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1、沈阳 城市发展研究,沈阳公司项目发展部 2009年11月,2,一、城市整体发展趋势对投资格局的影响二、城市土地获取模式三、片区定位和发展趋势,3,一、城市整体发展趋势对投资格局的影响,沈阳作为东北经济中心、交通枢纽，近年来经济一直保持两位数发展，城市从07年开始超快扩张。已取得的城市发展发挥了资源积聚和人才吸引作用，外来人口导入成为人口增长的主因，国家规划在建的京沈、哈大高铁在沈交汇，十二届全运会于2013年在沈召开。沈阳城市空间发展以城市重心南移为主旨，从产业布局、基础设施投入、公建配置上充分支持南部拓展需要。全运会主会场即在浑南新区。沈阳地铁线从2010年开始陆续建成通车，将极大带动中心城
2、区现代化建设及三环外四大空间发展，实现城市化加速。城区的扩展将为房地产市场带来后续放量，市场容量潜力看好。,城市发展潜力,4,一、城市整体发展趋势对投资格局的影响,1,2,3,4,人口变化趋势,经济发展、产业布局、财富分配状况,城市整体发展布局及基础设施建设,城市发展潜力,5,1,沈阳作为东北经济中心、交通枢纽，引领整个东北的工业、物流、金融；而国家持续推进“振兴东北”策略，加大对沈投资，国家规划在沈交汇的京沈、哈大高铁预计于2012年建成通车，十二届全运会于2013年在沈召开；届时，沈阳基础设施完善、经济活力及城市影响力将有极大提升，城市潜力看好。,07年开始沈阳城市扩张出现“超速发展”现象
3、，截至08年建成区达347平方公里；市域面积名列第二，但市辖区面积仅占总面的26.7%，城市拓展空间巨大。,深圳,南京,上海,广州,北京,珠海,厦门,佛山,武汉,无锡,宁波,苏州,成都,天津,青岛,杭州,沈阳,福州,长春,大连,0,0,1,0,4,5,2,0,0,5,3,0,3,5,4,0,1,5,2,5,0.001%SI0.02%属于“低度发展0.02%SI0.2%属于“快速发展0.2%SI1%属于“超速发展；SI1%属于“剧烈发展,超速发展,快速发展,注：城市扩张指数=（尾年面积-首年面积）/市域面积/跨越年度数*100,20城市土地扩张指数（00-06）,20城市土地扩张指数（86-06
4、）,资料来源：中国城市统计年鉴1985 2007,全国主要城市土地扩张指数对比,1.200,800,600,1.400,1.226,北京,上海,广州,深圳,南京,天津,武汉,成都,杭州,沈阳,0,1.000,400,200,全国10大城市建成区面积（平方公里）,1984,1990,2000,2006,注：2008年沈阳建成区347平方公里，扩张指数0.6，跨入超速发展,74,19,1.1,沈阳位于环渤海经济圈和东三省经济走廊结合部，作为东北经济中心，肩负着东北工业、物流、金融等多方面的重镇职责。,14,000,“沈阳经济区”（以沈阳为中心，在150公里范围内的七座城市）：沈阳、鞍山、抚顺、本溪
5、、营口、辽阳、铁岭,区位优势：位于辽中城市群的中心、环渤海经济圈和东三省经济走廊结合部，历来的枢纽城市；城市定位：东北经济中心中心城市作用：沈阳经济区的中心，带动区域发展同时沈阳将完成城市外拓，满足相应物流人流、市民增长、产业扩充、业态丰富等需求。,1.2,随着国家“振兴东北”策略的深入，国家加大对沈阳支持力度。沈阳是东北唯一两条高铁交汇的城市，2013年在沈阳将召开第十二界全运会。,14,000,京沈客运专线线路设计时速350公里，起自北京，经承德、朝阳、阜新到达沈阳，全程运行时间为2小时18分，比现有的沈阳至北京动车组还要快一个半小时。,2009年1月20日上午，国家体育总局在北京体育大学
6、召开第十二届全国运动会承办单位推选会议。辽宁、天津、浙江、湖北四个申办省市在会上进行了陈述，经过79名代表两轮投票，辽宁最终以44票胜出，被推选为第十二届全国运动会承办地。,1.3,京沈、哈大高铁设计时速350公里，投资均超过900亿，目前在建，预计2012年左右竣工通车。,9,2,城市整体发展布局及基础设施建设,城市空间发展以城市重心南移为主旨，从产业布局、基础设施投入、公建配置上充分支持南部拓展需要。地铁环线南扩至长白、浑南区域，全运会主会场及全运村即布局在浑河以南。城市建设优先进行二环内主城区的旧城改造，发展三环外的四大空间，其中南部拓展最为迅速；已经开工建设的地铁线1、2号线将加速旧城
7、改造，二期拟启动的4、9、10号线将构造城市核心区，全面带动二环内及浑南区域。可见，二环内及浑南区域为沈阳的发展重点，各类资源向其倾斜，土地升值空间巨大，也是房地产的优质资源所在区域。,金廊,金廊是沈阳城市发展战略中的核心概念。目前已成为沈阳国际大都市的形象展示区。银带，既浑河以及延浑河两岸的景观带，目前已经建成了五座主题公园以及若干娱乐设施，成为与金廊齐名的沈城风采展示区。,银带,北统：建立以现代化农业为主的产业新区,东优：以棋盘山风景区为依托形成东北地区风景旅游度假胜地,南拓：新城区、高新区、物流区为概念的大浑南地区。航高产业园,西进：老城区产业西迁形成以商贸、居住为主的铁西老城区和以工业
8、为主的经济技术开发区,城市整体发展模式：三环内作为城区进行全面扩张，优先进行二环内的旧城改造，形成金廊、银带为城市主要风采展示区；三环外以“东优西进南拓北统”概念发展四大空间，形成副城（地铁线覆盖区域）。,中心城区以旧城改造为主,2.1,沈阳地铁线由“四横、四纵、两L、一弦线”共11条线组成,总长度为400公里；并与3条市域快线、4条城际铁路连接。从根本上解决中心区交通问题，带动四大空间及县域发展，推动沈阳经济区交通一体化建设，支持沈阳成为东北地区中心城市。,11,地铁线路规划亮点：1、支持城市向南发展：8条线路穿越浑河；2、实现乘地铁到桃仙机场（2号延长线）；3、实现地铁与铁路“无缝连接”：
9、沈阳站、沈阳北站、新沈阳站都至少有3条地铁线与其直通4、实现市核心区扩展：打开一环，伸向浑南、蒲河、长白岛、于洪新城等新开发的区域。5、外围线路侧重四大空间：南部5条、北部3条、东西各2条6、与县域、周边城市连为“一体”：均可以通过市域快线、城际轨道交通与周边县域及抚顺、本溪、鞍山、铁岭等连接,沈本城际（未建）,沈辽鞍城际（未建）,市域快线（至辽中）,市域快线（至新民）,沈铁城际（在建）,市域快线（至康平、法库）,沈抚城际（已开通）,2.2,12,地铁2号线,地铁1号线,地铁9号线,浑河,地铁4号线,地铁10号线,城市核心区,1、2号线为十字路网，解决市中心的出行问题；加上另一条贯穿南北的4号
10、线可见沈阳对于南北拓展的支持；9、10号线围合成未来城市核心区（打开一环、向南扩充长白、浑南区域）。,近期修建计划以构造城市核心区为主（打开一环、向南扩充长白、浑南），突出城市向南拓展。一期为环形（9、10号线）加放射（1、2、4号线），城区的旧城改造也会优先在地铁沿线成熟。1、2号线预计10、11年建成通车，随后启动4、9、10号线。,1、地铁1号线一期工程（城区段）：目前地下轨道已贯通，2010年10月通车,1、地铁2号线一期工程（城区段）：目前施工中，2011年年底通车,2.3,金廊,沈阳二环内主城区以旧城改造为主，围绕各功能区域、交通枢纽展开，商业、商务中心周边均有较高商业比例要求、且
11、是截至目前为止改造较快区域，未来改造要扩大至其辐射范围区域。,太原街（市级）,中街（市级）,北行（区域级）,沈阳站,北站（最大）,铁百（区域级）,2个市级商业中心（中街、太原街）；4个区域级商业中心（北行、铁百、南塔、五爱）；2个交通枢纽（北站、沈阳站）；金廊都市形象展示区，以大型综合体为主；北站商务中心，以金融、商贸服务业为主的CBD银带城市风采展示区，沿浑河景观建立主体公园、公建及居住社区。,银带,北站商务区,南塔（区域级）,五爱（区域级）,2.4,南北空间发展：依据城市重心南移策略，政府加大基础设施配套投入（配建新客运站、会展中心、地铁等），并随着高新产业引入及成熟，以奥体为中心的浑南新
12、区发展迅速，并向三环外辐射。沈北作为沈阳新兴的开发区，06、07年向全国性企业大规模招商，但因产业倒入缓慢，暂显人气不足；,21,沈北作为国家级经济区，06、07年招商力度加大，08年以来产业倒入缓慢，且倒入产业主要以农业深加工为主，人气暂显不足，成熟尚需时日；,浑南依靠天然的“浑河”景观、奥运概念，成熟速度加快。以浑南新区为基点，逐步南扩，打造含苏家屯、东陵部分区域、长白的“大浑南”区域,大浑南地区。以浑南新区为核心，连接长白地区、空港新城（桃仙）和南部副城（苏家屯城区），规划范围1400平方公里，常住人口预计达35万人。优先发展IT、航空配套等高科技产业；加快奥林匹克体育中心、国际会展中心
13、、艺术中心等21个标志性、功能性重大项目建设。成为现代化的文体中心、会展中心、航空中心和高新技术产业研制出口基地及新的经济增长区域。,沈北农产品和食品加工区。依托辉山农业高新区、虎石台开发区、道义开发区和环北开发区，先期启动176平方公里沈北大开发，加快发展现代农业和外向型农业，建成东西33公里开发大道，集中发展农产品精深加工、食品饮料等产业。成为东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地。,2.5,东西空间发展：07年以来，西部工业迅速发展，铁西经济开发区建设带动了铁西城区的快速改善，成为现代居住热点区域；06年借助世园会，东部棋盘山旅游度假区发展成熟，依托规划定位及
14、景观资源，东部已发展成为高端低密度住宅聚集区。,21,铁西经济开发区带动了整个铁西的工业发展，及铁西老城区的改造，区域配套迅速成熟，成为热点居住区域，房价直线上涨。,棋盘上风景区已成为沈阳的重点风景旅游度假区，该区域内已聚集大量高端低密度项目，成为沈阳最为认可的高端别墅区域。,沈西工业走廊。东起铁西“三环”，西至辽中县城，南起浑河，北至秦沈高速铁路，规划范围850平方公里。辽宁重要的工业走廊和全国重要的新型工业基地。,东部现代旅游休闲度假区。依托棋盘山国际风景旅游区，全面启动203平方公里的棋盘山新区建设，建成国内外知名的旅游度假区。,2.6,16,08年沈阳市完成城建投资284亿元，比07年
15、增长24.0%。09年计划城建投资360亿元，重点投向城市基础设施（轨道交通投入近200亿）、重点产业区域基础设施等，项目分布于南部的较多。,城市基础设施【地铁】一号线年内实现“四通”；二号线进行土建结构施工。【铁路】哈大客运专线、沈抚城际铁路、沈铁城际铁路工程分三年实施。【道桥】沈抚二号线、沈本开发大道、南阳湖跨浑河桥工程年内完成。区域基础设施【航高基地路网工程】6条道路年内通车【东部汽车城配套工程】基础设施配套及路网建设年内完成。生态环境【浑河全线通航工程】2010年通航。【南部污水处理厂工程】09年完成土建工程。民生及社会事业【街巷路及老旧小区改造工程】街巷路及老旧小区道路改造8月1日前
16、完成。【七所医院工程】改扩建面积25万平方米。【艺术中心工程】2009年完成地基、基础、主体结构等部分施工。,2.7,17,3,08年沈阳常住人口达776万人，增长1.84%，而人口自然增长为-0.83可见人口的增长主要源于外来人口导入；从户籍统计上看，新移民更倾向于市内五区落户，市内五区人口密度均高于1万人/平方公里，刚性需求强劲，二环外人口密度不到0.1万人/平方公里，人口导入空间大；从年龄及学历结构分析，沈阳在2020年前都属于人口红利期，沈阳大专以上人口比例为14.9%，处于全国大中城市上游水平，人口素质高、消费能力强。从以上人口增长及构成结构可以看出沈阳房地产市场的刚性需求将持续旺盛
17、，而这其中70%以上又集中于二环内的市内五区。,人口变化趋势,18,1.84%,1.06%,2008年沈阳市常住人口776万，增长1.84%；人口自然增长率为-0.83，人口的增长主要源于外来人口导入。,资料来源：2009年统计年鉴,按十一五计划2007-2015年沈阳市年均净增加常住人口和户籍人口分别为7.8万人和6.3万人，从实际统计数据来看，常住人口增长明显快于预期；未来沈阳人口增加的主要贡献力量主要来源于外来人口（因沈阳年出生率低于死亡率，08年出生率7.77，死亡率8.53），08年实际居住人口超过1000万（包括外地来沈人员）；沈阳市人口导入速度在08年有大幅上升，户籍人口比例较高
18、（超过90%）比例由07年的93%降到91.8%。；,07年各大城市人口总量（万人，%）,沈阳08年：91.8%,3.1,2008年沈阳市内五区人口占到总人口的71%，各区均超过60万人，最多的为铁西新区（83.5万人）。市内五区人口自然增长率均为负，户籍人口总量同比增加5万人（高于全市口径），新移民更倾向于市内五区。,各区域户籍人口数,市内五区人口数为全市的71%,资料来源：2009年统计年鉴,市内五区户籍人口占全市71%,3.2,2008年沈阳人口密度最大的是沈河区，超过3万人/平方公里，市内五区（二环内）均超过1万人/平方公里，刚性需求强劲；二环外的郊区各区人口密度均低于0.1万人/平方
19、公里，人口导入空间大。,市内五区（铁西指铁西老城区40平方公里）人口密度普遍在1万人/平方公里以上。铁西新区由于铁西经济技术开发区的成立，区域范围大大增加，目前新区面积达到126平方公里，拉低了人口密度（6587人/平方公里）。除市内五区外的各区人口密度相对较低，尚存很大的人口导入空间。,3.3,从年龄结构分析，当前抚养比为28%（低于全国平均），在2020年前均处于人口红利的黄金期；未来首置人口比例在00-20年间下降约5.71%，00-10年间再改客户比例增长5.28%。,资料来源：沈阳2000年人口普查报告,当前沈阳的人口抚养比为28%，低于全国平均水平38%。,0.60,0.55,0.
20、45,全国抚养比,沈阳抚养比,沈阳抚养比与全国对比,0.0,0.2,0.4,0.6,0.8,1.0,1950,1955,1960,1965,1970,1975,1980,1985,1990,1995,2000,2005,2010,2015,2020,0.35,0.29,0.25,0.26,0.28,黄金期,3.4,11.0,2006年沈阳与全国人口学历占常住人口比例对比,2006年各城市大专以上学历占常住人口比例,资料来源：沈阳统计年鉴，中国统计局,全国平均线,3.5,沈阳大专及以上学历占比14.9%，远高于全国平均线4.8%，人口素质在全国大城市中处于中上游，人口素质高、潜在购买力强。,23
21、,4,随着“工业立市”方针执行，沈阳大力发展重大技术装备、汽车及零部件等八大优势产业，大力发展金融、中介、物流、旅游和房地产等现代服务业。取得明显效果：2008年GDP总量达到3860亿，同比增长16.5%，二三产业比例分别占到50.1、45.1；固定资产投资各产业增速均超过25%，房地产占24.6%，成为经济重要引擎；在经济带动下，沈阳市人均可支配收入08年达到17295元，同比增长18.4%，沈阳房价收入比也在08年达1：6.33，全国最优。沈阳经济的良好运行为房地产发展提供了稳定的宏观环境。,经济发展、产业布局、财富分配状况,沈阳经济总量处于第二集团（3000-4000亿）中游，以远高于
22、全国的平均速度增长；08年沈阳GDP总量为3860亿元，增幅16.5%，09年仍保持了15%的高增长，预计在2010年沈阳经济规模将超5000亿。,14,000,沈阳08年：3860亿,沈阳1986-2007 GDP、名义增速及08-10年预期（亿元、%）,+17%,+10%,+15%,+24%,第二轮高速增长期,第一轮高速增长期,第三轮高速增长期,1991,1992,1993,1994,1995,1987,1988,1989,1990,2009,2008,+15%,2007,2010,2006,2005,2004,1986,2001,1996,1998,1999,2000,2003,2002
23、,1997,预估+14%,从生产总值来看，沈阳经济总量处于第二集团（3000-4000亿）中游，与成都、武汉基本持平；1986年来，沈阳经济发展经历了4轮高速增长期，第四轮增长期正在进行沈阳06、07年GDP增速超过20%，高于全国GDP增速10个点以上，08年沈阳GDP总量为3860亿元，增幅16.5%（高于全国的9.3%），人均GDP约7500美元。09年在外部经济环境趋紧的情况下，仍然保持了高增长（预计15%），按此趋势，2010年将超过5000亿元。,4.1,08年GDP中三产比例为4.8:50.1:45.1，二、三产并驾齐驱；06-08年的全社会固定资产投资中，各产业增速平均增速在2
24、5%以上，08年一、三产业投资加大，其中房地产业占到24.6%，成为经济的重要引擎。,资料来源：沈阳统计局,1,322,00-08年间，第二产业总值比例在04年出现低点后逐年增加，沈阳现有产业结构是二、三产并驾齐驱，二产略强；06-08年的全社会固定资产投资中，一、二、三产业增速平均在25%以上，从08年看，第一产业和第三产业投资加大。08年全社会固定资产投资3008.7亿元，比上年增长27.4%，全市住宅建设投资累计完成738.9亿元，占固定资产投资总额的24.6%，房地产业已成为经济又好又快发展的重要引擎。,2000-2008年沈阳三大产业产值占GDP的比重,沈阳全社会固定资产投资分布（亿
25、元）,6%,50%,2001,6%,50%,2002,6%,54%,2003,7%,53%,2004,6%,6%,50%,50%,2005,5%,50%,2006,5%,47%,2007,5%,45%,2008,第一产业,第二产业,第三产业,100%,2000,+30%,+20%,+29%,+16%,+35%,+46%,2008,2007,2006,第二产业,第三产业,第一产业,1,820,4.2,沈阳现有优势产业主要为汽车、装备、电子、医药、农副产品加工，新兴产业主要是民用航空、钢铁，该8大优势产业占到08年全市工业增加值的79%以上，主要分布在铁西经济开发区、大东工业区、浑南高新技术开发区
26、、东陵航空产业高新区及沈北新区。,资料来源：沈阳规划局,目前，沈阳的优势产业为汽车及零部件、装备制造、电子信息、医药化工、食品及农产品深加工，分别分布在沈阳东部、西部、南部地区（图中红圈所示）未来，重点发展民用航空、钢铁以及有色金属深加工（图中蓝圈所示）以上8大优势产业在08年实现增加值为1361.5亿元(同比增长23.6%），占到全市工业增加值的79.4%。,4.3,就各区产业来说：沈河、和平为传统中心城区（服务业为主），大东为汽车工业集中地及未来商业拓展区域，铁西为实力型工业区（重工业、经济指标第一），皇姑为省直机关聚集区(行政中心），浑南为高新技术产业区（电子、医药类高新产业，城市拓展区
27、域），于洪、东陵作为城区外围的两大郊区重点发展大工业区、航空产业区，沈北为农业高新区、苏家屯为南部副城（工业、农业）。,0%,4.4,+12%,+9%,+21%,+20%,和平,沈河,大东,皇姑,205,+21%,苏家屯,东陵,+23%,沈北,于洪,浑南,铁西,2007,2008,+6%,+26%,+25%,+24%,2006,0%,沈河,大东,皇姑,11,铁西,苏家屯,东陵,沈北,于洪,和平,2006,2007,2008,+10%,+39%,+23%,浑南,+46%,+102%,+88%,+65%,+35%,+33%,+23%,各区08年GDP总量（亿元）,各区08年地区财政收入（亿元）,3
28、00,200,从地区GDP及财政收入来看：铁西、沈河、和平均位于前三甲；铁西依靠强大的工业基础一枝独秀，带动老城区改造及第三产业发展,成为东三省GDP第一强区，而和平、沈河是传统核心区，仅依靠发达的商业和金融业即维持了370亿以上GDP规模。浑南、铁西、沈北、于洪四区因产业集中、人口密度低导致人均GDP突出。,沈河,0%,30%,大东,0%,72%,皇姑,0%,39%,铁西,0%,84%,和平,0%,86%,沈北,3%,24%,35%,于洪,0%,34%,东陵,苏家屯,2%,44%,第一产业,第二产业,第三产业,浑南,24%,皇姑,铁西,29,000,苏家屯,39,837,55,507,东陵,
29、54,933,80,918,沈北,48,632,61,218,2006,2007,2008,浑南,和平,19,133,15,474,大东,38,806,30,692,沈河,于洪,各区08年三产比例,各区08年人均GDP（元）,浑南、铁西、沈北、于洪四区同时具备了产业集中、人口密度低的特点，。,4.5,33,07年沈阳市人均可支配收入首次超过全国平均水平，08年达到17295元，同比增长18.4%（高于全国平均增幅7.6%）；随着百姓收入的增加，沈阳房价收入比在08年达1：6.33，全国最优。从各区来看，07年和平、沈河、浑南、皇姑年均工资超过2.9万，是沈阳市收入高、购买力强的区域。,和平,沈
30、河,大东,皇姑,铁西,苏家屯,东陵,沈北,于洪,2006,2007,2.12,浑南,各区人均工资（万元）,2.9万元,4.6,30,一、城市整体发展趋势对投资格局的影响二、城市土地获取模式三、片区定位和发展趋势,31,沈阳的土地供应70%集中在2环外的沈北、于洪、东陵，以农用地、集体用地转用为主，南部热点区域（长白、浑南腹地）土地基本消耗殆尽，未来浑南土地存量只剩下临三环产业区内及沈抚同城区域。二环内的市内五区土地供应以旧城改造为主（厂矿企业搬迁、老居民区改造），成本较高、土地稀缺性明显。从二环外向市中心，土地出让的商业比例要求、容积率逐步提高，政府对市中心重要地块从城市形象及税源出发要求条件
31、较为苛刻。截至今年年底，沈阳的25条新政到期终止，加之独立区的土地审批权限收归市里统一管理，各供地渠道均有可能收紧，未来土地交易将更加公开、地价也可能被进一步推高。结合沈阳的供地特点，未来二环内及浑南区域土地属于稀缺优质资源。,二、城市土地获取模式,未来城市土地供应特点,32,二、城市土地获取模式,土地供应来源,土地政策预期变化,1,2,3,未来城市土地供应特点：不考虑法库、新民、康平、辽中四郊县，沈阳城区可以看作由三条环线为主要架构组成。特点一：1环内区域为最早的建成区，具备商业氛围，多数区政府要求建筑形象、税收来源，土地供应主要以高商业比例（40%-70%）的综合用地为主；1-2环区间主要
32、道路周边土地以20%-40%商业比例综合用地为主，2环外区域主要以居住类用地为主，出让土地的商业比例一般会控制在15%以下。,沈阳城区3环图,1、不考虑法库、新民、康平、辽中四郊县、市，沈阳城区可以看作由三条环线为主要架构组成；2、全市供应的商住用地的结构特点：1环内：主要供地区域包含和平、沈河、皇姑、铁西、大东的局部区域，主要以高商业比例（40%-70%）的综合用地为主；1-2环区间：铁西、皇姑、大东三区以以20%-40%商业比例的综合用地为主，东陵、于洪以20%以下商业比例综合土地为主；2-3环区间：包含于洪（北二环北、西二环西）、铁西新城、于洪新城、长白、浑南、东陵东陵路周边、大东欧盟经
33、济开发区主要以5%-10%的住宅属性用地为主；3环外：包括沈北（道义/蒲河)、苏家屯、东陵三环外（满融、沈苏路周边）、于洪三环外、铁西经济开发区、棋盘山主要以0%-15%的住宅属性用地供应为主；,100%,1.1,未来城市土地供应特点特点二：二环外供应的土地主要集中在沈北、于洪、东陵等区，而二环外的长白地区土地随着04年以来的供应成交已基本消耗殆尽，浑南土地存量只剩下临三环产业区内及沈抚同城区域有可供应土地。特点三：和平、沈河的土地因商业属性较强，出让土地综合容积率较高，基本都在5以上；皇姑、大东、铁西以中等容积率土地为主（2.5-4），外围区域土地容积率在2.5上下；,100%,1.2,土地
34、供应的来源：未来沈阳市土地供应来源仍主要以2环外的农用地、集体用地转用为主，约占到总供应量的70%左右，该趋势将体现的更加明显。二环内土地供应主要以旧城改造为主（厂矿企业搬迁、老居民区改造），随着厂矿企业搬迁进程的加快、居民拆迁补偿标准的不断提升，二环内可供应土地将不断减少。未来可供搬迁的企业是最佳的操作机会，主要位于大东、铁西的1-2环区间。,35,37%,36%,30%,34%,2005年,27%,51%,22%,2006年,35%,37%,2环内,2008年,22%,28%,2-3环区间,33%,合计,36%,2009年1-11月,19%,42%,37%,30%,3环外,2007年,19
35、%,62%,沈阳市2005年以来土地成交结构（建面万平）,70%,30%,1、通过统计2005年以来沈阳市土地成交结构，2环外土地几乎占全部土地成交量的70%，是沈阳土地供应的最大来源；2、二环外土地主要以农用地、集体用地转用为主，如沈北新区、苏家屯、于洪、东陵等区；3、二环内土地来源主要以旧城改造为主，包括90年代以前的老旧居住区改造、厂矿企业搬迁、少量农用地转用；3、随着二环内厂矿企业搬迁进程的加快（企业迁入区域主要为铁西经济开发区、大东欧盟经济开发区、沈北、苏家屯），二环内可搬迁企业已日益稀缺；同时居民拆迁补偿标准不断提升、部分区域居民拆迁补偿已超过其周边房价，居民拆迁难度日益加大；,2
36、.1,各区可供土地资源分布：1、市内五区住宅项目的操作机会主要集中大东、皇姑、铁西三区，和平、沈河可尝试城市综合体项目；,37%,2.2,各区可供土地资源分布：2、其他区域长白基本无供应，浑南沿河及腹地区域出让殆尽，未来供应进一步向南及向东延伸，于洪、东陵、苏家屯、沈北均有投资机会。,37%,2.3,政策预期变化：通过对土地部门的访谈，2010年开始25条新政到期，各条供地渠道政策均有可能收紧，加之所有独立区的审批权限收归市里统一管理，未来一方面土地竞买将更加公正、公开、另一方面地价或可能被进一步推高。经过比对，操作城区内剩余未搬迁厂矿企业或成为二环内未来2年内最佳渠道。,3,39,一、城市整
37、体发展趋势对投资格局的影响二、城市土地获取模式三、片区定位和发展趋势,片区定位及分化,40,三、片区定位和发展趋势,各片区增长空间、资源限制及发展机会,万科战略选择,1,2,3,片区定位及分化,41,各行政区自身产业、人口构成、市场表现明显，以行政区划分片区进行说明；从各片区市场表现来说：二环内的沈河、和平、皇姑、大东均呈现供不应求态势、价格上涨明显，其中沈河、和平老城区价格一直处于高位；铁西属于供销两旺，价格持续上涨；东陵棋盘山、和平长白由于产品原因（别墅类、大开发商主推高价产品）导致价格上涨;浑南虽发展潜力看好，但由于供应充足，价格涨幅不大；沈北供应量大且发展滞后，价格下降。随着一二期地铁
38、的开工建设，线路贯穿市内五区及扩向长白、浑南区域，将缩短城市空间距离，均衡该范围内的供需、促进市场活跃。供应充足的铁西、长白、浑南区域有望大幅承接沈河、和平、皇姑、大东的市场需求。,1,2005,2006,2007,2008,20%,71%,2009,2007,2008,11%,2005,17%,27%,18%,27%,2009,60以下,6090,120144,144以上,90120,2006,沈河近5年供应,和平近5年供应,2005,2006,2007,2008,21%,34%,34%,2009,2005,2006,2007,2008,41%,39%,2009,皇姑近5年供应,大东近5年供
39、应,2009,2005,2006,2007,2008,38%,37%,铁西近5年供应,2005,2006,2007,2008,11%,15%,25%,22%,27%,2009,浑南近5年供应,2005,2006,2007,2008,27%,33%,26%,2009,东陵近5年供应,2005,2006,2007,2008,14%,54%,17%,2009,2005,2006,2007,2008,12%,41%,26%,15%,2009,于洪近5年供应,沈北近5年供应,大东、皇姑、铁西首置、首改类产品占据供应主力，片区居住需求旺盛；沈河、和平、浑南、东陵片区内高端再改产品供应占比较大。,1.72,
40、从沈阳市近五年成交结构上看各个片区的变化趋势：铁西、大东、皇姑三区供应无明显变化，首置首改产品占据绝对主流，居住需求旺盛；沈河、东陵再改类产品不断增加，和平、浑南一直以改善类产品供应为主；于洪、沈北由于其范围较大，刚需旺盛，同时有部分土地项目兼顾再改需求。,1.1,未来一二期的地铁规划将主要解决的是市内核心区的交通问题，同时也将提升沈河、和平、皇姑、大东向浑南、长白、铁西的辐射能力。,44,地铁2号线,地铁1号线,地铁9号线,浑河,地铁4号线,地铁10号线,城市核心区,近期建设计划中的5条线路拟在构成十字加环形的地铁系统，同时也形成了沈阳未来的城市核心区：浑南后期将利用城市交通网络吸收沈河需求
41、，以及大东的高端居住需求；长白后期将吸纳和平的外扩需求与铁西的高端居住需求。铁西也将更加方便的吸纳和平和皇姑的外扩需求。,1.2,沈河近5年供销,和平近5年供销,皇姑近5年供销,大东近5年供销,铁西近5年供销,浑南近5年供销,东陵近5年供销,于洪近5年供销,沈北近5年供销,铁西和于洪区是成交与供应最旺盛的区域；沈北、和平、浑南分别呈现不同程度的供大于求的状态；皇姑、大东、沈河分别呈现不同程度的供不应求,2005,成交量,供应量,2008,2007,29,2009,2006,2005,2006,2007,2008,2009,2005,2006,2007,2008,2009,115,2005,20
42、06,110,2007,2008,2009,2005,175,156,2006,202,2007,2008,124,2009,2005,2006,2007,2008,90,2009,2005,124,2006,146,2007,2008,2009,121,2005,219,2006,255,2007,232,2008,125,2009,2005,2006,2007,2008,2009,.,从成交量上来看：铁西、大东、皇姑、沈河居住需求旺盛，若本区无法满足需求将向外移动；沈北、浑南、和平长白岛三个片区具备吸纳外来需求的空间；,1.3,大东、皇姑、铁西由于其旺盛的需求导致均价上涨明显；东陵、和平价
43、格上涨主要由于别墅市场和长白岛高均价产品的补充；沈河由于发展较早和供应短缺价格一直处于高位；浑南、沈北供应量大影响了价格的提升。,5.188,4.500,5.500,4.000,5.000,5.027,5.036,4.409,5.194,.,4.043,4.500,5.500,4.000,3.500,5.000,3.647,3.518,3.198,3.350,5.260,4.500,5.500,4.000,5.000,4.076,4.636,4.053,4.135,3.542,4.216,4.500,3.000,5.500,4.000,3.500,5.000,2.964,3.329,2.688
44、,3.635,3.839,4.500,5.500,4.000,3.500,5.000,3.569,3.710,3.039,3.708,4.150,4.500,5.500,4.000,3.500,5.000,3.328,3.664,3.196,4.679,4.500,5.500,4.000,3.500,5.000,3.685,3.771,3.950,3.254,3.322,3.800,4.500,3.000,5.500,4.000,3.500,5.000,2.990,3.083,2.875,2.488,2.438,2.500,2.000,4.500,3.000,5.500,4.000,3.500
45、,5.000,1.500,2.054,2.372,1.412,大东,皇姑,浑南,沈河,和平,东陵,于洪,铁西,沈北,1.4,市内五区未来供地均将持续减少，其中铁西和大东区相对量较大，长白片区未来几乎没有新增土地供应；沈北、东陵、于洪是未来土地供应的热点地区,47,从土地供应角度讲：铁西、浑南、于洪、沈北、东陵、大东有吸纳需求的能力。和平、沈河、皇姑的主城部分的居住需求有望向外扩展。,和平,111,东陵,199,大东,130,浑南,铁西,皇姑,于洪,107,长白,174,沈北,苏家屯,沈河,2009,2006,2007,2008,过去4年沈阳各区每年土地供应情况,1.5,沈河、和平的居住需求未来
46、将向长白、浑南和铁西一环内移动；大东的高端需求有望向浑南漂移，而刚需向联合路板块移动；皇姑的需求流向则是铁西一环内以及三台子、陵西片区。,48,需求流向,1.6,49,各片区增长空间、资源限制及发展机会,和平、沈河：建设时间久，GDP、财政收入、人均收入均处于高位，再改类产品占比较高。土地供应较少且商业比例要求高，开发成本较高，是未来高端住宅、城市综合体及商业集中区域。大东：GDP和财政收入处于第二集团，以第二产业为主，片区内居住需求旺盛，首置首改成交占据绝对主流。近年来土地供应较少，未来供应向一环二环之间的联合路板块移动；皇姑：省级机关的聚集地，公职人员较多，人均收入水平高，区内教育配套完善
47、，现阶段首置首改产品依旧占据市场主流。近年来土地逐年递增，但供应区间向三台子北部转移，未来传统二环内区域将引入商业比例较高项目；铁西：GDP、财政收入处于第一集团，二三产业绝对值均较大，随着老工厂的外迁铁西老城区生活配套不断完善，片区内居住需求旺盛，首置首改成交占据绝对主流，主要供销由一环内向一二环之间外扩；浑南：政府未来重点开发的区域，人口密度低，居住环境较好，改善类产品占据市场主流，地铁的完善使其对于沈河、大东的承接更加紧密，未来将以居住属性为主，供应方向进一步向南（三环左右）及向东（沈抚结合处）漂移；于洪、东陵：包围市内五区的郊区，涵盖面积较大，人口密度低，未来人口导入区，未来供应主要集
48、中在城市周边，东陵重点在南塔、机场以及棋盘山板块，于洪热点集中在陵西板块，竞争压力较大；沈北：房地产供大于求的态势明显，成交价格下滑，未来供应量将持续保持较高水平,2,和平区建设时间久，GDP和财政收入处于高总量高增长状态，人员收入水平高，再改类产品占比较高。近年来土地供应较少，开发成本较高，是未来高端住宅和商业集中区域。,沈河,200,大东,皇姑,铁西,苏家屯,165,沈北,2006,浑南,于洪,东陵,2007,2008,+20%,+21%,+9%,和平,+25%,+26%,+6%,+21%,+23%,+12%,+24%,皇姑,2.24,铁西,1.67,苏家屯,1.72,东陵,1.72,沈北
49、,于洪,2.12,浑南,2006,2007,和平,2.45,沈河,2.30,大东,2.40,2006,2007,2008,2009,25,和平,25,沈河,63,199,皇姑,28,大东,334,111,铁西,130,于洪,79,东陵,浑南,长白,419,174,沈北,苏家屯,和平区未来发展的主要动力来自于主城区的商业化改造、土地的稀缺性和长白新兴的居住区完善。同时其发展将受限于市民收入以及对于房价的接受水平，商业化发展进程等因素。,各区GDP情况,各区人均工资收入,各区土地供应情况,未来机会：和平片区高端再改类产品和长白岛内C类项目存在未来市场机会。中老年的产品以及居住选择值得重点关注。,近
50、1年成交结构,12%,15%,26%,25%,22%,286,2.1,沈河区建设时间久，GDP和财政收入处于高总量高增长状态，人员收入水平高，现阶段首置首改产品依旧占据市场主流。近年来土地供应较少，开发成本较高，是未来高端住宅和商业集中区域。,沈河,200,大东,皇姑,铁西,苏家屯,165,沈北,2006,浑南,于洪,东陵,2007,2008,+20%,+21%,+9%,和平,+25%,+26%,+6%,+21%,+23%,+12%,+24%,皇姑,2.24,铁西,1.67,苏家屯,1.72,东陵,1.72,沈北,于洪,2.12,浑南,2006,2007,和平,2.45,沈河,2.30,大东,
