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1、,目,录,一、中房三林商业项目总述二、三林及周边区域商业市场分析三、项目定位及租金预测1、金谊休闲广场2、东明商业街3、七彩商业中心四、招商策略五、经营管理建议六、中原简介七、商务建议,一、中房三林商业项目总述,项目地理位置,中房商业项目位于三林世博,功能区域，属中房三林城的社区,功能区总占地80平方公里,商业项目，服务于三林世博功能区域。三林世博功能区域，区域下辖南码头路街道、周家渡街道、上钢新村街道、东明路街道和北蔡镇、三林镇六个街镇。辖区总面积80.11平方公里，现有常住人口为84.2万。5公里辐射圈,8公里辐射圈,项目,金谊项目地块规划指标,一层,商业集市,9600,75702030,
2、二层三层,商业商业,98509890,地上建筑面积(m2)(共5层)地下建筑面积(m2)(共2层)总建筑面积(m2),四层五层合计配套地上总建筑面积(m2)地下一层地下二层地下总建筑面积(m2),商业商业商业集市垃圾中转站厕所79480,43080183101809036400,9710382040840203013080,东明商业街项目建筑规划指标,建筑物1号楼,面积（m2）306,2号楼3号楼4号楼,306306306,七彩商业中心项目地块规划指标地上建筑面积（m2）（共3栋）12686.81,5号楼6号楼7号楼8号楼,595.8592534534,地下一层面积（m2）地下二层面积（m2）
3、,8600车库,二、三林及其周边区域商业市场分析,浦东商业发展规划的结构布局,浦东新区商业规划重点是推进和重点发展区属的中心商业圈、特色商业圈、分区商,业中心、居住区商业中心四个层次的总体商业布局结构。,定位中心商业圈特色商业圈分区商业中心居住区商业中心,布局区域张杨路商圈小陆家嘴都市观光旅游区花木行政文化区新国际博览中心会展商贸区机场物流区世博会区域黄楼主题公园区外高桥、金桥、张江、川沙、三林北蔡、上南临沂、三林、周家渡、塘桥、花木等,定位特点及目标定位为集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲功能于一体，立足中档，兼顾高档，满足市民、商务和观光的消费需求。利用中央商务区和毗邻黄浦江的优势资源，积极推
4、进现代服务聚集区、精品商业、水岸商业、旅游商业的发展。利用旅游、文化和行政资源，商旅文结合，提升和挖掘文化内涵，力争形成具有鲜明文化特色和商业配套完善的特色商圈。结合博览中心周边宾馆、餐饮、商务会展服务设施建设，形成辐射力较强的会展商贸区和区域商业中心。以机场物流产业为支撑，梯度发展临空配套的酒店业、餐饮业、会展业、商业等以机场物流为特色的综合消费中心。建设综合购物中心或品牌直销中心；结合世博展馆，配置各具特色的购物、餐饮、文化、娱乐设施，商旅文联动，扩大叠加效应。结合规划中的主题公园，配置特色鲜明、主题明确的配套商业设施。结合浦东50万人1个分区中心的城市规划，考虑相应配套建设五个分区商业中
5、心。统一规划、集中布局，以便民利民为宗旨，以不断提升居民生活质量为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。,本项目从其占据的地理区位及服务作用来看，我们认为中房这三个独立的商业项目各自具有不同业态的定位,并且通过商业功能的互补及互动,成为服务于中房三林城及辐射整个三林世博功能区的大型的现代化居住区商业、娱乐、文化交流中心。文教,配套娱乐,生活超市休闲,百货餐饮,目前三林世博功能区域商业市场聚合点的分布,长清路,上南路,洪山路,云台路,云莲路,东明路,浦三路,耀华路,浦东南路,昌里路成山路川杨河,上南路商圈,昌里路商圈海阳路,杨高南路成山路川杨河高青路,中环线建造
6、中凌兆路三林路,三林路商圈,东明路商圈,中环线建造中永泰路,A20,灵岩南路,东明路,A20,长清路,上南路图示 商业聚合度较高 商业聚合度一般,杨高南路,三林世博功能区域商业市场聚合点的特点,1、该区域商业市场总体较为兴旺，由点及面的自由发展轨迹非常明显。,2、该区域商业大多为私营所有权经营，规模档次略显不足，小规模商业,占比过大，影响了整体商业市场形象。同时商业物业的品质较差，给商业的规模发展带来了很大的困难。,3、该区域商业业态种类相对较丰富，但由于缺乏政府明确的发展规划，,业态之间配比及布局之类的结构性问题也较为突出，发展不够平衡。,4、该区域商铺租金一直处于上海同类区域商铺租金的较高
7、水平，而且呈,稳定增长之势，少有空铺出现。,市场面：三林世博功能区域商业市场业态分析总结,昌里路商圈虽然是目前三林世博功能区最成熟的商业中心，但是她缺少大体量中心型的商业物业，缺乏特色的商品定位，模糊的品牌结构等等问题都是阻碍了她进一步提升竞争力。,相反三林、上南、东明区域目前尚处规划建设阶段，有大型商业物业规划建造可能。商业市场发展初期定位仅仅侧重于街坊商业，格局上具备向上调高的发展空间。同时区域消费市场需求大，消费人口充足，将会形成一个崭新社区型商业聚集中心。,环林西路,环林东路,市场面：未来“中房三林城”商业市场整合预期,川杨河中环线建造中凌兆路,中房三林城商圈,川杨河中环线建造中,尚博
8、路三林公园三林路MM永泰路,A20,灵岩南路,东明路,A20,长清路,上南路图示 商业聚合度较高 商业聚合度一般,杨高南路,三、项目定位及租金预测,1、金谊休闲广场,项目形象定位,三林世博功能区自己的社区性商业中心,项目功能定位,立足于：80平方公里三林世博功能区域,服务于：80万区域消费人口的一站式消费需求,使命于：引导消费、带动消费、提升消费实现于：提供日常生活需要的商品和服务,目标于：提升社区居民生活品质,业态定位,满足社区商业和商业服务业消费需求的全业态集合体,业态定位策略,1、业态设置要考虑主力店、次主力店、品牌店位置之间的互相呼应。2、业态设置要充分考虑各业态之间的互补关系、阻碍关
9、系。,3、业态设置要考虑业态行业利润率对于店铺所处的楼层、位置、面积的承受能力。4、业态设置优先考虑业态在周边区域的独有性，唯一性的业态才能吸引更多的消费。5、业态设置要有前瞻性，考虑区域未来的业态升级和业态更新。,分层业态配比建议,5F,100,4F,40,60,3F2F,12,63,88,25,12,1FB1,6,13,100,81,0,20主力店,40餐饮,60百货,80休闲娱乐,100,分层业态分布建议（B1）,主力店（生活卖场）人流动线示意,货,百,牌,品,（,）,店,分层业态分布建议（1F）,连锁快餐,主力店（引导层）,连锁快餐百货（品牌店）百货（品牌店）,连锁快餐,连锁快餐(1-
10、2F),百货（品牌店）,(1-2F)餐饮（咖啡）人流动线示意,分层业态分布建议（2F）,百货区（家用品）,百货区,百货区（休闲装）,连锁快餐,（女装）百货区（男装）连锁快餐(1-2F)人流动线示意,分层业态分布建议（3F）,百货（数码通讯）特色餐饮百货（数码通讯）次主力店（家电）,特色餐饮,次主力店（运动）人流动线示意,分层业态分布建议（4F）,娱乐休闲,（游艺）,娱乐休闲（量贩KTV）,餐饮（大型中餐）娱乐休闲（健身中心）人流动线示意,分层业态分布建议（5F）,娱乐休闲（卫星影城）人流动线示意,50,50,0,0,20,20,30,20,20,40,20,20,40,10,10,50,20,
11、30,50,0,10,90,0,品牌结构配比建议5F4F3F2F1FB1,0,10,20,30,40,50,60,70,80,90,100,一类品牌,二类品牌,三类品牌,无品牌,（三）、商业街,2、东明商业街定位及租金预测,项目形象定位,三林世博功能区的文化艺术交流长廊,项目功能定位,文化长廊串起文化社区与文化市民,这是一条美丽丰富的文化艺术长廊，她将社区居民对于文化和艺,术的追求和向往通过不同的商业业态融合了起来，使之成为社区商业中的一大亮点，也成为居民吸取文化养料的好去处。,业态定位,建筑物1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼6号楼7号楼8号楼,业态美容院音乐教室画廊家艺展示早教中心休闲吧手工作
12、坊书坊,业态定位示意,一号楼 美容SPA,业态定位示意,二号楼 音乐教室,业态定位示意,三号楼 画廊,业态定位示意,四号楼 家居用品,业态定位示意,五号楼 早教中心,业态定位示意,六号楼 休闲吧,业态定位示意,七号楼 手工作坊,业态定位示意,八号楼 书坊,3、七彩商业广场定位及租金预测,项目形象定位,三林世博功能区的主题市民活动商业中心,项目功能定位,核心式外向型商业，对本社区及项目所在的整个区域提供以“市民活动”为主题的商业功能，并作为三林世博区总体商业功能发展的一部分，为区域居民提供活动和休闲服务。,1号楼,2号楼,3号楼,业态定位建议,该项目满足于三林区域居民日常生活所需“市民活动”休闲
13、娱乐需求为主，同时兼顾社区公建配套及基本生活必需品的集中采购。为不能入驻集中商业及共设施商业的便民式公共服务设施提供可入驻环境，为中小投资者提供合适的投资产品。且通过各区的规划与产品设计，所带来的效应不仅只为满足于本项目，同样会有一定的辐射力度,楼层,公建业态国家电力、邮局、体育场馆社区办事处、社区服务网点中老年活动中心、图书馆、文化交流展示,商业业态社区超市、农贸市场、银行、电信、移动营业厅大型中餐、特色餐饮、网吧、游艺中心、棋牌室足浴、夜总会,四、招商策略,招商原则,1、主力店选择至关重要，非一线品牌不取！,2、次主力店选择能紧密结合区域消费要求的品牌，满足大众消费是关键。,3、品牌店铺选
14、择要宁缺勿滥、适当考虑业态组团和业态互补，并善于控制面积。,4、餐饮业态要分类分层适当设置，着重考虑小餐饮和休闲餐饮在中庭或过道中的利用。,5、休闲娱乐业态的选择以知名的连锁品牌为主，避免品牌培养期带来的经营压力。,五、经营管理建议,经营管理建议,1、由于开发商对于零售业的经营管理并不熟悉，自己管理起来花钱受累，得不偿失。所以该项目的经营管理建议采用“运营托管模式”外包出去，由专业的管理团队来负责经营。,2、与商家的合作过程中可以采用多种不同形式的方式，不同的商家采取不,同的合作模式可以有效的提高经营收益。,3、放水养鱼是首要原则。做商业其实不难，关键是要耐得住寂寞。换而言之就是要有勇气培养市
15、场，也就是所谓的放水养鱼。任何一个商业的成功都有一段低潮的培养期。通过培养期能解决两个问题（1）让消费者了解我们。（2）让经营者了解市场。只有真正处理好这对供需关系，才能步入发展的正轨。,经营管理建议,4、建议聘请专业的商场设计公司对商业部分的建筑结构设计进行适当的改进，专业的商场设计公司具有丰富的境外实战经验，对于商业建筑的规划至少可以超前十年以上。也就是说，经过他们的更新设计可以使建筑的物业要求满足未来十年后商业发展的需要。本项目定位于高端，所以有必要在商场设计方面也凸现优势，和未来的区域竞争者在物业硬件的竞争上争取主动。,5、在商场内装修前，我们建议聘请商场形象设计公司为商场做主题包装，
16、内容包括商场主题概念的体现，商场色彩主基调的搭配，内部小品及商业配套区域的布置，商场各部位的导视系统设计，商场对外推广资料的创意等。通过包装可以达到锦上添花的效果，特别是对于商场主题的包装，可以瞬时吸引市场的眼球，为项目整体的营运和管理打下扎实的市场基础。,六、中原简介,上海中原简介,中原（中国）旗下上海中原物业代理/顾问有限公司，成立于1998年，以上海为立足点，服务范围拓展至整个华东地区，以专业精干的地产代理形象向周边城市辐射发展。上海中原成立至今，已建成为一个管理体系完善、部门架构丰满、业务分类明晰的大中型企业，现有员工逾2000人、组别190余个、门店超过100家，业绩以每年超过200
17、%的速度增长，2005年佣金收入超过2.75亿，再创新高。上海中原作为沪上地产代理行业的领头羊，传承文化，引领市场，历年来获奖无数，蝉联四届业内权威奖项“金桥奖”，以骄人业绩和出色表现奠定了举足轻重的行业地位。上海中原重视资讯公开、资源共享，一二手联动，经营范围包括：二手住宅租售；写字楼、商铺租售；高档物业、酒店式公寓、别墅、洋房的租售；项目策划、推广、营销代理等。配套服务有法律部的咨询、交易按揭部的产权过户、按揭等方面的售后支持，为客户提供尊贵独享的一站式服务。上海中原一贯坚持专业、严谨的服务态度，在地产研究方面展示了专业的研究水平和成熟的判断能力。上海中原研究咨询部汇聚了具有建筑、房地产、
18、投资、统计等良好学科背景并有多年实际经验的专业人才，致力于上海市房地产市场研究，注重市场经验的积累和理论水平的提升，不断强化专业机构的学术地位。部门成立以来不但掌握大量市场发展的动态资料，还先后建立了自己的个案分析数据库、媒体监测分析数据库和客户资料数据库，拥有其特有的市场研究基础数据平台，提供基础性的城市整体、区域或各别的各类物业形态、开发、供应及需求的信息，亦收集最新的市场情报，为公司各类客户和社会公众提供专业的市场资讯。及时的信息资讯，专业的市场分析，全面的专题报告，权威的政策解读，力争还上海楼市一个本来面貌，这是上海中原的责任与义务，一切为了促进上海房产市场良性、健康地可持久性发展！上
19、海中原的目标：成为全面、一流、专业的地产代理服务公司。为您，我做到！,上海中原营销方略简介,上海中原营销方略的前身为上海中院项目部，以一手项目代理为主要业务。服务范围广泛，包括从前期土地评估、专题市场市场研究报告、土地规划研究、产品设计报告、营销策略、广告平面设计、形象推广及项目销售等一系列专业服务。项目管理中心提供项目支援服务，包括建立项目资料库及客户资料库等后勤服务，完善各管理系统。,上海中原营销方略成功案例,北上海商业广场 上海个销售的大型购物中心（2004年,商业楼王）,建筑面积：73000平方米,位,置：蕴川路、杨鑫路,发 展 商：上海宝茸房地产开发有限公司,项目性质：集大型生活卖场
20、、电器卖场、休闲娱乐、餐饮等功能于,一体的上海宝山区枢纽型商业中心,服务性质：全程营销代理,北上海商业广场，位于宝山区中部地区，是宝山区未来的重点发展区域，规划地下一层地上四层，总建筑面积达7万多平方米，共1709个商铺。项目建成后将成为宝山区中部地区的枢纽型商业中心。中原参与了所有的前期策划工作，包括市场调研、产品定位、营销策划以及广告企划。该项目于2004年12月18日摇号当天5000人在宝山体育馆排队认购，上海各大传媒争相报道。正式开盘销售仅1个月时间大定达到1350套，销售金额达约5亿。作为上海有史以来最大的产权式商业项目，获得空前的成功。同时在9个月的时间内完成4万平米的商业招商任务
21、，使北上海商业广场10月底试营业成为可能，创造了上海市商业地产历史上销售和招商的奇迹。,位,安信商业广场 区级商业中心地标型商业,建筑面积：150000,置：本案位于宝山牡丹江路、永乐路,发 展 商：安信置业（中国）有限公司,项目性质：集中型商业广场,服务性质：全程招商代理,在宝山牡丹江路传统商业区的绝佳商业版图上，安信置地以国际理念全新规划一座集商务、休闲、购物、餐饮、文化、娱乐和金融服务于一体的商业商务中心-安信商业广场，150000超大规模。引进品牌，老凤祥、亚一金店、NIKE、ADIDAS、JJ、VM、ONLY、迪信通，雅蓝、丽婴房等等。以30%的时间完成70%的招商任务，取得了超越预
22、期的良好效果。,金悦生活广场-宝山月浦首座产权商业广场建筑面积：26000平方米,位,置：德都路20号,开 发 商：上海新月浦房地产（集团）有限公司项目性质：月浦首座大型可售独立产权式商铺服务性质：全程营销代理金悦生活广场位居宝山区月浦镇，总建筑面积26000，其中可售面积约为1.4万，铺位采用小户型设计，铺,铺临街，面积从1787不等，层高4.2-5.4米。规划铺位311席。该项目地下一层，地上三层。金悦生活广场，截,止2007年3月已经达到85%销售率，并已经进入招商阶段：,B1：大型卖场“世纪联华”，,F1：主要经营女装、中西式快餐、品牌专卖、化妆品、箱包、黄金珠宝等，,F2：主要经营运
23、动休闲、儿童用品、数码产品、床上用品、手机通讯、男士用品等。,F3：以餐饮、娱乐为主。,位,九号商业广场 上海首个可售型大型地铁产权商铺，打破地铁商铺只租不售之先河。,建筑面积：44199平方米,置：嘉松南路，思贤路；9号线松江新城终点站,发 展 商：上海九领置业有限公司,项目性质：上海第一个大型地铁产权商铺服务性质：全程营销代理,九号商业广场位于9号线终点站，松江新城站，隶属松江区的行政中心区域，毗邻区政府大楼、市民广场和,大型开放式公园，具有得天独厚的地理位置优势。,作为上海第一个出售型的地铁商业，在销售和招商的全过程中，我们不仅借鉴的日本、香港等地铁商业发达国家和地区的成功经验，并结合“
24、松江新城花园宜居”的生活功能，将项目定位为：枢纽经济（捷运商业）和主题商业中心（生活馆）两大职能，以地铁的聚人效应，打造“一站式综合时尚商业中心”。,位,鹿都沃尔买国际商业广场松江核心商圈一站式国际商业嘉年华,建筑面积：近80000平方米置：松汇路（中山中路）,发 展 商：上海鹿都房地产开发有限公司,项目性质：区域性大型商业中心。集购物、餐饮、文化、休闲、康体、娱乐区域服务为一体的商业生活广场。服务性质：全程营销代理,鹿都沃尔买国际商业广场坐落于松江老城区中心中山路商圈核心地段，北侧即为松江商业中心中山中路，西侧为明清古镇风格庙前路步行街，南侧紧邻旅游胜地醉白池及松江唯一市重点中学松江一中，东
25、侧靠谷阳南路直通沪杭高速松江进出口站。,建筑主体气势磅礴，是集大型综合大卖场、时尚百货、各类专卖店、运动城，大型餐饮、量贩式KTV、游艺中心等诸多休闲娱乐服务配套设施为一体的超大规模商业广场。其中一号楼二、三层已成功引入世界500强沃尔玛。而下沉式水景广场建立，大大提升地下室人流导入能力及商业价值。商业广场，实行统一规划、统一招商、统一经营、市场推广、商户组合、物业管理、标准服务的商业零售设施运作，使鹿都沃尔买国际商业广场成为松江市民购物首选地。,中原媒体资源,中原在全国及香港地区拥有强大的媒体关系网，上海中原与60多家媒体保持着良好的联系，熟悉各媒体的优劣势；不仅在上海的推广驾轻就熟，而且与全国及香港地区的媒介推广均保持着良好的互动，在节约项目广告费用的同时提高了其知名度。,
