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1、房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,昆明螺蛳湾专业市场,市场调研报告上海功夫堂房地产销售有限公司2008-4-15,报告目录,区域位置：城市副中心地段,螺蛳湾批发市场位于南坝路以西，环城南路以北，老海埂路以东，石安公路之间；属四个区交界的中心区域，区位条件优越。,历史演变,市场概述,历史渊源螺蛳湾批发市场于1989年9月建成，相继进行了三次扩建和改造，目前由螺蛳湾综合用品批发市场区和云纺商业区两个部分组成；经营规模市场营业面积从最初的5700平方米发展到现在的65余万平方米，实际经营户也从最初的1260户增至到现在的14000余户；业主特征目前市场内有来自全国2
2、0多个省市的国营、集体、个体经营者，其中以四川、江浙一带、湖广一带人居多，而云南本地人较少，经营业主年龄集中在3050岁之间；经营业态市场批发的商品有小百货、服装、玩具、钟表、精品、鞋类、家用电器、化妆品、建材、毛线、布料10000余种商品；经营状况日均人流量多时近20万人次，日均交易额达1000余万元；辐射范围商品幅射面遍及云南，部分涉及四川、贵州、广西等周边省市，少量远达缅甸、老挝、越南、泰国等东南亚及南亚国家；进货渠道主要来自广东、福建、成都、江浙一带，其中针织商品主要来自河北、江苏等。区位价值位于昆明环城南路、海埂路、滇池路、西昌路、东寺街等主要街道的交汇口，地处昆明商品物资流通的黄金
3、地段。商业区距火车站2.5公里；距飞机场6公里；工商管理工商费用等征收均有昆明市西山区工商局螺蛳湾分局（第四交易区7楼）管理。电信及网络配套服务大型品牌旗舰店（品牌省代理）配有网络及固定电话；其他基本没有相应配套。,市场概述,产权状况,市场概述,产权状况,市场特征-总经营面积,据调研所得：目前整个螺蛳湾片区批发市场总经营面积约为65万，其中云纺商业区约25万，占38，螺蛳湾日用商品批发市场为40余万，占62%。,市场特征-业态组成,本次调研统计结果市场总计经营商家户数为12537户，加上边摊以及附近民房延伸区（5%10%），实际经营商家数在14000余户。,业态、商家统计表,市场特征-业主组成
4、,市场上主要经营商家来自江浙一带、四川、湖广、江西、广东等地，昆明本地人很少，约占5%左右。四川商户主要经营低档服装、鞋等；江浙人主要经营中低档品牌服装；湖北、湖南人主要经营地板、建材、文具、灯饰、化妆品等；江西、广东人主要经营陶瓷、五金等。,市场特征-辐射范围,螺蛳湾批发市场主要辐射范围是云南省内下属县市，占85%左右，这些地方由于经济活跃程度不够，其发展主要依赖省会城市昆明；四川、贵州等云南的周边省市，是螺蛳湾批发市场对外辐射的主要区域；广西沿海，省内辐射较强，受昆明辐射少；东盟主要是指和云南接壤的老挝、缅甸、越南等地区，由于西南贸易通道不是太流畅，贸易辐射有限。,报告目录,云纺东路片区,
5、云纺中路片区,云纺西路片区,云纺商业区市场概述（一）,历史演变创办于1992年，是云南纺织（集团）股份有限公司投资开发的第三产业。经过十多年发展拥有小百货、服装、玩具、钟表、建材、电器、化妆品、针纺织品等十多种经营业态及25个专业交易区、商品配送中心、专业超市；经营规模占地面积约25平方米，现经营规模约20余万，现有商户4168户；整个市场共分三大片区即云纺东路片区、云纺中路片区、云纺西路片区；配套设施商业区配有大型停车库两座，云纺商务大楼、华城饭店、餐饮、货运配载中心、消防站、广播站、商务服务中心、总服务台、网站、315投诉站、融资信贷办等服务配套设施和功能；铺面分割云纺商业区铺面从3100
6、余，开间进深从31m到1016m不等，其主力为34m或35m；租金水平云纺商铺租金从45元/月到300元/月不等，主力为120150元/月；商家来源商家多来源于四川、江浙一带、广东等外来人士，本地经营者甚少；存在问题随着商业区业态的丰富、经营范围的扩大、社会知晓度的提升，其区域规划弊端日渐暴露，外围无法扩张的局限，给消防、交通、管理等带来了较大的压力，同时也埋下了相应的安全隐患。,云纺商业区市场概述（二）,发展现状交通相对便利，出入相对方便；,云纺商业区市场概述（三）,发展现状划行规式布局，专业交易市场设置相对规范，但硬件设施配套不够完善；,云纺空间布局及业态分布(一）,合计：1711户,云纺
7、空间布局及业态分布（二）,合计：1129户,云纺空间布局及业态分布（三）,合计：830户,云纺空间布局及业态分布（四）,合计：498户,云纺空间布局及业态分布（五）,注：其他业态包括布艺、花鸟相关、化妆品、工艺礼品、玩具、钟表小饰品等业态。,分析;云纺经营业态相对较为丰富。服装是它的主要经营业态，约占40%，低档服饰是服装批发的主要经营路线；其次是小百货，约占20，其他业态也占有相当的比重，为19。,云纺空间布局及业态分布（六）,分析：云纺商家多数集中在规范复合功能区内，但是仍有40的经营户集中在早期的初级市场内部，由于现代硬件配套设施的不足，在一定程度上给科学管理带来一定的难度，同时也给经营
8、者自身带来一定隐患，如消防、交通、功能区配置等不良因素。,云纺商铺面积（一）,分析：云纺商业铺面多在10以下，其经营业态主要是小百货、内衣零售等态；其次集中在2030，约占24，主要经营业态是品牌产品的批发等。100以上铺面所占比重不足1，其经营业态主要是灯饰批发等。,云纺商铺面积（二）,云纺商铺面积（三）,由上表可以看出服装类：内衣的开间较大，进深可大可小；品牌服饰一般要求的开间、进深均 较大，一般在5m6m；低档服饰其开间和进深多为3m4m；建材类：因经营品种不同对开间和进深有着相应的要求，根据展示的要求，一 般小五金的开间和进深要求不是很高，多为4m7m；灯具、门窗的开间和进深 要求相对
9、较高，主力在10m12m甚至更高；电器的主力开间进深为4m5m；其他小型日用商品专业市场开间、进深差别不大，开间一般为34m，进深为 2 7m不等；总之商铺的开间和进深与其经营业态密切相关，但是据调研所得，一般商铺的开 间进深“黄金”分割为（34m）（37m）。,云纺租金情况,经调研分析知云纺各交易区租金水平没有显著差异；同等条件下，发展时间越久的交易区，其租金水平也越高，即东部片区稍高于中部和 西部片区，不同区位差价在50元左右；租金水平与层高成反比，层差2530元之间。,注：此表租金为不经过二手市场转租的数据。,报告目录,螺蛳湾直街,螺蛳湾直街,螺蛳湾市场概述,螺蛳湾日用商品批发市场位于西
10、山区最东边，北靠环城南路，东临南坝路，南到采莲路沿线，西靠鸿盛门巷。市场主要分三部分，七大交易区、金花针织厂片区、双龙百货天城童装大世界片区。经营种类主要有男女服装、童装、鞋、针织毛线、窗帘布艺、饰品塑料花、箱包帽子皮带、小电器、钟表火机等。,南坝路,螺蛳湾直街,环城南路,螺蛳湾现状,螺蛳湾现状,螺蛳湾空间布局及业态分布表一：螺蛳湾直街片区,螺蛳湾空间布局及业态分布表二：螺蛳湾直街片区,螺蛳湾空间布局及业态分布表三：双龙百货片区,螺蛳湾空间布局及业态分布表四：金花片区,经营户数合计：8369,螺蛳湾业态分布,主要业态相对单一，服装、童装、床上用品窗帘布艺、鞋、饰品五个大类占到总商户数 的90%
11、，其他小类数量较小；在男女装大类中主要分低档男女服饰、流行女装、品牌男女装等，以低档服饰为主，占 到服装类商户的80%以上；主要分布在第四交易区、双龙百货等；童装主要分布在天城童装大世界、双龙百货地下层；针织、棉布、床上用品主要集中在金花针织厂区以及采莲路上；鞋主要集中在第二交易 区；饰品主要在双龙饰品城。,按营业的铺面个数统计，不考虑单套面积，共8369家,总业态大类不多，呈集约式发展分布,螺蛳湾物业形态较复杂，有临街1层商铺，也有16层大型块状商业。单铺面积上看，50以下占到76%，主要是低档服装、鞋、饰品、童装、针织毛线等；50-150 主要是品牌服装、童装展示区、窗帘布艺等。商铺面宽方
12、面，主要是34、35、45米的一开间为主，如低档服饰、鞋、饰品、箱 等业态的店铺；品牌服装、窗帘布艺等，面宽较宽，达到23个开间或者以上。,螺蛳湾铺位面积,螺蛳湾租金水平,报告目录,昆明其他主要专业市场概况,注:双龙商场离螺蛳湾市场较近，批发为主兼零售，建筑面积为7.8万方，分两期，各5层，主营男女服饰，经营商户有1600家。,The End,内容简介：一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科
13、、中原、中海、博思堂、黑狐、风火四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新的部分资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！更多详情介绍请登陆：www.tuanyuan.tv 联系QQ：1323556639,2010年中国房地产宏观调控走向分析-41页 pdf2010年上半年全国房地产市场研究报告-163页 pdf2
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