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1、,少海新城投资可行性分析报告,2011.7,目录概要,第一章、投资环境分析,一、地理位置和人口状况二、行政区划三、宏观经济发展情况四、产业布局五、区域交通状况六、未来城市规划七、小结,一、地理位置和人口状况青岛被列为全国15个副省级城市之一，共七区五市；2010年常住人口为871.51万人。2020年1200万人口，城区500550万人口,第一章、投资环境分析,青岛是中国重要的北方沿海城市，综合竞争力较强；未来城市化进程将实现跨越式发展,城市核心区,二、宏观经济发展情况,第一章、投资环境分析,2010年青岛GDP位居全国第十，山东第一。近五年增速明显，胶州GDP增速缓慢,2010年青岛人均GD
2、P为65016元，胶州人均GDP为66073元，胶州城镇人均可支配收入22184元，（全国百强县）,青岛是15个副省级城市，经济强劲；胶州人口总数较少，所以虽然地区生产总值增速较缓，但人均GDP增速较高，居民购买能力较强。,四、产业布局,第一章、投资环境分析,胶州市支柱产业较为单一，并且产业集中度不够、竞争力不强、没有形成规模。未来青岛市将轻工制造业集群移到胶州湾西岸，可能会对胶州市产生一定带动作用，但短期力度不大。,五、区域交通状况区域交通现状航运青岛港集装箱吞吐量列世界集装箱大港第7位。航空青岛航空运输开通国内外航线85条。公运青岛高速公路总里程在全国同类城市中名列第一。,第一章、投资环境
3、分析,青岛具有良好的交通及基础设施条件，具备继续高速增长的条件,胶州湾大桥的建设，有效的联通了整个市区、红岛、黄岛及胶州之间的陆上交通、区域间竞争与合作更加紧密,到2020年为止整个青岛共规划了8条轨道交通线路，纵观整个青岛全市，建成后将拉近各个区域间的距离，促进区域一体化,城市轨道、交通的发展，将进一步加速各区域经济的发展与融合,六、未来城市规划,我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。青岛作为山东半岛城市群地区的门户城市和区域中心城市，将定位于整个蓝色经济区的龙头城市。,第一章、投资环境分析,青岛正在向海洋经济强市迈进，海洋经济是青岛的未来支柱产业,1、城市框架：青岛、黄岛、红岛、崂山“
4、一主三辅”2、拥湾发展3、组团布局4、轴向辐射,六、未来城市规划-胶州规划,第一章、投资环境分析,青岛正逐步向周边，外围区域辐射发展；各区域迎来发展机遇，也面临区域间的激烈竞争，胶州不具备短期内迅速发展的基础,胶州市在拥湾发展中的地位,胶州市是拥湾发展的内层圈，但不属于核心圈层。在青岛市关于整体产业的大布局中，既不是高新产业区，也不属于港口物流区，在拥湾发展中属于次要受惠区域。,宜工宜居的胶州：50%区域布局 LED 产业、装备制造业、电子信息、科技研发及文化创意产业50%的规划区域打造现代滨海宜居新城，建设高档商住休闲度假区，胶州城镇人口28万，十二五规划将达到60万，城市发展迅速,第二章、
5、青岛房地产市场研究,一、青岛2006-2010房地产投资及销售基本情况二、2006-2010年青岛房地产价格走势三、青岛2008-2010年土地出让情况四、政策对成交的影响五、青岛未来市场预期,一、青岛2006-2010房地产投资及销售基本情况,第二章、青岛房地产市场研究,1、开发呈现逐年递增的趋势，开发信心十足。2、市场的抗风险能力在不断增强，整个市场趋于成熟3、供求量远超出销售量，未来竞争将越来越激烈。,2010年增幅超过30%，增速明显加快,青岛房地产市场整体健康，投资稳步增加，竞争日益激烈,二、2006-2010年青岛房地产价格走势,第二章、青岛房地产市场研究,青岛房地产从2006年至
6、今，除08年金融危机期间略有回调，整体都呈现出了上涨的态势，2010年上涨明显，整个市场开始趋于成熟稳定。,08年降幅不太明显，市场相对稳定,青岛房地产市场抗风险能力强，价格上升趋势明显,三、青岛2008-2010年土地出让情况,第二章、青岛房地产市场研究,2008-2010年整个青岛土地市场呈现出了大幅增长的态势，开发商信心实足。,青岛的土地出让面积出现大幅上涨，房地产市场热度持续升温,四、政策对成交的影响,第二章、青岛房地产市场研究,1、2011年2-5月限购开始后，青岛全市商品房成交套数，较去年同期跌幅为10%,开始限购,同各主要城市一样，青岛在经历限购政策后，市场逐步走强，需求仍然强劲
7、,五、青岛未来市场预期,第二章、青岛房地产市场研究,1、从目前的情况来看，土地供应量呈现大幅增长的态势，施工面积逐年递增，竞争日益激烈。2、金融危机和政策调控并没有对青岛房价产生太大的影响，青岛的市场较为健康，长期趋势看房价仍将保持稳定增长。3、从去年和今年的政策调控结果来看，并没有取得预想的效果，未来不排除仍有进一步加大力度的可能。青岛短期内的走势具有不确定性,第三章、青岛各区域房地产发展情况,一、青岛2010年各区域房地产供应情况二、青岛201011年各区域房地产成交情况三、青岛2010年房地产价格比较四、青岛各城区房地产定位及发展五、胶州房地产现状六、胶州房地产市场发展趋势,一、青岛年各
8、区域房地产供应情况1、各区域2010年供应情况 各区域2010年土地成交情况,第三章、青岛各区域房地产发展情况,胶州的房地产竞争力弱于城阳、李沧,1、市南、市北、四方、崂山等已经成熟，存量、供应量低，开发格局向外围转移2、城阳、李沧供应加快，存量较低，反映出市场消费正在集中。3、胶州还是目前还处于发展阶段，存量较大，土地供应量偏低,第三章、青岛各区域房地产发展情况,二、青岛各区域房地产成交情况,1、近几年的成交情况,胶州的房地产市场正在加速，未来极具潜力,三、青岛各区域房地产价格对比,第三章、青岛各区域房地产发展情况,1、2010年全市成交65440套，成交面积984.6万平米。2、全年主要成
9、交区域为城阳、黄岛、胶南三区。3、目前胶州的成交面积及价格还都处于一个低位运行状态,胶州价格低，仅高于平度、莱西；具备投资空间,四、青岛各区域房地产未来市场定位,第三章、青岛各区域房地产发展情况,胶州的居住定位以休闲度假为主，定位较高；实现难度大,五、胶州在售项目介绍,截止6月底，胶州市目前在售项目51个，可售套数7476套，销售均表明，已售出房源客户70%（中信森林湖）90%（紫薇广场、太和旺邸）为胶州市本地客户，其余大部分为青岛市区客户，少量为山东省内客户。,第三章、青岛各区域房地产发展情况,中信森 林湖,绿城紫薇广场,胶州房地产市场主要客群来源于本地，尚不能吸引青岛市区客户,六、胶州未来
10、市场预期,第三章、青岛各区域房地产发展情况,1、从胶州区域目前的情况来看，土地供应稳步增加，在售项目增多，未来市场竞争压力放大2、目前客户需求仍以胶州本地为主，未来随着大青岛发展的加速，青岛市区部分客源逐步会进入胶州区域3、随着城市配套与城市发展的成熟，胶州房地产价格仍具备上涨空间,第四章、青岛别墅市场研究,一、青岛别墅发展史二、青岛别墅分布区三、各区域的各自特质四、别墅客群,青岛别墅市场以资源占有为基础由西向东，由南向北发展，产品由纯高端居住向经济型居住及度假发展,一、青岛别墅发展史,第四章、青岛别墅市场研究,青岛别墅市场集中分布于崂山区、城阳区、即墨市等区域，同时西海岸将成未来重要别墅供应
11、区域,城阳王沙路区域,即墨鹤山路区域,温泉镇片区,崂山片区,西海岸区域,二、青岛别墅分布区,第四章、青岛别墅市场研究,百通香溪庭院,颐和星苑,石湾山庄,浅水湾,海信温泉王朝,天泰圣罗尼克,天泰蓝泉,依泉美庐,金盟山庄,芭东小镇,相府,千禧国际村,盛世美域,百福国际山庄,温泉镇板块,城阳王沙路板块,崂山东板块,即墨板块,昆泉天籁村,海印长天,开发区板块,三、各区域的各自特质,第四章、青岛别墅市场研究,四、青岛别墅客群构成,第四章、青岛别墅市场研究,核心人群,外围人群,潜在人群,青岛本地富裕人群,山东尤其是胶东富裕人群,中国北方富豪及部分以韩国为首的外国人,青岛别墅70%由本地及本省人群消化，但正
12、逐渐向外省及国外人群变化,第五章、案例研究,一、中信森林湖二、绿城紫薇广场三、城阳龙湖滟澜海岸,案例研究的意义：青岛一行，管中窥豹；站在800多亩土地的背景下，研究难言全面，对于青岛的客群、城市发展脉络、房地产发展历程及城市特有的文化属性无法以全面详实的数据说明；但是通过经过市场洗礼的项目分析研究，我们能有更贴近市场及实际的体验，有助于投资方的决断。通过对各区项目的调研，比较区域竞争实力，我们选取了即墨、崂山、城阳、胶州的代表项目分析其特点，掌握青岛城市发展的规律,第五章、案例研究,典型项目案例分析,中信森林湖,胶州不限购政策为本项目开盘销售取得良好业绩提供有力支撑。,中信森林湖,典型项目案例
13、分析,中信森林湖总结,中信森林湖依托于少海新城，6.28万平方米湖景，自然景观优越。,中信凭借品牌实力，成熟的产品线赢得购房客户口的口碑。,稀缺的独栋别墅产品价值吸引胶州第一居所的客户前来购买。,胶州不限购政策为本项目开盘销售取得良好业绩提供有力支撑。,尽管项目针对青岛客户做了大量宣传，但目前主力客户群仍以胶州本地客户为主，对于青岛客户的吸引力没有释放出来。,典型项目案例分析,绿城紫薇广场,80%的购房客户群为胶州本地客户，以个体老板、私营业主、政府机关公务员为主；10%为青岛购房客户；其他为省内及省外客户。,绿城紫薇广场,典型项目案例分析,绿城紫薇广场总结,绿城紫薇广场位于新城中心区，区位优
14、越，吸引改善居住条件的客户，是胶州市中高端楼盘的代表。,绿城凭借品牌实力和成熟的产品、景观、样板展示，让客户真正感受到项目品质。,胶州不限购政策为本项目开盘销售取得良好业绩提供有力支撑。,尽管项目针对青岛客户做了大量宣传，但目前主力客户群仍以胶州本地客户为主，对于青岛客户的吸引力没有释放出来。,典型项目案例分析,龙湖滟澜海岸,鸟瞰图,第六章、地块研究,一、地块基本资料二、地块资源价值分析三、少海新区的区域发展潜力四、2010年胶州土地出让价格五、地块SWOT分析,一、地块基本资料,第六章、地块研究,容积率1.2占地870余亩,板桥镇,中信森林湖,鲁盛置业项目,五星酒店,6.28平方公里湖面,婚
15、庆广场,18洞高尔夫,游艇码头,地块具有优异的高端配套,慈云寺,奥特莱斯,少海新城打造“多片区”布局，分为：居住区形成七类居住风貌控制区社区文化公园设有图书馆、剧场等滨水休闲区以高档湖滨酒店为核心历史展示区秧歌城广场、民俗文化馆、市舶司等湖滨特色旅游镇形成特色商业旅游岛科普教研基地在南湖设置，可作为中小学生高尚运动休闲区、湿地公园、农业观光园等整体形成休闲、度假、旅游、历史文化、商业多功能有机集合体、完备的特色市镇功能,少海新城大青岛的潜力股,第六章、地块研究,少海是未来青岛休闲娱乐的后花园,二、地块资源价值分析 主要价值点1、湖面 6.28平方公里的湖面是稀缺性的资源。2、奥特莱斯 奥体莱斯
16、能够吸引青岛及其周边一些有经济实力的人群，能够在一定程度上提升区域价值。3、婚庆广场 青岛每年在510月份会有大量本市及本省结婚游客，他们多数选择青岛市区，婚庆广场的概念较好，但是需要专业运营。4、18洞高尔夫球场 目前青岛共有45块，分布在市区周边，主要是韩国人及省内高端客户使用，青岛市区财富阶层使用量小,大多数人也会选择多个球场，不具有绝对性的吸引力，总体价值有限。,第六章、地块研究,二、地块资源价值分析次要价值点 1、游艇 不是纯正意义的游艇，只能是摩托艇级别，同时只能在湖区使用，大大限制了它的价值，在青岛具备奥帆这样级别的游艇俱乐部的背景下，看少海游艇码头，其吸引力有限2、慈云寺 没有
17、文化积淀的寺庙，不具有人文价值3、板桥镇 以民俗支撑不起国际化的少海，对客户的吸引价值有限,第六章、地块研究,小结：少海如果是在内陆任一省份都极具价值，但是它紧邻青岛，其资源价值与国际化、海派文化交融的青岛市区比少海现阶段的吸引力较弱，需要政府与投资方共同投入，进一步完善配套，提升区域价值。,三、少海新区的区域发展潜力,第六章、地块研究,红岛、黄岛已经成为青岛市未来城市经济的动力源，受到政府高度重视和投入，少海所处的西海岸出口加工区属于青岛市产业转移和升级需要强力的政策支持和大量资金投入，区域发展长期看好,四、2010年胶州土地出让价格 自2008年6月30日至今，胶州市共出让住宅及商住土地1
18、2008258.9，约合18030亩。其中可查成交为223笔，平均楼面价格约622元/。成交价格与时间关系不明显，仅与位置有关。其中少海新区成交22笔，成交面积3096498，约合4649亩，容积率均为1.2以下，成交楼面均价1290元/（地方关系）。,第六章、地块研究,少海土地价值尚未显现,如果本地块以楼面价1800元/平成交，价格略高,五、地块SWOT分析,第六章、地块研究,S：优异的人工景观丰富的高端配套多样的产品组合可能,W：少海的认知度差区域定位清晰，但政策支持度存在疑问，导致前景不明，区域竞争力弱缺乏细化的休闲产业的支撑,O：城市的价值洼地中信的前期示范效应高端别墅带的成长性,T：
19、区域间的激烈竞争青岛人对胶州的固有观念未来限购令的取消对胶州的影响,开发商不仅要有开发的理念更要 有运营的理念,开发时序、产品精细化设计、营销投入都需要开发商具有较强的组织、决策经验,第七章、经济测算,120万一亩地价,静态的经济测算表明成本收益率处在一个正常的水平，风险较小，收益较高，项目可行。,整体投资环境1、青岛是正在逐步国际化的城市，是引领半岛城市群的龙头。2、山东半岛蓝色经济区的建立将大幅拉动区域经济发展，产业人口不断增加，财富人群聚集，区域购买力不断增强。青岛将迎来大发展的机会3、青岛未来将形成青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的发展格局。4、胶州不是大青岛规划的发展主力，仅靠海岸
20、的一部分地区为“环湾保护 拥湾发展”规划的制造业产业聚集及国际物流区，所以胶州市的产业经济发展需要时间。青岛房地产市场情况1、青岛房地产市场随着城市化进程正在高速发展，整体健康稳定2、土地出让及施工面积增长迅速，竞争加剧3、需求稳步增长，抗政策风险能力较强4、价格增长幅度较大、较快，城市外溢将是趋势5、青岛市房地产随着国际化的进程仍有巨大成长空间，是投资重点城市之一,第八章、总结,胶州地产市场情况1、胶州地产市场定位为宜工宜居城市、休闲度假第二居所2、胶州目前的房地产市场竞争能力仍处于城阳、即墨、李沧、四方区之后3、胶州的房地产正在进入加速发展通道，未来极具投资价值4、胶州的未来供应量放大，竞
21、争加剧5、目前胶州房地产的需求以本地消化为主，外区客户少 6、胶州的房地产功能定位起点高，难度大，需要时间和政策的支持 青岛别墅市场1、青岛别墅市场已经形成传统别墅区与新兴别墅区2、青岛别墅区依据功能分为城市别墅与度假别墅两种3、青岛别墅根据客户喜好及价值排名：市南区滨海沿线崂山区城阳区黄岛区即墨县,第八章、总结,4、各别墅区已经形成自身竞争优势，如市区的殖民文化附加、崂山的山海景观资源带、即墨温泉等等5、胶州处于别墅市场萌芽状态，尚未形成别墅带，认知度低，核心竞争力尚不突出6、青岛各区均有高起点的项目：产品设计、景观营造、营销包装可以达到一线水平，我们在产品方面难以创造绝对优势7、在别墅项目
22、中，崂山区类似香港的半山区，其他各区各有自然景观、便利性等竞争性卖点，胶州并没有突出资源优势8、青岛的财富阶层基本将目标锁定在青岛传统区域，胶州还处于地域内销售阶段，如何吸引青岛市区客户，对于本案具有挑战9、胶州高端住宅项目很少，市场存在空缺，别墅产品区域内竞争较少。,第八章、总结,一、项目可行性分析:1、青岛具有一线城市的发展动力源、国际化的城市形象，爆破式增长的城市化进程，是每个对全国市场有“野心”的开发商必进之地 2、整体城市向东扩展，产业向西转移的背景下，胶州市存在短期被边缘化的可能，但具备较强的发展潜力。3、胶州十二五规划人口60万，房地产市场具有广阔的前景 4、少海拥有优质的自然景
23、观，有条件打造高端产品。,第九章、可行性建议,二、结论：我们建议公司选择此地块进行投资但请注意如下风险提示：1、“少海新城”在青岛目前的知名度低，说明胶州市政府在对少海新城的营销和推广上力度不足，其4A级景区的实现度低，公司需要在地块开发中考虑休闲产业运营问题，以增加卖点，吸引客户 2、土地一级开发商的初衷是实现土地溢价，对“少海”未来的实现度与长期运营的兴趣存在疑问，少海的未来需要时间。公司需要逐步投入等待以迎来市场成熟 基于以上风险，我们建议公司，做好资金准备、做好心理准备，精研产品差异化，也许在项目初期或者限购令取消、红岛大开发之际本项目会有短期的困难！但是长期看土地增值溢价及未来的开发前景被看好。可作为优质的土地储备。,第九章、可行性建议,
