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1、评级：,Table_Title,5907,行,业,深,度,研,究,证,券,研,究,报,告,房地产信托从,相关报告Table_Report,股票研究,房地产,Table_MainInfo2012.01.11房地产信托保兑付：2012 资金链第一场雪,Table_Invest,上次评级：,增持增持,房地产资金链专题研究之一李品科 孙建平010-59312815 021-编号 S0880511010037 S0880511010044本报告导读：2012 年房地产信托兑付规模较大，总到期规模达到 1758 亿元。需要关注 2012 年上半年的时间点、偿付压力较重的房地产公司。摘要：Table_Sum
2、mary 10 年下半年进入发行高峰，平均发行期限 1.9 年，“保兑付”将成为 12 年主要课题。截止 11 年 9 月末，房地产信托余额达6798 亿元高峰，比 10 年底增长 57.2%，全部信托资产占比 17.2%。房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是 2-3 月。据不完全统计，2012 总到期规模 1758 亿元，其中 7 月为年度高峰，达 504 亿元。一季度 366 亿元，二季度 368 亿元，三季度 716 亿元，四季度 309 亿元。10-11 年快速扩张、但周转较慢、公司开发周期与行业同步的区域性中等开发商对信托依赖度更高、兑现风险更大。从 30 家上市公司的统计数据来看，
3、2012 年到期的项目数达 61 个，到期规模为 318 亿元，从 3 月开始进入偿付高峰。其中 1 月到期 27亿元、3 月 39 亿、5 月 47 亿、7 月 44 亿、11 月 38 亿、12 月 49 亿。2012 年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等。分别为 44 亿、43 亿、24 亿、20 亿、18 亿。从信托占有息负债比例、信托占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业。分别达到 177%、1111%和 89%、437%。信托到期不能兑付的解决途径包括：（1）延期兑付（2）借新还旧（3）第三方接盘，项目重组出售抵押资产偿还投资者（4）自有资金接
4、盘。由万科等具有现金和管理优势的龙头公司进行并购是必由之路：在12 年基本面、尤其是上半年量价齐跌格局下，容易暴露风险的中等开发商信托延期支付和借新还旧能力更弱，万科等并购机会大增。在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力下，预计 2 季度将爆发开发商资金链的风险。房地产信托到期兑付风险释放、资金链断裂对行业影响：市场份额集中速度加快，高周转商业模式的龙头公司成长性将更优于行业。我们判断：2 季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权，对于基本面将是触底的显著信号之一。资金链压力增大和释放将加快房价合理调整，加快中央政策面在限购、限贷、二套房贷等方面局部松动，保障消费
5、，控制投资。我们坚定维持“2012 年房地产政策面局部放松不再是博弈、不再是赌博、不再是意淫，而是合情合理的逻辑推断”的口号。维持行业 11 年 6 月首次调高、9 月坚定强化的增持评级，只推一二线龙头。1-2 月股票受货币信贷、地方政策转好驱动，3-6 月资金链断裂风险将代表基本面最坏阶段出现，中央政策面彻底转向，期间股价也许有震荡，但必将是相对收益向绝对收益转化的大拐点。请务必阅读正文之后的免责条款部分,Table_Industry信贷托底房地产市场2012.01.09政府稳中求进，行业政策面逐步进入上升通道2011.12.16地产股将逐步迎来春天，建议积极配臵降准对地产行业影响的点评,2
6、011.12.01北京、武汉调整普通住房优惠政策的点评,2011.11.30绿城与中投、黑石合作点评,2011.11.292012 年房地产行业投资策略会会议综述,2011.11.28货币信贷定向宽松下的投资标的,2011.11.28平衡.再生2012 年投资策略报告，2011.11.21以万科为代表，回到 9.5 元！货币信贷实际宽松下地产股受益路径分析,2011.11.04资金面微调地产受益，行业政策存趋正常化可能,2011.10.28 房 地 产 估 值 已 达 08 年 最 底部,2011.10.26基本面调整趋势持续，政策面预期将转暖,2011.10.19商业地产季报第 1 期：二线
7、写字楼、一 线 零 售 和 工 业 表 现 良 好，2011.11.18由佛山限购政策拟松绑内容得到的启示,2011.10.12房地产市场及 6 大龙头公司调研综述，2011.7.11政策决定论2011 年中期投资策略报告，2011.6.13从“延安”到“西柏坡”-2011 年房地产行业投资策略报告，20110.12.10宏观微调，地产股最受益，反弹可持续,2011.10.31基本面调整持续，南京公积金贷款政策有条件放松2011.10.24基本面继续调整，股价反映最坏预期,2011.10.09量价调整、政策见顶和低估值，买入良机,2011.09.26行业销量下滑，龙头上升，坚定逢低买入2011
8、.9.19限购推广和房价松动，进入中期选股阶段2011.9.13保障房开发对房地产投资和 GDP 的影响政策系列研究之一，2010.5.21中国商业地产系列研究报告之一：保险资金投资不动产对商业地产影响分析，2010.3.30行业深度研究报告中国房地产行业和商业模式的前景和出路，2010.8.26,5907,行业深度研究目 录1.房地产信托融资简介.31.1.贷款型信托融资模式.41.2.股权型信托融资模式.41.3.混合型信托融资模式.41.4.财产受益型信托融资模式.42.紧缩政策下房地产信托融资爆发式成长.62.1.银行信贷：限购限贷下的信贷收紧.62.2.国内资本市场融资：房地产资本市
9、场融资基本被停.72.3.信托融资：规模增长、收益率攀升.72.3.1.房地产信托规模逆趋势化增长，2011 年 3 季度环比增速放缓.72.3.2.房地产信托收益屡创新高.93.房地产信托进入密集兑付期.93.1.房地产信托进入密集兑付期，兑付压力会持续到 2013 年.103.2.2012 年因流动性紧张、到期的房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松，兑付风险较大.113.2.1.2012 年上半年为流动性最紧张的时刻.113.2.2.2012 年上半年到期房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松，政策监管 10 年底开始逐步加严 113.2.3.2012 年上半年一旦出现兑付危机，将对整个房地
10、产信托行业造成不利影响.123.3.部分发行规模较大、集中到期的公司兑付压力较大.133.3.1.部分上市公司房地产信托发行规模较大.133.3.2.重点关注偿债压力大的公司.134.预计部分中小开发商资金链将有断裂的可能.175.房地产信托不能兑付下的解决之道：困难重重.175.1.开发商项目信托风险暴露,保兑付提上议程.175.2.开发商项目信托兑付危机化解之道.185.2.1.延期兑付.185.2.2.借新还旧.185.2.3.第三方接盘，项目重组，出售抵押资产偿还投资者.195.2.4.自有资金接盘.196.房地产信托的集中到期，将促使基本面见底，以万科为代表的资金充裕龙头将迎来更大并
11、购机会。维持行业增持评级，建议积极配臵。.20,请务必阅读正文之后的免责条款部分,2 of 22,5907,3-6,行业深度研究地产行业将迎来 2012 年资金链第一场雪：房地产信托集中到期兑付的压力。我们判断 12 年 1 季度开始行业的资金压力将大幅增加，原因是房地产信托、银行贷款、理财产品等地产相关融资渠道将在 12 年陆续进入集中偿还高峰，而 08 年并没有这 3 部分融资渠道集中到期的压力。房地产信托从 10 年下半年进入发行高峰，平均期限 1.9 年，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是 12 年的 2-3 月。据我们不完全统计，2012总到期规模 1758 亿元，7 月达到年度高
12、峰，当月需兑付超过 500 亿。10-11 年快速扩张、但周转较慢、开发周期与行业同步的区域性中等开发商对信托依赖度更高，预判其兑现风险将持续增大，存在资金链断裂的风险。而对于以万科为代表的资金充裕的龙头，将迎来更大并购机会。信托兑付风险和资金链断裂对实体行业影响：（1）在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力下，预计 2 季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权，对于基本面将是触底的显著信号之一。（2）资金链压力增大和释放将加速房价合理调整。（3）市场份额集中速度加快，高周转商业模式的龙头公司出现较大的并购机会，成长性将更优于行业。信托兑付风险和资金链断裂对行业政
13、策面影响：（1）资金链压力增大和释放将加快房价合理调整，加快中央政策面在限购、限贷、二套房贷等方面局部松动，保障消费，控制投资。（2）资金链断裂现象发生，对于地方政策的触动和局部松动的速度将加快。信托兑付风险和资金链断裂对股票投资影响：我们维持地产行业 11 年 6月首次调高、9 月坚定强化的增持评级，只推一二线龙头，以万科为代表的资金充裕的龙头公司随着并购机会的大增，将跑赢市场。预判 2012年 1-2 月股票受货币信贷、地方政策转好驱动，月资金链断裂风险将代表基本面最坏阶段出现，中央政策面彻底转向，期间股价也许有震荡，但必将是相对收益向绝对收益转化的大拐点。1.房地产信托融资简介信托是指委
14、托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。房地产信托是信托业务的一种，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,3 of 22,5907,行业深度研究基于
15、融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。,1.1.,贷款型信托融资模式,在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。图 1 开发商投资资金来源构成,投资者（委托人）,（1）信托资金（4）信托收益及本金,信托投资公司(受托人）,（2）信托贷款（3）支付利息偿还
16、本金,开发商（项目公司）,资产抵押股权质押第三方担保资料来源:国泰君安地产研究,1.2.,股权型信托融资模式,在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。图 2 开发商投资资金来源构成,投资者（受托人）,（1）信托资金（4）信托收益及本金,信托投资公司（委托人）,（2）收购股权或增资扩股（3）溢价股权回购,开发商（项目公司）,股权质押第三方担保资料来源:国泰君安地产研究,1.3.,混合型信托融资模式,这种信托既有债权型信
17、托的特点，还有股权型信托的特点,指房地产企业将股权委托设立为信托财产，取得信托财产的信托受益权，然后委托信托公司将该信托受益权转让给投资者，并通过分红或溢价回购信托受益权等方式向投资者支付回报；同时，投资者将资金委托给信托公司管理，信托公司按照信托合同的约定，将投资人集合的信托资金用于购买房地产企业的不动产信托受益权。它不仅可以进行货款投资也可以进行股权的投资，它的收效相对比较稳定，比股权投资型信托的收益要低，比债权型信托的收益要高。风险以及对公司或者项目的要求也介入二者之间。,1.4.请务必阅读正文之后的免责条款部分,财产受益型信托融资模式,4 of 22,行业深度研究利用信托的财产所有权与
18、受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。图 3 开发商投资资金来源构成溢价回购优先受益权5907,投资者（委托人）,（2）信托资金（4）信托收益及本金,信托投资公司（受托人）,（1）信托财产（3）优先受益权收入,开发商（委托人）,优先受益权资料来源:国泰君安地产研究表 1：各类型信托比较,类型贷款型信托,融资金额视开发商的实力、项目的资
19、金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等,融资期限以 1-2 年居多，最近也出现了 5 年期甚至更长期限的信托计划,融资成本一般高于同期银行法定贷款利率,优势融资期限比较灵活,（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过,股权型信托,视项目的资金需求及双方的谈判结果,以 1-2 年居多，最近也出现了 5 年期甚至更长期限的信托计划,一般高于同期银行法定贷款利率,桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目,的经营管理、和开发商分享最终利润。,财产受益型信托,视信托财产的评估价值，一般在评估价值的 50左右,以 1-2 年
20、居多，最近也出现了 5 年期甚至更长期限的信托计划,一般高于同期银行法定贷款利率,（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的 REITs 产品。,资料来源:国泰君安地产研究表 1：各类型信托比较(续),类型贷款型信托股权型信托财产受益型信托,对公司、财产要求“四证”齐全；自有资本金达到 35；二级以上开发资质；项目盈利能力强股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强（1）业已建成，产权清晰，证件齐全；（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业,要求的风险控制机制资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在 50左右）、股权质押、第三方担保、设
21、臵独立账户向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保（1）通常设臵一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；（2）回购承诺及第三方担保,退出方式偿还贷款本金溢价股权回购开发商溢价受益权回购,资料来源:国泰君安地产研究,请务必阅读正文之后的免责条款部分,5 of 22,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011.1-11,200702,200706,200710,200802
22、,200806,200810,200902,200906,200910,201002,201006,201010,201102,201106,201110,2.1.,3,97%,行业深度研究2.紧缩政策下房地产信托融资爆发式成长银行信贷：限购限贷下的信贷收紧开发商从银行获得的信贷融资渠道正在收紧。中央政府控制通胀而收紧信贷资金，资金密集型的房地产行业首当其冲。信贷资金总量大幅收紧导致商业银行被动提高按揭贷款首付比例和利率。由于流动性的收缩，首先，银行额度规模已经受到很大限制，有一些没有额度去放，银行目前贷款发放不连续。另外，银行基于本身利润考核，会选择提高利率，且银行要看收益和风险的配比问题，
23、大的优秀的开发商在获取信贷资源上也会由于一般小的开发商。5907,图4 开发商投资资金来源构成,图 5 开发贷余额增速下滑,100%,国内贷款,利用外资,自筹资金,其他资金,国家预算内资金,债券,房地产开发贷款余额,同比,60%,90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2.521.510.50,50%40%30%20%10%0%,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010 2011Q3,数据来源：Wind 数据库，国泰君安证券房地产图 6 贷款高度依赖银行体系，2011 年来银行贷款增速明显下滑，占贷款的比重也降至较低点,95%93%,来
24、源于银行贷款占国内贷款的比例,来源于银行贷款的增速 60%50%40%,30%91%20%,89%87%85%数据来源：Wind 数据库，国泰君安证券房地产请务必阅读正文之后的免责条款部分,6 of 22,10%0%-10%,2.2.,2.3.,图7,图 8,行业深度研究国内资本市场融资：房地产资本市场融资基本被停2010 年受调控影响，房地产被列为重点调控对象，房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大，难以得到证监会的通过。根据规定，房地产企业要在资本市场上进行新股发行、定向增发、重组、借壳，证监会在审查时需要听取国土部门的意见，如有囤地等行为，不予放行。我们认为在房地产调控逐步深入
25、的背景下，房地产企业在资本市场进行公开募资的难度仍然非常大。信托融资：规模增长、收益率攀升5907作为主要资金来源的银行贷款受到限制的情况下，房地产信托成为开发商的“救命稻草”，很多从银行融资无门的中小房开发商甚至一些大开发商都借道信托融资。以往房地产企业找信托公司发行房地产信托计划，一般是为了解决房地产项目资本金需求问题，解决了此问题，可更容易从银行获得开发贷款，撬动更多的资本。而 20111 年因为银行对开发贷的政策更严格，同时银行信贷资金紧张，因此房地产企业找信托公司直接融资的需求增多。2.3.1.房地产信托规模逆趋势化增长，2011 年 3 季度环比增速放缓信托业协会的数据显示，201
26、0 年以来，房地产信托资产余额一直呈快速上升态势。截止 2011 年三季度末，房地产信托业务余额达到了 6798亿元的高峰，比 2010 年底增长了 57.2%，在全部信托资产中的占比也高达 17.24%。超过了同期信托总资产 34.8%的增速近 25 个百分点。房地产信托资产占信托资产余额的比例也是持续增长，从 2010 年 1 季度的 10.64%，上升至今年三季度的 17.24%，增长近 7 个百分点。,房地产信托约超越行业增速，占比提升,2011Q3 房地产信托余额占比 17.24%其他,19.42%,4500040000,房地产信托余额,信托余额,房地产信托余额比例,18%17%,工
27、商企业,20.81%,35000300002500020000,16%15%14%,150001000050000,13%12%11%10%,金融机构,8.72%债券,3.94%基金,0.49%,基础产业,24.79%,2010Q1,2010Q2,2010Q3,2010Q4,2011Q1,2011Q2,2011Q3,股票,4.58%,房地产,17.24%,数据来源：中国信托业协会,请务必阅读正文之后的免责条款部分,7 of 22,200801,2008Q1,2008Q2,2008Q3,2008Q4,2009Q1,2009Q2,2009Q3,2009Q4,2010Q1,2010Q2,2010Q3
28、,2010Q4,2011Q1,2011Q2,2011Q3,200804,200807,200810,200901,200904,200907,200910,201001,201004,201007,201010,201101,201104,201107,201110,图 9,行业深度研究2010 年来房地产信托余额占比不断抬升,基础产业,房地产,股票,基金,债券,金融机构,工商企业,其他,2011Q32011Q22011Q12010Q42010Q359072010Q22010Q1,0%,20%,40%,60%,80%,100%,数据来源：中国信托业协会,图10,2008年来月度房地产信托发行规
29、模,图 11,2008 年 1 季度来房地产信托发行规模,500,房地产信托,占比,70%,3000,房地产信托发行额,信托发行额,占比,60%,450400350300250200150100500,60%50%40%30%20%10%0%,25002000150010005000,50%40%30%20%10%0%,数据来源：用益信托伴随全国房价拐点的来临，以及 2011 年底净资本考核，根据信托公司净资本计算标准有关事项的通知的要求，信托公司忙于去房产化。对于净资本紧张的信托公司来讲，为了满足净资本监管要求而调整结构，去房地产化以及压缩银信合作业务规模也便成为了重中之重。从信托公司目前业
30、务开展态势看，多数信托公司已非常谨慎地开展房地产类信托业务，在选择交易对手方面也只选择上市公司或知名房地产开发企业，房地产信托发行规模明显减少。2011 年第三个季度房地产信托的增速环比已经出现了明显的放缓。2011 年四季度房地产信托业务规模出现明显回落，10 月、11 月的发行规模回落至百亿规模级别。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,8 of 22,200801,200804,200807,200810,200901,200904,200907,200910,201001,201004,201007,201010,201101,201104,201107,201110,5907,行业深度
31、研究图 12 房地产信托 2011 年 3 季度环比增速明显回落,16001400,新增房地产信托,环比增速,100%80%,1200,10008006004002000,60%40%20%0%-20%,2010Q1,2010Q2,2010Q3,2010Q4,2011Q1,2011Q2,2011Q3,数据来源：中国信托业协会2.3.2.房地产信托收益屡创新高2011 年以来，一方面，银根不断抽紧，资金成本不断高企，水涨船高，房地产信托资金成本也随之不断攀升；另一方面，房地产调控政策紧锣密鼓地出台，房地产开发企业资金压力陡增，房地产信托收益也屡创新高，信托公司在锁定受益人信托收益水平的同时，开发
32、商的信托融资成本超过 20已经成为常态。自 2010 年以来，房地产信托产品的收益率一直不断升高，2011 年 11 月，房地产信托产品平均年化收益率已达 10.84%，同期信托产品的总体平均收益率仅为 9.4%，其绝对收益率比总体收益率高了将近 15%。与 2010 年初相比来看,2011 年 11 月房地产信托平均年化收益率比 2010年初的 8.55%增长了 26.8%。而信托产品的年化收益率的增幅只有 23%，房地产信托的收益增长速度明显高于其他信托产品。图 13 房地产信托收益率不断走高,13,信托,房地产信托,1211109876数据来源：用益信托3.房地产信托进入密集兑付期,请务
33、必阅读正文之后的免责条款部分,9 of 22,2011合计,201305,201101,201102,201103,201104,201105,201106,201107,201108,201109,201110,201303,201201,201203,201205,201207,201209,201211,201301,201111,3.1.,5907,行业深度研究房地产信托进入密集兑付期，兑付压力会持续到 2013 年2010 年以来，房地产信托大规模发行，尤其是 2010 年 3 季度和 4 季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在 1.5 年期到 3 年期之间，尤其是 2 年期的产
34、品居多，平均期限 1.9 年，多数产品在 2012 年到期。2010年密集发行的房地产信托产品都是在房价最高、房地产最繁荣时期发行的。是按照高房价、繁荣房地产市场设计的信托产品，比如回报率指标，一般都在 15-20。房地产的冬天来临，开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而且与银行贷款不同，信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息。即便经过受益人大会同意展期，也会有部分受益人不同意，发行人至少要应付 30%的赎回压力。因此从 2011 年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力会持续到 2013 年。图14 房地产信托期限平均1.9年2.121.91.81.71.6数据来源：用
35、益信托根据我们的统计结果，2012 年总到期规模达到 1758 亿元，整年兑付规模较大，一季度为 366 亿元，二季度为 368 亿元，三季度为 716 亿元，四季度为 309 亿元。其中 7 月为年度高峰，达到 504 亿元。图 15 房地产信托到期累计额,2012 年到期 1758 亿元,3500300025002000150010005000数据来源:国泰君安地产研究测算请务必阅读正文之后的免责条款部分,累计到期金额,10 of 22,201201,201203,201205,201207,201209,201211,201301,201303,201305,201307,201309,
36、201311,201201,201203,201205,201207,201209,201211,201301,201303,201305,201307,201309,201311,3.2.,3.2.2.,行业深度研究从 30 家上市公司的统计数据来看，2012 年到期的项目数达 61 个，到期规模为 318 亿元。其中 1 月到期 6 个 27 亿元、3 月到期 6 个 39 亿元、5月到期 8 个，47 亿元、7 月到期 11 个 44 亿元、11 月 7 个 38 亿元、12月 8 个 49 亿元。,图1612108,30家上市公司月度到期信托项目数到期信托项目数,图 17605040,
37、30 家上市公司月度到期信托金额到期金额,5907,6420,3020100,数据来源:公司公告、国泰君安地产研究2012 年因流动性紧张、到期的房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松，兑付风险较大我们认为 2012 年 1、2 季度到期的房地产信托需要重点关注。此时为房地产企业流动性最紧张的时候，预计部分中小开发商资金链将断裂，房地产信托的兑付存在严重压力。3.2.1.2012 年上半年为流动性最紧张的时刻在 2012 年 1、2 季度到期的房地产信托，此时可能将是房地产企业流动性最紧张的时刻。我们预判 2012 年的市场将是平衡再生的市场，上半年将继续是再库存、价格调整的艰难时期。2012
38、年上半年基本自主需求的贷款环境改善，但对行业整体来说，银行贷款占购房款比例整体不高，所以对行业不会是特别大的利好。另外 11 年有些达到可售的项目并未推出，会陆续在 12年上半年上市，12 年上半年供给比较大，加上降价带来观望情绪的浓重，市场会比较困难。我们预判销销量 12 年下半年同比或环比增速有望见底回升。随着降价的蔓延、地方资金的全面紧张，预计在中期左右政策会有条件放松，政策从过于严控转向平衡、供大于求也将转向供求逐步平衡，重度抑制的销量将获得再生。2012 年上半年到期房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松，政策监管 10 年底开始逐步加严在 2010 年 3、4 季度发行的房地产信托，
39、因为融资门槛与风险控制均相对较宽松,风险较大。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,11 of 22,3.2.3.,行业深度研究自 2010 年底，房地产信托政策随宏观调控的步伐，逐渐趋紧的态势十分明显。银监会防控风险有所升级，自 6 月份要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又对项目立项“窗口指导”，实质上实行审批制。表 2：2010 年底来出台的房地产信托相关政策,时间,文件名称,主要内容,影响,（1）对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各信托公司立即进行业务合规性,风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况。（2）要求各银监局进一步加强对辖内信托公司房地产信托业务的合规性监
40、管和风,第一次以书面形式确认了房地产信托业务存在系统性风险，政策监管开始逐步5907加严。业务合规性风险自查。包括但不,2010.12,关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知,险监控，结合开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。(3)要求各银监局督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩展，加强信托资金运用监,限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性
41、、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处臵预案等内容。,控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险。净资本管理正式进入实际可操作阶段，并将在年底进入结算期。充分区别了监,2011.2.12,信托公司净资本计算标准有关事项的通知,对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定，并随通知下发了信托公司净资本计算表、信托公司风险资本计算表以及信托公司净资本风险控制指标监管报表。,管层鼓励与限制的业务，房地产信托成为风险资本提取比例最高的一类业务。受到融资类房地产信托业务的风险系数高达 3%的影响，多家信托公司因房地产信托业务占比较大而使其风险资本趋
42、紧甚至不足，部分信托公司不得不主动压,缩房地产信托业务以满足净资本管理的要求。(1)各信托公司要按月报送房地产信托业务,2011.5.5,关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知,风险监测表，并于每月 7 日前将表格填写完整并上报。(2)除了要求填写房地产信托项目属性、规模、到期日、资金运用方式、房地产项目类型外，还要求填写资金来源有无银,实时监控房地产信托风险，判断项目风险，关注项目兑付风险。,行理财资金，如有还须说明具体金额。,2011.9.5,关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知,(1)要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险，并采取相应的措
43、施，做到对房地产信托项目兑付风险“早发现、早预警、早处臵”。(2)特别要求对于已出现风险的房地产信托项目，各银监局应果断处臵并将有关情况及时报送银监会。,对于房地产信托业务发展速度过快，或者风险隐患加大的信托公司，各银监局可采取项目事前报告或者暂停房地产信托业务等措施。对于已出现风险的房地产信托项目，各银监局应果断处臵，并将有关情况及时报送银监会。,数据来源:国泰君安地产研究2012 年上半年一旦出现兑付危机，将对整个房地产信托行业造,请务必阅读正文之后的免责条款部分,12 of 22,中华企业,万科A,阳光城,中南建设,中航地产,新湖中宝,嘉凯城,首开股份,苏宁环球,荣盛发展,福星股份,南国
44、置业,亿城股份,浙江广厦,泛海建设,金地集团,中粮地产,华发股份,香江控股,名流置业,天津松江,上实发展,苏州高新,卧龙地产,华侨城A,万业企业,鲁商置业,中铁二局,冠城大通,北京城建,万科A,中华企业,首开股份,阳光城,福星股份,泛海建设,中南建设,新湖中宝,嘉凯城,金地集团,苏宁环球,中航地产,荣盛发展,亿城股份,浙江广厦,中铁二局,南国置业,万业企业,名流置业,中粮地产,上实发展,华发股份,鲁商置业,华侨城A,香江控股,天津松江,苏州高新,冠城大通,北京城建,卧龙地产,3.3.,5907,行业深度研究成不利影响正如我们上文分析，2012 年上半年房地产企业的流动性最为紧张，而另一方面此时
45、到期的房地产信托在发行时的监管较为宽松，在风险控制上较为松懈，部分中小开发商资金链断裂，房地产信托兑付压力较大。因为抵押率较高，加上房价下降，抵押物价值下降，抵押物打折出售。一旦出现这种情况，将对整个房地产信托形成不利影响。部分发行规模较大、集中到期的公司兑付压力较大3.3.1.部分上市公司房地产信托发行规模较大一系列房地产调控政策的出台、银根紧缩后的调控效应已经显现，房地产企业的资金压力已经自下而上地蔓延开来，在中小开发商受到严重冲击后，大型开发企业也逐渐感觉到压力，由以往低成本的银行贷款转向信托资金。据不完全统计，万科、金地、首开、新湖中宝、泛海建设等开发商纷纷加入信托融资行列中。根据我们
46、的统计的 30 家上市公司的数据，目前共发行有 118 个项目、金额达 630 亿元。从发行项目看，发行规模最大的中华企业达到 16 款，万科、阳光城也分别达到 10、9 款，中南建设、中航地产、新湖中宝也都达到 8 款。从发行规模看，发行规模最大的万科达到 90 亿元，中华企业、首开股份、阳光城、福星股份也分别达到 64、59、52、46 亿元的规模。,图18 上市公司信托项目数排序,图 19 上市公司信托金额排序,181614121086420,信托项目数,1009080706050403020100,金额（亿元）,数据来源:公司公告、国泰君安地产研究3.3.2.重点关注偿债压力大的公司发
47、行规模较大的中华企业、阳光城、福星股份等企业的偿债压力较大。并且基于此发行的利率也明显较高。因此这一类公司的信托到期的付息压力较大，需要重点关注。从 30 家上市公司的统计结果来看,2012 年到期规模较大的有中华企业 44,请务必阅读正文之后的免责条款部分,13 of 22,、3、4、5、,、2、5、7,、5,、6,、7,、4,、7,、6,行业深度研究亿、万科 43 亿、金地 24 亿、福星股份 20 亿、阳光城 18 亿、苏宁环球16 亿。从信托占有息负债比例的角度看，阳光城、中华企业的比例分别达到177%、89%，而信托占现金比例的比例分别为 1111%、437%。表 3：30 家上市房
48、企信托 2012 年到期汇总表,证券简称,信托余额,其中股权,12 年到期资金,12 年到期月份,附注,中华企业万科 A,63.6190.18,43.9443.18,1 月（1.7 亿）月（7 亿）月（1.7 亿）月（13.5 亿）有 6 笔不知是否59077 月（4 亿）、10 月（8 亿）、12 月（8 亿）12 年到期1 月（10 亿）月（10 亿）月（5.2 亿）月（10 亿）、11 月（8 亿）,金地集团福星股份阳光城苏宁环球亿城股份首开股份中铁二局中航地产浙江广厦嘉凯城荣盛发展中南建设万业企业新湖中宝名流臵业中粮地产南国臵业华发股份泛海建设鲁商臵业华侨城 A香江控股卧龙地产,24.
49、1746.0052.2021.5512.7359.0010.0018.4311.0726.5016.5029.008.0028.867.407.148.686.3538.006.005.905.711.75,16.1716.0020.500.353.2013.0532.00,24.1720.0018.4016.0512.7010.0010.009.209.108.808.508.008.007.907.407.146.686.356.006.005.905.001.75,12 月（24.2 亿）3 月（10 亿）月（10 亿）5 月（5.4 亿）月（3 亿）、11 月（10 亿）1 月（3 亿
50、）月（2 亿）、10 月（4.5 亿）、12 月（4.05 亿）3 月（10.5 亿）月（2.2 亿）7 月（10 亿）10 月（10 亿）7 月（9.2 亿）1 月（3 亿）、7 月（2 亿）、10 月（4.5 亿）、12 月（4.05 亿）1 月（7 亿）、7 月（1.8 亿）6 月（1.5 亿）、9 月（7 亿）3 月（3 亿）月（5 亿）5 月（8 亿）5 月（1.9 亿）月（3 亿）、11 月（3 亿）9 月（4.9 亿）、12 月（2.5 亿）1 月（5.1 亿）、7 月（2 亿）5 月（3 亿）、10 月（1.98 亿）、12 月（1.7 亿）3 月（2.6 亿）、4 月（2.8
