购房人员采取鼓励,30,返回,300亩项目SWOT分析,项目受宝成铁路线噪音影响，投资客群可能因环境影响向外转移,周边高中档盘多，且区位优势较好，竞争楼盘多，若本项目没有特色，项目投资回收期拉长,政策风险：通货膨胀背景下的货币紧缩政策；银行加息，房贷提高，金融调控压力较大,绵阳当前房价已经出现高位横盘；2008年价格调整风险加大,临近的科创园板块大量存量土地的开发,31,返回,30
23、0亩项目产品建议经过与周边竞争楼盘对比及项目SWOT分析，本项目沿街沿河打造大型餐饮、休闲和商务酒店，小户型精品江景住宅，高档花园洋房的组合。宝成铁路绿化隔音带高层住宅小户型居多多层花园洋房大型餐饮、休闲和商务酒店,安昌河,32,返回,300亩项目产品建议,A 高层4.8米挑高的LOFT,B 多层花园洋房,C 沿街商业休闲街,高层小户型住宅：户型面积设定从3070平米，以面宽来区分户型大小，在户型设计时灵活空间划分，为使用者提供更多的空间划分方案。低总价功能齐全，满足居住需求。,33,返回,300亩项目产品价格预测,静态预测：本地块主要处于高新区板块，铁路对居家人群的抗性,在绵阳很大，本地块紧
24、邻铁路，在其前后2KM才有建成或正在开发的,商品房项目，凯丽滨江和布鲁斯国际城离铁路均超过500米的距离。,参考以上因素，故本地块住宅的静态预测价格为3000元/；,动态预测：未来两年在绵阳其他板块供应量井喷的背景下，本地,块所在区位价格涨幅不会很大，预测年涨幅在5%左右，预计两年后动,态预测价格为3400元/。,产品价格：高层3200元/，洋房3400元/，商业4200元/,34,300项目经济评价成本,单价:元/M2,金额:万元,备注,一、土地取得费二、前期工程费三、设计监理费四、建安工程费五、市政配套及绿化六、不可预见费七、销售费用预计开发成本八、财务费用九、管理费用预计项目总成本,67
25、0140801170180441202398280652743,26520559431964675371921785479595835112002597109632,300亩 85万元/亩 4%契税 容积率2报建费+三通一平费地上总建筑面积399600M2多层(含商业)占70%，900元/M2高层30%，1800元/M2前5项和的2%计算按总销售额的3.5%计算7亿 2年 8%,35返回,300项目经济评价利润,产品多层高层商业总销售收入销售税金总成本税前利润,建筑面积23976011988039960399600,单价:元/M2320034004200均价33601882931429,总计:
26、万元76723407591678313426575181711517115,备注住宅占60%高层占30%沿街商业占10%,税前利润率,14.6%,说明：1、考虑到2007年绵阳楼市价格上涨幅度过大，可能存在泡沫，故对2009年销售价格预测较为保守。2、因项目没有选址意见书和概念性方案设计，根据项目规模和容积率初步估算，税前利润为17115万元。税前利润率为14.6%。36返回,300亩项目建议,1、项目靠近宝成线，噪音影响大，项目采用高标准的隔音材料和园林,绿化带，减弱火车噪音对小区的影响。,2、因地段已经较为成熟，不适合写字楼和大型商业的开发，经过调,查，产品初定位为LOFT公寓和花园洋房及
27、沿街商业休闲娱乐餐饮。,3、项目产品开发LOFT公寓，4.8米层高，可以分割为两层。小户型总,价小，便于投资。,4、项目沿街沿河休闲商业街要延续富临地产的商业氛围，打造独立的商,业风格：餐饮娱乐休闲会所商务酒店。,37,返回,INDEX,38,164亩项目概况,项目西临绵山路，南紧靠电视塔，最窄处仅5米。北与恒馨苑隔小路,绵山路,恒馨苑,相望，东面为成规模的,本案,村民安置小区。,根访问调查，电视塔的,辐射对周遍居民居住生,活有负面影响，难以打造成高档住宅小区。,电视塔,太湖路,村民安置房,39返回,164亩项目概况项目用地约164,亩，约155万元/亩。,宗地现状为国营纺织,厂，生产车间已经
28、搬,离，但办公楼仍在继,续使用。地势较为平,坦，西北角有一小土,坡。据调查该区域地,质条件较差，高层建,筑基础费用大。,40返回,164亩项目周边竞争楼盘,芙蓉金城:均价2900元/M2,多层,80-180,总规模26.85万M2,2201户,建筑密度29.7；绿地率30.2,一期08.5交房，二期08.7交房,电话:2270666/2270555,开发商:四川聚融地产,41,164亩项目周边竞争楼盘,小岛花园城:均价4000元/M2,车位5万/个,2026.5亩,总建筑面积74.25万,。,总规模26.85万M2,2201户,多层公寓、别墅、高层住宅,容积率：1.7,电话:2692233,开
29、发商:绵阳小岛建设,42,164亩项目周边竞争楼盘,恒馨苑:均价1880元/M2，多层,用地面积 3.07万M2,总规模6.15万M2,容积率2,2007年交房，二手房2800元/M2,户型:79.7-217.1,开发商:四川恒友地产,电话:2280673,43,164亩项目周边竞争楼盘,富临原山:15-18层,用地面积68000 M2，126亩,总规模23万M2,容积率2.49开盘时间2008-09,户型:79.7-217.1 M2,建筑密度19.6%,绿化率:48%,开发商:四川富临地产,电话:2279999,44,300亩,164亩项目周边竞争楼盘,汇川汉城 12栋5层,33.8亩，容积
30、率1.8,总户数367户，商业面积5063m2,门面100个，90平方米精品小户型,80%以上,2008年4月开盘，预计,均价3000元/m2,建筑密度31.7%,绿化率35%,开发商:绵阳汇川地产,电话:2289666,45,164亩项目周边竞争楼盘,芙蓉世纪阳光,占地30856 46亩,08年4月动工,建筑面积12.5 万 商业3.6万,1000户,9座21-27层，2座26层,容积率4.0,绿化率40%,户型面积90-140平方米,开发商:绵阳兴金城地产,电话:2379999,46,164亩项目周边竞争楼盘,香河世家,436户,8栋多层,总建筑面积5.9万M2,均价2800元/M2，于2
31、007年售磬,开发商:四川嘉益地产,电话:2991568,47,164亩项目周边竞争楼盘,滨江世纪花园,占地50亩，20万M2，1700户,08年1月初开工,10月15日开盘,2栋29层和4栋32层,容积率6，建筑密度21.6%,绿化率48.8%,开发商:四川应得地产,电话:8113113,48,164亩项目SWOT分析,地块形状呈长方形，且沿绵山路商业面长，较为规整，便于规划,离市中心较近，处于市中心区及游仙区中间，区域价值被低估,项目周边基础设施配套较为完善，生活氛围较浓厚,49,返回,164亩项目SWOT分析,项目受电视塔辐射影响，化解难度较大，对高知人群尤甚,不临城市干道，不利于酒店、
32、大型商业业态的建设,项目地质条件较差，高层、小高层项目基础费用较高,项目周边商业氛围不浓厚，难以聚集人气,周边自建房较多较杂乱，不利于品质打造,50,返回,164亩项目SWOT分析,位于中心老程区与游仙区结合部，目前市场价值未被充分挖掘，有较强的升值前景,项目周边缺乏大型商业配套设施，而本项目沿街面宽，可考虑在此处建设大型商业广场，以解决科学城及绵山路片区的购物娱乐休闲需求,临近科学城，九院中高收入人群购房需求较强烈,51,返回,164亩项目SWOT分析,项目受电视塔辐射影响，客户可能因环境影响向外转移,周边楼盘均为中挡，由于电视塔影响，很难打造高品质大盘。难以与其他同类型楼盘竞争,游仙区富乐
33、山存量土地的开发，以及南湖三江会客厅的打造，将分走相当部分当地的中高收入客群,52,返回,164亩项目产品建议经过与周边竞争楼盘对比及项目SWOT分析，本项目所在区域缺少大型配套商业及绿化休闲广场，建议设置大型商业购物广场及绿化广场，住宅以花园洋房为主，设置少量高层江景房。电视塔,恒馨苑,高层住宅沿街商 多层花园洋房业沿街商业,多层花园洋房大型商场,绿化广场,吸辐射材料,53,绵山路,返回,164亩项目产品建议静态预测：本地块所在位置虽然行政区划位于游仙区，但因为与游仙区其他位置山脉的隔断，受高水板块的影响更大，而高水相对而言紧邻中心城区，其价格现在为3800-4200元/，临近最有价格参照性
34、的为富临原山（预期价格3300元/），周边已建成的二手房价格在3000元/。故本地块住宅的静态预测价格为3200元/；动态预测：本地块所在位置为游仙板块与高水板块的结合部，价格涨幅位于这两个板块之间，预测年涨幅在5%以内，预计两年后动态预测价格为3500元/。,产品价格：高层3500元/，洋房3300元/，商业4000元/,54,返回,50,164亩项目经济评价成本,单价:元/M2,金额:万元,备注,一、土地取得费二、前期工程费三、设计监理费,96814080,2643738222184,164亩 155万元/亩 4%契税 容积率2.5报建费+三通一平费地上总建筑面积273060M2,多层60
35、%,沿街商业5%,900元/M2,四、建安工程费五、市政配套及绿化六、不可预见费七、销售费用预计建设成本八、财务费用九、管理费用预计开发总成本,1155180692641161652868,315384915136771886721614400177478336,商场10%,1200元/M2高层25%,1800元/M2前5项和的2%计算按总销售额的2%计算5.5亿1年8%,55返回,164亩经济评价利润,产品多层高层商业总销售收入销售税金总成本利润,建筑面积1638366826540959,单价:元/M2330035004000均价34551933062393,总计:万元54065238921
36、63849424252838361910723,备注住宅占60%高层占25%沿街商业5%，商场10%,税前利润率,12.8%,说明：因项目没有选址意见书和概念性方案设计，根据项目规模和容积率初步估算，税前利润为10723万元，税利润率为12.8%。56返回,164亩项目建议,1、项目靠近电视塔，辐射影响较大，设置高级吸辐射吸波文化墙，设,立绿化休闲广场，减弱辐射对小区的影响，并带动项目周边的人气。,2、项目地质条件较差，基础及地下室建设费用高，故建议采取交纳地,下人防易地建设费用，以降低地下室建设费用。,3、代政府建设绿化休闲广场，争取要求政府减免市政配套费或地下人,防易地建设费用。,57,返
37、回,INDEX,58,绵阳项目总结游仙,区30%,涪城区42%,科创园13%,南湖6%,高新区9%,涪城,高新,经开,科创,游仙,区域涪城区高新区南湖区科创园游仙区,交易套数24685423697721749,交易面积278445.455117.5247168.34104966.2187408.2,销售份额42%9%6%13%30%,59,60,绵阳项目总结,2007年绵阳共有107个楼盘拿到预售许可证，主要开发区域分布于涪城区区域，市,场销售份额达42%。,按2007年高新区购买能力，单个楼盘平均销售约1.5万/年，最高达到3万；,按2007年涪城与游仙区的的购买能力，单个楼盘销售约2万/年
38、，最高达5万。,在绵阳打造百万人口的大背景下，未来三年，每年约增加10万人，人口速度增加约一,倍，理论上房屋销售增加一倍，在取得预售证后：,300亩项目(铁路)在高新区，单盘平均销售3万，最佳可达6万/年；,160亩项目(电视塔)在涪城区与游仙区结合部，单盘平均销售4万，最佳可达10万/,年。,销售速度预测：300亩，容积率2.0，总建面40万，理论销售时间为6-8年；,164亩，容积率2.5，总建面27万，理论销售时间为3-4年。,绵阳项目总结,1、区域优势：绵阳作为四川省仅次于成都的第二大城市，房地产有很好的区域发展优势，房地产处于上升阶段，作为公司开拓成都的辅助，是应积极进入的城市。,2
39、、城市规划：打造百万人口城市，在目前66万人口的基础上增加35万人口，按人均35 计算，将增加1100万左右的需求，房地产需求旺盛。项目均位于中心城市板块的边缘，处于与其他新兴开发区域的结合部，具有较好的区位优势。,3、土地价格：绵阳土地价格经过2007年的大幅度增长后，达到100万元/亩，楼面地价约750元/，占房地产开发成本的25%左右。项目土地价格不是很高，具有较好的抗风险能力。,61,绵阳项目总结1、2007年绵阳市房地产开发用地出让面积达约1500亩（不包括村民小规模出让土地），可开发面积达到200多万。加上2006-2007供应的存量土地，当前可供开发的超过1000万。南湖板块（会
40、客厅）未来两年会有2500亩（可建270万）的土地放量，土地市场已经饱和，且项目同质化竞争非常强烈。目前绵阳市场房源的选择面很大，消费趋于理性。2、根据十一五规划，绵阳5年内用地7000亩规划建设900万以满足人口增加的需求。每年将有近200万的消化量。其中很大一部分将要消化在安县、江油城区。因此每年绵阳市实际消化量有限，目前存量土地的开发规模已经超过1000万，未来销售压力巨大。3、绵阳市政府将在城区东、南、西、北四个方位，规划建设5处经济适用房住宅和廉租住房小区，共占地370亩，建筑面积50万，分三年开发完成，对市场将形成较大冲击。4、300亩项目和164亩项目交通较为方便，但均处于绵阳地产主要板块的结合部，对主要板块的客户群吸引力有限。对300亩和164亩项目而言，总建筑规模达到60多万，在宏观政策环境持续向好的前提,下，公司以每年15万（占整个市场10%）的消化速度，也需要至少5-6年。另外项目周边电,视塔辐射、宝成铁路噪音等将项目销售运作周期造成的一定的影响。,62,汇报结束,谢谢,63,
