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1、池州市清溪苑东侧项目规划设计建议专项提报,一、项目分析；二、项目总体规划建议；三、户型平面建议；四、户型创新建议；五、住外面设计建议；六、景观规划建议；七、智能化配套建议；八、物业管建议；九、配套品质建议.,提报目录,提报目录,一、项目分析,竞争项目分析,所谓以古见今，同样道理，从竞争项目的分析中，可以为本案的发展思路和竞争战略提供最直接，最有效的参考意义。所以为了科学建立本案的定位，有必要祥细研究相关的各个项目。我们将主要研究一下几个个案。,项目分析,项目分析,项目分析,项目分析,项目分析,竞争焦点：价格？户型？营销？未来的竞争是一个综合性系统性的竞争力体现。性价比所体现的综合性竞争力肯定是
2、很重要的一方面，与此同时我们可以看到池州当地房地产发展营销水平是相对不高，大多营销手法乃常规手法之简单克隆，无甚突出的地方，但却是我们之长处，运用得当，这也许可以成为的竞争突破口。基于这样的分析判断，我们认为项目未来的竞争焦点将集中在以下两方面：产品创新：包括产品风格、园林环境、户型创新、配套服务等。（本提案有详述）营销创新：包括策略制定、广告水平、平面表现、销售技巧等。（详见后期推广策略）,总体研判,二、项目总体布局建议,中心景观,项目重点地块布局建议,A座,B座,N,详细方案将在下一步合作中具体论证,三、户型平面建议,户型平面建议,住基本产品单元分为一房、一房一厅、二房二厅、三房二厅等四种
3、基本户型，其中一房、二房为主产品。其中针对同的产品类型构成各面积区间：,注：根据国家相关规定严格控制户型面积比，具体内容将在后期的合作中呈递。,3.大的战：城市化,1.产品定位：产品以高层住和精品公寓为主；2.购房关注点：看门面：建筑面 看实惠：送面积 注重总价：通过控制面积以控制总价,户型平面建议,置业需求,大气、现代（外面、会所、大堂等）较高建筑品质创新设计户型科学配比,价格,服务,产品,园林,提高项目品质，树立企业品牌形象，提高产品性价比,大面积集中绿化，出新出奇足够的社区交流空间，彰显人文气息搭配豪华完善配套设施,贴心、一站式服务尊崇体验式享受,户型平面建议,户型平面建议,航,总体设计
4、原则,控制总价合理性,户型平面建议,国际化、地标性,创新户型、面积赠送,规划布局结合景观设计,户型创新增加让利面积，提高性价比、加强项目竞争力,基本设计要求,功能分区明显，突出居住的舒适性。结构方正实用。住户型（公寓除外）设计的功能要全，入户花园、2个以上阳 台、2个卫生间、独的衣帽间、书房、工人房、超大台等住部 件要齐全。根据项目用地特性及小区的景观环 境布局可设计一些东西朝向景观房。,户型平面建议,户型平面建议,户型平面建议,户型平面建议,户型平面建议,户型平面建议,户型平面建议,户型平面建议,入户空间：项目在入户空间上具有一种开放式空间院感，凸显庭院特色，在同类产品中优势突出，这一要素为
5、项目营销概上的突破与创新提供机会。,无入花园,入户花园,项目产品设计建议方向入户空间,起居室空间：具有一种客厅面向阳台、餐厅面向入户庭院的绝对参与性，户型内部空间的交渗透性比较强，南通透，在同类产品中有一定个性，但产品可替代性也较高,起居室,起居室,项目产品设计建议方向起居室空间,阳台空间：项目在阳台分布结构上具有一定高品质居家所需的特征，对于生活品质的动较大，在同类产品中具有竞争。在项目设计时可考虑错层阳台。,阳台,阳台,项目产品设计建议方向阳台空间,四、户型创新建议,户型创新建议,户型功能配置建议,户型创新建议,户型功能配置建议,A1户型-卫生间、厨房、封闭式阳台；B1户型-客厅餐厅跃式、
6、明厨明卫、双阳台设计；B2户型-大阳台设计（“N1户型”增大配比面积）、客厅餐厅跃式明厨明卫；C户型-双阳台设计（错层阳台）、明厨明卫、全景地窗；D户型-双阳台设计、明厨明卫、储物间、全景地窗。,户型创新建议,A1户型-可拆凸窗+封闭式阳台（预设上下水管）、嵌入式衣柜；B1户型-自然采光通风、客厅餐厅跃式、双阳台设计；B2户型-大阳台设计（“N1户型”）；C户型-入户花园、错层阳台、可拆凸窗、全景落地窗、布局合理；D户型-入户花园、空中院馆、双阳台设计、可拆凸窗、全景落地窗。,亮点方向建议,户型创新建议,阳光花房,阳光花房,入户花园,错层阳台,空中院馆,凸窗,户型创新建议,空中院馆不是露台；也
7、不是天台；是空中的庭院；不需要更大的面宽解决 了采光难题；更重要是还原了一种生 活情态，小高层住户也 有了自家的小院 入户花园入户是回家的真 正起点，入户方 式的变化提供了 一种对于生活全新的“体验”。,120,120,139,128,入户花园,户型创新建议,不同角度的空中院馆,户型创新建议,入户花园赏析,户型创新建议,全景落地窗大落地窗有利于采光及院落 景观的引入，制造项目的卖点。,户型创新建议,空中大露台,可步入式凸窗,户型创新建议,错层阳台：增大使用面积、保证良好的采 光,奇数层阳台：高度超过4.8米，开敞实用,上方为偶数层凸窗，因此形成错层阳台。,户型创新建议,“N+1”创新户型设计,
8、户型创新建议,步入式阳台（凸窗）利用落地凸窗的特 性，设置步入式阳 台，模糊的阳台同房 间区分，步入式阳台 的设置可根据使用者 的喜好选择安装，抛 弃传统的居家模式,步入式 景观凸窗,步入式 阳台,五、住外面设计建议,外面设计建议,现代、时尚的建筑风格区域地标,外面设计建议,外立面示意：商业与住宅建筑风格既保持一致性，又有变化,外面设计建议,现代欧派外立面铸区域新地标,六、景观规划建议,景观规划建议,纲要 在现代小区设计中，生态和人本理念的运用至关重要。在景观设计中应秉承两大理念：“生态理念”和“人本理念”。小区在方案设计阶段、施工图设计阶段以及工程施工阶段一直深入贯彻生态理念，从光环境、通风
9、环境、声环境、温湿度环境、嗅觉环境、视觉环境、景观造雾系统等多方面来打造生态的居住环境。另外，通过景观布置、道路组织、消防通道、儿童游乐场、休息坐椅（室外家具）、信息指示标志、栏杆、扶手和栅栏、坡道和路面、台阶等多方面考虑，体现对人的关怀。,景观规划建议,集中绿地景观设置，大器天成，弥补追求土地使用最大化造成的负面影响,景观规划建议,架空层的运用,景观规划建议,现代风格园林 整个小区的布局形成一个以围合点为主的核心景观，将项目一楼底层架空，并在小区内视实际地形情况人为设立坡度，以营造园林景观。再配以适量小品景观，水清木华，构造灵性空间。以小见大，以小巧取胜。,架空层运用：a.本项目地块小，为了
10、追求建筑面积导致了小区内部园林面积较小，为弥补本地块外部环境缺乏，内部景观不足的问题，特提出架空层的运用，以增加小区绿化面积和一种空间的延续性。b.一楼较为潮湿，即使一楼满铺也会以最低价格出售，违背了利润最大化的原则；如果架空，营造良好的社区环境之后，可在其他销售单位上追求最大利润。,说明,景观规划建议,建议项目总体设计风格定位于“现代中式园林”风格，将“春、夏、秋、冬”四时植物景致融入到园林造景当中，继承和发扬“琴、棋、书、画、诗”等风雅传统文化的精华，在项目用地打造出春华、秋实两园，实现“春之彩”“夏之茂”“秋之实”“冬之韵”四大季节特色，使小区业主足不出户即可享受四季景致，极大增加项目亮
11、点。,植物：造型类、速生类、果木类、水生类植物并重；注重植物的观赏效果，也注重植物的生态效果（放氧量、吸引有害气体量、香味、杀菌、驱害虫等）；不仅要有观赏性，更要有亲和性与参与性，如亲子种植园（种植些易存活生长的植物，可供小孩写观察日记，种植些果树可以亲尝劳动果实），又如耐踩的儿童游戏草坪与老人静休草坪；乔、灌、草相结合，并以高大的乔木为主，这样不仅生态效果好，也强化了居宅的私密性；要营造竹园、棕树园、银杏园、梅花园、玫瑰园、荷花池、巨树林、百花园、百果园（观赏性水果）等多种主题性园林；在必要的区域，要做好水生植物的文章。水：喷泉（雾喷泉、雕塑喷泉、旱地踏泉、间歇喷泉、音乐喷泉）、瀑布（水廉式
12、瀑布、叠水瀑布、流泉石墙）、汀步、浅水滩、戏水池、人工河、人工湖。广场：鸽子广场、喷泉广场、音乐广场、太极广场、下沉式叠泉广场、多功能露天剧场。小品：日本枯山水（海文化主题）、碎石径（旱河川）、沙坑、小桥（木桥、石桥、草桥）、凉亭、帆式休闲亭、石凳、藤廊花架、大型花钟、水车、怪石、假山、雕塑。依托项目用地自然景观，充分开发沿河景观带立体绿化：地面绿化、阳台绿化、屋顶花园、墙面绿化（空心砖垒墙，放进土壤、草籽，定期喷灌，即可形成生态墙，可美化环境，也有降温、降噪音的作用）、架空层绿化、棚架绿化（用环保材料建长廊，两旁栽种爬山虎、紫藤等攀爬植物）、水面绿化等多种绿化形式有机结合。花鸟虫鱼：鸟语林（
13、飞鸟宫）、观鱼池、四季花房。背景音乐：隐藏在艺术垃圾箱内的背景音乐系统。灯光系统：街灯、地灯、射灯、霓虹灯、激光灯等掩映在园林景观之中。花车、花坛、盆景、气球,景观规划建议,七、智能化配套建议,智能化配套建议,小区智能化评估标准对于智能居住小区，除在建筑设计、材料使用上达到一应标准外，在智能化功能方 面满足以下的技术条件：,智能化配套建议,本项目智能化建议,1、停车管理2、数字视频监控系统3、彩屏可视对讲系统4、出入口及周界报警系统5、电子巡更系统6、家庭安防报警系统,7、家庭智能集中控制器8、小区通迅9、小区大屏幕10、CATV及广播系统11、紧急广播与背景音乐12、小区软化直饮水13、电子
14、钥匙,智能化配套建议,目前，在智能化建设方面，池州中高端物业项目对小区安全防范系统的建设十分重 视；家庭安防报警系统、停车管理系统及紧急广播与背景音乐等配置也有出现；同 时，作为项目重要卖点，本项目在小区智能化建设方面，在参考其他项目物业智能 化系统建设外，可以增加一些具有个性的智能化系统，如CATV及广播系统、家庭智 能集中控制器等，形成本项目独特的卖点。,智能化配套建议,智能化配套建议,智能化配套建议,“可视对讲”升级为集成化智能安防系统,智能化配套建议,小区软化直饮 日前许多高档小区设置净化直饮水情况，建议超出一般项 目配套水平，采用 软化直接饮水，软化直饮水具有软化树脂，彻底滤掉水中的
15、有害微生物、重金 属、农药、余氯，并充分清除水中多余的Ca、Mg离子，令水质更为健康、纯净，同时，具有多种独特的功效，为业主的生活带来无比的舒适和全新的居住生活体 验。根据项目整体投资预算，可参考使用。,智能化配套建议,配套品质建议,太阳能工程系统-阳台壁挂式太阳能热水器,八、物业管建议,物业管理服务应提前介入项目发展的工作流程，为项目的持续发展保驾护航,物业管建议,确立物管品牌，并与之进行良好有效的沟通应提早介入项目工作流程，为后续良好服务提供前期保 障；前期提供生活便利服务以形成人气聚集以利于项目发展；精心挑选形象好、素质高、服务意识强的工作人员，其 中，保安人员是对外形象展示中重要的一环
16、。,物业管建议,智能化周界防越报警系统闭路电视监控系统24小时定时不定时安保巡逻对讲访客系统消防系统,宽带、电话、有线电视的信息网络系统物业管理系统电表、水表、煤气户外远程抄表系统公共卫生保洁,生活设施维护绿化、花卉园艺管理车辆停放管理各类费用代收代缴代收发报纸、信件,安保服务,信息服务,生活服务,物管,九、配套品质建议,社 区,中心景观前广场：街灯、休闲座椅；滑道板（极限运动设施）；宠物恋爱区,裙楼商业配套：24小时便利店；银行/ATM柜员机；快速冲印店；书店；寄卖中心；药店.,物业管理服务租务中心（商务中心）；提供钟点工服务；保安、保洁员以物业经理、物业助理的形象出现.,架空层：自助洗衣房
17、/干衣房乒乓球台；大众体育设施；缓跑径；泛会所.,配套品质建议,配套品质建议,会所建议 会所为开放式经营，即对业主开放，也对社会开放。会所的主要功能是运动、健身、商务、家政、休闲等。考虑到社区地形狭长，以及会所建成之后运营成本，建议会所的各种功能在空间应合理集中，适度分散，形成“泛会所”。分会所功能上适度侧重，分别于运动康体、商务餐饮。会所的基本内容包括：室内运动：健身房、桌球、乒乓球、棋牌室、麻将屋等。活水健身系统：即KURHAUSE活水保养馆。包括桑拿浴、淋浴、冲击浴、按摩浴、浮浴、冷热交替浴、音乐熟成浴、瀑布浴、气泡浴、药浴、水晶浴，以及深层睡眠系统等。（根据项目成本控制，可选择其中部分项目）。健康顾问中心：急诊、体检、档案、咨询等。社区商务中心：会议、客房、餐饮、传真、复印、多功能会议室等。家政服务中心：中介、保姆、钟点工、家教等。组合巴：水巴、酒巴、玩具巴、陶艺巴、网巴、书巴等。,配套品质建议,会所设计要点,外形硬朗，公建化；立面简洁，以简单直线条为主，避免繁复的曲线；立面形态以现代化的钢铁，水泥，玻璃等来展现；大尺度设计，极具空间感；,配套品质建议,思想创造价值,
