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1、地铁沿线物业专题研究,地铁的特性研究,1 概念,2 物业,3 客户,地铁的作用研究,物业对地铁的需求研究,地铁物业发展特质研究,地铁对物业的价格影响研究,家庭生命周期和住宅消费研究,交通方式和上下班时间研究,居住区位影响研究,研究框架,concept,概念,地铁的特性研究,1 概念,地铁的作用研究,地铁速度为每小时3040 公里，车辆编组为410节，在高峰时单向输送能力可达每小时37 万；轻轨的单向输送能力可达每小时1-3万；公共汽车的单向输送能力为每小时1万。,地铁的运量在各种城市交通工具中最大,快速，准点，舒适,地铁的平均运行速度一般为30-40公里/小时，最高速度可达120公里/小时，深
2、圳平均时速达到90公里/小时，远远高于公共汽车的速度。加上地铁运行不受其它运输方式影响，安全、准点，从而给人最大的感觉就是时间上有了保障。由于地铁采用了最新的技术，其乘车环境也得到了极大的改善。,环保性,地铁在地下运行，对城市无噪音、无干扰，基本不占用城市土地。采用电力作为动力，对环境无污染。,现代化的城市首先要有现代化的交通，交通会影响到一个城市的生产运转。地铁为城市广大的上下班客流提供了一个便捷的交通方式，它所赢得的时间成本和它所产生的减少其它交通方式所需要的时间成本是非常高。,提高一个城市的竞争力,引导城市的发展布局,据研究表明，不同成长期的城市，主导交通方式对城市布局产生明显不同的影响
3、，处于成长期的城市，主导交通方式对城市布局将产生重大影响，城市化进程已基本完成的城市，主导交通方式对城市布局产生的影响较小,深圳地铁四号线皇岗站进入福田口岸联检大楼建设工程已完工，深港两地的地铁在此“碰头”，实现了无缝衔接。与香港九广铁路上水落马洲支线相连。这个新设置的深港口岸将在明年投入使用，届时，深港两地往来的交通将变得更加便捷。,地铁的特性研究,1 概念,地铁的作用研究,地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。在国外，在乘地铁上班途中，人们还能把生活中的事务如洗衣、冲胶卷，都在地铁沿线完成，而
4、地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。,沿线商业提升生活空间和便利度,改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化,地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。地铁与机场、巴士站等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善；城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。,为沿线土地带来增值,地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。,Property,物业,2 物业,物业对地铁的需求研究,地铁物业发展特质研究,地铁对物业的价格影响研究,地铁沿线的物业
5、主要有商用物业 住宅 写字楼,1、客流量 2、客流的构成 3、地铁通达性 4、对地铁需求性,分析标准：,商用物业对地铁的需求性最大，也是地铁开通的最大受益者。,通常人们可以接受的距离为从地铁站出口到目的地入口的距离5-10分钟的步行距离。,写字楼，租（买）家更为看重的是考虑该写字楼的商务氛围及其硬件设施、管理服务水平和租金的高低，地铁只作为交通工具。,2 物业,物业对地铁的需求研究,地铁物业发展特质研究,地铁对物业的价格影响研究,“住宅的移动性”不仅是指住址迁移，又包含了居住地处于快速通道的“动感地带”。地铁具有城市内部区域移民作用，使城市在轨道上移动，形成新的社区或改善已有社区的人文，促进社
6、会区的经济社会发展,移动性,横向放射国际经验证明，地铁沿线两侧500米纵深属于地铁经济带，也就是所谓的生长线。自然，这个范围不是绝对的，大型换乘站的“商圈”/社区辐射半径要大于500米。,放射性,纵向放射毫无疑问，地铁（轻轨）会延伸节点/区域的影响范围，在更大的长度上通过“运输通道”吸收和配置资源。交叉放射乘客往返一般分为三个阶段：汇集阶段长途行车阶段分流阶段。在这三个阶段的两头，即汇集和分流时，地铁（轻轨）要与其他交通换乘，既带来了他地信息到这里来，又把本地的信息分散到各处去，实现了信息的“可持续放射”或者叫“加压式放射”。,放射性,平衡性,快速轨道交通，在时间的刻度里，能够逐渐“熨平”两点
7、间的土地地租级差，就像河流会减少两地间的水平面的海拔的道理一样。,2 物业,物业对地铁的需求研究,地铁物业发展特质研究,地铁对物业的价格影响研究,价格变动的空间特征,在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态分布的特征。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产。,接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。,房价增长幅度,项目与地铁站的距离系数,理想状态,发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；,结论：越是交通不成熟的区域，地铁所产生的效益
8、就越大，房价升幅也越大。,城市成熟中心区域,城市偏远区域,观测表明，沿线房地产价格的变动会随着地铁线路的规划、施工、启用而有不同的成交价位。地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。通车前预期增值事后实质收益,价格变动的时间特征,房价增值,地铁建设进度,通车,规划,施工,预期增值,实质收益,价格变化的结构特征,可达性敏感程度,噪音与振动敏感程度,低价值物业,高价值物业,地铁不但有出行方便的功能（可达性），而且在运行过程中不可避免地会产生噪音与振动与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。如果沿线的住户属于低收入阶层，这个阶层对可
9、达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度。真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。,Customer,客户,3 客户,家庭生命周期和住宅消费研究,交通方式和上下班时间研究,居住区位影响研究,以家庭生命周期为基础，描述客户家庭整体的住房消费行为。了解客户家庭的生命周期与住房消费之间的关系。,家庭周期与住房消费关系,利用实地调研样本数据，我们对可能影响住房自有概率的各种因素做了分析，最后发现，显著影响住房自有概率的变量有：单位、年龄、婚姻状况、教育水平、家庭人口、户口、是否有车和是否有父母资助。根据方程，我们可以计算出不同类型家庭住房自有的概率。,家庭周期与住房消费关系,3 客户,家庭生命周期和
10、住宅消费研究,交通方式和上下班时间研究,居住区位影响研究,交通方式来看，二次置业者开车的大约占三成，如表。在我们的样本中，交通方式和居住区位之间并没有表现出相关性。上下班的交通方式与花费时间之间有一定关系。开车上班时间一般在2030分钟，步行或骑自行车通常在20分钟左右，采用公交系统则需要3040分钟。,交通方式和上下班时间,绝大多数受访客户都希望居住在市区以内，但是接受关外的比市中心还多,首次置业者与二次置业者相比，愿意开车的减少，愿意做地铁的增多。总体来看，愿意开车的在明显比公交更受欢迎。因此，我们认为在未来五年，公共交通至少在上下班交通方式上仍具有重要较强的竞争力。,交通方式和上下班时间
11、,3 客户,家庭生命周期和住宅消费研究,交通方式和上下班时间研究,居住区位影响研究,我们在问卷中询问了“如果能使您到市中心的时间节约15分钟，您愿意为为买房多支付百分之多少的价钱”，有80的样本问答了这一问题。结果发现，在问答者中，八成的人愿意节省交通时间而多支付房价，住在关外的人更愿意支付费用。,不同置业者为节省时间而多支付的房价,我们从问卷调研情况来看，开车是半数中产阶层最喜爱的上下班交通方式，地铁则是最受青睐的公共交通。因此我们预测未来五年中产阶层上下班的交通将从以公交系统为主转向开车和乘坐地铁两大类型，但是不管住在哪里，置业者首选的交通方式还是开车,不同置业者居住在理想区域选择的交通方
12、式,thanks,写字楼产品品质研究,商业楼宇项目部,与写字楼有关的问题,保护地球环境防止城市的温暖化、热岛效应防止破坏臭氧层节约能源办公楼作为社会产品重新认识建筑的社会资产考虑和区域社会的共生景观关系建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境重新认识现存建筑的价值再生,与写字楼楼有关的问题,信息化社会的网络化和写字楼的变化信息化技术的普遍应用小办公室及家庭式办公的出现灵活性（办公楼使用上的自由度）OA系统的调整人员的增减布局的改变电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化,与写字楼有关的问题,安全对策防灾（消防、抗震、避雷、防水等）防盗（企业财产、企业情报）由信息化而产生的危机管理对
13、策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策）无障碍高龄人员残疾人员女性设备管理（Facility Management）,与写字楼有关的社会问题,舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境空气热量声音光线色彩味觉视觉根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性,写字楼产品品质研究,从城市规划的角度研究从建筑设计的角度研究从设备设施的角度研究,从城市规划的角度研究,项目用地在城市规划中所处的位置项目用地描述的主要控规指标城市设施对项目的影响写字楼产品设计需如何城市规划的要求小结,从城市规划的角度研究,项目用地在城市规划中所处的位置项目的用地的土地性质项目用地所在区域的中、远期发展规划项目用
14、地与城市中心区域的关系项目用地与周围环境的关系项目用地描述的主要控规指标,从城市规划的角度研究,项目用地描述的主要控规指标高度容积率基地面积/用地面积（首层占地率）绿化率停车位（专题介绍）干道开口位置,从城市规划的角度研究,城市设施对项目的影响公路网附近停车场煤气自来水电气电话下水道热力,从城市规划的角度研究,写字楼产品设计需适应城市规划的要求适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下：适应对于交通组织方面的要求：适应城市公共空间设计的要求：适应与周围建筑物之间关系的要求：,从城市规划的角度研究,土地（地上、地面、地下）的综合利用：地下布置车库、地下通道 地面层与裙房布置商
15、业服务设施、办公楼出入口高层布置办公楼交通组织方面：机动车非机动车人流货流路线步行路线,从城市规划的角度研究,城市公共空间设计：空间的功能 大小 尺度高度造型与建筑物之间关系方面：与周围建筑物的和谐统一等,从城市规划的角度研究,小结：在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发展、留有余地用地内部交通顺畅 在高、低层配置上具有足够的科学性 在视觉及空间感觉上有其特色,从产品设计的角度研究,建筑设计高层与低层首层平面设计标准层设计消防设计室内设计,建筑设计高层与低层,高层与低层部分设计满足功能的不同用途确保公共空间独立于办公部分的交通路线考虑日照条件对邻地的影响丰富立面及体型：屋顶花园,建筑设计首层
16、平面设计,首层设计的重要性和要求：大厦功能的综合性导致首层设计复杂：合理组织进出大楼的各种人流合理组织首层公共部分和办公层从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象,建筑设计首层平面设计,首层平面与总平面的关系总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线安全避难通道紧急车辆的活动空间,建筑设计首层平面设计,流线设计首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环
17、路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路,建筑设计首层平面设计,人口大厅设计要点首层入口大厅是重要的交通枢纽首层大厅的室内外空间渗透大厅空间的动态导向与限定,建筑设计标准层平面设计,标准层平面的内容办公空间公共走道楼梯电梯间、前室卫生间开水间空调机房各种管线的竖井,建筑设计标准层平面设计,公用部分（核心筒）生活功能：卫生间、开水间流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间设备功能：空调机房、管道井,建筑设计标准层平面设计,核心部（核心筒）布置中央型偏心型分离型外周型核心部（核心筒）大约占标准层面积 20-30%,标准层平面相关指标,办公空间现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约6-1
18、2平方米除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约10-20平方米平均人员密度指标=平方米/每办公人员欧美国家为15平方米日本过去为3-10平方米，目前是12-13平方米会议室大型会议室中型会议室小型会议室,标准层平面相关指标,卫生间：配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等指标：女用卫生洁具的合适数量男用卫生洁具的合适数量开水间配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等开水间面积不应小于6平方米,标准层平面相关指标,走道：双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m单面布置房间的走道宽度不小于1.3m楼梯每
19、层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1米m办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于1.2m,建筑设计标准层剖面设计,层高决定层高的因素：办公室平面尺寸于室内感觉自然采光要求，窗口大小要求空调方式排烟方式照明方式消防喷淋方式参考值：高层办公楼吊顶下净高应在2.6-2.7米,建筑设计标准层剖面设计,吊顶吊顶上的设施照明灯具空调风口消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁预留灵活隔断的安装点吊顶内部检修口,建筑设计标准层剖面设计,吊顶决定吊顶内部高度的因素结构楼板及梁所占的高度（每层减低20cm,那么20层楼总高将降低4m）空调主干管的高度及位置消防喷淋管的位置电缆桥架
20、高度及位置照明灯具深入吊顶的高度,建筑设计标准层剖面设计,窗户窗户设计时的参考因素采光面积节能的开窗大小和玻璃种类开窗大小与办公室进深相吻合办公安全性和居住性窗边空调设备的收口窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水平联窗窗下口高度在距地50-80cm高,消防设计,防火与防烟分区防火分区防烟分区疏散设计中的几个问题底层外门的宽度消防层楼梯、电梯位置设计消防控制中心的设计耐火构造设计的几个要点,消防设计防火分区,防火分区低层与高层之间的防火分隔；大空间、连通空间的防火分隔；地下室防火分区，地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格；地下车库的防火分区；楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防
21、火分隔：,消防设计防火分区最大允许面积,消防设计防火分区相关指标,地下室防火分区：地下室的防火分区按高规，每个防火分区不得超过500平方米，设自动灭火设备时不得超过1000平方米；地下车库，防火分区最大允许面积为1000平方米，设自动灭火时最大允许面积为2000平方米；楼梯间与通风空调机房等部位的防火分隔：按照高规规定：“附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设置室通风、空气调节机房等，应采用耐火极限不低于3.00h的隔墙和2.00h的楼板与其他部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。,消防设计防烟分区,防烟分区：需设排烟设施的走道、净高不超过6m的房间，应采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于50
22、cm的梁划分防烟分区。每个防烟分区的建筑面积不宜超过500平方米，且防烟分区不应跨防火分区,消防设计其他问题,疏散的问题低层外门宽度的规定：自动门、旋转门不算疏散门，每100人1m宽消防楼梯要求接近电梯厅、考虑双向疏散 楼、电梯防烟前室的设计 消防控制中心的设计功能位置建筑耐火构造设计中的注意点,室内环境设计,日照的控制：就是消除阳光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热对直射阳光的遮挡方式反射玻璃的应用遮阳百页照明：现代写字楼一般进深较大，需要依靠人工照明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着时代和经济的发展而增加，美国标准照度大约是日本2倍。,室内环境设计,温度、湿度调节空调系统噪声控制,室内环境
23、设计,室内设计的 几个心理因素房间大小顶棚高度窗台大小、高度房间颜色装饰材料,从设备设施角度,电梯空调停车位智能化,电 梯,电梯台数的设定查表法按建筑规模计算法模拟法实例比较法电梯设置方式传统分区方式双层轿箱方式快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式,电 梯,衡量电梯系统的指标品牌载重载客人数梯速,电 梯,电梯厅的布局与装修电梯厅的布局良好的配置不良的配置电梯厅的装修电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料首层电梯厅装修标准一般高于其他层吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮,停 车 场,车位数量标准停车场：小型汽车按每车位25平方米、自行车每车位1.2 平方米停车库：小型汽车按每车位40平
24、方米，自行车每成为1.8平方米外贸办公楼每1000平方米应留有4.5个坡道设计：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道无积雪、无冰，并且切实作到坡道防滑,停 车 场,停车方式室外停车地下停车独立型停车（塔式停车楼）大楼连体型机械式停车场,写字楼产品品质研究,商业楼宇项目部,与写字楼有关的问题,保护地球环境防止城市的温暖化、热岛效应防止破坏臭氧层节约能源办公楼作为社会产品重新认识建筑的社会资产考虑和区域社会的共生景观关系建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境重新认识现存建筑的价值再生,与写字楼楼有关的问题,信息化社会的网络化和写字楼的变化信息化技术的普遍应用小办公室及家庭
25、式办公的出现灵活性（办公楼使用上的自由度）OA系统的调整人员的增减布局的改变电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化,与写字楼有关的问题,安全对策防灾（消防、抗震、避雷、防水等）防盗（企业财产、企业情报）由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策）无障碍高龄人员残疾人员女性设备管理（Facility Management）,与写字楼有关的社会问题,舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境空气热量声音光线色彩味觉视觉根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性,写字楼产品品质研究,从城市规划的角度研究从建筑设计的角度研究从设备设施的角度研究,从城市规划的角度研究
26、,项目用地在城市规划中所处的位置项目用地描述的主要控规指标城市设施对项目的影响写字楼产品设计需如何城市规划的要求小结,从城市规划的角度研究,项目用地在城市规划中所处的位置项目的用地的土地性质项目用地所在区域的中、远期发展规划项目用地与城市中心区域的关系项目用地与周围环境的关系项目用地描述的主要控规指标,从城市规划的角度研究,项目用地描述的主要控规指标高度容积率基地面积/用地面积（首层占地率）绿化率停车位（专题介绍）干道开口位置,从城市规划的角度研究,城市设施对项目的影响公路网附近停车场煤气自来水电气电话下水道热力,从城市规划的角度研究,写字楼产品设计需适应城市规划的要求适应城市规划对于土地资源
27、的综合利用要求，包括：地上、地面、地下：适应对于交通组织方面的要求：适应城市公共空间设计的要求：适应与周围建筑物之间关系的要求：,从城市规划的角度研究,土地（地上、地面、地下）的综合利用：地下布置车库、地下通道 地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口高层布置办公楼交通组织方面：机动车非机动车人流货流路线步行路线,从城市规划的角度研究,城市公共空间设计：空间的功能 大小 尺度高度造型与建筑物之间关系方面：与周围建筑物的和谐统一等,从城市规划的角度研究,小结：在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发展、留有余地用地内部交通顺畅 在高、低层配置上具有足够的科学性 在视觉及空间感觉上有其特色,从产
28、品设计的角度研究,建筑设计高层与低层首层平面设计标准层设计消防设计室内设计,建筑设计高层与低层,高层与低层部分设计满足功能的不同用途确保公共空间独立于办公部分的交通路线考虑日照条件对邻地的影响丰富立面及体型：屋顶花园,建筑设计首层平面设计,首层设计的重要性和要求：大厦功能的综合性导致首层设计复杂：合理组织进出大楼的各种人流合理组织首层公共部分和办公层从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象,建筑设计首层平面设计,首层平面与总平面的关系总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性一层的主流线和物业管理以及停车场与通用
29、口出来的服务流线安全避难通道紧急车辆的活动空间,建筑设计首层平面设计,流线设计首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路,建筑设计首层平面设计,人口大厅设计要点首层入口大厅是重要的交通枢纽首层大厅的室内外空间渗透大厅空间的动态导向与限定,建筑设计标准层平面设计,标准层平面的内容办公空间公共走道楼梯电梯间、前室卫生间开水间空调机房各种管线的竖井,建筑设计标准层平面设计,公用部分（核心筒）生活功能：卫生间、开水间流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间设
30、备功能：空调机房、管道井,建筑设计标准层平面设计,核心部（核心筒）布置中央型偏心型分离型外周型核心部（核心筒）大约占标准层面积 20-30%,标准层平面相关指标,办公空间现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约6-12平方米除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约10-20平方米平均人员密度指标=平方米/每办公人员欧美国家为15平方米日本过去为3-10平方米，目前是12-13平方米会议室大型会议室中型会议室小型会议室,标准层平面相关指标,卫生间：配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等指标：女用卫生洁具的合适数量男用卫生洁具的合
31、适数量开水间配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等开水间面积不应小于6平方米,标准层平面相关指标,走道：双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m单面布置房间的走道宽度不小于1.3m楼梯每层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1米m办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于1.2m,建筑设计标准层剖面设计,层高决定层高的因素：办公室平面尺寸于室内感觉自然采光要求，窗口大小要求空调方式排烟方式照明方式消防喷淋方式参考值：高层办公楼吊顶下净高应在2.6-2.7米,建筑设计标准层剖面设计,吊顶吊顶上的设施照明灯具空调风口消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇
32、叭、机械排烟口、防烟分区垂壁预留灵活隔断的安装点吊顶内部检修口,建筑设计标准层剖面设计,吊顶决定吊顶内部高度的因素结构楼板及梁所占的高度（每层减低20cm,那么20层楼总高将降低4m）空调主干管的高度及位置消防喷淋管的位置电缆桥架高度及位置照明灯具深入吊顶的高度,建筑设计标准层剖面设计,窗户窗户设计时的参考因素采光面积节能的开窗大小和玻璃种类开窗大小与办公室进深相吻合办公安全性和居住性窗边空调设备的收口窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水平联窗窗下口高度在距地50-80cm高,消防设计,防火与防烟分区防火分区防烟分区疏散设计中的几个问题底层外门的宽度消防层楼梯、电梯位置设计消防控制中心
33、的设计耐火构造设计的几个要点,消防设计防火分区,防火分区低层与高层之间的防火分隔；大空间、连通空间的防火分隔；地下室防火分区，地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格；地下车库的防火分区；楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔：,消防设计防火分区最大允许面积,消防设计防火分区相关指标,地下室防火分区：地下室的防火分区按高规，每个防火分区不得超过500平方米，设自动灭火设备时不得超过1000平方米；地下车库，防火分区最大允许面积为1000平方米，设自动灭火时最大允许面积为2000平方米；楼梯间与通风空调机房等部位的防火分隔：按照高规规定：“附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设置室通风
34、、空气调节机房等，应采用耐火极限不低于3.00h的隔墙和2.00h的楼板与其他部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。,消防设计防烟分区,防烟分区：需设排烟设施的走道、净高不超过6m的房间，应采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于50cm的梁划分防烟分区。每个防烟分区的建筑面积不宜超过500平方米，且防烟分区不应跨防火分区,消防设计其他问题,疏散的问题低层外门宽度的规定：自动门、旋转门不算疏散门，每100人1m宽消防楼梯要求接近电梯厅、考虑双向疏散 楼、电梯防烟前室的设计 消防控制中心的设计功能位置建筑耐火构造设计中的注意点,室内环境设计,日照的控制：就是消除阳光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热对
35、直射阳光的遮挡方式反射玻璃的应用遮阳百页照明：现代写字楼一般进深较大，需要依靠人工照明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着时代和经济的发展而增加，美国标准照度大约是日本2倍。,室内环境设计,温度、湿度调节空调系统噪声控制,室内环境设计,室内设计的 几个心理因素房间大小顶棚高度窗台大小、高度房间颜色装饰材料,从设备设施角度,电梯空调停车位智能化,电 梯,电梯台数的设定查表法按建筑规模计算法模拟法实例比较法电梯设置方式传统分区方式双层轿箱方式快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式,电 梯,衡量电梯系统的指标品牌载重载客人数梯速,电 梯,电梯厅的布局与装修电梯厅的布局良好的配置不良的配置电梯厅的装修电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料首层电梯厅装修标准一般高于其他层吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮,停 车 场,车位数量标准停车场：小型汽车按每车位25平方米、自行车每车位1.2 平方米停车库：小型汽车按每车位40平方米，自行车每成为1.8平方米外贸办公楼每1000平方米应留有4.5个坡道设计：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道无积雪、无冰，并且切实作到坡道防滑,停 车 场,停车方式室外停车地下停车独立型停车（塔式停车楼）大楼连体型机械式停车场,
