地产风云沙盘模拟培训讲义.ppt

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1、房地产企业非财务经理的整体经营与财务运作沙盘实战模拟,讲师：李建章2006年9月,地产风云,很多管理者怕“财会”，为什么？,专业性太强，隔行如隔山“财会”历来是企业的“禁地”，没有什么机会接触到“财会”运作的全过程，不知其“深浅”。与财务人员沟通很困难，搞不清。都是数字游戏，头晕。,“我们中大多数人认为，企业财务是一项枯燥乏味的数字练习。我们把公司的财务部门看作是一只黑匣子：把一些东西投进去，把一些东西取出来，丝毫不知道这中间实际发生了什么。”克拉斯梅兰德,企业存在的目的企业对员工的要求:创造利润、服从、适应性、形象数字信息和财经主导的时代行业特点经营意识问题,虽然，但是,“如果你真想要理解你

2、所做的事情，唯一有意义的是边实践边学习。”克拉斯梅兰德,本课程旨在通过对房地产公司经营实战的模拟，帮助您万科的职业经理人，在最短的时间内学到财务会计的知识精髓，了解到公司的经营成果是如何通过财务数据传达到集团管理层和全体股东的，帮助您知道自身的工作价值如何体现在公司的经营成果中，从而有针对性的改进您的工作;通过本课程的学习，您将知道集团如何考核您的工作成果，知道您的奖金是通过怎样的计算方式确定的;通过本课程的学习，您将了解到万科多年来的经营成果，您还可以运用学到的财务知识分析比较与万科同类上市公司的财务指标，更进一步理解万科的成功与优秀，激发您的工作激情;也希望通过本课程的学习，能够加强您对财

3、务、成本、资金工作的理解，加强沟通，实现公司整体利益的最大化。,培训目标,什么是会计,业务数据,归纳,财务报表,决策,经营管理的重要组成部分；是一个经济信息系统,记录,分类,汇总,分为：管理会计和财务会计会计职能：从单职能到七职能论,“杂乱的数据有用的财务信息系统”,反映、监督、预测、决策、控制、考核和分析,什么是会计,核算职能,提供会计信息,转换,报告,输出,确认,输入,记录,计量,特点,以货币为主要计量单位,既反映过去，又反映未来,完整性，连续性和系统性,交易,Identifying（确认）,Measuring（计量）,Communicating（传递或沟通）,EconomicInform

4、ation（经济信息）,to various Users（使用者）,会计监督职能,事前监督、事中监督和事后监督,内部监督和外部监督,特点,货币监督,财会人员的工作语言,原始凭证,记账凭证,明细帐,总分类帐,报表,单据原始凭证、记账凭证。账表日记帐、明细帐、总分类帐。报表成本表、损益表、资产负债表、现金流量表。,一、财务会计的基本理论 假设、原则和要素,会计核算的假设 会计核算的一般原则 会计要素 会计恒等式 会计信息的反映形式,会计主体假设在会计上，企业是独立的经济实体，它拥有自己的资产和债务，其经营活动严格区分于所有者及其他相关相似的实体。持续经营假设企业在可以预见的未来不会破产，而是持续不

5、断地经营下去。会计期间假设将持续不断发生的经济业务归属于人为划分的会计期间，会计核算应定期结算帐目，为阶段性决策提供阶段性会计信息。货币计量假设利用通用的货币计量单位进行全部的计量核算工作，并假设币值是不变的；这样，计量结果可以相加减乘除，从而得到会计报告，并能够对其作进一步的分析。,会计核算的前提条件会计假设,衡量会计信息质量的一般原则。确认和计量的一般原则。起修正作用的一般原则。,会计核算的一般原则,客观性原则：是指提供的信息应以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和经营成果，做到内容真实，数字准确，资料可靠。可比性原则：指会计核算应当按照规定的处理办法进行，会计指标应当口径一。以便

6、以不同企业之间进行横向比较。一贯性原则：指各个企业处理会计业务的方法和程序在不同会计时期间要保持前后一致，不能随意变更，以便于企业对前后时期资料进行纵向比较。相关性原则：指会计核算所提供的经济信息应当有助于信息使用者作出经济决策，会计提供的信息要同决策相关联。及时性原则：会计事项的处理，必须在经济业务发生时及时进行，讲求时效，以例于会计信息的及时利用。明晰性原则：指会计记录和会计报告应当清晰明了，便于理解和利用，数据记录和文字说明要能一目了解地反映经济活动的来龙去脉，对需要解释的问题作出必要的说明。,会计核算的一般原则衡量会计信息质量的一般原则,权责发生制原则：凡本期已实现的收入或以发生的费用

7、，无论款项是否已在本期收或付，均作为本期的收入或费用处理。配比原则：收入与费用必须配比入帐，以正确衡量各会计期间的收益，并预测企业为在将来获得收益可能要付出的费用。历史成本原则：一般情况下企业的各项财产物资都以其取得时或发生时的实际成本入帐。如果会计要素金额能够取得并可靠计量时，则可采用非历史成本计量属性如重置成本、可变现净值、现值和公允价值划分收益性支出和资本性支出原则：如支出的效益仅受益于本会计期间，则作为收益性支出，如支出的效益受益于多个会计期间，则作为资本性支出。,会计核算的一般原则确认和计量的一般原则,谨慎性原则：不多计资产和收益，也不少计负债或费用。重要性原则：指会计报表应当在全面

8、反映企业的的财务状况和经营成果的同时，对于重要的经济业务单独核算，单独反映，对于不重要的经济业务，则可简化或合并处理，以便集中精力抓好关键。实质重于形式原则：重视经济意义上的实质，轻视法律形式。如售后回购。,会计核算的一般原则起修正作用的一般原则,案例：违背客观性原则，汽车变烟煤,练习：权责发生制和收付实现制,案例,反会计数字游戏：以充分披露改进财务报告相关性与可靠性,资产：由过去的交易或事项形成并由企业拥有的或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。负债：过去的交易或事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。所有者权益：所有者在企业资产中享有的经济利益，其金额为资产减去负

9、债后的余额。收入：企业在销售商品、提供服务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入，不包括为第三方或客户代收的款项。费用：企业销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。利润：企业在一定会计期间的经营成果。,会计要素,会计科目与账户,对各会计要素进行细分类，分类项目的名称称为“会计科目”。根据会计要素，会计科目分为5大类：资产类、负债类、权益类、收入类、费用类。一级科目下可进一步明细分类。关于会计科目增减变化情况的会计记录称为“帐户”。帐户名即为会计科目名。,资产的分类,资 产,流动资产,长期投资,固定资产,无形资产,长期待摊费用,其他资产,货币资金,短期投资,应收及预付款

10、项,存货,长期股权投资,长期债权投资,长期资产,分类,负 债,流动负债,长期负债,短期借款,应付票据,应付账款,预付账款,应付工资,应交税金,应付利润,预提费用,长期借款,应付债券,长期应付款,会计要素,lets have a test,e.预收房款,b.股票投资,a.应付现金股利,g.专利权,d.存货,f.有价证券,h.股本,i.开办费,j.未交的税金,下列项目属于资产、负债、股东权益、都不是,j.人才,k.未分配利润,l.交际费,会计要素的关系会计恒等式,1）会计平衡式：资产=权益 2）扩展形式1：资产=负债+所有者权益 3）扩展形式2：资产=负债+所有者权益+利润 4）扩展形式3：（利润

11、=收入-费用）资产+费用=负债+所有者权益+收入,会计要素的关系会计恒等式,恒等式一 资产=负债+所有者权益,恒等式二 利润=收入-费用,恒等式一为资产负债表的编制基础；恒等式二为利润表的编制基础。,练习,某房地产公司1季度发生下列经济业务，相应将导致1季度末公司的资产、负债、所有者权益如何变化？现金购买1套价值100万元的房产用作员工宿舍；销售A项目现房2套，收到现金300万元，每套成本100万元；购买一块土地，付地价款2亿元；股东追加投资5000万元，现金支付；收回上年末帐面应收帐款900万元；预售B项目房产并收清全款1亿元；收到招商银行贷款1亿元；支付应付股东股利3000万元；接受捐赠1

12、00万元；C项目竣工，总成本3亿元，已投资2.5亿元。,财务管理的“语言”记帐,借贷记帐法（T型帐）以“借”和“贷”为记帐符号（不代表增减），记录经济业务的发生及其对会计要素各项目的影响的复式记帐法。,会计科目（帐户名称）,借,贷,资产类负债类所有者权益类收入类费用类,增加减少减少减少增加,减少增加增加增加减少,财务管理的“语言”记帐,记帐规则有借必有贷，借贷必相等。当一笔经济业务发生时，这笔经济业务涉及哪些相关会计科目（必须同时涉及两个甚至两个以上）？这些会计科目各属于哪一类会计要素帐户？经济业务的发生引起这一帐户是增还是减？判断应在“借”方登记，还是在“贷”方登记。会计分录,借：现金 20

13、00 贷：应收账款 2000,借：办公费用 2000 贷：应付账款 2000,1 经营管理人员；2 投资者（股东）；3 债权人（银行、赊销货物的供应商等）；4 政府机构（如税务局、工商局等）；5 潜在的投资者和债权人。,会计信息的使用者,经营状况的财务表现形式,通过计量来表现经营事实,通过会计核算，编制某一会计期间的财务报表,三、企业利润的来龙去脉 利润表(income statement),利润表的结构 利润表的项目构成 利润表的编制,利润表（Income Statement）,profit=income-cost,结 构,反映资金是否有效益地使用,利润表（Income Statement）

14、,利润表项目的构成,1、主营业务收入,2、主营业务成本,3、期间费用,4、税金,费用,企业在一定经营期间内为获得经营收入而付出或耗费的资产，包括现金、存货、固定资产、无形资产的付出和折耗。在房地产企业，按是否构成项目成本，费用可划分为：开发成本和期间费用，前者包括直接费用和间接费用，计入产品开发成本，后者包括营业费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。,费用,直接费用,期间费用,间接费用,直接计入开发成本,分配计入开发成本,不计入产品成本，直接计入当期损益,不同类别成本支出对利润表的影响,成本支出10000元,期间费用,产品成本,资产成本,利润表,利润的意义,利润增加意味着资产增加？,YES！

15、,利润依赖每一位员工的意识,四、企业财务状况的晴雨表 资产负债表(balance sheet),资产负债表的编制依据 资产负债表的结构 资产负债表的编制,资产负债表（Balance Sheet）,Balance：秤、天平、平衡,资产（表现形式）,Balance 的含义,资产负债表（Balance Sheet）,资产负债表的结构,钱从哪里来？钱都用在哪？,广信清盘前后的资产负债表如下:,清盘前,清盘后,资产 212.9 亿 负债 165.6 亿 权益 47.35 亿 212.9 亿 212.9 亿清盘前净资产为 47.35 亿,资产 65 亿 负债 387.7 亿 权益-322.7 亿 65 亿

16、 65 亿清盘后净资产为-322.7 亿,-6-,原因：,为其它企业提供担保对已售商品提供担保无法回收的应收帐款已贴现票据可能发生的追索待决诉讼纳税争议 环保纠纷,一、计量原则的变化,二、或有损失的确认,停止经营假设替代持续经营假设可变现价值假设替代原始成本假设信托会计假设替代会计实体假设,-7-,手法 结果,1.低估应有的坏帐准备 资产 利润,3.多计原材料及在产品成本 资产 利润,三、经营者实施内部人控制、高估资产、低估负债、虚增净资产,把财务报表当作窗饰(Window Dressing)的常用手法,4.虚增应收帐款,后作退货处理 资产 利润,5.漏列应付费用 负债 利润,6.提前或挪后截

17、帐日期 人为调节经营业绩,-8-,美国MD飞机公司95会计年报被迫调整,原计利润 US$14.22亿,调整后利润 亏损US$4.16亿,应摊销研究开发费 10.02亿,应摊销专用工具 2.43亿,应摊销培训费、设计费 5.93亿 18.38亿,减:,-1-,未分配利润一致 资产负债表反映时点财务状况，利润表反映一定时期的经营成果。,利润表与资产负债表的关联,仔细检查利润表和资产负债表，找出二者的关联和不同。,资产=负债+权益流动资产+长期资产=流动负债+长期负债+资本+保留盈余+当年利润 资产负债表 损益表,-4-,财务会计的基本功能是分类，分类是分析的基础，也是监控的基本手段。财务会计是一种

18、判断，使用不同的方法与标准，便得到不同的分类结果。财务报表是会计循环的一个终点，也是会计分类的归纳与小结。阅读财务报表，注意数据的分类标准-即会计政策，有助于深化认识。会计作为一门分类的艺术，报表分析即是这门艺术的华采篇章。,二、房地产企业的现金为王 企业的资金流转,企业资金的循环 保持正常支付能力是企业运营的保障 房地产是资金密集性行业 企业现金收支表,投入资本,购买资产支付人工费,外借资金,生产经营,经营所得再投入、利润分配,经营所得归还借款,筹集,使用,收回,分配,企业资金的循环,企业经营的目标,生存,发展,获利,保持以收抵支和偿还到期债务的能力,筹集企业发展所需的资金,通过合理、有效地

19、使用资金使企业获利,第一个要求,第二个要求,第三个要求,现金为王,保持正常支付能力是企业运营的保障,原因有二：生产环节：开发商买地和开发建设所需资金量大，并且开发周期较普通生产和流通行业长。销售环节：消费者购买商品房所需资金量大，个人住房贷款是主要的消费信贷品种。,资金密集性的行业特点决定了房地产行业资金融通的必然性，房地产行业更是一个对资金流非常敏感的行业。,为什么说房地产是资金密集型行业？,房地产是资金密集型行业,案例：默多克的化险为夷,我！传媒大王默多克！,俺有110亿美金！,在银行面前俺是白金客户！,但是，默多克险些因为一笔小小1000万的债务未能偿还而被宣告破产。,默多克的化险为夷,

20、俺是一家小银行，能和默多克做生意真是我的荣幸！,匹兹堡有家小银行，前些时候巴结地贷款给默多克1000万美元。原以为这笔短期贷款，到期可以付息转期，延长期限。也不知哪里听来的风言风语，这家银行认为默多克的支付能力不佳，通知默多克这笔贷款到期必须收回，而且规定必须全额偿付现金。,默多克的化险为夷,NO！,NO！,NO！,NO！,殊不知，1990年西方经济衰退刚露苗头，原先默多克在市场上享有短期融资的特权（期限一周到一个月，金额可以高到上亿美元）居然被冻结。默多克亲自带了财务顾问飞往美国去求爷爷告奶奶，可是没有借到1000万美元。若是还不了这笔债，那么引起连锁反应，就不是匹兹堡一家闹到法庭，还有14

21、5家银行都会像狼群一般，成群结队来索还贷款。,默多克的化险为夷,花旗银行调查组每天工作20小时，把100多家默多克企业一个个拿来评估。结论：给与支持!,亲自去找花旗银行俺的最大债主，要死一起死！,默多克的化险为夷,这样，老默度过了事业上最艰难的时期。,什么支持了高利润？谁也不相信，自2000年以来，天大天财就已经成了靠变卖资产过上好日子的专业户。正是凭借一次次的转让收益，天大天财才拿出一份份看似靓丽的年报。,案例：天大天财利润让我虚脱,2000年年报显示,公司全年实现净利润5697万元,每股收益0.55元。但公司利润增长主要来源于投资收益,2000年投资收益达4159.82万元,较上年同期增长

22、535%,其中转让天津天大天久科技有限公司股权获取收益3392.57万元,占全年净利润的59%以上。2001年,天大天财投资收益挑大梁的现象依然存在。年报显示,公司全年实现净利润6035万元,每股收益0.49元,其中出售子公司天津天大天财宽带网络技术有限公司4330万股股权,获得投资收益3029.48万元,占净利润总额的50.2%。,天大天财利润让我虚脱,依靠这种非常规手段,天大天财竟然在2001年下半年顺利实施了增发。2002年,天大天财再次变卖资产。公司当年实现净利润3247万元,其中投资收益贡献了2891万元,占净利润总额的89%。变卖的资产为天津奇普思科技有限公司部分股权和常州星球电子

23、有限公司部分股权。,天大天财利润让我虚脱,多年来一直靠变卖资产过日子，虽然实现了利润，但丧失了长期现金流入的资源。02年底不光彩的每股经营现金流净额，预示着03年其前景更加灰暗。终于，2003年每股巨亏3.11元。虽然，此前公司已经公告，将计提15280万元的相关资产减值准备，但年度亏损38178万元的事实还是超出了公司3.5亿元亏损的预期。,天大天财利润让我虚脱,2003年,公司投资收益-22万元,净利润为-38178万元。离开了投资收益的贡献,再加上潜在问题的集中爆发,天大天财终于现出原形。亏损主要有两个原因,一是主营业务严重受挫；二是期间费用大幅攀升。2003年,天大天财实现主营业务收入

24、49552万元,但主营业务成本却高达50973万元。公司DVD、HDTV等信息家电产品生产及出口受阻,出口销售收入和盈利规模大幅度缩减。同时,由于公司2003年度DVD、HDTV等信息家电产品并未进行新机型的生产及出口业务,主要是对退机进行修复改型复出口,而复出口成本上升,特别是修复后市场售价已低于原出口价格,导致较大幅度亏损。此外,由于光纤销售价格一直低迷,造成材料成本高于产品销售价格,2003年公司光纤生产基地也出现大幅度亏损。,天大天财利润让我虚脱,五、企业财务能力的评价 财务指标分析,偿债能力分析指标 营运能力分析指标 盈利能力分析指标 投资决策分析指标,偿债能力分析指标,资产负债率,

25、资产负债率是负债总额与资产总额的百分比，表明在企业的总资产中有多大比例是通过负债形成的，也可以衡量企业对债权人利益的保障程度。它是衡量企业长期偿债能力重要指标，其计算公式为：资产负债率=（负债总额资产总额）100%资产负债率=（345410.4）100%84%,营运能力分析指标,存货周转率,存货周转率的高低，不仅反映出企业的存货管理水平，而且也会直接影响企业的偿债能力和获利能力。一般来讲，存货周转速度越快，表明其变现速度也越快，占用存货资金少。因此，通过存货周转率的分析，有助于寻找存货管理上存在的问题，尽可能降低存货资金的占用水平，提高企业的各项能力。存货周转率=销售成本（期初存货余额+期末存

26、货余额）2 存货周转天数=360存货周转率 存货周转率=1.91（1.08+2.83）20.98 存货周转天数=3600.98367,营运能力分析指标,总资产周转率,一定时期内的流动资产周转率越高，表明企业以相同的流动资产完成的销售收入越多，流动资产利用效果也就越好，其周转一次所需要的时间也就越少，表明流动资产在经历供、产、销各阶段占用的时间越短，周转越快。流动资金周转率=销售收入净额（期初流动资产余额+期末流动资产余额）2流动资金周转率=2.97（3.33+3.96）2=0.81,盈利能力分析指标,销售净利率,该指标反映的是每一元销售收入带来的净利润为多少，表示销售收入的收益水平。从销售净利

27、率的指标关系来看，净利额与销售净利率成正比关系，而销售收入与销售净利率成反比关系。企业在增加销售收入的同时，必须相应地获得更多的净利额，才能使销售净利率保持不变或有所提高。通过分析销售净利率的升降变动，可以促使企业在扩大销售的同时，注意改进经营管理，提高盈利水平。销售净利率=（净利销售收入）100%销售净利率=（0.212.97）100%=7.07%,盈利能力分析指标,销售毛利率,销售毛利率，表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。销售毛利率是企业销售净利率的最初基础，没有足够大的毛利率便不能赢利。销售毛利率=（销售收入-销售成本）销售收入 100%销售毛利率

28、=（2.97-1.91）2.97 100%=35.69%,盈利能力分析指标,净资产收益率/权益收益率,该指标反映净资产的收益水平，指标值越高，说明投资人投入资本带来的收益越高。净资产收益率=净利润（期初净资产+期末净资产）2100%净资产收益率=0.2（0.45+0.66）2100%=36.04%,盈利能力分析指标,资金占用回报率,资金占用回报率是指税后利润与平均占用资金的百分比。它反映的是投资者给企业投资后它所能收到回报。其计算公式为：资金占用回报率=（净利润平均占用资金）100%资金占用回报率=（0.20.19）100%=105%其中0.19是调整数。,盈利能力分析指标,每股收益,每股收益

29、是指每股所产生的净利润，这是企业及股东最为关心的指标，该指标直接反映了企业经营业绩的好坏。其计算公式为：每股收益=净利润期末总股本 每股收益（集团02）=3.826.30.61,投资决策分析指标,内部收益率,获利指数又叫内含报酬率或内部报酬率，即指项目投资实际可望达到的报酬率，亦可将其定义为能使投资项目的净现值等于零的折现率（IRR）其中现值的计算公式为：现值=终值（1+利率）-时期,（1）权益乘数,资产负债率（负债总额资产总额）100%,权益乘数1（1资产负债率）,资产结构的影响：,注：资产负债率是指全年平均资产负债率,杜邦分析体系,资产周转率销售收入平均资产总额,资产周转率体现公司资产的周

30、转速度，反映公司资产的运营能力,资产周转天数=365天资产周转率,平均资产总额（年初资产总额年末资产总额）2,（2）资产周转率,杜邦分析体系,净资产收益率是销售净利率与总资产周转率的共同作用结果,对提高销售净利率与加快总资产周转的追求并不矛盾,持续提高集团净资产收益率是公司经营与发展坚持不懈努力的目标,杜邦分析体系,净资产收益率销售净利率总资产周转率权益乘数 成熟市场的销售净利率与社会平均水平相当，国内房地 产行业销售净利率水平必定成下降趋势。净资产收益率的提高有赖于资产周转率的提高，提高运营效率是我们工作的一个主要目标。,杜邦分析的结论提高运营效率,作业,请根据万科集团财务报表计算如下财务指

31、标，并简要分析评价万科的财务能力。,1、营业额,万科财务指标介绍,2、净利润（亿元）,万科财务指标介绍,3、总资产,万科财务指标介绍,4、每股收益,万科财务指标介绍,5、净资产收益率,万科财务指标介绍,2005年度，万科财务指标在国内上市房地产公司中的排名第一,万科财务指标介绍,万科主营业务收入在同类上市公司中的排名,万科排名第一，保持领先地位。,单位：亿元,注：缺少中海发展、合生创展2005年全年数，故统计不包含在内,万科财务指标介绍,万科净利润在同类上市公司中的排名,万科排名第一,单位：亿元,注：中海发展、合生创展未公布2005年全年数，故统计不包含在内,万科财务指标介绍,每股收益（元）,

32、注：中海发展、合生创展未公布2005年全年数，故统计不包含在内,万科财务指标介绍,净资产收益率情况（）,注：中海发展、合生创展未公布2005年全年数，故统计不包含在内,万科财务指标介绍,七、万科的项目运营及财务考核,万科项目运营管理体系 万科的考核体系,满足经营计划及其管理的要求；控制公司经营风险；满足国际、国内投资机构对项目融资的要求；,项目运营管理的目标：,项目运营管理的目标,以项目为基本运营单元 项目运营管理和考核以项目为基本单元 横向整合各专业口的管理，变纵向管理为横向管理；提高项目运营能力 提高项目运营计划的编制能力和执行能力，致力于减小计划与实际操作之间的偏差；项目运营管理手段科学

33、化 开发项目运营管理软件，实现及时查询、汇总分析集团各项目的动态运营信息；,项目运营管理的思路,客观性原则项目运营计划的编制应客观反映项目运营的实际和预期,并可实际付诸于具体执行,主观上不得瞒报、超报；实效性原则项目运营计划的变更和调整应以集团利益和项目经济效益为根本出发点，不应单纯追求项目运营管理考核结果。信息化共享原则集团和各一线公司应建立健全项目运营信息体系，妥善应用好销售管理、成本管理和项目计划管理等专业软件系统，保证项目运营信息真实有效；项目运营信息体系通过IT技术手段实现总部和一线公司的信息交互，提高项目运营信息的共享。,项目运营管理的原则：,项目运营管理的原则,提高投资决策能力重

34、视项目前期市场调研，项目前期工作前置，提高投资决策的效率和正确性摒弃“机会主义心态”和“牛市思维”编制城市地图，聚焦区域和客户逐步做到在投资决策时能决定市场、客户、成本等重要内容,项目运营管理的要求,提高项目运营计划编制能力编制项目运营计划时应综合考虑利润、现金流、投资期、周转率等指标，以实现投入资金的最大价值。开发计划和销售计划匹配销售价格和销售速度匹配销售价格和项目成本的匹配,存销比=期末可上市存量以后四个月平均销售量,一个重要的概念：,项目运营管理的要求,案例：成都魅力之城 成都魅力之城项目原计划05年开工13.9万平米，8月开盘，12月全部完成竣工验收。而魅力项目05年计划的销售面积只

35、有6万平米,2006年计划销售6.8万平米,预计2005年末的可上市存量7.9万平米,按照目前的计划,2006年不新开工,也可以满足2006年全年的销售计划;项目的开发计划和销售计划不匹配，造成大量的存货积压和项目资金占用上升。目前成都公司已经按照集团的要求将部分面积进行了停工;,项目运营管理的要求,单位:万平米,成都魅力之城2005年末可上市存量7.8万平米；,成都魅力之城期末可上市存量,案例：光明城市 光明城市一期销售情况不佳,与原项目运营计划出现大的偏差;但南京公司未及时对南京光明城市二期的项目开发计划做调整,仍然按照原来的项目开发计划开工,造成更多的存货积压;项目建造标准和成本持续上升

36、,销售价格比周边楼盘要高1000多元/平米,但项目的获利能力依然非常低;此后南京光明城市已经推迟了二期的开发计划;一期采取做精装修变相降价方式,但销售情况依然没有得到改观;,项目运营管理的要求,强调运营计划的科学性和严肃性项目获取前必须考虑清楚盈利模式、产品定位、开发方案；项目操作阶段，对可研报告进行优化而不是颠覆，项目的前期工作做到“真正”的前置；完善项目后评估机制，形成“问责制”。,项目运营管理的要求,加强项目运营的成本控制可研阶段，成本测算必须要有指导意义；目标成本编制时间逐步前移；开发过程中，增强成本控制力。,项目运营管理的要求,建立风险管理机制集团层面，需建立风险控制启动机制，一旦出

37、现风险，即刻启动；项目层面，要在运营系统内建立项目风险评估机制，逐步引入内部资金商业化运作模式。,项目运营管理的要求,新项目测算各项经济指标,主要指标：1、内部收益率2、销售净利率参考指标：3、总投资回报率 项目净利润/项目总投资100%4、销售毛利率 项目利润/销售收入100%5、获利指数 现金流入现值/现金流出现值6、资金峰值比例 资金峰值/项目总投资7、地价支付贴现比 各期支付地价现值之和/地价总额8、启动资金获利倍数 项目净利润/启动资金,模拟讨论,结合集团关于项目运营管理的要求,以及沙盘模拟,请各组谈谈对集团项目运营管理的理解和看法.,在竞拍土地的过程中,你是否考虑了以上新项目测算的

38、经济指标?,讨论：IRR指标是万能的么？,不是 IRR只代表投资收益率的高低 要考虑重复投资机会是否存在,地产公司季度奖金计算办法,季度奖金总额：全年累计销售回款额0.45%本年累计已计发季度奖金,全年累计销售回款额：全年累计主营业务收入期末应收账款余额+期初应收账款余额+期末预收账款期初预收账款,占用集团资源回报率=调整后的考核净利润/平均占用集团资源 销售回款率=当期销售回款额/当期签约销售额100%营运资本周转率=销售回款/(平均存货平均应收款平均应付款平均预收账款)土地储备周转期=年末有效土地储备建筑面积/当年实际开工建筑面积 市场增长率=本年度市场占有率/上年度市场占有率-1,年终奖金的计提方式,年终奖金总额=考核净利润*计提系数*BSC评估指标计提系数,点评及颁奖,各组谈模拟培训的感受,点评各组在经营模拟过程的得失,评定优胜公司并颁奖金,我们的行动口号：,努力提升运营效率！全面改善财务指标！,THANK YOU！,二六年九月,