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1、,商务型城市综合体,壹品国际启秀城市广场商业业态规划,启秀置业商业部2012.9.1,启秀城市广场吃喝玩乐洗洗睡,一、市 场 篇,连云港，发展无限,巨大的资源优势,连云港2011年GDP1410.52亿元，增长13%。,交通便利，海港资源优势巨大港口旅客吞吐量突破50万人;港口实现货物吞吐量1.66亿吨，增长23.1%，增幅在全国沿海主要港口排名中居第3位；集装箱运量485.2万标箱，增长25.4%，在全国沿海主要集装箱港口中增长继续排名第一位。,依托丰富海洋资源，海洋产业发达海水育苗、浅海深海养殖、海产品加工已有一定规模；海洋生物、海洋化工、海洋医药等特色产业形成一定基础。,旅游资源丰富孙悟
2、空的老家洞天福地花果山，黄海之滨曼妙连岛，千年佛教摩崖造像孔望山，江苏的九寨沟渔湾。,连云港市面积7446平方公里，人口439.43万人，其中市区人口104.8万人。,世界看港城，港城看新浦,“两轴一心”发展战略，新浦区最具发展潜力,新浦区,无论经济、人口、文化以及城市板块发展成熟度和未来发展趋势，新浦区都是连云港作为未来发展的重心。李强书记提出开发徐圩新区、打造滨海新城，建设连接东西城区BRT，东西城区融合趋势进一步加快，城市建设脚步东移。,关键词：政治中心大型企业高新技术产业开发区交通枢纽高端消费群,新浦区面积47.5平方公里，人口58.7万人。,连云港商业中心由新浦城区的通灌路商圈、解放
3、路商圈、陇海路商业街区商圈和郁州路万润商圈及新浦新城区商圈及东部滨海新城商业中心构成。,新浦新城区商业网点规划以行政中心为核心，建设朝阳东路商务办公轴，巨龙路商业休闲轴，花果山南路旅游购物。体现了“新城区、新人文、新形象”的理念。壹品国际项目位处新城区商业网点核心行政中心片区，潜力无限。,聚焦港城商业核心,以中央国际、汇金广场为主体的解放路商圈，苏宁电器开业，金鹰国际也完成圈地。优势：老商业中心，有一定人气和商业基础；劣势：楼宇陈旧，硬件配套不足，交通不够通畅、停车不便。陇海路步行街，均为小商铺；入口为中国人民银行，囊括所有银行网点。优势：专门管理，人气旺，入租率高，已成气候；劣势：形象差档次
4、低，业态单调、没有拓展空间。通灌北路沿线，苏果、乐天玛特、国美、苏宁九龙大世界、沃尔玛等入驻，沿街商铺林立。优势：人气旺业态多；劣势：管理混乱，档次参差不齐，出行不畅。,郁州路万润商圈，大润发和五星电器已进驻，北为家居五金及高档车展示店，西为海鲜美食及万润商业街，内为泰源小商品市场。优势：新人气商圈，主题概念明确，发展空间大；劣势：老物业参杂，形象受影响，周边配套不完善。苍梧路巨龙商圈，乐天玛特、金尚轩海底捞、罗马假日咖啡、金神话娱乐城等。优势：物业新，餐饮娱乐主题，可持续发展；劣势：人气较淡，部分物业定位有问题，商业结构松散。,博物馆,新海中学,新浦新区环境展示,市委党校,新市政府,高档居住
5、区,小结,1、连云港整体经济环境欠发达，但是发展速度快；2、港城老的商圈相对较为旧、大、全，辐射范围广；3、国内知名餐饮休闲娱乐品牌相对较为稀少；4、项目距老商圈距离较远、机遇与风险共存；5、连云港相对缺乏主题明确的商业项目。,二、项 目 篇,壹品国际商务型城市综合体,项目地理位置：东接新市政府，南邻行政审批中心、将来的建设局.交通局等，处在中央商务区核心区域，周边无大型可开发地段，属绝版黄金位置，具备不可复制性，区位优势明显。北靠新海中学.淮海工学院，南连美术馆.博物馆.图书馆.体育馆.艺术中心.少儿活动中心等，具备多元化文化氛围。交通便利，下宁连高速即到，靠近并直通花果山景区，至市中心驾车
6、顺畅；停车方便，大面积绿化，闹中取静。本案为市府规划核心地段，是连云港重点扶持区域，具备最佳发展和投资升值前景。项目新增公交线路，5路公交途径学院路、绿园路、苍梧路、海连路、盐河路，路线经过市区主干道，公共交通便利。,项目2公里辐射区域：杏坛花园、颐和花园、杰瑞花园、君越财富广场、剑桥一号、公园一号、同科汇丰国际、苍梧三期、名人世家、中央华府、海连新天、金秋情缘、水木华园、剑桥印象、合力铂金公馆、金鹰国际等。写字楼有：凤凰国际、泰达国际、金海财富中心、尚东现代城、阳光大厦、八佰城市走廊、名都广场。项目周边小区相对高档，主要入住人群为公务员、私企老板、公司白领等，人均收入较高，新事物的接受能力高
7、，消费档次要求高。,1、项目处于新浦新区核心位置，地理位置优越，交通便利；2、新区人气欠佳，区域内商业项目发展速度较慢；3、新区政府消费、办公宴请需求量加大，但消费环境严重缺少；4、连云港新海新区商务氛围越加浓厚，具备形成商务型城市综合体（壹品国际）,小结,三、定 位 篇,本项目商业业态定位思想：壹品国际启秀城市广场港城首席东南亚风情商务生活体验城以东南亚风情和现代建筑风格相交融，融合文化创意办公和文化主题公寓理念，将会打造一个集餐饮、休闲、娱乐、高端会所于一体的文化创意项目，为城市提供一个创新型商务生活的消费内容，一个真正的商务休闲人群聚集地。,A栋（五星级酒店、KTV、风情酒吧、泰式餐饮）
8、B栋（写字楼、日、韩料理、越南菜、港式广式茶餐、中西式简餐）C栋（公寓、商务酒店、咖啡店、云贵川湘菜系、泰式SPA、休闲）沿街小商铺（银行、电信、移动、东南亚风味小吃、东南亚服饰、工艺品、眼镜、文具、鲜花店、生活超市、药店等）,项目名称：壹品国际启秀城市广场项目主题：港城首席东南亚风情商务生活体验城业态定位：以东南亚特色餐饮为主要招商业态，配以体现东南亚文化的休闲娱乐、服装、佩饰等其他业态，打造连云港独一无二的特色风情街。,A区一层平面图,大型餐饮、量贩KTV,西餐,韩国料理,A区二层平面图,大型餐饮、量贩KTV,B区一层平面图,B区二层平面图,B区三层平面图,C区一层平面图,3定位篇-3.4.1业态组合定位之意向区位,社区超市苏果、干洗店,社区配套书店,银行,轻型餐饮日式料理,特色餐饮汉拿山,异国料理,快捷酒店门厅,C区二层平面图,
