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1、1,庄边村城市更新项目,物业发展方向建议及容积率合理化分析,2010年7月10日,深圳市星彦地产顾问有限公司,2,项目现状印象 破旧厂房；部分改商、经营情况好,3,丽景城,天骄世家,民房区,一、二期,中粮地块,摄影器材基地,民房区,民房区,西城丰和,御龙居,中粮澜山,新城汽车站,民房区,富盈门,富瑰园,项目四周状况 居住区密集、交通发达、商业氛围浓,河西别墅区,庄边别墅区,宝运达物流中心,4,项目四周状况 周边物业状况,庄边别墅区,丽景城,西城丰和,宝运达物流中心,周边商业,5,项目规划前景分析 居住、商业物业前景乐观,紧邻片区最大商业区,隔路相望最大两个居住片区,本案,本案现为工业用地，与周
2、边环境反差巨大地块改造既能有效提高土地价值，同时美化环境，提高经济效益周边居住、商业环境为地块改造的可行性提供保障,6,项目现状严重贬损土地价值，如何改造才能使土地价值最大化？,物业发展方向如何？土地容积率如何最优化？,7,区域特征,区域价值表现：成熟老城区街道办所在地公共设施聚集地商品房小区聚集地繁华商业地,8,读图：楼盘质素及品质感较高，建筑形态以小高层和高层为主。街道办所在地，公共设施齐全，商业氛围浓，片区居住价值巨大,西乡老城区：发展目标：结合片区实际发展情况，通过有限的城市更新措施，补充、完善、优化城市功能，实现片区生活品质的提升、历史特征的延续、外部形象的改善、产业的升级和转型。功
3、能定位：以居住综合配套、特色产业为主导功能，充满地域特色与活力的城市综合功能片区。,从物业格局看片区价值,本案,丽景城,摄影器材基地商业街,西乡街道办、会堂、图书馆,恒丰海悦酒店,泰华豪园,港隆城,鸿隆107公寓,青春庭院,9,根据规划，片区内已建成两个公园，一所街道级医院，一个街道广场，此外，西乡会堂、西乡图书馆也建成使用,流塘公园,住院部,从城市规划看片区价值,西乡公园,西乡人民医院,新城广场,生活配套齐全,西乡会堂,西乡图书馆,10,根据规划，片区内已建成一所中学，五所小学，规划一所中学和一所小学，教育资源丰富,西乡中学,天骄小学,规划中学,教育资源丰富,从城市规划看片区价值,西乡二小,
4、共乐小学,流塘小学,优智实验学校,规划小学,11,商业繁华,从城市规划看片区价值,西乡商业步行街,港隆城购物中心,沃尔玛天虹商圈,乐安居建材商场,12,商务氛围浓厚,从城市规划看片区价值,恒丰海悦酒店,万骏汇商务大厦,摄影器材产业园,百安居,宝润建材城,宝运达物流中心,13,片区发展成熟，高品质居家片区配套设施齐全，商业氛围浓厚,城市住宅+繁华商业,城市赋予片区的先天特性,14,地理位置 西乡大道东南面，前进路西北面，庄边路东北面地质地貌 现为破旧厂房、临街商铺、临路部分改造为商业，经营状况好,地块性质位置与地貌,15,地块四周临路，交通发达；住宅区密集，居住氛围成熟；,地块性质四至,前进路,
5、庄边路,西乡河,西乡大道,庄边工业区二路,16,区域外交通分析：地块离深圳市区近，在都市半小时生活圈范围之内,地块性质交通分析,西乡老区,广深高速，直通东莞、广州,宝安大道，15分钟直通宝安机场,107国道,17,核心优势 strength,核心机会 Opportunities,核心劣势 Weakness,核心威胁 Threats,地块性质SWOT分析,18,进取型“SO”策略:,由对比可知，项目物业开发方向为城市高品质住宅,S：地处西乡老城圈内，地段优越；周边资源丰富，商业繁华O：旧城改造，住房升级，片区整体形象提升,19,2009 2010年上半年宝安（不含龙华）新增供应产品销售情况列表,
6、区域市场细分与供需特征,舒适型2房，紧凑型3房（2改3）首置产品，供需两旺，为目前市场主流产品，占整体供应25%，整体销售率达92%,160-180平经济型大户再改产品，占整体5%，销售率52%，需求不旺,120-160平再改产品，目前供应下降，仅占整体10%，而销售率十分良好，达62%，表明仍有较好的需求基础,过渡性产品由于门槛低，投资回报高收到追捧，供销两旺,豪华大户产品不纯粹（大盘中的顶层复式或某座楼王，楼盘本身非纯豪宅），高端客户不认同，产品销售较缓慢，销售率28%,100-120平首改产品，供应不多，部分被2改3产品替代，占整体15%，销售情况很好，市场有一定需求，可挖掘,统计时间：
7、2009年12月,20,资料来源：星彦地产长期对龙岗中心城市场的监测，代理项目客户资料的积累，以及历年对该区域潜在客户的调查访谈。,客户结构变化趋势,区域市场需求为主，但外辐射能力明显增强；片区发展催生更多置业人群，消费梯度逐渐完善。,21,第一梯层：人群逐年增多，总量仍偏少。,公司职员、工厂技术型小白领、个体工商户；部分市区白领,第二梯层：群体多而稳定，是目前在售楼盘极力争取的客户，但由于价格上涨过快，需求放缓。,第三梯层：群体庞大，置业需求旺盛，受经济实力有限、总价过高的制约，需求远未得到满足，挖掘潜力巨大。,以180以上顶层大户为代表的高端产品。客户已经多次换房，由于没有出现超越级的产品
8、，需求放缓,官员工厂主大企业高管,公务员、原居民、工厂中、高阶层、生意人；关内中产,70-90的紧凑户型为代表，需求开始放量，以自住为主兼投资，户型目前极为畅销。,120160的中大户型为代表，仍有较好的需求基础，周边城镇及外地客有较大潜力可挖。,客户结构变化特征,投资客、首次置业者，过渡型居住白领,第四梯层：投资兼自住，需求旺盛，过渡性需求，总价要低。,3560的一房、两房为代表，需求旺盛。,22,物业开发方向及产品定位,物业开发方向：城市高品质住宅建筑类型：小高层、高层梯户比：两梯3、4户,产品配比建议：,23,项目改造当前状况和面临的问题,项目地块原建筑为厂房，容积率过低，与旧改项目提高
9、土地使用率原则不符，改造经济效益不明显；同时现容积率相对同类改造项目偏低，对土地集约化利用程度不够。作为“改造主体企业君成实业”有必要对土地发展指标进一步论证，提请政府批准，以保障各方利益更加合理。,24,一、项目最佳容积率建议；二、最佳开发物业类型及经济指标初步测算。三、商业建议,25,拆迁政策指导,自2005年以来，深圳市政府在涉及城市改造的文件中一再强调“节约集约利用土地”、“合理提高项目容积率”的指导原则，政策对项目“集约化方向”有明确的指引和要求。在市场、规划、经济等方面可行的情况下，项目容积率应尽可能提高。,26,区域发展过程容积率参考中心区辐射带,中心区项目05年以前开发容积率控
10、制较低，由于区域发展及人口增长，土地资源稀缺，节约集约化成为政府对土地利用的指导方针；05年以后政府对土地资源利用及时调整，新拍卖地块容积率整体提高；,27,区域发展过程容积率参考宝安中心区,宝安中心区开发项目容积率逐年递增，自新区开发以来，很好的借鉴了福田中心区的发展过程及经验；对新开发项目容积率控制较好，大大提高了土地集约化开发和资源利用度。,28,区域发展经验借鉴,福田、宝安中心区发展经验表明，提高容积率是城市发展趋势所在；西乡老城区升级在即，即将迎来大量置业者移居于此；提高土地资源利用为未来发展提供集约化空间。,29,项目容积率建议,政府对于土地拍卖的容积率正在逐年增加，再一次表明高容
11、积率已成为城市发展的趋势所在；城市更新住宅容积率普遍较高，集中在3.5-5.2之间；本地块容积率建议提升空间为3.5 4.5。,30,容积率提升至3.5后可行性案例研究,尚都,项目以点式古典风格实现了户户有景、互不遮挡、视野开阔；在容积率高达3.66以上的地块实现了90%以上的中大户型设计。,31,容积率提升至3.5后可行性案例研究,宏发领域,户型设计以舒适型为前提，全部为大户型设计，实现了较高品质的城市豪宅。同时结合项目“地铁上盖”的特点设计一栋公寓，互不干扰,32,高容积率项目住宅与商业的关系处理借鉴：,容积率提升至3.5后可行性案例研究,尚都,宏发领域,集中商业，聚集效应，提升商业价值,
12、街铺沿街满铺，销售兑现价值,商务公寓集中设置，最小化对居住的影响,本案“三角地”两面临路，商业价值大，可设计集中商业及公寓其余为居住区，可沿路设计街铺,33,物业开发方向及产品定位,物业开发方向：城市高品质住宅建筑类型：小高层、高层梯户比：（住宅部分）两梯3、4户，（公寓部分）三梯15 18户,住宅部分产品配比建议：,公寓部分产品配比建议：,一至三层设计集中商业+街铺，商业价值最大化,住宅部分，只设计街铺，使商业对居住影响最小化,设计公寓，酒店公寓+商务公寓，满足周边商务需求,高品质居家产品,34,住宅容积率提高至3.5物业开发可行性结论,案例户型：以89140平米的改善型户型占主导地位根据以
13、上两个案例可知，高容积率楼盘通过产品设计、园林设计、会所等方面的创新，辅以良好的配套，仍可获得行业、客户的高度认可。容积率提升后既能提高旧改效益，同时并为对居住造成过多影响，由此可见提高容积率和提高居住品质并不矛盾。,35,一、项目最佳容积率建议；二、最佳开发物业类型及经济指标初步测算。三、商业建议,36,地块性质分析,地块解析：蓝色部分以高品质居住为开发目标，住宅为主；红色部分临路，昭示性及商业价值高，为最大化减少商业对居住的影响，可开发小户型等产品。,两面临路，昭示性及商业价值高,地块较为隐秘，干扰条件少，高品质住宅首选,37,蓝色地块部分以居住为主，以中大户型为发展方向红色地块部分商业价
14、值高，可能的物业发展方向有：酒店、写字楼、商务公寓三种。,项目最佳物业开发方向分析,38,酒店开发可行性分析,项目最佳物业开发方向分析,酒店,写字楼,商务公寓,物业发展方向,39,宝安酒店市场现状,宝安已评定的星级酒店数量少、档次较低；酒店总体经营水平不高，多数酒店以高折扣维持；酒店入住客户比较单一，现阶段主要以商务客为主。,项目最佳物业开发方向分析,酒店经营现状不理想，入住率低,40,项目最佳物业开发方向分析,酒店开发方向结论,现状经营不理想，入住率低,投资回报周期长，风险大,不可行,41,纯写字楼开发可行性分析,酒店,写字楼,商务公寓,物业发展方向,项目最佳物业开发方向分析,42,纯写字楼
15、市场可行性分析,宝安目前属于深圳工业集中区域，写字楼发展尚处于萌芽阶段，市场规模较小，需求薄弱；从价格上来看，目前宝安写字楼与高档住宅价格处于倒挂状态，写字楼价格仅为同期高档住宅价格80%左右水平，而且消化速度远低于住宅，投资回报相对较低。,项目最佳物业开发方向分析,消化速度远低于住宅，投资回报率较低,43,项目最佳物业开发方向分析,纯写字楼开发方向结论,消化速度远低于住宅，投资回报率较低,商务容量有限，规划已饱和,不可行,44,商务公寓开发可行性分析,酒店,写字楼,商务公寓,物业发展方向,项目最佳物业开发方向分析,45,宝安在租商务公寓现状,从现有商务公寓来看，档次较低，租金不高，没有摆脱住
16、宅模式。从出租率来看，全部都100%，市场行情看好。,项目最佳物业开发方向分析,出租率较高，市场行情看好,46,商务公寓的客户分析,行业分布特征不够明显，但主要是第三产业，一般为成长型中小企业或个体办公,数据来源：万骏商务公寓、白金时代、白金酒店公寓入驻客户统计分析,有较强的承租需求，发展潜力较大,项目最佳物业开发方向分析,47,项目最佳物业开发方向分析,商务公寓开发方向结论,出租率较高，市场行情看好,有较强的承租需求，发展潜力较大,增加项目商业氛围，聚集人气,可 行,48,商务公寓容积率提升趋势,中心区最具影响力商务公寓,商务公寓容积率提升是未来城市发展的趋势所在。,49,项目最佳物业开发方
17、向分析,地块红色部分可能开发的物业形式为商务公寓商务公寓可以大大吸纳容积率，使蓝色部分住宅密度降低，有效提高住宅部分居住品质,集中商业+商务公寓,高品质住宅,50,项目最佳物业开发方向,51,经济测算方向一（容积率3.5）,规划指标：,52,1、土地成本：,2、开发成本：,容积1.3以内的土地按照1500元/平米投入，超出部分住宅和商业分别以当先市场评估价的20%补差价测算,一、开发成本概算,53,二、开发费用及税金概算,1、收入测算：,2、开发所涉及费用：,54,3、项目相关税金及附加：,4、所得税：,根据70/30的股权分配，相关税金及附加投资方承担的税费按照整体的70%测算,项目整体收益
18、投资方获得70%，成本及费用投资方全部承担，税费及附加投资方承担70%,55,三、利润率,1、开发成本利润率,开发成本利润率=净利润/开发成本（含开发费用及税金）,2、开发销售利润率,开发销售利润率=净利润/销售收入,56,经济测算方向二（容积率4.5）,规划指标：,57,1、土地成本：,2、开发成本：,容积1.3以内的土地按照1500元/平米投入，超出部分住宅和商业分别以当先市场评估价的20%补差价测算,一、开发成本概算,58,二、开发费用及税金概算,1、收入测算：,2、开发所涉及费用：,59,3、项目相关税金及附加：,4、所得税：,根据70/30的股权分配，相关税金及附加投资方承担的税费按
19、照整体的70%测算,项目整体收益投资方获得70%，成本及费用投资方全部承担，税费及附加投资方承担70%,60,三、利润率,1、开发成本利润率,开发成本利润率=净利润/开发成本（含开发费用及税金）,2、开发销售利润率,开发销售利润率=净利润/销售收入,61,一、项目最佳容积率建议；二、最佳开发物业类型及经济指标初步测算。三、商业建议,62,一、项目商业发展条件评估二、项目商业最佳发展方向及定位建议,63,商业可进入性,地块条件评价,项目现状两面临街，两面临主要干道，具有良好的可进入界面,64,竞争关系评价,商圈现状格局,西乡商业步行街,港隆城购物中心,沃尔玛天虹商圈,自然形成的商业街，历史悠久，
20、人气旺，但档次低,大型购物中心，集餐饮、购物、电影、游乐等的消费场所,由两家大型商场+沿街商铺组成的商圈，以购物为主。,65,存量商业存在的问题,竞争关系评价,1、存量商业多而散，整体供大于求，淘汰重组及升级转型仍在继续；2、商圈势力割据严重，但已经开始形成错位竞争；3、街铺、主题商业街及大型购物中心，业态及档次分化比较充分；4、现存商业中心多在07年以前建成，经营较好，但存量较大；主要体现在零售过多，而休闲娱乐不足，缺乏如市区新兴商业体的新业态形式，以及档次整体偏低，不能满足区域内的中高端消费需求。,66,2、老城的规划及升级，带来大量的消费人群；,3、旧商业购物环境差，档次低，本案商业发展
21、档次及模式有较大空间；,4、发展主力店和大型集中式商场是本案发展的方向之一。,1、避免与已有商业业态发生重复；,对项目商业发展的启示,竞争关系评价,67,对项目商业发展的启示,竞争关系评价,1、满足小区及周边居民的主力店式商业，能与末来商业避开竞争；,2、集中式大型商业模式不仅能满足社区居民，还能吸引周边的客群消费；,68,一、项目商业发展条件评估二、项目商业最佳发展方向及定位建议,69,项目,地点：西乡老城核心位置,消费力：片区升级及周边消费力强,竞争：大众型竞争力弱,地区中心,娱乐中心,超级地区购物中心,生活时尚中心,城市购物中心,邻里购物中心,能量中心,专业市场购物中心,购物公园,立足片
22、区，服务宝安的高端时尚休闲娱乐中心,商业属性定位根据市场及项目自身条件，项目比较适合的类型,项目商业最佳发展方向及定位建议,优势：项目住宅高端的定位,70,第二商圈：宝安中心区、碧海中心区以及福永、南山,商圈定位建议,核心商圈：项目周边居住人口步行15分钟半径以及商务人口步行5分钟半径,项目商业最佳发展方向及定位建议,71,本项目,室外、半室外街区+集中式商业,主题化99吧+时尚KTV+时尚名店街,精神需求休闲、放松、娱乐、时尚,项目将以“商业街集中主题商业”的形式出现，以时尚休闲娱乐的主题商城为主要形态，在西乡形成一个中高端人群消费的标志性的商业体。,我们将打造：,集中式+街区,项目商业最佳发展方向及定位建议,72,本案商业经营方向,社区型购物广场（3.5容积率的情况下）,时尚休闲娱乐广场（4.5容积率的情况下）,方向一,方向二,项目商业最佳发展方向及定位建议,73,星彦地产 善待所托,THANKS!,
