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1、上虞城北项目提案,深圳世方商业地产顾问机构,世方商业地产顾问有限公司世方摩尔商业顾问有限公司世方专业市场营销策划有限公司,第一部分：上虞概况,第二部分：宏观经济状况,第三部分：区域商业环境,第四部分：项目多向定位,目录,上虞位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州与宁波之间，与上海隔海相望。上虞是一个区位优势较为突出的县市。素有“九县通衢”之称。上虞市位于浙江省东北部，东邻宁波，西接杭州，南连温台，北濒杭州湾与国际大都市上海隔湾相望。,地理交通,杭甬铁路、杭甬高速、杭甬运河、104国道、329国道、上三高速穿境而过，距杭州萧山国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅45分钟车程。已建设完成的杭州湾跨海大
2、桥与上虞相邻，只有10多分钟车程。,已动工建设的钱塘江嘉绍跨江大桥将使该市纳入上海2小时交通圈。,拥有杭州湾南岸唯一的出海港口上虞港（5000吨级）。,第一部分：上虞概况,上虞市现辖3个街道、15个镇、3个乡。全市353个行政村，87个城镇社区居委会。,第一部分：上虞概况,行政分区,全市总面积1403平方公里。总人口77.31万。,工业支撑作用明显，形成了机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业，以及伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽配等八大块状经济，现有规模以上企业902家，其中销售超亿元企业148家，上市企业10家，2008年工业总产值994.12亿元。,建筑产业十分发达，共有资质以上建筑企业
3、109家，2008年建筑安装产值630.9亿元，名列全国县级市首位，是著名的“建筑之乡”。目前已拥有特级资质企业7家。占全省的近五分之一，全国的3.3%，建筑经济总量全国第一，已经成为上虞的一张金名片。,农业基础扎实、特色明显，粮食播种面积保持在67万亩以上，是浙江省粮食生产先进县市，拥有茶叶、板栗、杨梅、葡萄、女儿红黄酒等一大批特色农副产品。,第一部分：上虞概况,产业基础,2008年，全市实现生产总值348.34亿元，财政总收入39.81亿元，居民人均可支配收入24360元，在全国县域经济基本竞争力百强榜中排名35位。,“2009福布斯中国县域经济发展论坛”在浙江上虞召开。上虞位居福布斯20
4、09福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜第13名，已连续3年位居福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜县级市榜首。,第一部分：上虞概况,经济状况,浙东北重要的交通枢纽型城市，先进制造业生产基地，具有滨江特色的生态城市,北进西扩、南拓东连、沿江开发、提升老城,一轴两翼三心三环,发展性质,发展战略,规划布局,一轴指：曹娥江景观轴。强化曹娥江的城市主轴作用，体现滨江城市、山水城市的特色；,两翼指：以曹娥江为轴划分的江东、江西两片；,三心指：城北、经济开发区、老城区组团中心。城北形成全市行政、商业及居住的综合性主中心，老城区通过有机梳理，改造提升，形成市域传统商业居住中心，经济开发区滨江地带形成以先进制造业服务
5、的商务中心；,三环指：内环、三环路、四环路。内环作为城区内公共服务的生活环。三环路联系城区内各功能区，为主要的交通性干道。四环路则承担过境交通作用。,第一部分：上虞概况,城市整体规划,城市整体规划,第一部分：上虞概况,第一部分：上虞概况,随着市委、市政府“建设滨江生态型现代化新兴中等城市”战略决策的提出，上虞城北新区已经成为上虞公认的行政、经济、文化中心，其区位优势日渐凸现，区域价值日益彰显。,城市功能解读,城北公共主中心：是上虞市新的政治、经济、文化中心。老城区公共副中心：形成商业、旅游功能完善的市级公共副中心。城西公共副中心：形成以商业、现代商务为主导功能的城市公共中心区。,大型金融设施主
6、要结合老城区商业中心、经济开发区商业中心、城北商业中心布置。,选址位于三环北路和江东路交叉口，该中心包含政府办公、市民服务、城市展览等功能。,公共设施规划形成“一主两副”的多中心布局结构。,10,商业用地规划,行政办公用地,金融业用地规划,上虞市商业零售业态规划总体布局为：一核两心十二点十五街”的商业零售布局结构。一核：即一个市级商业中心-城北商业中心，两心：即两个区级商业中心，指的是老城商贸中心和经济开发区商贸中心，十二点：即十二个社区商业中心；十五街：即十五个专业特色街(区)。,第一部分：上虞概况,城市用地规划解读,公共设施用地,城区的道路网络为放射环形加方格网状的布局结构。整个中心城市道
7、路网框架采用交通走廊、环状主干路和方格网相结合的布局形式，基本上形成“四横两纵三环”主骨架。四横分别是杭甬高速、一号路、人民路、上三高速；两纵分别是南北中心大道、329国道；三环分别是内环、三环路、四环路。,确立公共交通在城市交通系统中的主导地位。公交干线分为市级干线、区间级干线和区内干线三级，进入城区的公交线路采用“直通”和“无缝换乘”两种方式相互补充。对外交通换乘枢纽：上虞火车站、城际铁路车站、汽车东站和汽车西站。市内交通换乘枢纽：汽车东站、汽车西站、城北客运站及开发区客运站不仅是主要的对外交通换乘枢纽，而且应该成为区间公交联系的主要枢纽，汽车东站和开发区客运站也规划为区间级的公交枢纽。,
8、第一部分：上虞概况,城市路网规划,区位优越，上海2小时经济圈辐射范围,产业基础扎实，工业体系雄厚,海陆空交通网络发达，地理位置优越,城北成为城市政治、经济、文化中心，发展潜力巨大,第一部分：上虞概况,第一部分：上虞概况,第二部分：宏观经济状况,第三部分：区域商业环境,第四部分：项目多向定位,目录,上虞GDP自2000年起连续8年保持12%以上的增长，2008年有所回落，为348亿元。,人均GDP增速平稳，2004年起连续5年保持16%以上的速度；人均GDP逐年升高，2008年攀升至45067元。,第二部分：宏观经济状况,城市GDP、居民人居收入状况,社会消费品零售总额呈环比增长，2008年近1
9、00亿元；连续9年以超过10%的增速发展，其中2004年其更是以13%的增长，2008年达17.8%；反映出社会消费的旺盛。,城乡居民存款持续增长，2008年增速达22.7%，达到209亿元；居民存款是城市经济的重要载体也是城市经济实力的表现，存款的释放将增加消费机会，带动内需；储蓄的增加也从侧面看出上虞人民投资渠道的相对单一，投资观念相对保守。,第二部分：宏观经济状况,社会零售总额、居民储蓄状况,第二部分：宏观经济状况,2008年，第二产业占比达61%，是第一产业和第三产业总和的1.5倍；三大产业对GDP的贡献度中，与三大产业比重相互重合；第二产业在城市占有绝对位置。,三大产业状况,三大产业
10、总量逐年递增，其中第二产业占主导地位；产业结构不断优化，第一产业比重平缓降低，第二产行业和第三产业逐年提高。,三大产业状况,第二部分：宏观经济状况,近9年来，上虞户籍人口保持在77万人左右，人口自然增长率逐年下降，2008年降至千分之一；人口基数的增长能刺激消费并带动商贸经济的发展，上虞人口增长趋缓，将一定程度上降低对商贸服务业的需求。,上虞城镇居民人均收入2008年升至24360元；从2003年开始，人均收入快速增长，保持12%以上的速率，2008年达12.8%；反映出上虞居民经济实力和生活水平不断提升。,第二部分：宏观经济状况,人口、居民收入状况,根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在
11、59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。,上虞城乡居民生活水平为富裕阶层，2008年分别达到35%、43%。恩格尔系数表示食品支出总额占个人消费支出总额的比重，它反映了居民生活中非基本生活需要的支出，恩格尔系数越低，表示城市生活水平越高。,第二部分：宏观经济状况,居民生活水平状况,上虞连续7年社会固定资产投资正增长，平均增幅达到19%，2008年为145亿元。,2008年上虞房地产开发投资为历史新高，接近40亿元，增率达43.6%；从2000年起9年间平均增长率为46%。,第二部分：宏观经济状况,社会固定资产投资、房地产开发状况,相比火
12、热的开发施工状况，商品房销售出现回落，2008年呈负增长，为-62%，吻合2008年金融危机的影响，房地产市场面临考验。,2008年房地产销售面积为36.28万，相比2007年减少了59.15万。,商品房施工、销售状况,第二部分：宏观经济状况,经济,民生,产业,地产,经济层面向好，社会投资力度加大,产业结构不断优化，第二产业贡献巨大,人口基数有所下降，居民生活质量稳步提高,房地产开发火热，房地产销售市场出现降温,第二部分：宏观经济状况,分析,第一部分：上虞概况,第二部分：宏观经济状况,第三部分：区域商业环境,第四部分：项目多向定位,目录,上虞第一百一枝独秀解放路商圈逐渐起色,1992,大通商城
13、异军突起上百、大通两巨头开始垄断上虞百货份额,1996-2001,宁波三江抢占商超市场,2001,大润发进驻城北华润落户开发区超市竞争升级,2007.6.25-2008.6.25,上百万和城购物中心崛起,2007.11.7,大通11万平米购物中心城北商业中心格局形成解放路商业街开始没落,2009,第三部分：区域商业环境,上虞商业发展历史,第三部分：区域商业环境,城北商圈,解放路商圈,开发区商圈,解放路商圈,城北商圈,开发区商圈,1,解放路步行街,大通购物中心,上百万和城,重点案例,解放路商圈，以品牌专卖店、大卖场、百货为主，分布有肯德基、苏宁电器、二百超市、上百百货、大通商城、三江超市等知名品
14、牌。,2,3,上虞三大商圈,以大通购物中心、上百又一城和大润发为代表，经营档次中高档的综合性商场。,开发区主要是时代超市，商业氛围薄弱，主要服务开发区住宅业主。,上百第一百货,大通商城,第三部分：区域商业环境,大通购物中心上百万和城大通商城上百第一百货解放路步行街,27,第三部分：区域商业环境,第三部分：区域商业环境,第三部分：区域商业环境,大通购物中心是上虞单体建筑面积最大的商业项目，达12万。业态齐全，定位高端。引入雨果波士、卡地亚、登喜路、都彭、切瑞蒂1881和施华洛世奇等国际品牌。该项目开业时间不长，和同处城北区的上百万和城形成直接竞争，现经营状况一般。未来，大通购物中心将进驻沃尔玛，
15、届时整合百货和大型超市的优势，将对城北的万和城和大润发发起强劲挑战。,大通购物中心上百万和城大通商城上百第一百货解放路步行街,30,第三部分：区域商业环境,第三部分：区域商业环境,第三部分：区域商业环境,上百万和城业态齐全、定位中高端。引入了大地影院、E区家居生活馆、新华书店、普乐迪KTV、环球游乐城、麦当劳、必胜客和同仁堂等知名商家，自营上百超市，为城北区首个整合超市、电器、家居、餐饮娱乐和百货的商业项目。由于城北区商业气氛有待培养，且大通购物中心和大润发分流了百货和超市的部分份额，因此营业状况一般。商场空间开阔，但存在二级通道，部分位置形成商业盲区，人流较少经过。可以预见，随着城北作为政治
16、、文化、经济中心的逐步发展，未来市场前景看好。,大通购物中心上百万和城大通商城上百第一百货解放路步行街,33,第三部分：区域商业环境,大通商城为解放路商圈营业状况最好的两个商场之一，开业近15年，具有较高的美誉度。其档次定位中高端，面向整个上虞中高层次消费力。解放路商圈的地位的逐渐下降，在一定程度上影响了大通商城的经营。,第三部分：区域商业环境,大通购物中心上百万和城大通商城上百第一百货解放路步行街,35,第三部分：区域商业环境,第三部分：区域商业环境,第三部分：区域商业环境,第一百货位于解放路商业街末端，定位中档，为综合性百货，是上虞历史最久的百货店，和大通商城并列为上虞营业状况最好的商场。
17、第一百货商场装饰老旧，店面形象一般，间接影响了入驻品牌档次，另外，四楼电器在一定程度上隔绝了五楼运动业态的客流的导入，商场三楼女装和五楼出现不连贯性，致使五楼过半面积空置。随着城北新区商圈的逐步成型和人气集聚，消费者对购物环境和综合性商场的要求，未来解放路商圈上的第一百货将受影响。,大通购物中心上百万和城大通商城上百第一百货解放路步行街,38,第三部分：区域商业环境,解放路步行街全长650米，商业街以中低档次服装店为主，另外分布有苏宁、KFC、时代广场服装卖场、第二百货大楼、上虞一百百货等商家。,第三部分：区域商业环境,解放路商业街业态多为服饰，除上虞一百经营情况良好外，其余服饰店由于租金攀升
18、，经营收益降低。,其主流租金达450-550元/月，商铺主力铺位集中在25-50的区间，面积为3m*9m、4m*8m、4m*10m、6m*9m。,其次，档次区别不明显、客户定位雷同，呈低层次的价格竞争，陷入价格战的恶性循环使得解放路人气惨淡。,第三部分：区域商业环境,第一部分：上虞概况,第二部分：宏观经济状况,第三部分：区域商业环境,第四部分：项目多向定位,目录,第四部分：项目多向定位,综合考评项目所在区域商业现状、未来发展趋势、商业竞争状况以及项目自身的交通、规模等因素，本项目可从以下两种定位思路来进行突破。,定位思路一：一层：精品展示+咖啡吧二层：店中店+日韩料理三层：男士馆+女士馆+简餐
19、+特色餐饮+火锅四层：主题餐饮+美食广场+会所定位思路二：一层：精品百货+女性主题店二层：精品展示+便捷式快餐三层：特色餐饮+火锅+烧烤+简餐四层：主题餐饮+美食广场+沐足,F1：精品展示+咖啡吧,第四部分：项目多向定位,定位思路一,F2：店中店+日韩料理,第四部分：项目多向定位,定位思路一,F3：男士馆+女士馆+简餐+特色餐饮+火锅,第四部分：项目多向定位,定位思路一,F4：主题餐饮+美食广场+会所,第四部分：项目多向定位,定位思路一,F1：精品百货+女性主题店,第四部分：项目多向定位,定位思路二,F2：精品展示+便捷式快餐,第四部分：项目多向定位,定位思路二,F3：特色餐饮+火锅+烧烤+简餐,第四部分：项目多向定位,定位思路二,F4：主题餐饮+美食广场+沐足,第四部分：项目多向定位,定位思路二,深圳世方商业地产顾问机构,世方商业地产顾问有限公司世方摩尔商业顾问有限公司世方专业市场营销策划有限公司,Thank You!,汇报结束！,
