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1、南充嘉亿项目产品定位建议 重庆北港地产（联合机构）,PART2 项目定位,PART1 市场调查,目录Contents,PART3 产品打造,PART4 营销建议,市 场 调 查,城市格局,调研数据,销售情况,总结分析,城市版块格局：,纵观南充房地产市场，基本上已形成三大版块格局：1、顺庆区(顺庆老区和政府新区)2、江东新区 3、嘉陵区,全年销售统计,01年南充在售楼盘情况：,可售面积较去年有较大增长，但市场消化随着井喷式的集中去化后有所回落，同时后期市场还会有大量项目放出，因此市场供给依然不平衡，还是供大于求的市场环境，整体市场依旧是买方为主的市场导向。,南充主城三区价格情况分析,顺庆区 根据
2、调查截至09年底，顺庆区住宅均价为2900-3600元/.是南充三区价格最高的区域，同时也是目前楼盘开发量最大的区域。嘉陵区 嘉陵区住宅均价为3200元/，供应楼盘体量较大，户型供应主要为70-110平米。高坪区 高坪区住宅均价为3100元/，该区住宅均为多层为主。户型面积相较其他两区显得略微偏大。,顺庆区在售楼盘调研,高坪区在售楼盘调研,嘉陵区在售楼盘调研,北港观点：09年住房成交量大幅增加，政策的扶持，房产市场转暖，购房者的信心逐渐重新树立，但从2010年国家宏观政策层面分析：投资性购房已经逐渐得到抑制，自住性消费存在一定透支，所以2010年地产不再可能存在09年的火爆场面，判断主要保持平
3、缓上涨的市场情况。,小结：从市场调查来看，南充楼盘呈现如下几个特点：规模：大盘林立，且品质感均较明显。小盘特色性不足。主力户型：两至三室，70-120 之间，户型特色性并不明显，但户型小型化趋势已经呈现。园林配套：大多规模楼盘对园林均较为看重，在项目对外开放时大多修建有示范景观呈现。现有楼盘去化人群：大多以本区域人群消化为主，辅以一些周边区县人群及外来人群。风情：南充项目风情众多，法式、地中海、中式等在市场上均有体现。,自 身 分 析,项目指标,地块现状分析,地块小结,项目基础经济指标,净用地面积：14375平米（21.563亩）容积率：4.0建筑密度：25%限高：55米,6米高差3面临街火车
4、轨道配套不成熟北临公园,小结：6米高差考虑项目整体上抬一层，以北面道路高度为本案的正负0标准，同时北面建筑再挑空一层，从而形成三面临街，增大本案的商业价值。以自身商业配套满足小区的日常生活需要，规避目前周边商业不成熟的现状。在建筑设计上规避火车轨道带来的噪音和粉尘干扰。项目所处版块市场影响力弱，因此，必须以极具市场区隔的产品形成市场关注热点，增强项目竞争力，同时使项目利益最大化。,项 目 定 位,SWOT分析,客户群锁定,SWOT分析及定位模型,优势点,机会点,劣势点,威胁点,区域未来的可成长性强 成型的交通道路形成使交通更加便捷,地块方正，易于打造和规划 北临生态公园，提升项目居住价值 三面
5、临街，商业价值明显,市场供应加大，竞争激烈 项目所处区域的认知价值尚需时日,前临火车站，存在噪音和粉尘干扰 区域现状的不成熟带来的消费抗性,塑造极具市场竞争力的产品，形成市场吸引点规划上完美展现项目临公园的优势和商业价值,强化区域未来成长优势，利用自身商业打造弥补目前配套不完善的现状从形象诉求和包装上完成项目品质感的支撑规划上充分克服火车站的劣势,游离客户群体,核心客户群体,偶得客户群体,自用居住型群体,高收入投资群体,职业炒房者,其它认同本项目的客户群体,根据对南充现有项目的目标客群调研，我司认为本案的目标客户群可大致分为以下几种类型：,投资客户,自用客群,其他客户群体,注重性价比，关注配套
6、、户型、居住品质等影响生活的因素,关注投资回报率,受项目的形象和产品吸引，关注项目特色,客群心理分析,产 品 打 造,产品打造总原则,产品规划建议,特色户型建议,产品打造,特色形成,品牌形成,北面高差的解决,紧凑、特色户型,展示生态公园,规避火车干扰,产品特色,利润提升,异域风情立面,合理的户型配比,容积率的变相提升,品质带来的售价提升,商业价值的最大化,户型配比及建议,建筑面积：70平米,建筑面积：65平米,建筑面积：100平米,建筑面积：75平米,建筑面积：95平米,建筑面积：110平米,营 销 推 广,项目推广总思路,营销周期划分,各阶段工作计划,项目总体营销推广思路,价格确定,包装建议
7、,阶段细化,推广阶段划分,首期推广阶段划分,准备期,形象导入期,强势推广期,后期推广,当前,2010年3月,2010年4月,2010年6月,2010年10月,推广节奏,工程具备,工程至0,售房部、围墙、外卖场完成,客户积蓄、工程进度持续进行,销售准备,宣传物料、户外、导示到位,外卖场开放、现场包装到位,预售证及其它销售手续到位,第一步：序盘起势,时间,目标,策略,行动,2010年3月-2010年4月,树立项目形象、强势推广项目特色产品，积蓄客户,细分时段，分主题波次进攻、结合时点及企业资源，推高项目形象.,外卖场内部展示,初步导视系统,广告推广,活动（圈层营销、推鉴会）,围墙,网络（南充房产网
8、）,户外,工地现场包装,报版形象展示,第二步：开盘放水,时间,目标,策略,行动,2010年4月-2010年5月,以强势的产品利益点吸引客户，快速高价实现一期销售目标,销售现场服务体验、产品细节现场细化,售房部、示范景观、模型沙盘包装,开盘活动,广告推广,工地现场、导视系统包装更换,报版软文炒作,网络（南充房产网）,户外,第三步：强销抢点,时间,目标,策略,行动,2010年6月-2010年10月,借力一期产品的项目形象，推出下期产品，趁热销售，短积快爆，实现项目利润最大化。,老客户推荐吸引、新客户再积累；产品细节的进一步传递。,各种工程节点及事件的公关活动,公关活动（客户答谢会）,促销活动（以老
9、带新）,广告推广,DM定点投放,报版软文炒作,网络（南充房产网）,户外,工地围墙,整洁的工地，整齐的材料码放，有序的工作场面，能建立项目和企业在客户心目中的信任和好感，增加客户购买理由。现场工地围墙的包装不仅是防止外人进入项目工地，还具有标识项目作用，也是宣传项目、推广项目的载体。所以，现场工地的围墙一定要精心包装，从形式和材质上进行创新，突出标识和传递项目信息的作用。,导示系统、工地现场包装及引导建议,普通围墙,大型围墙,普通形象墙 类似于大型户外的形象墙,特殊造型 特殊材质,特殊造型,特殊材质,道旗示意,项目附近公交站台、灯杆广告、要求：体现项目形象，有针对性地进行导示,导示系统、工地现场
10、包装及引导建议,导视建议,时尚化的导示系统,标新立异的项目地标,现场包装,设置住宅产品细节展示区,现场包装,售房部旁打造园林示范，要求具有情景感染力，注重细节设计,现场包装,推广策略,价格走势：采用“低开高走”策略。,低价入市 本项目目前周边环境还有待提升，如果入市价格过高，在客户积累有限的情况下，容易出现开盘销售不畅的市场局面，其推广风险也相对较大。因此北港建议：前期应以较低价格入市放出少量单位，待市场形成哄抢局面后再对价格进行提升。同时也可以利用“市场追捧”的局面借势炒作。,高走策略通过蓄水期及开盘期的形象宣传，目标客户对项目整体形象有了一个较为全面的认识，品质得到了较好的认可；通过开盘期
11、对销售现场气氛的营造，制造热销现象，加快目标客户的购买行为；采用高走策略，还可以给前期已购房客户信心，从而传递有利于他人购买的信息。,价格定位,建议整盘建面均价为：3500元/平米 开盘建面均价：3200元/平米,推导过程,市场比较法、加权评估3200元/平米,考虑入市时间及各种提价因素3400-3500元/平米,评估价格区间3300-3500元/平米,【说明】总体调价目标是保证整盘均价3500元/左右。在调价时机的选择上主要考虑了工程进度与销售率的配合。在调价的幅度上基本采用高频率小幅调整的方式保证平稳达成销售目标。,推广策略,调价策略,感谢聆听！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96
12、dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONn
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