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1、澳门威尼斯人考察报告,投资及策划部2011年 12月,报告大纲,一、威尼斯人项目分析二、威尼斯人到底有多成功？三、威尼斯人成功原因分析四、总结,1、威尼斯人项目介绍2、威尼斯人项目位置3、威尼斯人平面布局4、威尼斯人建筑群构成5、大运河购物中心分析6、四季名店分析7、威尼斯人建筑设计分析,一、威尼斯人项目分析,1、威尼斯人项目介绍,澳门威尼斯人由美国赌业巨头金沙集团投资约160亿元人民币打造而成，是一个集酒吧，饮食，购物，住宿，娱乐于一体的度假村。,2、威尼斯人项目位置,威尼斯人,澳门老城区,新兴天海区,路氹连贯公路,望德圣母湾大马路,威尼斯人位于路氹填海区，项目占地116.7万平方米，四周均
2、有公路环绕，交通便利，其中项目北面和东面为城市主干道。,3、威尼斯人平面布局,四季酒店四季名店,瑞吉酒店（规划）,4、威尼斯人建筑群构成,1、威尼斯人度假村酒店主体；3、里亚特桥及钟塔；,2、娱乐场、大运河购物中心及功能厅；4、四季酒店。,2,1,3,4,4、威尼斯人建筑群构成-威尼斯人酒店,威尼斯人度假酒店外观,酒店开业时间：2007年8月28日。澳门威尼斯人度假酒店位于大运河购物中心上方，总建筑面积约为60万平方米。酒店楼高39层，共有客房总数 3000间（套），标间面积70平米。酒店套房风格为欧陆式风格和雅致主体风格，同时设有非吸烟房间及备有残障设施的套房。酒店房价：普通房间的单价为10
3、00元2000元/天，豪华套房的房价为20003200元/天，,威尼斯人度假酒店大堂,4、威尼斯人建筑群构成-娱乐场,娱乐场,威尼斯人娱乐场位于威尼斯人度假村一楼最中央的位置，面积超过 5万平方米。威尼斯人娱乐场共有850张赌桌，4100台角子机（老虎机），赌桌数量全世界第一。,4、威尼斯人建筑群构成-百利宫,开业时间：2008年8月28日百利宫包括澳门四季酒店及四季名店，四季酒店拥有客房约360间，四季名店为购物中心，其面积约为2万平方米，主要经营高端品牌。,四季酒店外观,四季名店外观,4、威尼斯人建筑群构成-大运河购物中心,左图为大运河购物中心一楼平面图，图中 色块标注的区域为购物中心 区
4、域，一楼购物中心区域的业态主要为餐饮、银行等提供便利性服务的业态。娱乐场位于购物中心最好的位置，易于到达大运河购物中心、会展中心、四季名店、四季酒店。,5、大运河购物中心分析,会展中心,四季名店、四季酒店,娱乐场,一楼平面图,5、大运河购物中心分析,三楼平面图,华丽区,马可孛罗区,圣卢卡区,1,2,3,1,圣卢卡运河,2,马可孛罗运河,3,大运河,a,b,c,d,a,名都广场,b,嘉利广场,c,嘉德勤广场,d,圣马河广场,1、圣路卡大街,2、马可孛罗大街,3、嘉利大街,4、嘉德勤大街,5、大运河大街,6、名都大街,5、大运河购物中心分析,三楼购物中心的面积约为7万平方米，占到大运河购物中心总建
5、面的80%，三楼为大运河购物中心的主要经营场所。三楼特点：1、三个区域：华丽区、马可孛罗区、圣路卡区；2、四个广场：名都广场、嘉利广场、嘉德勤广场、圣马河广场；3、六条街道：圣路卡大街、马可孛罗大街、嘉利大街、嘉德勤大街、大运河大街、名都大街；4、形式上有区域划分，但实际上各区域皆有不同业态的混合经营；5、购物中心动线成蜘蛛网状，动线相对复杂。,五楼平面图,5、大运河购物中心分析,五楼建筑面积约为1万平方米，主要经营水疗中心、儿童早教中心、大型餐饮等业态。,5、大运河购物中心分析,特色商家曼联旗舰店,1、曼联体验(位于三楼嘉德勤广场旁）这里是在老特拉福德球场以外拥有最多曼联商品的地方。足球衬衫
6、等商品应有尽有。无论是男士、女士还是儿童，都可以在此找到带有曼联标志的合适球衣。足球、徽章、饰针.只是众多礼品选项中的一部分。此外，您还可以凭借显示屏上的众多大事记录以及著名老特拉福德球场的虚拟观光来探索俱乐部的历史，了解更多的曼联点滴。2、制造球迷互动机会 先进的互动培训课程让您练习自己的球技！最新的足球视频游戏 与朋友和家人在足球桌面游戏中切磋技艺！适合团队构建活动的宽敞空间,5、大运河购物中心分析,特色商家ZAIA表演,ZAIA为现场真人表演秀，表演的时长为90分钟，故事讲述的是一个小女孩的太空遨游之梦，这是一个陌生却又似曾相识的自我探索之旅。在这旅程中，小女孩遇见了人性之美，并把它带回
7、地球与大家分享。这个长达90分钟的全新大型制作将汇集75名来自世界各地高水准的演艺家。演出票价为150元1000元。ZAIA开设了专门的精品商店，主要销售关于演出的特色服装道具。,6、四季名店分析,四季名店是澳门首座及唯一 一座无与伦比的奢华购物中心，项目体量约为2万平方米，总共三层，汇聚了160个世界知名品牌。,6、四季名店分析,四季名店平面图,7、威尼斯人建筑设计分析,澳门威尼斯人的设计主题：打造威尼斯风情的集赌场、酒店、会展、购物、旅游观光于一体的综合性度假村。,7、威尼斯人建筑设计分析,建筑设计-室外篇,房屋建筑外观体现出意大利建筑风格。,钟塔模仿威尼斯名胜里亚特桥建造而成，体现威尼斯
8、历史风情。,威尼斯外围人造水景，营造威尼斯般的水乡风情。,7、威尼斯人建筑设计分析,建筑设计-室外篇,澳门威尼斯人度假村酒店娱乐场及购物中心、功能厅的建筑仿造总督府建造而成，而总督府是威尼斯哥德式建造的典范。,7、威尼斯人建筑设计分析,建筑设计-室内篇-屋顶,梦幻般的蔚蓝天空其实是建筑师粉饰过后的屋顶，大运河购物中心中的偌大天幕可配合计算机空置的灯光效果，营造出日出日落的云彩和天色，成为亚洲难得一见的奇景，同时也让置身其中的顾客模糊了时间的概念，刺激顾客更多的消费。,7、威尼斯人建筑设计分析,建筑设计-室内篇-室内建筑,在“蔚蓝的天空”下，建筑师在室内建造出威尼斯风情的建筑，让顾客体验“威尼斯
9、城中城”的特别滋味。,7、威尼斯人建筑设计分析,建筑设计-室内篇-室内运河,威尼斯人三楼有三条室内人工运河，蓝蓝的水、划动的船、动听的歌将顾客引入威尼斯意境。,7、威尼斯人建筑设计分析,建筑设计-室内篇-吊顶及天花,文艺复兴风格壁画,文艺复兴风格壁画,7、威尼斯人建筑设计分析,建筑设计-室内篇-灯饰,7、威尼斯人建筑设计分析,建筑设计-室内篇-导视系统,7、威尼斯人建筑设计分析,建筑设计-室内篇-电梯,7、威尼斯人建筑设计分析,建筑设计-室内篇-喷水池,四面石头喷水池,喷水池,7、威尼斯人建筑设计分析,建筑设计-室内篇-地面,威尼斯特色鹅卵石,大堂地板砖,二、威尼斯人到底有多成功？,1、定量判
10、断2、小结,威尼斯人到底有多成功？,定量判断,澳门威尼斯人为金沙中国投资开发，由于金沙中国主要经营的有博彩业务、酒店业务、餐饮业务、会展业务、零售业务，首先分析金沙中国的收入构成:,威尼斯人到底有多成功？,定量判断,据金沙中国年报披露，2010年金沙中国的娱乐场收入为36.6亿美元，占到金沙中国总收入的88.44%，其他业务仅占金沙中共总收入的11.56%。可见娱乐场为金沙中国的主要收入来源。金沙中国娱乐场收入相比2009年增长26.83%，娱乐场收入增长迅猛。,威尼斯人到底有多成功？,定量判断,娱乐场收入：2010年澳门威尼斯人娱乐场收入为20.7亿美元，占金沙中国娱乐场总收入的56.54%
11、。,客房收入：澳门威尼斯人酒店房间约3000间，2010年客房收入约2亿美元，客房入住率高达90.9%。,娱乐场收入占比,购物中心收入：2008年大运河购物中心和四季名店的销售额达到30亿澳元，经营情况良好。,威尼斯人毛利：2010年澳门威尼斯人毛利为8.1亿美元，金沙中国的毛利为12.16亿元，占金沙中国总毛利的66.6%，可见威尼斯人对金沙中国贡献突出。,入场人次：2010年入场人次2490万人，相比2009年增加110万人。,威尼斯人到底有多成功？,小结,无论是通过定性判断，还是通过定量判断，我们可以发现威尼斯人已经成为商业地产行业、博彩行业、综合度假村行业的一颗奇葩，成为众多业内人士研
12、究、分析、效仿的对象。,三、威尼斯人成功原因分析,1、准确的项目功能定位2、独特的建筑形式3、各种业态的综合搭配4、成熟的经营模式及管理团队,威尼斯人能经营情况如此优异，到底是什么原因造就了威尼斯人今天的成就呢？,目前功能定位,1、精准的项目功能定位,威尼斯人的定位：打造以博彩业为主导，集酒店、购物、会展、旅游观光、餐饮于一体的综合性度假村。,项目功能定位推导-澳门概况,1、精准的项目功能定位,地理位置：澳门北邻珠海，西与珠海市的湾仔和横琴对望，东与香港相距60公里，中间以珠江口相隔。,澳门面积：29.7平方公里，城市面积极小。,人口：2011年，澳门人口为55.8万人。,本地生产总值：201
13、0年为2262.63亿澳元（约人民币1810亿元）,澳门占地面积小，人口数量少，但经济非常发达。,人均收入：2009年，澳门人均收入为人民币22万元。,项目功能定位推导-市场分析,1、精准的项目功能定位,1961年，葡萄牙海外部确定澳门为旅游区，特准设赌。,此法令的颁布，确定了澳门以博彩业、旅游业为主导的发展方向，同时也确定了澳门博彩业的合法地位，此举促进澳门博彩业的飞速发展。,入境人口数量及构成：2011年1月10月，澳门入境总人数约2300万人次，同比增加11.4%，旅客主要来自中国大陆（57%）、香港（27.5%）、韩国、台湾、日本。,项目功能定位推导-市场分析,1、精准的项目功能定位,
14、博彩业在澳门经济发展中的地位：澳门博彩业在2011年1月至9月的毛收入为1952亿澳元；2010年澳门博彩业所产生的本地生产总值占到澳门本地生产总值的40%；2010年澳门博彩业所产生的税收收入占澳门财政收入的70%。,澳门为全球四大赌城之一，其博彩业规模位居全球首位，另通过以上数据也可以看出，澳门博彩业在澳门经济中扮演着至关重要的角色，目前主要顾客来自中国大陆、香港以及周边国家的游客。,项目功能定位推导-博彩业分析,1、精准的项目功能定位,1、威尼斯人开业前，澳门已拥有众多的娱乐场，博彩行业竞争异常激烈。2、澳门的葡京赌场、澳门金沙、澳门永利占据着巨大的市场份额，但是这些传统的老式赌场由于建
15、筑陈旧、业态单一，也渐渐不能满足顾客的需求。-这些因素都给威尼斯人制造了机会。,项目功能定位推导-威尼斯人功能定位,1、精准的项目功能定位,满足顾客更高层次的需求 a、建筑结构 b、室内环境 c、功能配套 d、服务,差异化定位 a、差异化的建筑形式 b、综合性的功能布局 c、全方位的顾客服务,威尼斯人定位：以威尼斯风情建筑为建筑载体，打造以博彩业为主导，集酒店、休闲娱乐、会展、餐饮、购物、旅游观光为一体的综合性度假村。,2、独特的建筑形式,威尼斯人度假村以威尼斯风情作为建筑的主题，无论是从建筑外观、室外景观，还是从室内的装饰无不体现出威尼斯的水乡风情，让人仿佛置身威尼斯。建筑形式上主要亮点如下
16、：1、室外建筑模仿威尼斯风格建筑建造；2、室外人工运河尽显威尼斯风情；3、室内打造三条人工运河，让人在大运河购物中心就能游览“威尼斯”；4、室内打造巨大“天幕”，同时天幕可以通过计算机空置色彩，让人在封闭的空间中就感受威尼斯的天空；5、从天花、吊灯、墙纸、电梯、小品、地板、导视系统中融入各种威尼斯元素，做到全方位“威尼斯”。,3、各种业态的综合搭配,威尼斯人以博彩业为主导，集酒店、休闲娱乐、会展、餐饮、购物、旅游观光多种业态于一体。,通过上文对威尼斯人收入的分析中也可以看出，威尼斯人的主要收入来源为娱乐场，在整个项目平面布局中，我们不难发现，娱乐场摆放在了项目最中央，也是最好的位置上，因为娱乐
17、场才是项目的主要赢利点，而其他各种业态的配置主要是为娱乐场进行配套。其他各种业态综合搭配的作用：1、为娱乐场的博彩顾客提供相应的配套服务，其他业态就是因为娱乐场而 存在；2、各种业态的综合搭配也刺激了博彩顾客的潜在消费需求，刺激顾客更多 的消费；3、各种业态的综合搭配成为威尼斯人吸引博彩顾客的一个相对优势，同时 也成为非博彩顾客消费的类似购物中心的消费场所。,3、各种业态的综合搭配,特色业态-超大水疗中心,澳门马泷康健水疗中心总面积达8000平方米，将提供医疗丶水疗丶美容中心丶康体等多项康健设施及服务。MALOCLINIC是一个综合性的健身中心，在一个可信赖的而轻松的SPA环境下提供一个世界级
18、的健康及临床服务健康护理。该品牌以综合性及全包的方式来包括健康的四个专业领域：口腔修复及牙齿美容预防和治疗性医疗皮肤美容健康检查,3、各种业态的综合搭配,特色业态-君度小型高尔夫球场,君度小型高尔夫球场澳门最大的迷你高尔夫球场！在这十八洞小型高尔夫球场，无论您是否高球好手，不分年龄，我们都诚邀您亲临享受挥杆的乐趣。我们为您与小孩提供轻击棒丶高尔夫球及计分卡，让您们可在高球耍乐时作记录。君度小型高尔夫球场另备有小凉亭，让您与家人於挥捍前後到凉亭处浅尝特饮，稍作歇息。,3、各种业态的综合搭配,特色业态-贡多拉之旅,贡多拉之旅让你室内游玩运河，欣赏威尼斯风情建筑。,3、各种业态的综合搭配,特色业态-
19、游泳池,游泳池室外设置四处游泳池。,3、各种业态的综合搭配,特色业态-表演团现场表演,ZAIA由太阳剧团现场表演。,3、各种业态的综合搭配,特色业态-各种表演,街头表演,贡多拉夫10人组,真人雕塑,贡多拉夫3人组,弦乐四重奏,钢琴独奏,3、各种业态的综合搭配,特色业态-各种表演,威尼斯人中时常有杂技演出、音乐演出、舞蹈表演、中式表演等演出活动。,4、成熟的经营模式及管理团队,集团背景,威尼斯人度假村由金沙中国投资建成，而金沙中国是由美国拉斯维加斯金沙集团控股，拉斯维加斯金沙集团为全球赌业巨头，在美国运营的项目有The Palazzo Resort Hotel Casinos、美國賓州第一間娛樂
20、度假勝地Sands Bethworks；在中国营运的项目有澳门金沙、百利宫、威尼斯人，这些项目都是博彩业比较有代表性的项目，可见金沙集团已经形成了成熟的经营模式，也培育出了高效的管理团队。,4、成熟的经营模式及管理团队,集团经营运输服务,为大众消费者提供免费巴士服务-争夺客户资源 金沙中国提供免费穿梭巴士服务，拥有114部穿梭巴士（包括79部自置巴士、35部租用巴士），接载乘客往来金沙中国不同物业，以及往返澳门新外港码头、机场，繁忙时间每隔5至10分钟一班。为贵宾用户、高端客户提供金光专车服务、提供专机接送服务（留住重点客户）金沙中国提供79辆豪华轿车，车队每天24小时运作，为贵宾客户及高端客
21、户提供专享服务；金沙中国与航空公司订立共享服务协议，可使用14架公司专用飞机，其中三架长驻亚洲，可前往全球各地接载贵宾客户及高端客户。,四、总结,威尼斯人度假村值得借鉴之处：,1、威尼斯人度假村结合澳门经济环境、产业结构、竞争项目的情况进行了差异化的定位，立志打造威尼斯人以博彩业为主导，集酒店、休闲娱乐、会展、餐饮、购物、旅游观光多种业态于一体的综合性度假村。-结合市场环境，进行差异化定位是威尼斯人度假村成功的关键。,四、总结,2、威尼斯风情与建筑的完美结合，成为威尼斯人度假村最大的亮点。-对于我司的商业项目也可考虑引进特色建筑风格的元素。3、威尼斯人度假村从建筑外观、外围景观、室内建筑设计、室内装饰、导视系统都体现出威尼斯建筑的特点。-建筑风格不只是形式上的宣扬，而应该从项目的各个细节全方位去体现；,4、大运河购物中心室内运河、天幕的设计成为项目的一个主要卖点，同时运河和天幕还具有观光娱乐、引导客流的作用，-我司的项目也可考虑在单层体量较大的项目引进独特的室内景观；5、威尼斯人度假村引进了ZAIA表演团、曼联旗舰店等具有特色的商户，特色商户的引进增加了项目对顾客的吸引力。-我司项目也可适当引进特色商店。,四、总结,THE ENDTHANKS,
