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1、淮安恒丰义乌城项目业态定位及招商政策建议2010.12.8,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,壹、招商时间节点贰、项目业态定位叁、招商政策及租金标准,壹、招商时间节点 一、时间节点:,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,贰、项目业态定位一、市场调查报告及分析 1、目的：（1）对楚州及淮安小商品、五金市场重新摸底，搜集客户信息（2）对项目业态划分提供依据（3）对招商政策的制定提供数据依据 2、范围：楚州所有小商品、五金市场及沿街商业 3、本次市调是针对目标客户群随机分层抽样进行问卷调查 4、本次调查样本数量为1000份 5、问卷调查数
2、据分析（如下）,（1）目前经营行业？,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,分析：对上述数据细分后各业态需求总面积为五金约8000平米，家具约8000平米，服饰类约4500平米，日用百货类约6000平米.,（2）商铺年收入？,（3）目前经营状况？,分析：从图表可以看出，大部分年收入在3万、5万、10万三个区间，说明本地区的商户经营状况档次偏差较大；从细分角度来看，市场内部及中心地带经营状况较好，外围沿街及部分市场内部商户经营状况较差；但往往此项调查的数据一般都比较偏低，大多数商户对自己的实际收入都不太过于暴露。,分析：从经营状况看，经营状况一般的占78%，可以看出，经营户对自己的经营状况
3、持比较认可的态度，大多认为本地的消费就这么大，缺乏一定的进取精神。从此也能看出本项目的招商难度。,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,（4）影响经营因素？,分析：约三分之一的商户觉得自己所经营的行业商户过于饱和，但从另外一方面来讲，约三分之二的 商户想发展的更好，但受到各种各样的限制。比如觉得受店面所处的地理位置或市场地理位置 影响的占到43%，有的是因为自己的店面太小，有的是觉的目前的市场管理不好。,（5）从业经验年限？,分析：从此表可以看出最近两年新开店的商户明显减少，05年到08年正式国内经济进一步提升的黄金 时段，很多人选择此时经商。同时也反映出09年10年国家宏观经济开始渐入
4、低迷。,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,（6）当地本行业环境评价？,（7）本行业前景看好程度？,分析：接近81%的商户对自己经营的行业和经营环境持积极态度。但也有对自己经营行业的前景难以 预测，但从比例开看，如此多的商户对本行业看好，对我们的招商也提供了可以争取的空间。,分析：大多数人对于本行业持满意态度，说明经营户对本行业的前景还是看好，毕竟城市人口不断增 加，新建楼盘越来越多。,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,（8）您所在市场规模、容量是否能满足需求？,分析：约58%的商户认为现在的市场规模、容量不能满足需求。主要因为目前所在市场的规模、管理、以及仓储、车位等配套不
5、能满足自己经营的需要。,分析：从此数据看，楚州的市场或沿街商铺存在着许许多多的问题，比如新世纪商贸城等大部分觉得市场规划的业态比较乱，规划不合理，配套缺乏，包括市区的市场仓储、车位难以解决的问题，那么这些问题，也就是我们市场所需要改进和检讨的问题。,（9)您觉得您所在市场的缺点有？,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,(10)商铺经营产品去向？,(11)您了解恒丰义乌城吗？,分析：近大半商户的经营半径大多局限于楚州本城区，每个市场的辐射半径都较小，难以辐射到淮安市 区，但毕竟还有约三分之一的商户实力雄厚，这部分商户将是我们招商的重点对象。,分析：此数据只代表市场经营户了解项目的一个参考
6、。从上表看，不了解的达到三分之二，说明我们的 广告推广还需要进一步的加强。另外介绍的达到231，可以看出从来访客户有一定的传播效应。,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,（12）恒丰义乌城最吸引您投资的原因是？,分析：我们市场经过了反复的市调，车站为项目增加的分值最大。地段、规模、业态的整体规划、仓储、以及车位等硬件配套已经得到绝大部分商户的认可。而周边的住宅开发也为本项目的后期运营成功 添加砝码。,(13)是否会选择在恒丰义乌城经营？,分析：有62%的商户可以考虑进驻本项目，有8%的明确表示会进驻本项目，但在问卷调查里，有部分 商户要看了项目之后才考虑，担心的问题还是很多的，比如市场
7、免租期，租金的问题，但还要看 我们的政策出来后，看是否有吸引力，如果免租期过低或者租金过高的话，有可能就不来。,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,(14)租金最高接受程度？（元/m2.月）,分析：约67%的商户能接受的最高租金为510元/m2.月；但此数据是根据样本总数得出，不能完全 反映实际租金情况，但从周边市场的租金及招商政策来看本项目的租金不宜过高。,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,(15)租赁的面积选择？（m2）,分析：在此项调查中，经营状况一般、有扩店预算的需要的面积不是很大，较多维持在50平米，而品 牌或者经营状况稍微好一点的，需要的面积在100平米左右，而品
8、牌或者经营状况很好的，大 都有扩大经营面积的需求，这类商户占到总比例不是很大。,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,二、项目业态定位方案一：（销售用）,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,方案二：（招商用),泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,叁、招商政策及租金标准一、楚州及淮安部分同类市场比较表,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,二、项目SWOT简析优势：1、项目紧邻楚州新汽车站，旁边规划有一个公交总站，交通和区位优势明显。2、项目周边有多个住宅楼盘相继推出，并且未来将开
9、发更多的住宅小区，周边将形 成旺盛的人气，升值及消费潜力较大。3、项目地处高速公路到楚州的必经之地，不仅能够为本案输送大量人气，而且对项 目的推广较为有利。4、项目总建26万方，是楚州最大的小商品批发市场，具有规模优势。劣势：1、项目离楚州区中心尚有一段距离，地段上相对较为偏僻。2、周边多为住宅项目，且入住率不高，缺乏足够的商业气氛。,3、楚州本地市场较小，而其经济及交通条件又不足以吸引淮安及外地客户来本地消费，因而 本案26万方的体量，潜在消费人群不足必然是制约本案后续招商的瓶颈。4、开发商在本地没有成功案例，难以发挥品牌知名度。5、当地人均收入水平较低，购买力较弱。机会点：1、楚州经济增长
10、稳定，经济前景看好，商业发展迅速，人口和收入水平都在不断增长，这些 为商业发展提供了动力源泉。2、楚州本地缺乏标志性的小商品、五金专业市场，现有市场也大都存在管理混乱、拥挤、停 车位不足等问题，因此经营户急需一个综合性、现代化的专业批零市场，以发挥市场集 群效应和规模效应。3、根据淮安市委（2009）2号文件，政府将改造或搬迁整合市区大部分现有市场，逐步引导 向综合大市场搬迁，由此，对本案的招商工作也将起到一定推动作用。威胁点:1、项目规模大，开发周期长，对开发商的资金实力是一个较大的考验，如后期开发迟 缓，必然对后期招商构成较大影响。就目前形势看，本项目已推广将近一年，进度缓 慢，导致部分经
11、营户尤其是淮安市区经营户对本项目市区信心。2、淮安同类商业项目(义乌+喜来乐)在楚州攻城略地，挖掘客户，造成项目潜在客户资源 流失。3、淮安汇通市场及其他现有的同类市场在当地知名度较高，辐射力太强，将会给本项目 的招商带来一定的威胁。,泰博企业管理顾问有限公司 恒丰义乌城项目组,三、招商政策建议 依据：1、参考淮安其他专业市场招商政策 2、项目自身的优劣势及机会点 3、通过对商户的问卷调查及商户反馈信息 方案一：租赁合同三年一签，起始日期为市场开业当日。第一、二年租金全免；签合同交第三年租金；第一、二年免收物业管理费；第三年6元/.年；前三年免收市场推广费；前三年免收市场管理费；工商管理费全免
12、；协助业主、经营户办理子女入学手续；享受淮安市最优惠的税收政策；除收取国家法律规定的税费外，不另行收取其他地方性规费；免费提供全方位电子商务和贷款融资金融服务。方案二：租赁合同三年一签，起始日期为市场开业当日。免租金18个月（一年半），签合同交第二年半年租金。部分大户可适当放宽，但放宽政策者需 交满一年租金。第一、二年免收物业管理费，第三年6元/.年；前三年免收市场推广费；前三年免收市场管理费；工商管理费全免；协助业主、经营户办理子女入学手续；享受淮安市最优惠的税收政策；除收取国家法律规定的税费外，不另行收取其他地方性规费；免费提供全方位电子商务和贷款融资金融服务。,泰博企业管理顾问有限公司
13、恒丰义乌城项目组,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02F
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