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1、证大国际城三期推盘及案名建议,前言,鉴于证大国际城三期年后即将动工，而整个方案设计还处于扩初阶段，本次针对三期所做的推盘策略主要以纲要性的方向性内容为主，更多的是战略性的探讨，后续的战术性阐述尚需三期扩初完成之后，因此，本次提报以期通过年前的大致战略梳理，为年后三期的营销推广工作抛砖引玉。,客户名称,市场提点,推广方式核心诉求不明显，缺少项目特质。以报广电视及SP为主；PR活动在效果显现较为明显,推案方式多频次，每次中少量推出；注重所推产品间的相互促进；持续营造项目热点,销售方式低开高走，或平开高走的策略；通过不同产品间相互促进带动销售去化的速度，注重销控手段,价格制定价格走势相对平稳，全年价
2、格增幅大概在10%左右，价格策略阶段性较强,海门的推盘印象,基于以上对海门市场推盘的认识，我们再切入三期。,三期项目现状,小高层，240套左右房源，3万平米左右,花园洋房，四组团，预估180套房源左右，2.6万平米左右,三期产品应该如何推盘？,区域市场不成熟，小高层产品需要激活,类别墅产品洋房对别墅至公寓的有效过度,海门市场借鉴,以满庭芳的高举高打，带动三期产品,满庭芳房源较多,洋房类产品先期入市，试探小高层市场,推盘思路,总体营销策略,强势蓄水原则欲为强势市场，必先蓄之高峡将本项目的概念及产品做足、做透，在做到充分市场探测与准备的同时，积累最大的客户基础、丰富的客户资源，为后期销售打好基础、
3、做好准备。,产品中心原则未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势，深度挖掘实质性卖点与产品内涵，创意性的产品概念营造及推出，形成鲜明的市场亮点。,在遵循以上推盘思路的同时，我们还应明确,因此，我们的销售策略：,市场供大于求，推盘少量多频次，视具体情况制定价格幅度,大盘所在区域不成熟，尚需人口导入及产业方面的引入,本案三期产品以公寓为主，产品需要过度，区域地块小高层需激活,为后期销售做一定的铺垫,连环式共进满庭芳引导洋房去化，洋房促进小高层去化,推案原则：利润最大化原则：促进三期产品能达到稳开高走的策略，一方面让客产生升值的感受，另一方面也进一步促进
4、利润最大化市场引导原则：充分考虑到小高层市场在该区域尚待花园洋房这一过度产品激活，花园洋房先期入市，试探小高层市场，平稳提升该区域对此产品的接受度。产品互动及相互促进原则：联系到二期还有部分产品推出，通过先期推出花园洋房这一类型做别墅至小高层公寓房的过度，以达到产品双向挤压的效果,我们的推案策略：,一、08.7月开盘，花园洋房，过度别墅至公寓，激活小高层及市场试探(3.1期),二、08.9月份开盘，洋房+小高层产品（适量），小高层入市试探(3.2期),三、09.11月份开盘（洋房+小高层），洋房位置优，提升价格(3.3期),四、09.2月份开盘，小高层市场相对成熟，最好的位置，提升价格(3.4
5、期),推案策略,3.1,3.2,3.3,3.4,机动,五、高层小户型，先期蓄水，宜采用机动方式推出，拉伸销售,明确了推案策略，我们的销售线：,08.1,3,6,4,5,9,8,7,12,09.1,11,10,2,3,4,蓄水期,3期准备期,在整体销售阶段化分上我们遵循的是循序渐进、由浅入深的销售原则。先对客户做最大范围、最大面积的围攻，之后在针对每期不同房源，对蓄水客户逐步引导、分流、筛选，在开盘前形成对推案房源的强势蓄水，明确每期推案房源的准意向客户，保证每期推案顺利去化。在前期开盘后，考虑到大盘前期以稳当先，所以我们预留了1-2个月左右的强势蓄水期，针对每期推案房源意向客户做明确的房源动线
6、引导，保证每期房源拥有充足的客户量，确保去化。,2,满庭芳销售持续期,3期强销持续期,二期：08年1月、4月、9月，满庭芳推量三期：08年7月开盘；08年9月、11月、09年2月，三期推量,我们的价格如何制定：,三、未来市场发展预判,定价依据,一、成本估算；,二、周边包括在售、已售、将售竞争个案在内所有楼盘的现行销售价格情况；,必须参考,有一定参考价值,有一定参考价值,中南世纪城洋房07年4500元/平米,以成本估算为参考区域的不成熟性 后续市场的不确定因子,小高层不确定因素，区域小高层市场需激活花园洋房的类别墅性质，作为产品的过渡,以低开策略，平稳入市平价入市策略，带动小高层产品,初步价格预
7、测：小高层入市价格：3000元/平米花园洋房入市价格：3800元/平米,我们的推广策略：,形象先导,产品力诉求,生活境界提升,NP报媒、MG杂志媒体RD电台、CF电视广告POP户外广告销售道具SP活动、DS拜访、各种展会售楼处与样板房,我们的推广手段：,阶段划分,第一阶段：准备期时间：08.03-08.05,三期扩初完成效果图等设计三期定位概念提炼及VI应用三期营销推广建议公寓房客户会的成立方案物业销售道具（楼书、单页等）设计制作售楼处内部设计调整方案,第二阶段：形象导入及蓄水期时间：08.05-08.07,售楼处调整完毕围墙、户外看板等的应用及更新报纸、杂志及电视宣传片的发布公寓客户会的成立
8、预定工作的配合,报纸及电视等的产品信息及销售信息等的发布样板房及样板区的公开及展示SPPR活动及房展会等的跟进,第三阶段：销售期时间：08.07-09.03,我们的公关策略：,证大客户会成立,准备期、导入期、蓄水期：,销售期：,公关策略,三期样板房及样板区体验活动,案名建议,方向一：沿用词牌名，需具有一定现代感及力度,江城子,借苏轼先生的江城子，整个词牌名富有豪放的气魄联系到了项目的区位条件等,西江月,借辛弃疾的西江月，整个词牌名富有气势联系到了项目的区位条件等,方向二：现代感强，具有力度感,创世园,“创世”充分体现了产品在海门的新度整个案名具有较强的时代感，具有一定的力度,青庭,一个“庭”字
9、，充分体现了大气之质“青”字展现了三期产品的景观特色整个案名给人以品质生活的感受,方向三：导入中加合作的概念,中加红,从色调上下文章，“中国红”与加拿大的“红雪枫”“红河谷”相结合极具符号感，后期的视觉应用会有较大的发挥空间奥运年，中国红的国际情怀，具有力度感及民族感,中加一品,“一”，通艺、谊、益等，充分展现了项目的品质感，并演进了证大的开发理念整个案名在导入中加的概念的同时，给人以大气的感觉,虹馆,“虹馆”，让人联想到香港的红馆，意有生活斑斓之意，现代感强,方向四：导入中加合作的概念,兰亭苑,书卷味道、人文气质,芙蓉园,雍容华贵贴切气质，大唐印象盛世豪庭,Thanks!,地产调研、地产定位
10、、地产策划、地产营销推广、地产广告，超过100G房地产策划资料，地产策划人必务的资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：http:/,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbU
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