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1、,1,2007 年房地产金融行业风险分析报告,摘,要,我国房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段。2006 年全国房地产开发投资增速小幅回升。全国累计完成房地产开发投资额 1.9 万亿元，同比增长 21.8%，比上年同期加快 2 个百分点，低于同期固定资产投资增速。其中，住宅投资增长速度为 25.3%，高于同期房地产投资增幅 3.5 个百分点；经济适用房投资同比增长 32.7%，经济适用住房投资下降的趋势得到明显改善。在银行房地产贷款方面
2、，2006 年末，全国商业性房地产贷款余额 3.68 万亿元，比年初增加 6653 亿元，同比增长 22.1%，增速比上年同期快 5.9 个百分点。其中，房地产开发贷款余额 1.41 万亿元，比年初增加 2996 亿元，同比增长 27%，增速比上年同期快10 个百分点；购房贷款余额 2.27 万亿元，比年初增加 3630 亿元，同比增长 19%，增速比上年同期快 3.3 个百分点。在房地产信托方面，受国家房地产宏观调控影响，2006 年房地产信托品种及规模等方面都停留在 2005 年的水平之上。全年国内共发行 90 只房地产信托产品，发行规模约147 亿元。而 2005 年这个数据为 121
3、只房地产信托产品，发行规模 157.27 亿元。在海外资金方面，根据国家外汇管理局2006 年上半年中国国际收支报告，2006年上半年，新设外资房地产企业 1180 家，同比增长 25.04%；合同外资金额 128.52 亿美元，同比增长 55.04%；实际使用外资金额 32.2 亿美元，同比增长 27.89%。与之相对应的，去年上半年外资房地产行业新增外债 17.35 亿美元，同比增长 203.32%。截至 2006年 6 月末，外资房地产外债占全部房地产外债的 92.13%，外资房地产行业外债总量呈现逐年递增趋势。总的来说，我国房地产金融业还处于发展壮大时期，银行房地产贷款在我国房地产金融
4、业中占主导地位，积聚的风险也比较多，主要包括市场风险和信用风险等。房地产信托和海外资金虽然在快速发展，但在我国房地产金融市场的比重还是很有限，并且是在宏观调控的背景下进入房地产金融市场，风险控制较好。证券化等二级市场的发展有助于银行分散其信贷风险，但我国房地产金融的二级市场的发展才刚起步。在银行没有一个很好的风险交易市场的情况下，银行只有通过更审慎和严格的信贷政策来控制风险。信贷资金的收紧，有利于房地产信托和海外资金等进入房地产金融市场，促进房地产金融市场的多元化发展。,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,第三节,1,2007 年房地产金融行业风险分析报告,目,录,第一
5、部分 行业运行分析及预测.1第一章 2006 年房地产金融业基本运行态势分析.2第一节 房地产金融含义.2第二节 我国房地产金融市场主要特征.3一、以银行信贷为主导的单一融资格局.3二、多元化的融资渠道日趋活跃.3三、房地产融资市场体系不健全.4第三节 2006 年我国房地产金融行业发展概况.5一、国内首单商业房地产证券化产品问世.5二、央行加息紧缩房地产信贷.5三、银监会九条新规严控房地产信贷风险.6四、扶持规范信托业，鼓励信托创新.6五、堵截热钱，房地产限外.7第二章 2006 年房地产金融业发展环境及影响分析.8第一节 影响房地产业发展的因素分析.8一、国家宏观经济对房地产业的影响.8二
6、、国家宏观调控政策和房地产金融政策对房地产业的影响.8三、地区经济对房地产业的影响.8四、科技进步对房地产业的影响.8五、其他因素对房地产业的影响.9第二节 2006 年宏观经济环境.10一、国内宏观经济环境.10（一）国民经济增速提高.10（二）消费需求增长加快，固定资产投资增速高位回落，贸易顺差继续扩大.11（三）产出大幅增长，企业效益继续提高.12（四）各类价格指数涨幅低于上年，但下半年出现回升态势.14（五）财政收入大幅度增长消费需求增长加快.15（六）国际收支保持顺差格局.16二、国际经济环境.16（一）主要经济体经济状况.16（二）国际金融市场概况.17（三）主要经济体货币政策.1
7、8金融业发展情况及其对房地产金融的影响.19一、我国金融业发展情况分析.19二、金融业发展情况对房地产金融的影响.19第四节 2006 年产业政策环境.21一、2006 年宏观调控出台背景.21（一）近几年房地产市场发展迅速，部分地区房价涨幅过大.21（二）国内资金充裕，资本流动性过剩.22（三）人民币升值可期.22二、2006 年房地产宏观调控效应分析.23（一）本轮宏观调控的主要措施.23（二）本轮宏观调控的影响.24,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,2,2007 年房地产金融行业风险分析报告三、未来房地产政策预测.26第三章 2006 年房地产业发展情况及其对
8、房地产金融的影响.27第一节 2006 年房地产发展情况分析.27一、房地产开发状况及主要特点.27（一）房地产开发投资保持平稳增长.27（二）经济适用房投资增速逐渐加快.27（三）土地开发投资增速较快，本年土地购置面积仍然呈下降态势.27（四）商品住宅投资所占比重提高，房地产开发投资结构有所改善.27（五）房地产开发企业国内贷款高速增长.27（六）房屋开工和竣工面积增长均呈回落趋势.28（七）商品房销售面积平稳增长，商品房空置面积略有下降.28二、具体情况.28（一）供给.28（二）需求.30（三）销售价格.32第二节 热点城市房地产市场发展情况.34一、北京.34（一）房地产开发投资增速回
9、落，投资比重下降.34（二）供给出现下降，需求仍然旺盛.34（三）房地产价格指数高位运行，涨幅趋缓.35二、成都.36（一）房产开发资金情况.36（二）商品房供求总量.36（三）成交情况.37（四）供求增长情况.38（五）个人购房情况.38（六）商品房价格走势.39（七）二手房成交情况.39三、杭州.40（一）2006 年杭州房地产市场运行现状.40（二）当前杭州房地产市场运行中存在的三个问题.42四、青岛.43（一）开发投资平稳增长.43（二）房屋施工规模继续放大.43（三）房屋竣工面积降幅较大.44（四）商品房销售面积与销售额增幅下降.44（五）市郊三区开发投资继续放量.44五、长沙.44
10、（一）累计供销量.45（二）单月供销趋势.46（三）商品房销售价格.46（四）非市场定价类住宅供销分析（即定向开发、集资建房和经济适用房）.47（五）新建商品住房供求结构.47第三节 房地产业发展情况对房地产金融的影响.49一、房价上涨对房地产金融的影响.49二、竣工率和空置率对房地产金融的影响.50,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,3,2007 年房地产金融行业风险分析报告第四章 2006 年房地产金融行业发展情况.51第一节 房地产金融资金需求情况.51一、房地产金融资金需求整体情况.51二、房地产开发建设资金需求情况.51三、收益性物业投资资金需求情况.54四
11、、个人住房贷款需求情况.55第二节 房地产金融资金来源情况.57一、房地产开发建设资金的主要来源.57（一）总体情况.57（二）分结构情况.57二、收益性物业投资的主要来源.62三、个人住房贷款主要来源.62四、房地产金融资金来源的主要特点.63（一）仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展.63（二）债务融资为主，股权融资有待突破.64（三）大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄.64（四）融资方式创新，融资渠道整合.65第三节 2006 年房地产信托发展情况.66第四节 2006 年房地产股权融资.68一、上市公司再融资.68二、房地产企业IPO.68三、其他直接融资方式.6
12、8第五节 2006 年房地产信托基金.70第六节 2006 年外资进入状况.71一、大量外资地产逐步涌入中国市场.71二、外资房地产行业发展的渠道、形式.71三、外资房地产行业发展的特点.72第二部分 行业细分领域分析及预测.74第五章 2006 年我国房地产金融行业投资与经营状况分析.75第一节 2006 我国房地产金融行业投资情况分析.75一、房地产金融业在国民经济中的重要地位.75二、房地产金融行业投资增长情况分析.75三、房地产金融资金主要投向分析.76（一）区域结构分析.76（二）项目结构分析.77四、2006 年我国房地产金融行业投资的主要特征.81（一）从东部向中西部，从一线城市
13、向二线城市发展.81（二）外资注重对收益性物业的投资.81（三）银行信贷是住宅投资的主要来源.81（四）投资项目品种结构调整.82第二节 房地产金融行业效益情况分析.83一、房地产金融行业效益水平分析.83（一）银行房地产贷款收益情况.83（二）房地产信托收益情况.83（三）海外资金收益情况.83二、房地产金融行业效益主要影响因素分析.84（一）对银行房地产贷款收益影响因素的分析.84,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,4,2007 年房地产金融行业风险分析报告（二）对房地产信托收益影响因素的分析.84（三）对海外资金收益影响因素的分析.84第六章 2006 年房地产
14、金融行业区域分析.85第一节 我国房地产金融行业区域分布特征及变化分析.85一、各省市房地产开发投资额对比情况.85二、各省市房地产开发投资资金来源对比情况.85（一）国内贷款对比情况.86（二）其他资金对比情况.87（三）自筹资金对比情况.87（四）利用外资对比情况.88第二节 我国房地产金融行业运行主要省市比较分析.89一、北京.89二、上海.90三、广东.91四、江苏.93五、浙江.94第七章 2006 年房地产金融行业绩效综合比较分析.96第一节 银行房地产贷款.96一、安全性分析.96二、盈利性分析.97第二节 房地产信托.98一、安全性分析.98二、盈利性分析.98第三节 海外资本
15、.100一、安全性分析.100二、盈利性分析.100第三部分 行业企业分析.102第八章 2006 年房地产金融行业典型代表分析.103第一节 建行房地产金融业务.103第二节 联华信托.105第三节 摩根士丹利房地产基金.107第四部分 行业风险提示.109第九章 房地产金融市场发展趋势分析.110第一节 全球房地产市场趋势.110一、全球房地产市场出现泡沫.110二、全球房地产开始降温或面临调整.111三、美国及全球房地产市场调整的主要风险.112第二节 2007 年我国房地产市场发展预测.114一、2007 年政策调控执行力度将加大.114二、2007 年房地产开发投资增速将放缓.114
16、三、住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多.114四、土地管理更加严格，土地成本将提高，存量土地竞争加剧.115五、政府紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视.115六、2007 年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素.115第三节 房地产融资市场的发展趋势.117一、融资市场格局多元化.117二、房地产融资体系逐步健全.117,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,第一节,第二节,第三节,第四节,第五节,第六节,第七节,5,2007 年房地产金融行业风险分析报告三、资产证券化积极推进.117四、金融产品创新层出不穷.118第十章 房地产金
17、融行业风险评价.119宏观经济波动风险评价.120政策风险评价.120房地产信贷风险评价.121流动性风险评价.122行业竞争风险评价.123操作风险和法律风险评价.124行业风险综合评价.125,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,表 1,表 2,表 3,表 4,表 5,表 6,表 7,表 8,表 9,表 10,表 11,表 12,表 13,表 14,表 15,表 16,表 17,表 18,表 19,表 20,表 21,表 22,表 23,表 24,表 25,表 26,表 27,表 28,表 29,表 30,表 31,表 32,6,2007 年房地产金融行业风险分析报
18、告,附,表,2006 年全国土地购置情况.282006 年土地购置面积增速超过 30%的地区.282006 年土地购置面积降速超过 30%的地区.282006 年全国土地开发面积情况.292006 年完成土地开发面积增幅超过 50%的地区.292006 年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况.292006 年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况.302006 年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况.302006 年各类型商品房销售面积.302006 年商品房销售面积增速超过 30%的地区.312006 年商品房销售面积小于竣工面积的地区.312006 年商品房销
19、售面积大于竣工面积超过 500 万平方米的地区.312006 年各类型商品房销售额.312006 年商品住宅销售面积增幅超过 30%的地区.322006 年商品住宅销售面积小于竣工面积的地区.322006 年商品住宅销售面积大于竣工面积超过 500 万平方米的地区.322006 年商品房销售价格增幅超过 20%的地区.332006 年商品住宅销售价格增幅超过 20%的地区.33商业银行房地产贷款整体情况.512006 年房地产开发建设资金需求情况.522006 年商业营业用房投资完成额.542006 年办公楼投资完成额.552006 年房地产开发投资资金来源合计.572006 年全国房地产开发
20、资金来源情况.582006 年各月累计房地产开发本年资金来源情况.5820012006 年全国房地产完成投资增长率及其占固定资产的比重.762006 年东、中、西部房地产开发投资额.772006 年全国商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况.782006 年房地产投资完成额项目品种结构分析.792004-2006 年全国住宅投资情况.79主要金融机构房地产贷款不良率.83北京房地产开发投资资金来源情况.89,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,表 33,表 34,表 35,表 36,表 37,表 38,表 39,表 40,7,2007 年房地产金融行业风险分析报告上
21、海房地产开发投资资金来源情况.90广东房地产开发投资资金来源情况.92江苏房地产开发投资资金来源情况.93浙江房地产开发投资资金来源情况.94建设银行房地产金融业务品种.103建设银行房地产贷款情况.104建行贷款不良率情况.1042006 年房地产金融业主要风险因素及影响.125,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,图 1,图 2,图 3,图 4,图 5,图 6,图 7,图 8,图 9,图 10,图 11,图 12,图 13,图 14,图 15,图 16,图 17,图 18,图 19,图 20,图 21,图 22,图 23,图 24,图 25,图 26,图 27,图
22、28,图 29,图 30,图 31,图 32,8,2007 年房地产金融行业风险分析报告,附,图,GDP同比增速变化情况.10全社会固定资产投资当季同比增长率.11工业增加值当月同比增长率.13工业企业利润总额增长情况.132004 年以来CPI变动趋势.142004 年以来PPI变动趋势.152004-2006 年房地产开发投资额及增速.522006 年各月累计房地产开发建设计划资金需求和融资情况.532006 年各月累计房地产开发建设实际资金需求和融资情况(1).532006 年各月累计房地产开发建设实际资金需求和融资情况(2).542004-2006 年个人住房贷款余额及增速变化.562
23、006 年房地产开发资金中各项资金来源占比情况.592006 年房地产开发投资资金中国内贷款变化情况.592006 年房地产开发投资资金中自筹资金变化情况.602006 年房地产开发投资资金中其他资金变化情况.602006 年房地产开发投资资金中利用外资变化情况.612006 年房地产开发投资本年资金来源金额变化情况.612006 年房地产开发资金来源中银行资金情况.632006 年房地产开发资金来源中开发商自有资金情况.642004-2006 年全国房地产投资增长情况.762004-2006 年东、中、西部房地产开发投资同比增长情况.772006 年按工程用途分的房地产投资完成额.78200
24、4-2006 年全国办公楼投资情况.802004-2006 年全国商业营业用房投资情况.802006 年各省市房地产开发投资资金额及增长率比较.852006 年各省市房地产开发本年资金来源及增长率比较.862006 年各省市房地产开发投资资金中国内贷款额.862006 年各省市房地产开发投资资金中其他资金.872006 年各省市房地产开发投资资金中自筹资金.872006 年各省市房地产开发投资资金中利用外资.882006 年北京房地产开发投资资金来源结构.892005 年北京房地产开发投资资金来源结构.90,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,图 33,图 34,图 3
25、5,图 36,图 37,图 38,图 39,图 40,9,2007 年房地产金融行业风险分析报告2006 年上海房地产开发投资资金来源结构.912005 年上海房地产开发投资资金来源结构.912006 年广东房地产开发投资资金来源结构.922005 年广东房地产开发投资资金来源结构.922006 年江苏房地产开发投资资金来源结构.932005 年江苏房地产开发投资资金来源结构.942006 年浙江房地产开发投资资金来源结构.952005 年浙江房地产开发投资资金来源结构.95,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,10,2007 年房地产金融行业风险分析报告,国家发展改革
26、委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,1,2007 年房地产金融行业风险分析报告第一部分 行业运行分析及预测当前，我国房地产融资市场仍然是以银行信贷为主导的单一融资格局。尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要，整个房地产融资体系不健全。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而在一定程度上导致了房地产融资成本的高涨。2006 年全国房地产开发投资增速小幅回升。全国累计完成房地产开发投资额 1.9 万亿元，同比增长 21.8%，比上年同期加快 2 个百分点，低于同期固定资产投资增速。其中，住宅投资增长速度为 25.3%，高于同期房地产投资增幅3.5
27、 个百分点；经济适用房投资同比增长 32.7%，经济适用住房投资下降的趋势得到明显改善。在银行房地产贷款方面，2006 年末，全国商业性房地产贷款余额 3.68 万亿元，比年初增加 6653 亿元，同比增长 22.1%，增速比上年同期快 5.9 个百分点。其中，房地产开发贷款余额 1.41 万亿元，比年初增加 2996 亿元，同比增长 27%，增速比上年同期快 10 个百分点；购房贷款余额 2.27 万亿元，比年初增加 3630 亿元，同比增长 19%，增速比上年同期快 3.3 个百分点。我国房地产开发投资的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)三个方面。2006 年
28、房地产开发投资资金来源中银行贷款和利用外资额大幅增长。全年国内贷款 5263.4 亿元，同比增长 37.26%，占全部资金来源的 19.58%；其他资金 12635.3 亿元，同比增长 25.91%，占房地产开发投资资金来源的 47%；开发企业自筹资金 8587.08 亿元，同比增长了21.99%，占全部资金来源的 31.95%；利用外资 394.44 亿元，同比增长了 56.55%，占全部资金来源的 1.47%。,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,2,2007 年房地产金融行业风险分析报告,第一章,2006 年房地产金融业基本运行态势分析,第一节 房地产金融含义房地
29、产金融是指在房地产开发、流通和消费中，通过货币流通和信用渠道进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列金融活动的总称。具体而言，房地产金融的内容主要包括吸收房地产存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款（主要是房地产抵押贷款），从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行和交易等。按金融业务开展的目的，房地产金融分为政策性和商业性房地产金融。前者不以盈利为目的，资金的来源和运用要符合国家的政策，通常筹集成本低，期限长，资金运用的收益低，期限也比较长。后者是出于商业目的开展的金融业务，与国家政策的关系不大，资金来源广，资金的运用注重收益。按照房地产金融开展的领域，可分为消费性金融和生
30、产性金融。前者是房地产生产领域的资金融通，主要是房地产开发贷款，房地产信托等；后者是房地产消费领域的资金融通，主要有房地产抵押贷款，抵押贷款证券化等。,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,3,2007 年房地产金融行业风险分析报告第二节 我国房地产金融市场主要特征作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道。当前监管当局不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信
31、托、地产基金等金融创新工具的发展，而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一、以银行信贷为主导的单一融资格局2006 年我国房地产开发资金来源为 32523.23 亿元，同比增长 28.3%。房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)三个方面。近两年银行信贷比例上升，2004 年银行信贷只占开发资金总量的 18.4%，2006 年提升到19.58%；2006 年自筹资金与其他资金分别占资金总量的 31.95%和 47%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体
32、上看约有 70%的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。二、多元化的融资渠道日趋活跃尽管目前仍存在法律障碍，但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识，而国内市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极探索，进行中国式房地产产业基金道路的有益尝试。另一方面，海外地产基金对国内地产市场则是虎视眈眈、雄心勃勃，众多的国际知名地产基金已经纷纷进驻中国市场并已开始谋划国内地产投资布局。
33、可以预见，随着产业基金法的出台，产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占 1%，但是它表现出来的创造性、灵活性与适应能力却很强。为了改善房地产融资市场的疲弱局面，2004 年银监会公布了信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿），该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，从而有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。遗憾的是，在,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,4,2007 年房地产金融行业风险分析报告2005 年 9 月银监会又
34、下发加强信托投资公司部分业务风险提示的通知（银监会 212号文件），该文件要求新发行的房地产信托必须要满足“四证”齐全、自有资金达到 35%、开发商具备二级以上资质这三个条件。2006 年银监会又下发关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监会 54 号文）文件。该文件对房地产信托产品提出了风险警告，特别对“212 号文件”之后房地产信托领域出现的“新变种”夹层融资以及股权信托方式作出了相应规定。监管当局对于房地产信托的严格监管甚至超过银行贷款。此外，上市融资也是近年来业界非常关注的一个话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理实现企业长远发展战略规划的角度看，
35、走上市的道路是一个必然的选择。尽管 2006 年股市融资功能再次开启，但国内企业通过证券市场直接融资的难度仍然较大而且不稳定因素较多，因而纷纷寻求海外上市融资。三、房地产融资市场体系不健全尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过 200 份信托合同的限制，而且需要提供齐全的项目手续文件；房地产项目的银行信贷审核也是比较严格、贷款条件也很苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而在一定程度上导致了房地产融资成本的高涨，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反
36、映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,5,2007 年房地产金融行业风险分析报告第三节 2006 年我国房地产金融行业发展概况一、国内首单商业房地产证券化产品问世2006 年 9 月，国际评级公司标准普尔对麦格理万达房地产基金发起的 1.45 亿美元商业房地产抵押贷款支持证券给予了预评级 A-，这标志着国内首单商业房地产资产证券化产品（CMBS）正式问世。交易的发起人麦格理-万达房地产基金，注册于百慕大。此次交易也是首笔涉及内地商业不动产的资产证券化项目，交易涵盖了长沙、大
37、连、哈尔滨、沈阳、南京、南宁、济南、天津和武汉等 9 个城市的大型商业零售房地产项目，主要为大型零售超市房地产。此外，这些房地产项目的承租人均为国际著名零售企业，如沃尔玛、百盛等。该项证券的预定期限为 2.75 年，法定最终期限为 5.75 年。由于受宏观调控的影响，目前房地产企业融资较困难，而国内企业发行债券的条件又非常苛刻。因此，利用中国国内的房产项目为依托，向国外投资者发行债券，变相融资用于项目开发或偿还贷款，不失为房地产企业融资的一个新渠道。二、央行加息紧缩房地产信贷2006 年中国人民银行两次上调金融机构存贷款基准利率。第一次是自 4 月 28 日起上调金融机构贷款基准利率。其中，金
38、融机构一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由 5.58%提高到 5.85%。第二次是自 8 月 19 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点，由 2.25%提高到 2.52%；一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由 5.85%提高到 6.12%。另一方面，分别于 2006年 7 月 5 日、8 月 15 日、11 月 15 日及 2007 年 1 月 15 日起小幅上调金融机构存款准备金率各 0.5 个百分点。尽管两类紧缩货币政策的出台源于资金流动性过剩、固定资产投资过热等大的经济背景，但不可否认的是，房地产投资在固定资产
39、投资中占据重要位置，大量过剩的流动资金看好房地产市场发展，进入速度历史罕见。加息的作用是抑制炒房者借助银行贷款囤房炒房，提高存款准备金率则是为了收缩金融机构的贷款总额，抑制其向房地产市场等领域的放贷冲动。然而，这些紧缩措施并没有立竿见影地挡住一路上涨的房价。从 70 个大中城市的房屋销售价格指数上看，2006 年，几乎每月的房价都以 5%以上的同比涨幅一路飙升。对于造成这种情况的原因，一是每次加息幅度不大，面对涨幅远高于利率涨幅的房价，投资者多数认为加息成本可以被收益抵消；二是金融机构在没有找到新的贷款出口时，微幅上调的存款准备金率同样不能本质上收紧放贷闸门。再加上房地产投资掺入了人民币升值等
40、宏观经济因素的影响，简单的加息政策对房地产市场的调控作用变得收效甚,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,6,2007 年房地产金融行业风险分析报告微。对于自住的消费者来说，加息影响并不大，但对消费者的心理影响会很大。尤其是对部分多潜在买房者，加息更增加了他们的观望情绪。2006 年央行加息还有一个特点，就是在通过加息进行宏观调控的同时，又给了各家商业银行更多市场操作的空间，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。根据新的政策，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的 0.9 倍扩大为 0.85 倍，商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商
41、业性个人住房贷款利率水平。所以，只要是第一套房，不管新房还是二手房，都执行优惠利率。根据新调整政策，5 年期以上（商贷）个人住房基准贷款利率为 6.84%，如果给出 0.85 倍优惠的话，相应的贷款利率水平为 5.814%。这一水平比原执行的优惠利率仅高出 0.063%。三、银监会九条新规严控房地产信贷风险针对房地产信贷可能带来的高风险，7 月 22 日银监会公布了关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监发200654 号）。该政策出台的背景是落实国家稳定房价的调控政策，对商业银行、信托公司等均提出了相关要求。在银行信贷方面，文件提示并强调了房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷
42、款等不同类型的银行贷款的风险。文件要求，各银行业金融机构全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到 35%、“四证”不全等不符合条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。文件要求对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面尽职调查，合理确定贷款额度和制定违约必须提前还款的罚则。而在个人住房贷款方面，文件明确指出，首付比例应当依据借款人的还贷风险确定，“不宜一刀切”。其中第八点专门针对信托公司的房地产贷款业务，做出了进一步的限制：信托公司以投资附加回购承诺方式，间接发放房地产贷款，也要严格执行 2005 年的“212 号”文；要求严格执行信
43、息披露制度；要求各地银监局加强对信托公司这一业务的监管。四、扶持规范信托业，鼓励信托创新8 月 17 日，银监会颁布关于信托投资公司开展集合资金信托业务创新试点有关问题的通知（银监发200665 号）。该政策鼓励符合条件的信托公司进行业务创新。它的主要内容为：要求信托公司须申报创新资质，报银监会批准；在获得创新资质之后，信托公司可自行设计、推介创新的信托产品；信托公司可以在异地、面向机构投资者募集资金，信托合同数量可以超过 200 份；各类金融机构可以认购创新的信托产品等。自 2004年 6 月关于进一步加强信托投资公司监管的通知（银监发200446 号）颁布、实行,国家发展改革委中国经济导报
44、社,北京世经未来投资咨询有限公司,7,2007 年房地产金融行业风险分析报告抑制性监管以来，这是银监会首次颁布政策，积极扶持信托公司发展，是一次重大的政策转变，也是信托公司期盼已久的。五、堵截热钱，房地产限外7 月 24 日，建设部、央行等六部委公布关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，限制外资进入房产市场，堵截热钱流入成为此项新政的首要原因。然而，在新政出台后的半年时间里，各地关于限外的实施细则迟迟未出，限外之说几乎被束之高阁。此间，上海酝酿“一证一套房”等传闻频频传出，但最终未果。而操作层面，不同市场的购房面临的境况也各不相同。2006 年 10 月，上海传出消息，浦东等区域限外出现异动
45、，外资在购买商铺和办公楼时遭遇叫停，一切手续停办。此后，相继有媒体曝出外资购买住宅受到“第二套禁售”的政策。但令人费解的是，上海主管部门一直没有公布明确的“限外令”细则。还有北京，从 2006 年 7 月 21 日开始，北京暂停了外资购房的一切登记备案工作，外资在京购房陷入长达半年的停滞状态，北京成为全国首个明确限外政策的城市。根据北京的限外细则，境外个人在北京市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅。交易权属管理部门将通过全市统一信息平台的交易权属管理系统验证其购房情况。为保证一人一套房的执行，购房者需要出具由北京市公安局出入境管理处开出的境外个人在境内居留状况证明；各国驻华大使馆、各国际组
46、织驻华代表机构在京购房还需要提交外交部同意其购房的照会。,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,、7,8,2007 年房地产金融行业风险分析报告第二章 2006 年房地产金融业发展环境及影响分析第一节 影响房地产业发展的因素分析一、国家宏观经济对房地产业的影响房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每 67 年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从 1993 年开始连续 7 年的一个完整的循环周期已经完成，从 2001 年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。房地
47、产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。二、国家宏观调控政策和房地产金融政策对房地产业的影响国家政策对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑市场价格具有深远的影响并起到了至关重要的作用，其目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平的迅速提高。2006 年，针对部分城市房价上涨过快的问题，国务院启动了以调整住房供应结构、稳定住房价格为目标的房地产宏观调控。主要包括：2006 年 5
48、月 17 日的“国六条”、5月 29 日的“国十五条”月 14 日建设部的关于落实新建住房结构比例要求的若干意见、7 月 19 日关于规范房地产市场外资准入和管理的意见、7 月 26 日国税总局发布的征收个人二手房转让所得税通知、人民银行继 2006 年 4 月 28 日全面上调各档次贷款利率 27 个百分点后，再次于 8 月 19 日宣布全面上调人民币各档次存贷款基准利率、9 月 4 日中国国家外汇管理局、建设部正式发布了关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知、9 月 5 日国务院关于加强土地调控有关问题的通知。三、地区经济对房地产业的影响从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收
49、益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。四、科技进步对房地产业的影响新技术、新材料、新软件方面的科技进步，势必对建筑设计及配套设备和部品等行业带来重大影响。提高建筑科技水平，不但可以提高建筑室内的舒适程度、提高人居健,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,9,2007 年房地产金融行业风险分析报告康水平，而且可以节约能耗、减少环境污染和降低建筑的全寿命成本费用。同时，提高建
50、筑科技水平可以提高项目在出售或出租市场的竞争力，以及提高企业项目自身的市场形象。从历史发展的角度看，建筑科技含量势必要提高，真实的技术含量将成为市场真正的需求。科技进步刺激房地产市场的发展，而新的市场需求又会反过来促进科技进步。五、其他因素对房地产业的影响影响房地产发展的因素很多。中国加入，在促进房地产建筑技术、推动房地产企业的整合与重组等方面会起到积极的影响，但同时也会冲击我国材料、部品市场以及房地产策划、销售代理和房地产金融保险等行业。另外，北京申奥成功以及的签署等事件也都会对房地产的发展起到区域性的促进作用。,国家发展改革委中国经济导报社,北京世经未来投资咨询有限公司,2005.01,2
