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1、融城华府商业营销推广计划,【金融街融城华府】,立业地产顾问 2010.8.23,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销 问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,10月底实现0.6个亿的销售,树立企业口碑，建立忠实品牌追随者,1、销售目标商业街近4000平米，回款0.6个亿快速消化商业，10月底,2、企业品牌目标提升金融街品牌知名度；树立企业口碑，为业主创造利润价值，持续共赢，从而建立忠实的品牌追随者。,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销 问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目
2、定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,Lifestyle情景体验模式,大学城260万方商圈核心,符合大学别墅商业的特色1、学府区人文特色浓郁2、英伦历史渊源，异域风情感受3、安静商业氛围（高质美感，品味商业业态）,英伦风情休闲商业街,项目形象定位,王子商业街,Lifestyle Street,在21世纪来临之即，美国率先兴起了Lifestyle 的开发热潮。据估计，这种增长趋势可能会一直延续到2008年，在这4年期间Lifestyler的增长将达到20%。而在国内，随着中产阶级人群的壮大，促进了Mall商业地产的开发，这一业态在这些国家正进入高速开发的阶段。Lifestyl
3、er的开发还一直处于空白。国内外中高档品牌租户稳定发展，新的消费观念呼之欲出，Lifestyle Shopping Center的模式也被消费者所追宠。,项目案名建议,餐饮,休闲,生活服务,西餐厅中餐厅儿童餐厅料理店面包店牛排店饮料店,咖啡书店画廊红酒雪茄野营手工坊,便利店CD店美发银行网点,三大业态定位,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销 问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,商业街A区一层,海鲜火锅,料理店,198平米,商业街A区二层,1#,2#,71平米,78平米,259平米,儿童餐厅,红酒酒窖,
4、糕点餐厅,香水香薰,画廊,书店,鲜花店,糖果店,星巴克咖啡,83平米,63平米,72平米,73平米,70平米,72平米,68平米,19平米,21平米,商业街B区一层,17#,22#,23#,24#,25#,19#,20#,21#,18#,法国餐厅,510平米,商业街B区二层,3#,142平米,64平米,196平米,206平米,1F商业平面图,2F商业平面图,商业街C区（售房部）（方案一）,26#,27#,28#,29#,4#,206平米,400平米,1F商业平面图,2F商业平面图,600平米,商业街C区（售房部）（方案二备选）,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销 问题,4营销策
5、略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,烟道,给排水,空调位,一层：除9-16#和6#、7#、23#、24#外，建议配置烟道；二层：全部配置烟道,除6#、7#、23#、24#只配置给水外，其余均配置给排水。,按确定后的划分方案，工程部统一考虑空调机位，并做统一装饰。,工程问题,门楣,请商业街包装公司结合工程情况，统一规划门楣位置，并统一尺寸。,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销 问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,竞争项目-花千树,花千树 商
6、铺分布,一期9套售磬,二期6套正在办卡,三期未售,三期未售,售房部,东路,花千树 二期推出临街门面6套,二期商业6套,未售,关键点：1、商业分散不集中，门口无休憩驻留的地方；2、一期推出9个，已售；均价25000；二期计划推出6个，正在办卡，均价约27000；3、一二期层高较高，约5.9至7米，可做夹层，二楼设有单独窗户，空间利用较大；4、一二期位于售房部次干道，非主干道，位置一般；5、一二期面积约60-90平米，无烟道，不通气，对业态有一定的限制；6、三期商铺有烟道，无层高优势，夹层要计算面积，价格未定,但三期临主干道的位置较好,面积约70-120平米；7、未做太多宣传，以老业主为主；8、推
7、盘策略以小频多开，首推二类产品，留下的产品可高可低；,花千树总结,周边其它项目分析,1、近期本项目周边竞争楼盘较多，离我们较近的陈家桥区域有较多的商业物业推出，而该区域的均价基本在13000到15000左右；2、离项目最近的花千树即将推出二期，25000左右的均价基本为买一层送一层，而这类产品与我们的挑高产品较为接近，可作为我们的价格参照；,竞争项目比较结论,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销 问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,SWOT分析,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销 问题,
8、4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,定价整体原则,1、以龙湖花千树一、二期挑高产品为定价基准；2、不求利益最大化，只求全面快速出货；3、大铺控制单价，小铺控制总价原则；,产品分类定均价,说明：1、以上均价根据两轮客户摸排，以客户量的积累、客户心理价格、市场状况等因素而定。我们将会在开盘前接合客户的第三次摸排情况对以上均价进行修正，于开盘前确定最终的均价；2、以上价格为销售底价，销售面价会在此基础上结合优惠政策反推出来；3、商业溢价空间的实现需依靠硬件的支持、营销推广及营销手法的配合。,项目整体销售标地统计,目标,1营销目标
9、,2对项目自身的认识,3面临的营销 问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,取得预售许可证,客户积累目标：1、业主（及业主介绍）中挖掘的会员客户约30组，消化10-12套，成功率预估30%；2、老客户中（前期来电来访）挖掘的会员客户约30组，消化6-8套，成功率预估20%；3、新增客户中挖掘的会员客户约50-60组，消化15套，成功率预估30%；,推盘节奏,目标客群聚焦,客群特征描述 购房目的：看重大学城增值潜力的投资人群；看中项目未来投资潜力的人群；关注过我们项目有投资意向的人群；居住在大学城区域的私营企业人群；消费实
10、力：资产150万以上的人群客户积累目标：1、业主（及业主介绍）中挖掘的会员客户约30组，消化10-12套，成功率预估30%；2、老客户中（前期来电来访）挖掘的会员客户约30组，消化6-8套，成功率预估20%；3、新增客户中挖掘的会员客户约50-60组，消化15套，成功率预估30%；,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销 问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,定向媒体,时间集中,制造话题,现场拦截,网络炒作,短信,多线,统一,节点,考虑2个月之内商业清盘销售，所以精准锁定区域投放媒体非常重要高强度：同一时间段三种媒体同时播发，吸引上客量,原则：定向推广策略-精准、定点,报纸,目的及意义：,中秋感恩会,活动时间：9月18日活动地点：融城华府现场销售中心目标人群：对商业有投资意向的客户、业主活动目的：营造现场氛围，促进成交 促成老带新，树立企业好口碑 活动形式：和住宅中秋感恩会一起做，所积累 的VIP客户一起参与抽奖活动。（详情见住宅活动方案）,中秋感恩会,THANKS,重庆立业,
