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1、2011年7月,长春高新北区北湖地块市场评估报告,市场分析篇,项目评估篇,报告结构,政策相关,一级市场,二级市场,今年市场,城市规划,宏观经济,区域发展评估,资金投资评估,地块评估建议,供求关系,月度供求,价格解析,板块表现,市场基调,长春市2010年全市实现国内生产总值3369.7亿元，同比增长15.6%，经济发展迅速2010年长春市的GDP构成中，89%来源于固定资产投资，本市经济仍然属于投资拉动型经济。房地产投资额持续增长，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用。房地产投资占固定资产投资比重呈平滑曲线下滑，在总GDP中的份额有所降低。,注：
2、数据来源统计公报，10年固定资产投资额、房地产开发投资额为估算数值,2010年房地产交易额占长春市GDP(3369.7亿元)比重14.6%；创历史新高。,国内生产总值,数据来源：长春市统计公报,04年-06年房地产市场发展良好，07年商品住宅新开工量达到峰值，08年在政府调整过热的投资、楼市以及经济危机爆发的背景下，新开工量开始下滑，09年对市场预期的失误也导致了新开工量的不足2010年商品住宅新开工量有小幅度的下滑，但仍处于较高水平，市场处于理性开发阶段。开工量略有下滑，但加快获预证速度，开发商有意加快供应,671.1,767.4,220.35,347.16,与实际供应对比,2010年全市住
3、宅新开工面积939.3万方，竣工面积268.2万方，2011年市场供应量充足,商品住宅新开工量、竣工量,市场分析篇,项目评估篇,报告结构,政策相关,一级市场,二级市场,今年市场,城市规划,宏观经济,区域发展评估,资金投资评估,地块评估建议,供求关系,月度供求,价格解析,板块表现,市场基调,朝阳板块城市核心区，目前在售项目较少：华亿红府、领秀朝阳、大禹城邦。,南关北部板块今年板块内市场供应乏力，可开发地块极少,绿园板块新盘较少，除中海凯旋门项目，其它表现略显平淡，预计2011年上市体量较大。,汽开板块片区产业主导区，从来不缺客群，但受青睐的项目少，未来发展热度较高。,高新板块在售项目较少：益田、
4、恒大、金越，八一水库周边成为开发热点,宽城、站前板块板块内供应较大，竞争激烈，项目仍集中在青年路和北亚泰大街沿线。,南部新城板块政府重点打造区域，区位价值日渐被消费者认可，但在售项目少，从年末拿地趋势来看，未来竞争较为激烈,净月城市板块中高档住宅聚集区，为城市新城区，中海、力旺引领板块市场发展,八里堡板块2010年最具潜力板块，各大开发企业竞相拿地，房价受保利百合香湾的带动有较大增长，但仍处于全市中下水平,二道板块项目多，竞争激烈，吉林大路沿线项目区位优势明显，价格相对较高,南关南板块以亚泰大街与卫星路沿线发展为主,净月旅游板块大品牌开发商云集之地，以别墅、洋房产品为主，未来将有更多的普通住宅
5、产品出现在板块内,板块特点,高新核心板块大盘较多，多处于尾盘状态，为目前西南富源区，整体来看发展相对成熟,经开板块生活氛围仍需营造，发展潜力较大,全市板块分布及特点,集中型发展中城市，目前已逐渐形成“北部刚性居住区+南部高尚宜居区”,旧城改造：刚性居住区,新城开发：高尚宜居区,近郊：“别墅区”,一汽：“卫星城”,“南部新城”,长春楼市发展格局,目前轻轨3、4号线已经通车，两节四节车厢设置，运能较弱，主要辐射中心城区及净月新城。地铁1号线预计2014年通车，2号线预计2016年通车，1号线连接宽城和南部新城，2号线连接东西向。另三条线路仍在规划中。,已建成使用线路轨道3号线：本线为轻轨。线路位于
6、城市核心边缘，绕北、西、南三边，呈U形线，并向净月组团延伸。主要经过长春火车站、孟家广场、靖宇广场、长春明珠、会展中心、东北师大、净月公园、滑雪场、长影世纪城等大的客流集散点，是线网中的中运量级辅助线。轨道4号线：本线为轻轨。线路位于城市核心边缘北、东两边，向西、向南延伸呈L形线。主要经过合心团、农科团、长春站北广场、伪皇宫等客流集散点，是线网中的中运量级辅助线。,长春轨道交通发展有效拉动周边楼盘价值提升，目前辐射区域以主城区和净月区为主,城市轨道交通发展,长春2011年将建100万平米保障房，对商品住宅市场冲击不大,2011年全年，长春市政府计划建100万平包括经适房、廉价房、公租房在内的保
7、障性住房，其中，公共租赁性住房建设占比最大。今年长春市将至少开工建造10000套公租房、6000套廉租房，总面积将近百万平方米。100万平方米，相当于长春市每年竣工住宅总面积的1/6，长春市每年竣工的住宅总面积为500多万平方米。以每个家庭3口人计算，16000套的保障房至少可以解决48000人的住房问题。,1.团山公租房地块 建设地址位于团山经济适用住房小区南侧，总建筑面积20多万平方米，公共租赁住房14.6万平方米。2.南湖中街(乙六路)公租房地块 建设地址位于南部新城，占地面积为10.9公顷，计划建设公租房10万平方米。3.雁鸣湖公租房地块 建设地址毗邻雁鸣湖，占地面积为10.6公顷，计
8、划建设公租房10万平方米。4.双丰公租房地块 该地块位于西客站附近，占地面积为17.32公顷。5.基隆路地块 该项目建设主体为城开集团，地块位于基隆路以东、北环城路以南，占地面积约3公顷。6.龙洋大豆地块 该项目建设主体为城开集团，该地块位于凯旋路以东、北环城路以南，占地面积约5公顷。7.东部和西部保障性综合小区建设和储备地块(一)位于二道区城东保障性住房综合小区建设和储备用地，拟选在英俊镇，占地面积50公顷，与正在建设的机场快速路相邻，距洋浦大街约5公里。8.东部和西部保障性综合小区建设和储备地块(二)位于绿园区城西保障性住房综合小区建设和储备用地，拟选在“东至西客站铁路编组线、西至西湖大路
9、、北至皓月集团现用地边界”，总面积约100公顷。,长春目前公共租赁住房建设项目初步选择了8个地块,保障性住房建设,市场分析篇,项目评估篇,报告结构,政策相关,一级市场,二级市场,今年市场,城市规划,宏观经济,区域发展评估,资金投资评估,地块评估建议,供求关系,月度供求,价格解析,板块表现,市场基调,2010年通胀预期加剧，初期楼市调控政策失灵，政府公信力受到质疑。,2010年政策调控方向“从紧！”,政策从紧，调控升级,政策背景,长春楼市“限购令”5月20日起正式实施，本地人每户限购两套房，暂定执行到年末,自5月20日起，长春市房地产信息系统将按照住房限购政策的有关规定，对长春市辖区内购买住房的
10、居民家庭暂限定购房套数：一是对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。二是对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市内向其售房。该政策暂定执行至2011年12月31日。同时，长春市还将执行差别化的住房信贷政策，对于贷款购买二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。,目前长春购房者绝大多数都出于自住，所以政策对于长春楼市不会有太大影响。长春的房地
11、产市场因受到季节影响，通常在5月份以后才进入销售旺季，2011年上半年长春楼市的限购影响并不明显，5月份房交会以来，不论是成交套数还是成交面积都达到了一个销售的高峰期。长春主要以刚需为主，所以政策对抑制需求的效果将有限，房价不会出现较大涨幅，但也不会大下降，市场发展将趋于平稳。,2011年长春楼市政策,“政策从紧”是2011年的调控基调，国家出台的一系列调控政策主要是针对一二线房价虚高的城市，对长春市场的实质影响较小，但会影响到客户的观望心理，所以预计下半年房价不会有较明显的波动，开放商下半年将会以快速回笼资金为主要目的，毕竟面对政策的持续打压，市场具有较大的不确定性。,2011年下半年政策预
12、测,市场分析篇,项目评估篇,报告结构,政策相关,一级市场,二级市场,今年市场,城市规划,宏观经济,区域发展评估,资金投资评估,地块评估建议,供求关系,月度供求,价格解析,板块表现,市场基调,2010年土地市场基调土地供应164宗，供应面积998.54万，同比增长173.6%；土地成交177宗，成交面积951.04万，同比增长190.6%；土地单价：2854元/，同比上升8.2%楼面地价：1205元/，同比下降17.8%2010年经营性用地供应超额完成全年计划的25%;注：2010年原计划土地供应610万平，后增加至800万平。另，本年度实际供应998万平。,A,供求关系,B,月度供求,全年供应
13、主流集中下半年,土地基本呈现高强度放量状态.重点成交地块大部分预计明年下半年入市，届时供应放量。,2010年月度土地供求变化（元/）,C,价格解析,2010年所成交土地容积率较高，因此土地成交价格逐年攀升，而楼面地价同比下降，目前长春经营性土地市场底价成交已成为主流，高溢价土地所占比例极低。,高新板块成交面积位居第一，目前恒大、恒盛领跑板块成交量，其他多以中小开发企业为主，10年末中海进驻高新区，南部新城板块成交量位居第二，中海、华润年末南部新城拿地，目前该板块内恒大、绿地、中海、华润均有土地储备。长春市平均楼面地价1205元/,朝阳、南部新城、净月旅游板块受开发商品牌及规划带动，楼面地价远高
14、于平均水平，均已突破2100元每平米。,20092010年各板块成交面积（万平）,20092010年各板块楼面地价（元/）,D,板块表现,2010年末中海正式进驻高新板块、南部新城板块。可开发土地增加，市场份额提高。其开发影响力将带动区域楼市格局。华润进驻长春南部新城，未来南城成为品牌开发商角逐开发热点。目前益田所有的可开发土地面积较大，伴随其陆续开发，市场份额将逐渐提高。,E,重点房企未动工板块,南部发展快过北部，东部发展快过西部发展，东南、西南方向基本形成中高端、高端客群置业倾向区域。,F,2011年用地供应计划,土地开闸供应2011，长春经营性用地计划出让1000万平方米，今年上半年共成
15、交440万方，完成全年计划的45%，预计下半年土地市场将继续呈现井喷态势,近三年已成交但未开发土地的土地存量占地约1447.51万，建面约2218.81万，由此看来长春市的土地供应量存量较多。从2011年长春市土地供应计划以及上半年经营性用地出让情况来看，预计2011年全年的土地供应量仍然将达到1000万，供应热点仍未南城及三环、四环间的城郊区域。未来三到五年长春市场的土地开发量充沛，市场将面临激烈竞争，长春将进入房地产开发高速运转期。,市场分析篇,项目评估篇,报告结构,政策相关,一级市场,二级市场,今年市场,城市规划,宏观经济,区域发展评估,资金投资评估,地块评估建议,供求关系,月度供求,价
16、格解析,板块表现,市场基调,2010年长春住宅市场数字回顾普通住宅新增供应面积：362.53万，同比上升23.5%普通商品住宅成交面积：449.68万，同比下降26%商品住宅供求比：1:1.242010年长春市普通商品住宅均价：5980元/，同比上升34%,A,供求关系,2010年商品住宅市场供不应求，全年供求比1:1.24,B,供求分析,供应分析,成交分析,C,成交价格,成交价格分析,D,成交排行,在全年成交面积排名前十中，价格在全市均价以下的占6个，中低端刚性续期仍然是市场主力，主要集中在城市北区,D,成交排行,别墅产品中以联排居多，少量独栋、双拼，别墅均价目前集中在13000-15000
17、之间，双拼17000-18000，独栋20000左右,市场分析篇,项目评估篇,报告结构,政策相关,一级市场,二级市场,今年市场,城市规划,宏观经济,区域发展评估,资金投资评估,地块评估建议,供求关系,月度供求,价格解析,板块表现,市场基调,2011上半年土地成交440万方，根据今年用地计划，全年预计出让经营性土地1000万方，土地市场处于井喷状态。,2011年住宅市场预测,2011年土地市场,从长春近两年供地状态和开发状态来看，容积率在逐年增大，城市建筑趋向高密度，未来别墅物业则更加稀缺，产品设计创新则成为趋势。,2011年住宅市场预测,2011年二级市场-供应,2011年上半年商品房供应量2
18、60.32，同比去年，上升30.8%。2011年市场供应量比较充沛，预计至少有500-600万方的上市量，供需矛盾得以缓解，市场竞争压力加大。,2011年上半年成交量为190.09万，同比上升16.4%，由于长春销售旺季主要集中在5-11月份，因此预计下半年市场会相对活跃，限购政策对长春市场影响较弱，预计全年销售量将超过去年。,2011年二级市场-需求,2011年住宅市场预测,二级市场-价格,2011年6月商品住宅成交均价为6780元/，同比去年6月上涨20.4%。2011年5月房交会的举办，以中海国际社区、绿地新里中央公馆和御翠豪庭为代表的大批品质楼盘成交量增大，促使成交均价达到历年最高点的
19、6780元/；,从上半年市场供应和成交的面积段来看，60-80宽敞一房或小二房、100-120宽敞舒适二房或小三房产品，此面积段在长春市场接受度较高，具有较高的人气。,二级市场-面积,结论：在政策步步从紧的大势下，并没有让长春楼市发生倒退性的变化，2010年至今长春房地产市场呈现出整体良性的表现，市场趋于理性以及逐渐形成北部刚性居住区+南部高尚宜居区的市场格局。长春的房地产市场正处于买方市场为主导的阶段，市场刚性需求依旧存在。下半年，各家楼盘将会集中放量，据统计约有30个纯新项目预计上市，而政策的打压将会持续进行，在市场不利的情况下，各项目将以优惠促销、放大独特卖点等方式促进销售，以达到快速回
20、笼资金的目的。,市场分析篇,项目评估篇,报告结构,政策相关,一级市场,二级市场,今年市场,城市规划,宏观经济,区域发展评估,资金投资评估,地块评估建议,供求关系,月度供求,价格解析,板块表现,市场基调,长春高新区北区是长春高新区新一轮发展战略规划中两大板块之一，位于长春市东北部，规划面积155平方公里，是长东北开放开发先导区的核心区。高新区北区作为长春市融入长吉图的前沿阵地，肩负着引领长东北，带动长吉图，连接哈大经济带的重要使命，是未来长春市产业发展的重要区域。长春高新区北区发展重心是打造环境、强化功能、聚集产业。开发建设长东北城市生态湿地公园，完善基础设施配套，加快创新创业平台建设，聚集各类
21、生产要素；重点发展先进装备制造、生物和医药、光电子、新材料新能源、精优食品加工等产业，使之成为以先进制造业为主的产业集聚区和长东北开放开发的示范区，重点规划发展“五园三重心”。,高新北区与年正式启动，与南区相比起步较晚，规划定位较高，但园区形成时间和规划至少需要年以上的打造。南区仍然是产业核心地带。,高新北区规划,地块所处区域为长东北商务中心，主要围绕北湖湿地公园打造，公园占地9.7平方公里。规划17.84平方公里，依托长东北城市湿地公园开发、建设与之相融合的现代上午、生态居住、时尚休闲、主题公园、景观旅游、民俗文化等六个功能区分，围绕高新技术产业发展需求，重点打造金融、证券、保险、商业、贸易
22、以及中介服务机构等功能齐全、总部大厦、商务办公、会议展览、酒店公寓于等设施完善的长东北CBD。,长东北商务区主要围绕北湖湿地公园打造，万寿寺、观音像、佑国塔三大标志性建筑意在打造佛文化旅游居住中心，目前万寿寺、佑国塔已经动工。,高新北区规划,目前北区的内部道路已初具规模，但外部通达性与南区相比较弱，属于长春市区内相对陌生区域，客户认知度极低。,高新北区现状,目前外部道路主要依靠环城东路，由于目前道路条件较差，且来往重型机车较多，交通的直达性不强北区的内部主要干道目前已经形成初步规模，远达大街、龙湖大道、中科大街等几条主干道已经建成。根据相关介绍，目前园区内的园区配套住房、回迁房已经建成、奥林匹
23、克中心开建，园区其他企业用地龙湖的住宅用地也都基本落位。目前万寿寺和佑国塔已经开建。,2011年上半年长春市住宅用地出让明细,土地出让情况,2011年上半年长春市住宅用地出让明细,土地出让情况,土地出让情况,上半年共成交6幅高新北区地块，共计占地70.88万方，楼板价均低于900元/，容积率在1.5-3之间。地块位于湿地公园北部的森林公园板块内。,本地块地址位置优越，占据一线临湖位置，且与龙湖地产项目毗邻，根据长春项目情况，30万方项目属于中等体量项目。缺乏一定规模性。,地块指标,龙湖项目,本地块,整体上来看，项目强势资源缺乏，区域价值与现有板块相比较低，初期介入存在一定风险,项目SWOT分析
24、,优势及机会：1、拥有生态景观资源 位于长春北区9.7平方公里湿地公园内，自然环境非常好。并与长寿寺、长春观世音等主要景观相邻。地块北部将在2011年底开始打造一个26平方公里的森林公园。湿地公园内的北湖面积是长春南湖的4倍，水系丰富。湿地公园首期2.5万平方公里将于今年10月对外开放。地块相邻的万寿寺新址已经奠基开工，预计明年主体结构完成，万寿寺的落成大大增加了区域人文环境。2、地块所处区域已经开始大规模动工建设 属于长春市重点发展项目，现在施工进度及力度已经大规模铺开，政府相关推进态度也是非常积极。包括园区内10余家央企、中科院家属区、北区大学城等都已经开始建设。3、与著名大盘相邻 地块东
25、面为占地3平方公里的龙湖地产项目，物业类型为大型城市综合体，龙湖项目将在今年7月份开始动工，明年上半年进入市场。大盘的入市将带动区域迅速发展，将给项目今后入市带来一定的区域成熟度。4.交通配套逐步完善 地块主要道路（龙湖大道、远达大街等）延伸段将在2011年年底及2012年年中修建完成（政府负责），将为今后的项目交通配套带来优势。,劣势及威胁：1、从房地产发展格局来看，目前处于陌生区域，板块成熟至少需要5-8年时间 目前北区还处于土地出让阶段，还没有项目上市，板块对客户而言相对陌生，区域环境也还需要时间打造，根据目前情况来看，板块成熟还有待时日，市场至少需要3年以上的培育期。2、项目体量中等缺
26、乏规模性 长春地区项目规模普遍较大，大盘操作有利于相关配套开发，开发周期较长、土地价值和楼盘价值随着大盘成长潜力较大，如旁边的龙湖项目有3.6平方公里用地指标。3、区域认知度较低，轨道交通未规划，客户导入有难度 目前区域主要以园区客户以及原住民为主，园区客户中有大部分已经有配套住宅，住宅项目上市需要大量客户导入，就目前情况而言，长春市本身房价水平不高，且供应充足，而且区域也没有轨道交通规划，因此客户来源将成为迫切需要解决的问题。4、北区定位不如南区，项目初期价格难以突破 长春市生态环境最好的是净月区，高新北区从生态资源上难以和现有板块抗衡，因此项目定价存在一定瓶颈，缺少高端客户和稀缺资源，使板块初期售价难以突破。,项目SWOT分析,整体上来看，项目强势资源缺乏，区域价值与现有板块相比较低，初期介入存在一定风险,
