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1、旺第嘉华（高层）推广方案,第壹章,市场分析_Market analysis,14日国务院召开常务会议，要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。与此同时，会议还要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30；国务院17日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；19日住建部发出的通知指出：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发
2、企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。,综观房地产市场，通过以上三条消息，我们不难看出在两会之后，房地产市场动荡不安，由房价快速上涨到国家多项调控政策的出台，无不提醒我们房地产市场的又一个转折点的来临。政策的打压，投资客相对减少，老百姓又将开始新一轮的持币观望，一定程度的将会影响成交量，加大了销售的难度。,总 结：,区域市场市调,区域市场市调,呼和哈特市公寓价格同比表,呼和浩特市公寓价格环比表,呼和哈特市公寓价格同比表,呼和浩特市公寓价格环比表,总 结：,我们采取了抽调方式对本区域项目进行了调研。目前来看
3、本区域各项目各产品总体去化情况较好。但纵观大市场环境，国家多项调控政策的出台，老百姓又将持币观望，投资客也会相对减少，对我们的销售工作带来很大压力。而本项目前期销售现场到访客户大多数对高层产品较为抗拒，此情况有2方面因素：一是受到区域产品推广影响，到本区域购房客户多为多层产品而来，区域客户对高层产品抗性较高；二是本项目前期市场推广均为多层产品，到访客户也为多层产品的客户，对高层的认知需要过程。,本年度为项目整体形象提升期，高层产品销售价格相对多层产品销售价格较高，从而也会产生部分销售抗性。但目前来看，本区域各项目产品整体去化较好，将高层产品推向市场，引起认知度，抓住刚性需求则成为目前推广的首要
4、任务。,公寓价格_Apartment prices,第贰章,公寓项目市调,方法：,考察市场内同类竞争产品，通过“市场比较法”取得客户接受度较高的价格基准。通过不同职业客群的抽调，取得客户期望的价格基准,价格策略,集合以上两条，制定项目蓄水期初步产品价格，并根据开盘前期蓄水情况进行合理化调整。,出租车司机,公 务 员,企 业 职 员,中层管理者,3600/,3900/,3800/,4100/,房地产销售员,4200/,通过不同职业客群的抽调：,以上各项结果算数平均值为：（3600+3900+3800+4100+4200）53920,选取多个参照类比项目，对本项目各项指标取进行参照，取值评估。包含
5、,地段、产品、装修、园林、工期等价格影响因素。,根据市场比较法判断本案可能实现的价格区间。,以上各项结果算数平均值为：（4000+4500+4980+4500+3850）54266,本案公寓建议均价为4093元/通过营销推广可将均价提升为4200元/左右,此价格仅为我项目组根据市场环境所制定价格，未包含建筑成本测算等因素。仅作前期蓄水试探价格提议，具体执行价格需包含“建筑成本测算”、“蓄水市场反馈”综合制定。,（3920+4266）24093,第叁章,推 广 探 讨_Expansion study,推广前的思考产品：,现阶段推广的主要产品为高层住宅与高层公寓，多层做自然销售，在房展会期间推出顶
6、层特价房 高层的户型只有三种：分别为115、129、159，总共260套，公寓户型有11种，户型区间50-340 公寓有208套,两中产品均属于高层，价格差价较小，且公寓的户型众多，选择空间大。鉴于以上原因，为了避免公寓分流客户，5月20号以前对高层全面推广，在房展会期间可以拿出部分房公寓房源试水，在高层开盘后公寓亮相。根据销售状况及市场环境的允许建议7月份园林景观呈现时涨价一次。10月份交房入住时，建议再涨价一次，涨幅按照实际情况定。,品牌,借助样板间、销售现场的包装,体验式营销,借势入市借助项目前期的良好口碑,产品,观景高层、多种户型的选择,媒体炒作,宣传广告,公关活动,营销推广：,5月2
7、5日-6月30日,高位蓄水期,公开热销期,（5月25日高层开盘，公寓亮相）,拔高项目整体品质，释放高层卖点，积累客户为开盘做准备,高调入市强势推出,持续热销期,经营已购客，衍生未购客，开发新客户,4月下旬-5月23日,7 月,奖项运作,销售：78套回款：约3700万,累积客户300组,推广节奏划分：,销售：52套回款：约2300万,5月20日房展会,（7月10日公寓开盘）,塑造区域内高端项目形象；拔高项目品质，为“升级版”产品高层的推广做铺垫新客户的开发积累及引起目标客源和媒体舆论的关注；释放高层卖点，为开盘做准备销售物料的准备、售楼部装修及房展会物料的准备,高位蓄水期（5月25日前）,策略重
8、点,软宣策略，引起市场及舆论关注（新闻、专栏）硬广户外（擎天柱、道旗、楼顶广告）现场基地展示（围挡、售楼部装修）房展会短信,主要行销动作,通过以上几个主要动作，擦亮项目品牌形象，确立金桥区域无可取代的高档社区形象。让目标客源接触项目信息并对项目产生期待，为开盘做好足够的铺垫。,第一阶段时间安排,4月25日,5月5日,5月1日,5月10日,擎天柱广告出街,高层销奖词的确定,5月15日,5月20日,户型单页、折页到位,售楼部开放开始认购,围挡出街,道旗广告出街,报广发布,售楼部装修完毕,房展会装修方案的确定,房展会物料准备完备,房展会装修完毕,销售人员的培训,5月20日春季房展会,时间：5月20日
9、地点：内蒙古国际会展中心主题：“旺第嘉华.升级版，金桥水生态臻美生活完美呈现”作用：通过展位的包装及物料的宣传，进一步擦亮项目高端形象，积累客户，为开盘做准备。房展会期间多层顶层做特价房活动促销，暂定价3100元,开盘期（5月25日-6月30日）,项目好感度、品质再度提升 项目开盘盛典 隆重的开盘活动，实现火爆场面，释放热销信息，引起市场关注。信息发散 项目开盘后的造势后续影响 活动开展后，通过记者的口吻对现场进行深入报道，形成活动的后续影响与口碑的持续传诵。并把这些报道的内容铺陈到下一期的DM和杂志上。公寓亮相,策略重点：,硬广户外DM直投出租车LED 广告活动（老带新、客户答谢会）,主要行
10、销动作,阶段主题,18层观景雅宅，独揽双河美景谁是主爵？（公寓亮相）,5.25 相约巅峰 旺第嘉华臻美高层盛大开盘,时间：5月25日地点：现场售楼处主题：盛大公开会嘉宾：政府领导/业界精英/意向客户/媒体,“买一赠8”优惠活动：,活动目的：找一个噱头，保持市场的持续高温活动内容：针对157平米的户型，赠送8平方米的生活阳台，每平米加200元进行销售,“老带新”活动,时间：5月27日地点：现场售楼处内容：老客户介绍新客户正式签约者，给老客户送半年物业费的奖励。在售楼部做易拉宝将活动公布。,客户答谢会即2010年新品推荐会,时间：6月20日地点：*嘉宾：业界精英/意向客户/已购客户/媒体作用：通过
11、答谢会，发布升级版产品的信息，感谢已购客户的对项目的支持，公寓开始正式认购,样板间开放,样板间开放周活动 以“邀请函”形式邀请预约客户，前期积累的意向客户到现场参观样板间。现场准备礼物答谢客户。,持续热销期,策略重点,继续释放高层卖点，促进销售公寓正式开始蓄水，7月10日公寓开盘,主要行销动作,硬广户外DM直投出租车LED,阶段主题,谁是主爵？旺地嘉华.升级版 高层公寓盛大认购,画面表现：青年时尚，二人世界，购物，音乐，动感舞蹈，卡通 广 告 语：谁是主爵？副 标 题：旺第嘉华升级版，青年公寓招聘主角广告陈诉：我是主角色彩表现：大胆用色，以活跃为主,广告特点：,文案调性：给青年一族的信不做无产阶级的N种理由 为自由的生活恋爱 为自己在城市的第一桶金 为结婚 为摆脱租房 为不做月光族 青年公寓作为第一过度性住房的N种优势,谢谢聆听！,
