《房地产：城镇化之宅基地0116.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产：城镇化之宅基地0116.ppt（18页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、,12/1/16,12/2/16,12/3/16,12/4/16,12/5/16,12/6/16,12/7/16,12/8/16,12/9/16,12/10/16,12/11/16,12/12/16,table_main,调低,苏雪晶,乐加栋,49%,39%,29%,19%,9%,-11%,13.01.11,13.01.06,CHINA SECURITIES RESE ARCH证券研究报告行业深度 行业深度模板,城镇化之宅基地缘起-闲置与稀缺的矛盾：中国城乡二元结构导致城乡房地产业,table_indusname房地产,发展程度表现参差。城镇建设用地稀缺与农村土地闲置的矛盾，症结在于人口的流动
2、与土地难以流转的矛盾。我们认为，从宅基,table_invest,0422,增持,地流转角度出发研究对于土地矛盾问题更有意义，由于在十八亿,亩的耕地红线下，从农用地流转探讨对于建设用地稀缺问题的解决路径显得绵薄，而宅基地本身即建设用地，实现流转的意义更为深远。在城市边界持续扩张的今天，宅基地业已或即将进入城市设计空间，是为本文缘起。宅基地之困-土地制度演进的产物：基于目前法规，宅基地所有权属农村集体经济组织，农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。然而宅基地产权属性在历史上曾经有过较大变化。从土地制度的演进来看，对于宅基地的定位由最初的私有制至最终以宪法形式确认为集体所有制，跨越三十载，政策
3、暧昧期宅基地规模明显增长，由此，也使得宅基地呈现其最突出的特点，即产权有限性。目前全国范围内的宅基地规模较大，同时利用率较低。预计 2011 年底全国宅基地面积在 850 万公顷左右，全国户均面积约 400 平米。分区来看，规模最大的省份在河南、山东、四川、,021-68821608执业证书编号：S021-68821609执业证书编号：S1440512030002发布日期：2013 年 1 月 15 日市场表现table_industrytrend,安徽等地，中部地区整体规模都较大。以利用率角度来看，新疆、内蒙古及黑龙江户均面积最大，宅基地利用率最低。而利用率较低的区域，分布于北方的密度更高。
4、-1%流转形式探索：由于现行制度，宅基地的流转较为困难，而随城市化的持续深化，农村人口相对减少，对于宅基地的吸纳能力也,逐步削弱，随着矛盾日益凸显，各地纷纷探索宅基地流转制度。目前流转形式主要可归纳为地票交易、置换、转权退出、合作开发以及直接流转模式。地票模式因其在城乡建设指标流转方面更具灵活性，对于仍处于中心城区人口集聚期的区域而言更具借鉴,相关研究报告,房地产,上证指数,意义；置换模式以及转权退出模式往往与城市化率快速增长、城市边界迅速扩张并行出现；合作开发模式以类似股份制的方式集结零散宅基地用以物业出租，这对于产业线丰富的城市将能够形成有效供给。广东省在宅基地直接流转方面积极探索，但目前
5、仍然未成规模因其需冲破的政策樊篱仍较深厚。宅基地变革未来式探讨：从人均宅基地与人均居住面积、地方土地财政依赖程度及城镇化率三个维度比较，宅基地流转制度的完善，如下省份受益程度会更为显著安徽、海南、湖北、黑龙江、辽宁以及吉林。制度完善一方面能够冲破二元土地结构优化城乡间土地资源配置，同时使农民共享城市化进程中土地增值带来的收益，目前宅基地制度改革的最大阻力仍是缺乏政策方面的引导，12 年底，国土部屡屡表态在集体土地制度有所准备，这将为未来土改指明道路。,table_report13.01.13,中信建投房地产周报：成交继续回暖，库存下降中信建投房地产月报：谨慎中前行中信建投房地产周报：新年楼市开
6、门红,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN,table_page,房地产,行业深度研究报告目录缘起-闲置与稀缺的矛盾.1宅基地之困-土地制度演进的产物.2产权有限性.3宅基地规模.4流转形式探索.5地票交易模式.6置换模式.7转权退出模式.8合作开发模式.9直接流转模式.10模式的选择.11宅基地变革未来式探讨.11区域差异分析.11改革路径与意义.13,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN,0,0,table_page,房地产,行业深度研究报告缘起-闲置与稀缺的矛盾中国城乡二元结构导致城乡房地产业发展程度表现参差
7、。一方面，城镇房地产行业经历制度改革已经进入成熟发展阶段，城市建设用地随城市发展更新不断增值且日益稀缺，而另一方面，农村房地产受制于土地制度仍然处于非市场化阶段。随着城市化进程的逐步深入，大量农村剩余劳动力向城市转移，依附于土地的农村人口比例逐渐减少，空心村现象普遍，形成了城镇建设用地稀缺与农村土地闲置的矛盾，症结在于人口的流动与土地难以流转的矛盾，这也直接导致城乡之间，承包经营权及宅基地使用权私自流转相当普遍。,图 1：城市化率,图 2：出让土地均价,60%,商业用地,住宅用地,工业用地,700050%6000,40%30%20%,500040003000,200010%1000,0%,0,
8、1970,1974,1978,1982,1986,1990,1994,1998,2002,2006,2010,2000-03,2002-03,2004-03,2006-03,2008-03,2010-03,2012-03,资料来源：Wind，中信建投研究发展部图 3：耕地面积,资料来源：全国土地利用变更调查报告,Wind,中信建投研究发展部图 4：城乡住宅用地人均面积及容积率,19.219.018.818.618.418.218.017.8,100908070605040302010,人均面积,容积率,32.521.510.5,17.6,2001 2002 2003 2004 2005 200
9、6 2007 2008 2009 2010 2011,宅基地,城镇居住土地,资料来源：Wind，中信建投研究发展部,资料来源：Wind，中信建投研究发展部,正因如此，农村土地流转也成为近期备受关注的政策议题。从 2012 年 5 月深圳土地改革方案出台，至今年1 月国土部明确表示稳步推进集体产权制度改革，均旨在达成农村土地集约利用。而实际上针对于经营权，成熟的流转方式已经在南海、东莞、浙江等地形成范本，主要将承包经营权获打包转让给更有效率的其他运营商运营，或者以物业投资租赁方式出租集体土地，农民以股东身份获得收益。对于土地使用权的实质性流转则仍在探索中。我们认为，从宅基地流转角度出发研究对于土
10、地矛盾问题更有意义，由于在十八亿亩的耕地红线下，,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN1,案,1963,table_page,房地产,行业深度研究报告从农用地流转探讨对于建设用地稀缺问题的解决路径显得绵薄，而宅基地本身即建设用地，实现流转的意义更为深远。同时，从利用效率角度，宅基地与城市建筑用地在人均面积以及容积率角度相差悬殊，流转将更易于土地优化配置。在城市边界持续扩张的今天，宅基地业已或即将进入城市设计空间，是为本文缘起。宅基地之困-土地制度演进的产物宅基地指农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地，用于建造住房、辅助用
11、房(厨房、仓库、厕所)、庭院、沼气池、禽畜舍、柴草堆放等。基于目前相关法规，宅基地的所有权属农村集体经济组织，农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。然而宅基地产权属性在历史上曾经有过较大的变化。从农村土地制度历史沿革来看，由建国初期土地私有制演变为集体所有制，转折点始于社会主义改造，在这一阶段，农民所有的土地及其他生产资料均以入社的形式逐步演变成集体所有，然宅基地因“可不入社”的规定仍然保留私有属性，直至 1962 年才进入所有权与使用权分离阶段。图 5：土地制度概览城镇土地制度,国有化，无偿使用农村土地制度（除宅基地）,流转制度建立,流转市场化,土地私有,社会主义改造,大规模集体所有,社
12、会主义共有（联产承包）,流转制度探索,宅基地制度,土地私有,两权分离,宅基地使用规范,1950,1953,1958 1962,1978 1982,1991,2004,资料来源：中信建投研究发展部表 1：宅基地制度演进,阶段土地私有,时期1950,法规中华人民共和国土地改革法,内容确立了农民土地私有制，凡土地改革己经完成的地区，一律颁发土地房产所有证，,农村宅基地房产农民私有得到确认,两权分离,1962,农村人民公社工作条例修正草 生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队的土地包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租或买卖。社员新建房屋的地点要由生产队统一规划，尽可能不占耕地关于对社
13、员宅基地问题作一些 第一次使用了“宅基地使用权”的概念，并进一步明确农民对宅基地只有使用权，补充规定的通知同时也对宅基地使用权的取得、移转制度作了详细规定，宅基地使用权制度至此诞生，一宅两制、房地分离；无偿取得，长期使用”的基本框架开始形成,1982,宪法,农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有：宅基地和自留地、自留山，也属集体所有,使用权规范 1982,关于切实解决滥占耕地建房问 严格控制占用耕地建房。农村建房不准再占用耕地，只能在现有的宅基地空地内调,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN2,1992,1993,1999,2
14、000,2004,2008,table_page,房地产行业深度研究报告,题的报告,剂解决,国家土地管理局关于加强农村 要确立农村宅基地有偿使用试点，本着”取之于户，收费适度；用之于村，使用得,宅基地管理工作请示的通知,当”原则收取有偿使用费和超占费。,关于涉及农民负担项目审核处 取消宅基地有偿使用收费及超占费理意见的通知,1998,土地管理法,取消城镇非农业居民取得农村宅基地的规定，1)实行一户一宅制；2)农村村民建住,宅用地应当符合乡（镇）二地利用总体规划和土地利用年度计划；3)对于涉及占用农用地的建住宅用地必须先行办理农用地转用审批手续；4)定县级人民政府为宅基地的审批权限；5)以户为单
15、位分配宅基地的原则国务院办公厅关于加强土地转 农民的住宅不得向城巿居民出售，不得批准城巿居民占用农民集体土地建住宅，有,让管理严禁炒卖土地的通知关于小城镇建设有关政策,关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证、房产证从 2000 年起，凡在县级市巿区、县人民政府驻地镇及县以下小城镇有合法固定住,所、稳定职业或生活来源的农民，均可根据本人意愿转为城镇户口。对进镇农户的宅基地，要适时转换出来，防止闲置浪费国务院关于深化改革严格土地 严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发,管理的决定,放土地使用证,中共中央关于推进农村改革发 完善农村宅基地制度，严格宅基地管理
16、，依法保障农户宅基地用益物权，要继续稳,展若干重大问题的决定,定农村地承包制度，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、,股份合作等方式流转承包经营权，发展多种形式的适度规模经营资料来源：中信建投研究发展部从土地制度的演进来看，对于宅基地的定位由最初的私有制至最终以宪法形式确认为集体所有制，跨越三十载在 1954 年社会主义改造时期，宅基地并未随大多数土地收编为集体所有，政策暧昧期宅基地规模明显增长。两权分离政策明确后，针对性法规主要集中于使用权规范方面，用以区分和管理非市场化的宅基地，与市场化建筑用地。由此，也使得宅基地呈现其最突出的特点，即产权有限性。产权有限性农村宅基地产
17、权是包括宅基地的所有、占有、使用、收益和处置的一组权利束，其内容包括农民集体土地所有权和宅基地使用权。农村宅基地归农民集体所有，宅基地使用权归依法取得的农民所有，是所有与使用权相分离的、一户一宅的农村宅基地使用制度，产权分属不同主体是其最大的特征，同时，宅基地产权的这两种形式也都存在明显局限性。所有权方面，农民集体土地所有权并没有得到很好的界定和保护，这种集体所有更多地体现为名义上的所有，具体表现在：一是在实际所有（控制）上权属不清，农民集体经济组织形式多样，有组、有村、有乡、有镇，组、村属于村民自治的集体经济组织，而乡镇则是一级政府，这给所有权的界定和保护带来了相当大的法律难度；二是所有权发
18、生转移时得不到很好的保护，虽然土地管理法第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，但事实上，迁村并点以及发生其它行政区划调整时，这种宅基地的集体所有权往往得不到很好的保护；三是土地所有权认定上缺乏标准，土地管理法规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权，这实际上是把确权的权力交给了县级政府，这使得土地所有权的认定往往是一种博弈后权衡的结果；四是农村宅基地一旦确定为农民所有，就成为一种终生契约，农民集体经济组织对宅基地的处置权就无法有效行使。,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN3,所有,收益,tabl
19、e_page,房地产,行业深度研究报告在使用权方面，宅基地使用权被定义为用益物权，即非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。然而实际上，农民在占有、使用、收益等方面，同样有面临各种限制。产权有限性意味着土地价值难以体现，在土地资源日益稀缺的当下是一大障碍。表 2：宅基地产权特征,产权,性质,权利,限制,集体所有土地产权为有限的集体所有，仅与土地及土地利用相关1）不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅；,所有权,集体所有权,处置,2）禁止通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地；,3）将原有住房出卖或赠与他人后，农民不可再申请宅基地；3）农民继承
20、人不是宅基地所有集体经济组织成员，只有房屋继承权而没有宅基地继承权,占有使用,“一户一宅”原则面积、规划受政府规划限制,使用权,用益物权,1）住房出租后，不可再申请宅基地；,2）土地补偿费归农村集体所有；地上附着物补偿费归地上附着物所有者所有，补偿标准最高不得超过征收前 3 年平均年产值的 15 倍资料来源：中信建投研究发展部宅基地规模正因为政策经历变迁，同时产权具有限性，目前全国范围内的宅基地规模较大，同时利用率较低。由于缺乏对农村宅基地总量的直接统计数据，我们通过农村居民点的数量和农村居民点中农村宅基地用地比例大体推算农村宅基地数量。全国农村居民点用地面积从 1996 年的 1645.73
21、 万公顷增加到 2005 车 1657.47 万公顷。根据村镇规划标准，以宅基地面积占居民点用地面积 55%计算，得到全国宅基地面积和农村人均宅基地面积分别从1996 年的 905.15 万公顷增长到 2005 年的 911.61 万公顷。由于近期缺乏公开的统计数据，我们在 2005 年数据基础上，根据近年城市征用土地面积测算，预计 2011 年底全国宅基地面积在 850 万公顷左右，全国户均面积约400 平米。分区来看，规模最大的省份在河南、山东、四川、安徽等地，中部地区整体规模都较大。而以利用率角度来看，新疆、内蒙古及黑龙江户均面积最大，同时容积率最低，宅基地利用率最低。而利用率较低的区域
22、，分布于北方的密度更高。表 3：各类用地占农村居民点建筑用地比例（%）,用地性质居住建筑用地公共建筑用地道路广场用地公共绿地总计,中心集镇30-3512-2011-192-667-85,一般集镇35-5510-1810-172-667-87,中心村55-706-129-162-472-92,资料来源：中华人民共知国国家标准-村镇规划标准,中信建投研究发展部,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN4,table_page,房地产,行业深度研究报告图 6：各省宅基地规模9080706050403020100资料来源：全国土地利用变更调查报告,中信建投研究发展部
23、图 7：各省户均宅基地规模及容积率,120010008006004002000,户均面积,容积率,1.21.00.80.60.40.20.0,资料来源：全国土地利用变更调查报告,中信建投研究发展部流转形式探索由于现行制度，宅基地的流转较为困难，而随城市化的持续深化，农村人口相对减少，对于宅基地的吸纳能力也逐步削弱，宅基地闲置与城镇建设用地紧缺成为越来越显著的矛盾，这也是各地纷纷探索宅基地流转的动力。,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN5,table_page,房地产,行业深度研究报告地票交易模式2008 年 12 月，在中央有关部委支持下，重庆开始试行
24、农村宅基地使用权地票交易，即通过宅基地置换建设用地指标方式，在农村空置等低效率使用的宅基地与城镇建设用地之间搭建供需平台。重庆市农村宅基地使用权地票交易的基本过程为：农民让渡宅基地使用权，将宅基地复垦为耕地并经验收合格后，产生等面积的建设用地指标；不同复垦项目产生的指标，在交易所被打包组合成地票，政府制定地票基准交易价格，进行公开交易；开发者通过竞标购入地票，选择符合城乡规划和土地规划的相应耕地，拟做自身建设项目；政府运用其征地权，将开发者所选耕地征转为城镇建设用地；对该建设用地实行招标、拍卖、挂牌，实现指标落地；该开发者如果在指标落地时竞标失败，则地票按原价转给竟标成功者；地票冲抵新增建设用
25、地有偿使用费和耕地开垦费。”需要指出的是，为了实现宅基地的生存保障功能，根据 2008 年 12 月 1 日实施的重庆农村土地交易所管理暂行办法规定，地票交易应适用于“拥有其他稳定住所、稳定生活来源”的农民家庭。“地票交易”以复垦形成建设指标的方式，将宅基地转化为一种权证进入市场，达到了扩充建设土地的目的。由于地票竞得者有权选择征用土地，这一方式将实现指标在发达城市地区与落后农村地区的流转，因此地票模式将实现三个目的：保护耕地资源、土地资源集约化以及城市反哺农村。自 2008 年地票制度形成，近年交易规模逐年提升，2011 年交易规模逾 3500 万平，交易额达 128 亿，均价同样持续上升，
26、2011 年均价达 366 元/平米。但是地票制度的不足在于地票使用阶段程序繁复，开发商虽具有一定选择权，同时需要当地政府的支持，地票落地较有难度。图 8：重庆地票交易流程复垦,地票形成地票交易,宅基地A复垦方申请交易,土地交易所,耕地A申请人竞买,地票使用土地使用权交易,农用地B(持有人意向地块),征收转用建设用地B进入招拍挂,建设用地B,地票持有人竞得地块地票冲抵建设用地B有偿使用费和耕地开垦费,资料来源：中信建投研究发展部请参阅最后一页的重要声明,地票持有人未竞得地块,地票原价出售给建设用地B竞得方HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN6,table_page,房地产,行业深
27、度研究报告图 9：重庆地票交易规模及价格,40003500300025002000150010005000,成交面积,均价,400350300250200150100500,2008,2009,2010,2011,资料来源：重庆市国土局,中信建投研究发展部置换模式所谓“宅基地置换”就是指通过对郊区农村宅基地置换及科学合理的规划，将区域内原有散落的农宅全部拆除，集中建设新型住宅小区，农民通过货币置换、异地住房置换、异地宅基地置换等方式购置，从而达到变传统的自由分散村落为现代标准的规划小区、改善农民的居住环境及实现二地集中、节约土地资源的目的。上海宅基地置换2004 年，上海巿政府在郊区划定 15
28、 个村进行宅基地置换试点，并出台“两个意见”（即关于加强本巿郊区宅基地置换试点土地管理工作的若干意见和关于加强土地管理，促进本巿郊区宅基地置换试点的操作意见）指导和加强农村宅基地置换工作。上海巿宅基地置换试点的特点为“零基价置换、零土地批租”。即对于集体经济较强的农村，农民以其宅基地及房屋置换新建住房的，以建筑面积 1：1 入住新建住房。对于集体经济较弱的农村，根据农民原宅基地上房屋的评估价格，实行货币补差（凡愿意放弃宅基地的，可按地上建筑物评估价加上宅基地地基价给予补偿，宅基地不足 180 平方米的，以 180 平方米来补偿）。这种模式是目前政府所提倡的、上海郊区未来农民宅基地流转的主流模式
29、。天津巿宅基地换房天津巿从 2005 年下半年开始积极探索“以宅基地换房”建设新型小城镇和新农村的路子，并展开了试点工作。其大致流程可以简述如下：区（县）政府编制总体规划，报巿政府审批；组建小城镇投融资机构，负责小城镇建设；巿国土管理部门下达土地挂钩周转指标；农民提出宅基地换房申请，与村委会签订换房协议；村委会与镇政府签订换房协议；镇政府与小城镇投融资机构签订总体换房协议；投融资机构投资建设小城镇；小城镇农民住宅建成后，由村委会按照由全体村民同意并通过的分房办法统一分配；农民按照分配住宅进行搬迁；,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN7,，,异地置换,t
30、able_page,房地产,行业深度研究报告搬迁后按照土地挂钩周转指标数量对原宅基地进行土地复垦和土地整理，多余的村庄土地面积即为实施“宅基地换房”节约出的建设用地，一部分整理后进入土地巿场拍卖，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口，另一部分作为储备用地以供今后发展之用。浙江嘉兴“两分两换”浙江嘉兴在宅基地流转方面也进行了大胆探索，实行“两分两换”方案，其中“两分”即“宅基地和承包地分开，搬迀和二地流转分开”，两换即“宅基地置换城镇房产”“土地承包经营权置换社会保障”。2008 年，嘉兴成为浙江省统筹城乡发展综合配套改革试点，率先改革户口制度，取消农业户口、非农业户口分类管理模式，城乡居民户口统一
31、登记为“居民户口”；同时在南湖区、平湖市等地实施“两分两换”工程试点，推动农户向城镇集聚和土地承包经营权成片流转。嘉兴巿在宅基地置换城镇房产上的具体做法各镇因实际情况不同而各有差异，置换方式大致可分为置换城镇住房、置换产业用房和货币补偿等三种方式，农户可自主选择单一或不同组合的安置模式。从实际效果来看，浙江嘉兴“两分两换”试点使农民离开宅基地和承包田而成为城镇居民，极大地促进了农村土地的整理和流转。因此，浙江省决定将全省推行农村集体土地入市，推广“嘉兴模式”表 4：浙江嘉兴“两分两换”政策,项目,方式,具体措施举例,土地承包 转包/转租以年租金形式 余新镇农民以每亩土地年租金 600 元将承包
32、地转租给政府，政府投资所设公司以 1200 元转租,经营权宅基地,返租给村集体经济组织经营永久放弃办理社保购置商品房置换安置房,给农业企业，农民租赁费每三年增 10%嘉兴市被征地农民男 60 岁、女 50 岁以上每月享受养老保险统筹费 540 元一次性货币补偿，余新镇试点补偿标准为合法建面 1000 元/平，嘉兴以成本价购商品房，农民享有城镇居民子女教育等方面权利，同时享有原集体组织除申请宅基地以外权益给予相应货币补偿，余新镇采取“拆一还一”置换拆迁安置房,距离城镇较远的农户可选择在规划新区或中心村范围内建房，余新镇按照合法建面每平米补助250 元，新建房按照宅基地建房审批资料来源：中信建投研
33、究发展部转权退出模式现行宅基地管理制度一方面限制了农村宅基地向非本集体经济组织成员流转，另一方面宅基地的退出机制严重缺失，无法适应当前快速城巿化、农村人口大规模向城镇迁移及要求土地高效集约利用的新形势。江苏苏州农村宅基地退出方案2003 年 4 月 30 日苏州市政府颁布苏州市宅基地管理暂行办法，其中对农村宅基地退出方面做了明确规定：进城农民的住宅符合规划的也可以将宅基地征为国有，由宅基地使用权人补办出让手续并按土地评估价的40%向政府补缴土地出让金后入市交易。”换言之，在城市规划已确定为居住区范围内的农村宅基地经政府征为国有土地后，其上农村住宅便可纳入城市房产管理，同时农民只需补交相应土地出
34、让金，就可以将住宅在房产巿场中直接交易。,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN8,分类确权,房地分离,table_page,房地产,行业深度研究报告深圳退出方案深圳作为国内首个土地全部国有化的城市，2012 年展开新一轮土改。此次方案在集体土地确权及流转方面均尝试重大突破。改革重点为完善国有土地制度，弥补土地征收过程中存在的问题，包括指“土地确权及违建处理问题”、土地转性、市场建设等。改革突出三点，一是以明晰土地产权为核心，健全土地权利体系；二是以市场化为导向，实现土地要素的自由流转；三是以城市发展为目标，创新土地利益的共享机制。确权作为改革工作的第一步
35、最具挑战。由于在国有化过程中，原本因收归国有的 390 平方公里建设用地仍被原村民所占用，随着深圳城市更新的不断深化，土地资源溢价提升，确权难度逐步加大。2009 年深圳发布的深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定中规定，原村民在 100 平方米宅基地上建的建筑面积为 480 平方米的房子，以及利用 100 平方米工商用地建的房子，有望在补交部分地价后，获发房地产证。除此之外，则可能被拆除或没收。“处理决定”指出，对于非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又存在严重安全隐患的，予以拆除；不违反城市规划，或者违反城市规划但可以采取改正措施加以利
36、用的，予以没收。2012 年土改方案中提出将出台上述处理决定配套文件，推进确权执行。表 5：深圳确权方案探索,方式,具体措施,含义,将待确权土地分为四类：在“工商用地 100 平方米人、居住用地 100 平方米户、区分合法占地与非法占地公共设施用地 200 平方米户”指标范围内，在原农村集体土地或划“红线”的安置区内土地所建建筑；超标土地及上建筑；非法占用国有土地所建建筑。在房地合一登记体系内探索房地权利分离条件下的管理制度，并积极构建用地、安置 非法占地、超标建筑或可仅以成本补,房、经济补偿、土地权益书、作价入股等相结合的安置与补偿模式,偿方式，不涉及地块确权问题,收益共享,政府与土地权利人
37、共享土地增值收益机制,缓解征地矛盾,铺垫补地价确权方式,资料来源：中信建投研究发展部浙江温州、义乌农村宅基地退出方案浙江温州对农村宅基地退出方面的规定是：城镇规划区内的农民转让房屋，其宅基地先由市、县政府统一征为国有，然后参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续；城镇规划区外的农民转让房屋，如转让双方均为农业户口且户籍同属一个县（市、区），且受让方在该县（巿、区）无宅基地，允许转让，如转让双方不符合上述条件的，依照城镇规划区内的农民房屋转让程序办理。转让方出让宅基地使用权后不得再申请宅基地建房。浙江金华义乌则将农村宅基地分为城区型农村宅基地和城郊型农村宅基地两类。对城区型农村宅基地，只要
38、取得产权证就可以流转，无流转对象、流转条件、流转方式等的限制：对城郊型农村宅基地，其上未建房屋的，只要权属合法并取得产权证即可流转，其上建有房屋的，只有经过登记的宅基地才可流转。对于具体的流转管理，采取将流转的集体土地先依法征为国有，按国有土地出让、转让、抵押、出租的程序和方法办理。合作开发模式都江堰“味江模式”2008 年汶川地震灾后，灾区政府积极探索以“宅基地联合建房”的方式，鼓励和吸引社会资金参与灾后重建，推动灾区和谐发展。其中比较典型的是都江堰巿的“味江模式”。都江堰巿引资北京昊海立德公司参与青城,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN9,tabl
39、e_page,房地产,行业深度研究报告山镇味江村 12 组的灾后恢复重建。在全组 16 户农户同意的前提下，该公司整体开发 2319 亩宅基地，除为每位村民提供 40 平方米住房和相应的公共服务配套设施外，节余出 20 亩宅基地用于开发旅游项目；另外租赁 300亩的耕地和林地作为项目实施地，按每年每亩 400 公斤大米和 200 元租金，直接交付给流转农户；项目合作期限为 70 年。在宅基地产权方面，根据成都巿关于重灾区灾毁住房联建等有关事项的通知和都江堰巿人民政府关于加快灾后农村住房重建的实施意见的规定，受灾农户与联建方共同向市（县）国土资源局提出土地登记申请，由市（县）国土资源局对受灾农户
40、的原宅基地使用证进行变更，为受灾农户自住用地发放集体建设用地使用证，取得方式为“划拨”，土地用途为“住宅”；为联建方使用的剩余集体建设用地发放集体建设用地使用证，取得方式为“出让”，土地用途为“非住宅”，土地使用年限参照国有建设用地出让年限或自行协商确定，联建方可以取得相应房屋及其宅基地的产权，并可流通、买卖，但是宅基地所有权仍然归属于农村集体所有。实践中，已有联建户领到了房屋所有权和集体土地使用权，并可流通、买卖。龙华模式2004 年，龙华村开始推进农村宅基地置换，具体做法是：政府先对农村宅基地的集体土地所有权、使用权和房屋所有权进行确权颁证，然后统一规划建设农民新居龙华社区，农民以整理出的
41、部分宅基地置换新建公寓和商铺，其土地性质为集体所有，在集体经济组织成员之间可以交易。此外，成立龙华农民股份合作社，农民以其剩余宅基地、自留地、集体非耕地的使用权入股。合作社下设成都龙华股份有限公司，对龙华社区集体资产进行置业、投资、建筑、物管、园林景观和广告经营，年底进行股份分红。此外，龙华村还打破行政区划，结对整合地处龙泉山深处的大兰村，两村共同组建龙华股份公司。大兰村民在自愿流转宅基地权益的前提下，申请加入股份公司，搬迁入住龙华社区，与龙华村民享有同等权益。大兰村旧房由公司统一拆除、统一复垦，并进行生态休闲旅游项目开发。直接流转模式广东模式早在 2001 年，广州市就曾提出通过补交地价，使
42、宅基地使用权和房屋进入巿场进行交易的方案，但因具体操作问题，未能正式实施。2005 年 10 月广东省政府颁布广东省集体建设用地使用权流转管理办法规定，农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易巿场。2007 年 2 月广东省囯土资源厅草拟了关于加强农村宅基地管理的通知，并上报省政府审批。根据通知内容，在坚持“一户一宅”原则的前提下，农民合法的农村宅基地将被允许上市流转，以使农民分享宅基地使用权出租、出卖、出让获得的利益。成都模式成都巿在农村产权交易方面积极探索，率先成立了农村产权交易所为林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农村经
43、济组织股权等农村产权流转和农业产业化项目投融资提供服务。根据“地随房走”原则，农村房屋产权进入市场交易，宅基地使用权势必随之流转。,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN10,table_page,房地产,行业深度研究报告2007 年 8 月成都市出台集体建设用地使用权流转管理办法规定：农村宅基地在严格执行“一户一宅”的法律规定下，宅基地使用权由区（市）县人民政府登记造册，并在核发集体建设用地使用证或宅基地使用证的前提下进行流转。并规定农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。模式的选择纵观以上五种主要流转方式，尽管广东省在宅基地直接流转方面积极探索
44、，但目前仍然未成规模因其需冲破的政策樊篱仍较深厚。而其他不管是地票模式、置换模式还是转权退出模式，均需国家征收土地的环节从而使得宅基地市场化。在具体方式选择上来看，地票模式因其在城乡建设指标流转方面更具灵活性，对于仍处于中心城区人口集聚期的区域而言更具借鉴意义；置换模式以及转权退出模式往往与城市化率快速增长、城市边界迅速扩张并行出现，宅基地流转作为农民转市民的辅助政策；合作开发模式未对产权进行变更，而是以类似股份制的方式集结零散宅基地用以物业出租，这对于包括工业等产业线丰富的城市将能够形成有效供给，同时让农民分享土地增值收益。表 6：流转模式总览,模式地票交易模式,产权转变为国有产权指标,特征
45、权证化，具区域流动性,备注适用于人口中心集聚城市,置换模式,被征为国有产权,集约化处理，富余宅基地入市 适用于城市边界迅速扩张，城市化水平较高城市,转权退出模式合作开发模式直接流转模式,被征为国有产权保留集体产权性质保留集体产权性质,土地随人口城镇化类股份制产权不变，直接流转,适用于城市边界迅速扩张，城市化水平较高城市适用于产业线丰富城市政策樊篱突破难度高,资料来源：中信建投研究发展部宅基地变革未来式探讨区域差异分析对于未来宅基地制度的变革动力，我们认为主要来自城市化进程的进一步发展过程中，城市建设用地相对紧缺程度的加深，一方面农民比例的下降促进对于宅基地变革，另一方面由此导致的地价上涨驱动地
46、方政府实施集约化配置措施。为考量区域之间的改革动力差异，我们从人均宅基地与人均居住面积、地方土地财政依赖程度以及城市城镇化率三个维度进行纵向比较。人均宅基地与人均居住面积的比例反映城市用地相对稀缺程度，因此比例越高意味着宅基地实现流转越有价值；地方土地财政依赖程度通过土地购置费占地方财政收入比例，这一方面能够体现当地地价水平，同时也能衡量由地方财政角度体现的政府改革驱动力；城镇化率水平体现城市的发展阶段，对于城镇化完成程度保持上行趋势的城市，宅基地制度的加速完善将更利于城市的更新扩容。从以上三个方面，我们认为宅基地流转制度的完善，如下几个省份受益程度会更为显著，包括安徽、海南、湖北、黑龙江、辽
47、宁、吉林等区域。,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN11,/,重庆,四川,table_page,房地产,行业深度研究报告图 10：省份人均宅基地面积/省会人均居住面积109876543210资料来源：Wind,中信建投研究发展部图 11：各省人均宅基地面积与土地财政情况,土地购置费,40%35%,福建,财政收入,30%25%20%,浙江广西,北京江苏,安徽,15%,河北山东云南 湖南,湖北河南,海南,10%5%,广东,江西上海贵州,天津陕西,辽宁甘肃,黑龙江,0%,山西,0,50,100,150,200,250,人均宅基地面积资料来源：全国土地利用变更
48、调查报告,Wind，中信建投研究发展部,请参阅最后一页的重要声明,HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN12,市,银川,、,table_page,房地产,行业深度研究报告图 12：城市城市化率与所在省人均宅基地面积,城 100%化率90%80%,广州,上海南京厦门,西安,70%60%50%40%,杭州宁波,贵阳成都南昌南宁,武汉 合肥 沈阳郑州太原 大连海口,哈尔滨长春,呼和浩特,30%,0,50,100,150,200,250,300,所在省份人均宅基地面积资料来源：Wind,中信建投研究发展部改革路径与意义宅基地流转制度的完善一方面能够冲破二元土地结构优化城乡间土地资源配置，同
49、时对于已经不再依赖土地作为收入来源的农民而言，能够通过宅基地流转，共享城市化进程中土地增值带来的收益。尽管各地在流转方面做出各种政策尝试，但有许多尝试并未成规模，甚至于被叫停，如成都地票模式，因在地票落地环节可不持票竞拍的制度，以及地票收入传导至农民收益的不完善而在 2011 年即被叫停；广东尝试直接流转政策也一直处于搁置状态，从目前局势来看，宅基地制度改革的最大阻力仍然缺乏是政策方面的引导缺乏在土地确权、征地标准以及流转制度方面的全国性法规。12 年底，国土部屡屡表态在集体土地制度有所准备，这将为未来土改指明道路。表 7：近期关于土地制度改革动向,方式,具体措施,含义,2012 年 7 月
50、31 日 国土部副部长胡存智2012 年 10 月 10 日 北京市政府专题会2012 年 12 月 14 日 国土部2012 年 12 月 24 日 土地法修正草案2012 年 12 月 26 日 国土部部长徐绍史请参阅最后一页的重要声明,确保年底基本完成农村集体土地所有权确权登记发证的工作分类解决小产权房时，土地性质以及规划程度将成为根本因素提高补偿标准将成为征地制度改革基本方向征收农民集体所有的土地，应当依照合法、公正、公开的原则制定严格的程序，给予公平补偿，保证被征地农民原有生活有改善、长远生计有保障，维护被征地农民的合法权益。征地补偿包括土地补偿，被征地农民的安置补助与社会保障费用，
