《南京东郊小镇营销报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京东郊小镇营销报告.ppt（68页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、东郊小镇2012年度营销报告,2012.12.20,思考,本次提案的关键点：如何在当前的市场环境下，为东郊小镇带来更多的市场关注与客户。如何寻找切入点，能够更好的实现项目后期的持续热销如何操作，才能够实现东郊小镇这块土地的潜在利益价值,1,2012年地产市场研判,目录,【CONTENTS】,2,产品价值树梳理与重塑,3,营销策略的制定与执行,Part1,市场研判 从目前来看，市场预期处于下行状态。2012年的市场是否能够回暖，目前还存在诸多未知数，无法确定。,宏观政策走势,市场成交分析,2011年南京整体市场继续走低，1-11月份销售不足2010年的7成,全市商品住宅供销情况,2011年销售量
2、变化不大，但下半年整体市场供应量加大，市场陷入供过于求,全市商品住宅供销情况,截至2011年11月30日，南京住宅可售共计52551套，市场库存进一步加大，已经超过08年水平，市场存量不断增加，年内峰值出现，各家楼盘销售压力巨大；,江北9000降至7000元/平米苏宁,江宁10000降至8000元/平米保利,仙林13000降至10000元/平米万科,河西18000降至15000元/平米苏宁,品牌企业年底的大幅降价导致区域价格全面改变；导致客户心态在年末观望氛围加剧,面对未知的房产政策与下行的市场，可以预测2012上半年市场难有起色想要在2012年的销售上打开突破口,加大产品的投入提升产品品质，
3、弥补项目价值缺失的弱点,加大营销的投入多媒体、多渠道、开展合作式联合营销,1,2012年地产市场研判,2,产品价值树梳理与重塑,3,营销策略的制定与执行,客群分析,价值重塑,Part3,客群分析 东郊小镇由于其产品的特性以及区域性，使得项目的目标客群具有一定的特性，我们通过对前期客户的分析，了解客群，在后期推广中能够更快、更准的抓住客户。,已购客户分析,客户特征,客户描摹,1,已购客户分析,小结：客户大多来源于城中和城东片区，多以首次置业为主，地缘性客户占主导。,小结：项目关注客户年龄层次较小，35岁以下占据主导地位，显现购买力有限，多数为首置客户，关注产品主要是小小家与多层，40岁以上主要关
4、注产品是多层和花园洋房。,小结：户外大牌、网络是来电的关键媒体通路，其他媒体通路对增加现场来电有部分支持作用。,关注要点（图表）,小结：从客户角度去看我们的项目，大家重点关注价格、交通和配套。近段时间由于老宁杭公路拓宽，客户到案场看房路途中堵车现场增多，而且周边环境较差，增加了对交通及周边环境的抗性，在2012年我们需要加强项目价值点的宣传及外围包装的展现。,2,客户特征,通过前期客户分析可见，我们的客户主要分为四大类区域首置、区域改善、南京首置、投资客,区域首置特征：本地企事业单位员工、私营业主、本地拆迁居民；产品需求：公寓中经济型产品关注点：价格、交通、区域,城东、城中改善特征：本地企事业
5、单位员工、产业私营业主或周边片区退休老人（包括仙林大学城老师）产品需求：舒适型公寓、花园洋房关注点：价格、地段、环境,南京首置特征：市区被迫出城首置家庭/工作在城东片区产品需求：公寓中经济型产品关注点：交通、配套,投资客（鼓楼、玄武、白下等）特征：全市中高端客户产品需求：中小户型公寓关注点：未来发展前景,客户主要是集中在城东、城中的首置型客户，他们对价格比较敏感，但是追求价格的同时又对产品的品质、交通、配套有很高的要求，这就决定了在明年的推广中，我们需要提升项目的品质感。,3,客户描摹,我们来自四方，但我们有同一个梦想；在南京，我们渴望“家的幸福”,他们是,一群坚定前行,带着理想的狂热和现实的
6、焦灼无畏奋斗,易于接受新鲜事物,渴望享受 都市乐趣,坚持自己消费品味的,成长型的“城市未来生活倡导者”,“实惠的价格”与“高端的价值”,客户说：鱼与熊掌两者兼得，性价比最重要！,1,2012年地产市场研判,2,产品价值树梳理与重塑,3,营销策略的制定与执行,客群分析,价值重塑,Part4,价值重塑 东郊小镇作为城东首席百万城邦，地理位置优越、产品稀缺，但目前市场认可度不够，最大的问题在于：价值缺失！重新梳理价值点，提升项目品质，为后续销售寻找支撑点。,大盘演变史,价值树重塑,未来城邦,1,项目利基点,项目利基点,区域交通配套【关注重点】,产品自身品质特色【客户决定购买的重要因素】,配套实现产品
7、价值【提升项目品质】,新城中心：麒麟科技生态新城中心，坐拥83平方公里新城政府投资保障；主城副中心：项目位于主城正东，西邻紫金山，东依青龙山，自然资源丰富，距麒麟镇不足3公里，距中山门不到12公里，至新街口约15公里。,百万城邦：项目总建约130万方，是南京城东首席生态大盘。纯首置：项目除了少量别墅之外，产品面积集中在42103，是纯首置类产品，在目前投资客被打压的市场下，销售抗性相应较小。价格适中：由于产品面积都较适中，产品总价相应比较低，比较能够迎合首置型客户的心理需求。,景观配套：自然坡地景观，地势自然起伏，错落有致，配合小区景观打造城东最具居住价值的自然生态社区。交通配套（直达公交+双
8、地铁+高速路）：179路公交无缝对接马群站，地铁2号线马群站已经投入使用；未来地铁16号线将在东郊小镇设点；S122宁杭公路拓宽工程将于2012年年底完成施工并通车，届时双向10车道，将急速拉近东郊小镇与新街口的距离。商业配套：苏果超市社区店与2011年12月15号已经正式营业；社区20000平米大型商业启动在即。,2,项目价值缺失,东郊小镇目前最大的困境就是“价值缺失”，价值无法成为价格的支撑，虽然项目在将近6年得时间内，积累了很高的知名度，但是由于区域、价格、推广诉求等诸多因素也给客户留下了“一低两差”的不良印象。,价值与价格的关系【关键词】“价值缺失”,价格低麒麟板块一直是南京主城的价格
9、洼地，东郊小镇从入市至今，价格一度成为客户津津乐道的关注点，低价的优势弱化了项目的品质。,配套差 低价的后遗症就是客户对产品的品质的认知会被弱化，无论是生活配套、学校配套，东郊均未完善。东郊小镇的房子只是满足对于居住的基本需要。,交通差东郊小镇位于主城正东，但是由于交通的桎梏，使得项目的位置被彻底边缘化，客户到马群很快，但从马群到项目却很远。,3,营销抗性,营销抗性,价值缺失,推售量大,市场抗性,价值缺失，价格与价值脱节 东郊小镇顺应市场规律，在市场不利的环境下，以相对而言非常有诱惑力的价格入市，但显然客户对项目的价值并不认可，而万科每次降价都掀起热销，由此可见虽然东郊小镇的价格与临近板块其它
10、项目相比已接近落底，但客户仍然觉得不值，由此可见降价并非硬道理，东郊小镇目前的核心问题在于“价值缺失”。,销售目标大，达成率要求高 2012年整体销售目标为10亿，去除1月份过年、以及年关将至的11、12月份，真正销售期为9个月，在9个月内完成10亿销售额在目前的市场情况下，压力非常大，每个月的销售达成率都要求能按计划完成，一个月不完成对整体的达成都会造成严重影响。,市场不定，销售存不可抗力 2011年下半年开始，市场日渐趋冷，客户观望，开发商也在观望，2012年的房产政策走向如何，暂时还无人能确定。如果明年国家在持续加大保障性住房的情况下，继续缩紧商品房市场的政策，2012年对于整个房产行业
11、而言必将是个“低落之年”，销售也必然受到严重的影响。,2012年，对于东郊小镇而言是重要的一年，如何突破市场的桎梏，打一场漂亮的翻身仗，首要的就是实现价值重塑。2012年，实现东郊小镇“大盘时代的价值蜕变”。,1,大盘演变史,1.0时代（满足基本居住需求）代表：1、2、3、4街区特性：大规模、价格低、中低档人群，以价格吸引购买力有限，但对居住有需求的刚需型客户以及对价格比较敏感的投资客群。,2.0时代（价值提升，居住环境建设）代表：6街区特性：开始注重邻里与公共空间、社区配套提升；价格随着价值提升，都市白领逐渐成为主力客群。,3.0时代（即将来临，居住理念倡导）代表：5、7、8街区、c地块特性
12、：既注重硬件的品质，更注重软环境的建设。价值成为吸引客户的主流因素。,弊端：缺乏共同的社区生活理念结局：随着居住者的不断富有，而项目自身品质提升无法跟上，许多原始业主会选择搬离。,弊端：区域边缘化，与城市联系比较少结局：居住者越来越不满足社区的功能仅能满足居住空间这一层面。,城市性：成为主城的一部分，消除边缘化开放性：交通便捷、地铁公交快速路网生态性：一个独立的、充满生命力的生态群体多元性：多元的客户、多元的配套服务、多样化交通体系、多样化社区文化。,从一座小镇到一座城,2,价值树重塑,地缘价值,产品价值,客户价值,130万方，城东首席承载三大价值体系我们需要更完善的分析及整合体系，从而建立2
13、012年小镇销售的价值堡垒。,1、地缘价值,【主城 城东 首席】,南京仅存的价格洼地同时也是价值高地，项目地缘性比较明显，地缘客户占比例非常高，同时瞄准了南京城中以及片区周边的首置型客户。在2012年的营销推广中，将进一步挖掘地缘价值。,2、产品价值,未来城【教育 配套 综合】,教育、配套等综合价值是支撑项目130万方超级大盘的主力因素。2012年这些将成为提升项目品质，实现产品热销及未来实现产品溢价的关键。,产品规划,商业配套,娱乐会所,便捷交通,教育成长,休闲景观,6重配套体系,规划形态西高东低，利用原生坡地的自然落差，进行建筑的排布与景观的打造；产品混搭适度混搭，将梯度接近的两个物业类型
14、之间形成混合院落或者混合街区户型设计空中花园、露台、地下室等空间的强化处理，提升产品附加价值，更多的提升性价比。,商业体系社区20000商业组团启动，沿街商业体系打造，引进大型生活商业配套。城市边界项目位于麒麟新城居住板块的中心区域，借势麒麟科技生态新城的未来规划，35万未来城市综合体及其它综合配套，打造繁华的未来都市生活。,运动会所在C地块兴建运动主题的会所，让客户体验百万城邦的成熟生活配套。休闲会所将运动、休闲娱乐、读书、等多重生活体验引入会馆，打造社区全新的居住文化，使得小区生活“环境与文化内涵并重”。,无处不在的运动休闲将休闲运动、休闲散步与儿童嬉戏融入到社区景观的营造中去，充分营造景
15、观的可参与性和场所感，特别关注老人和儿童的运动休闲需求。生态环保概念的引导在社区景观细节的营造上引导客户对生态环保的认知，减少对项目目前由于S122扩建而导致的外部环境抗性。,对外交通与市区重要节点对接的公交线路、接驳地铁马群站的看房专车。对内交通最具特色的社区景观步道与景观轴线。,名牌教育充分利用代建、推荐等条件，为本社区引入口碑良好的名牌小学。基础教育 按照小区内部幼儿园及中小学的配建要求，引入优质资源，重在师资力量好、有特色的品牌幼儿园。,东郊小镇3.0时代产品核心价值树,3、客户价值,口碑传播【老客户 老业主 传播】,东郊小镇在6年的时间内积累了数以万计的老客户以及老业主，数量多、覆盖
16、面广，对于项目进行口碑传播，深度挖掘新客户都有巨大的意义。2012年，老客户营销将是整个推广营销计划里重要的一个环节。,1,2012年地产市场研判,2,产品价值树梳理与重塑,3,营销策略的制定与执行,推售策略,推广策略,推广计划,Part5,推售策略 东郊小镇由于其产品的特性以及区域性，使得项目的目标客群具有一定的特性，我们通过对前期客户的分析，了解客群，在后期推广中能够更快、更准的抓住客户。,货量盘点,推售策略,推盘节奏,年度销售目标,2012年的市场，风险难测，但我们依旧目标坚定。,1,货量盘点,2012年的总推货量达到17.73万方；小小家6.6万方，销售额5.69亿，预期4亿占总量的4
17、0%小结：10个亿目标40%是小小家，由此可见2012年首先要解决小小家的销售问题，通过小小家的热销带动多层销售。,12年2-4月推出,10月,2月,9月,11月,5-6月,2,推盘节奏,7-8月,3,销售指标,2012年度总销14.47个亿,销售指标10个亿,回款指标7个亿.,4,月度指标分解及回款,2月,4月,5月,3月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2012年上半年，小小家全部推出。同时顺势加推第八街区1、3、4号楼多层、价格体系参考已售的八街区2号楼。6、8号楼的价格体系参考已售的5号楼。同时加推情景花园洋房作为产品线补充。但线上推广仍然以小小家为主要诉求。,7月份开
18、始，配合花园洋房的景观示范区开放的节点，加推第七街区的花园洋房与第五街区的普通多层。洋房先行，提升项目品质，拉升多层的价格。,9月下旬视市场情况加推高层，价格一步到位，去除精装修。最后再推出联排与叠拼。,核心战略：小小家销售决定整个营销计划成败,5,推售策略,2012年，我们“聚焦小小家”,前期小小家来访客户分析,限购,落户,本地客户,外地客户,为子女购房,首置,南京有房,南京无房,无影响,投资,关注重点,无影响,无影响,关注重点,来访客户年龄在25-31岁之间，多为首置型客户。,核心敏感点,前期小小家价格分析,9,24,成交均价10400元/,成交均价8800元/,成交均价9300元/,57
19、8街区小小家位置相比六街区较差,924#楼定价却涨幅10%.目前市场总体呈下行趋势,降幅达15%-20%,小小家相比而言性价比缺失.,总结：根据同期销售价格比较来看，目前的成交价格应该低于6期产品，但现在推售房源以10400元/的单价成交，价格明显偏高。,综合分析小小家之后，我们发现：挑高小小家已经从昔日的明星产品沦为“鸡肋产品”，就算明年国家放松调控取消“限购令”，小小家依然面临着“不能落户”的尴尬，所以小小家产品后期增值的可能性非常小。我们建议：快跑“小小家”,小小家价格策略,目前市场总体呈下行趋势,各楼盘降幅达10%-15%,特别是品牌开发企业更以成本价销售;前期小小家产品与多层之间的价
20、格拉差在1000-1500元/左右,最高涨幅在17%左右，总价相差较大,目前小小家与多层之间价格相差3000元/,涨幅40%，总价范围在不断缩小,形成总价交叉。,按目前多层7500元/的成交均价计算,涨幅17%,建议小小家32#楼价格制定在8800元/，梯度增长，31#楼8900元/，30#楼9000元/.,小小家价格策略,东向房源价格降至9200元/,西向房源价格降至7700元/,南向房源价格基本保持不变,降幅1500元/,降幅1800元/,保持原价,以上价格均以实际成交价计算,5,销售策略,2012年对于东郊小镇而言，上半年的整盘计划就是小小家的销售，因此所有的营销策略以及推广策略均是围绕
21、小小家展开。综合目前的市场情况，我们在2012年的营销推广策略制定中将坚持：“一个核心，三个基本点”,一个核心：坚持以“大盘策略”作为营销推广的核心，所有的营销推广策略都在树立大盘形象的前提下展开，在大盘的光辉下实现东郊小镇价值与价格的统一。三个基本点：1、低价导入：以“首付三万”作为诉求点，降低客户购房门槛，瞄准年终奖客户，撬动市场，实现小小家快速去化。2、价格调整，梯度增长：对小小家产品的价格体系进行调整，一步到位，冲击客户心理；同时对产品根据区位以及品质差异在定价过程中实现价格梯度增长。9#、24#楼价格不作调整，增加配置，拎包入住。3、新老客户两手抓：新客户（除9#、24#楼），直接现
22、金优惠；9#、24#楼方案1：增加软装布品，做成品房交付，安抚老客户；方案2：赠送车位。,针对新购客户具体执行策略：,Part1：降低门槛，分期首付 专门针对消费能力不高，受首付款影响比较明显的客群，这群客户虽然收入水平暂时不高，但是具有很强的成长性，是值得深度挖掘的客户群体。也符合我们项目的目标客群定位。Part2：分期付款，降低压力 对于无法贷款的客户，制定专门的分期付款计划，通过一定的优惠措施的制定，为此类客户购房提供方便，刺激购买。,Part3：新老客户安抚方案,1、新客户（除9#、24#楼），直接现金优惠减5万；2、老客户共销售230套，南向46套，东西向共184套。,备注：1、由于
23、大量采购家电与家具金额与实际购买金额有较大差额，集中采购2万元的家电及家具，对外报价5万元的货品，在交房时进行成品房交付。2、建议南向房源没降价,不进行赔偿,东西向安抚客户金额一致，不根据调整后价格表进行差异化赔付，不再形成客户矛盾焦点。,多层、洋房推售策略,上半年借助整体百万大盘的形象推广，快销小小家，下半年提升项目品质，七街区的情景示范区及样板房公开。1、5-6月份推出五街区多层，把多层进行重新包装，定义为花园洋房类产品。2、花园洋房则作为类别墅产品在9月进行加推，提高客户心理预期，拔高项目整体品质。3、整体品质提高后，则顺势推出快销类产品高层住宅，自然形成价格拉差。4、叠加与联排则作为项
24、目升级类产品最后推出，获得充分溢价。,1,2012年地产市场研判,2,产品价值树梳理与重塑,3,营销策略的制定与执行,推售策略,推广策略,推广计划,Part6,推广策略 从前期推广中汲取经验，抓住项目的核心卖点与目标客群，传达项目信息。发掘市场以及客户的兴奋点，促成关注与成交。,营销策略,推广策略,1,推广策略,顾客并非要“买便宜”，而是想“占便宜”！乔布斯,你能提供绝佳品质和醉人体验，让他觉得物超所值，像捡了个大便宜，再贵他也趋之若鹜！乔布斯营销哲学那么，2012年，东郊小镇冲“10亿”销售额，这一场仗要怎么打？,2012年推广核心问题,Q1：降价已成常态，如何在诸多的降价潮中吸引目标客户的
25、关注？我们也降价么？对应策略1：降价要降到恰到好处，一次到位，后续只升不降，同时要做好老客户的安抚工作，在吸引新客户注意力的同时，要保证前期购房客户的签约、交付等工作顺利完成。Q2:如何保证项目的持续去化，单一依靠价格体系是否有效？对应策略2：2012年必须完成项目品质大盘的塑造，同时加大产品投入以及样板示范区等展示，增强体验式营销的力度。以价格打动消费者，用品质展示最终刺激成交。Q3:除了传统的营销渠道，如何进一步进行营销策略深耕？对应策略3：客户维护、圈层及口碑；媒体后付费的实施，二手房联动启动，全方位、立体化，进行拉网式客户扫描。,2012年整体营销推广阶段划分,12月,11月,10月,
26、9月,8月,7月,6月,5月,4月,3月,2月,1月,第一波：低价轰炸+百万城邦（盘形象篇）首付三万+项目核心价值演绎关键节点：1、2月份“首付3万”全城造势2、4月份样板间重建完成，样板小小家宣传启动。,第二波：东郊小镇成熟季（配套篇）核心价值点成型，对外释放关键节点：1、6月份落实1-2家知名银行营业点进驻小区。2、6月份之前名校落实。事件营销：“名校入驻签约仪式”（配合名校入驻活动）,第三波：品质展示 大盘落地（顺势加推）关键节点：内部：1、沿街底商架构成型，商业氛围形成；9月底至少引进1-2家品牌商超进驻；2、7街区情景花园洋房景观示范区全面公开；2、所有展示面均已完成并对客户开放；3
27、、C地块会所建设完成；营销事件：“我心中最美小镇”摄影大赛启动（配合景观示范区开放）,小小家样板间完成,推广节奏第一波：2月6月（主旋律：小小家）1、2月推广启动，以户外与网络为主2、2月中旬全面启动短信、巡展3、3月推广全面铺开，主攻4、开盘前1-2周报媒启动5、4月份借助金三银四加推,2013年,推广节奏第二波：7月8月1、配合7街区情景花园样板展示区的开放，加推情景花园洋房与5街区多层。,推广节奏第三波：9月11月高层毛坯面世,推广节奏第四波：12月加推8街区叠拼、联排,7街区景观示范区完成,2012年媒介使用计划,根据2011年各媒介使用的效果对比情况，结合项目营销费用以及客户快速积累
28、的要求，建议2012年年度营销推广，选取最有效的优势媒体持续宣传，保证项目声音和形象维系。同时控制费用，用尽量少的费用达到最佳的持续营销效果，建议如下：,2012年各阶段执行要点,12月,11月,10月,9月,8月,7月,6月,5月,4月,3月,2月,1月,2013年,推广节奏第一波：2月6月（主旋律：小小家）,第一阶段：大盘气场下的低价轰炸，小小家幸运纪推广关键词：首付三万+百万城邦推广时间：2012年2月2012年4月推广主题：“东郊小镇首付3万起，年终奖买地铁精装两房”百万城邦/主城双地铁/成熟配套/一线名校2012，幸福没有末日；东郊小镇，精彩正在酝酿媒介排布：1、网络（365为主，新
29、浪、搜狐等网络媒体为主）；2、户外（户外打包投放，以项目周边及新街口为中心，全城辐射）3、地铁（1、2号线全线铺开，可以考虑追加地铁通道视频作为补充）；4、报纸（在首付三万阶段，报纸媒体短期集中爆破是必须的，因此强烈建议在第一阶段启动后付费业务，与金陵等报媒合作，全城造势，同时深度挖掘客户；配合网络、户外等媒体强势爆发）5、短信：周四、周五分批发布产品优惠、活动等信息。事件营销：“全城寻找幸运客户”“首付3万起，买两房，MG3开回家”；周末暖场活动其它营销策略：与我爱我家等二手房机构联动，全城地毯式客户扫描,2012年各阶段执行要点,12月,11月,10月,9月,8月,7月,6月,5月,4月,
30、3月,2月,1月,2013年,推广节奏第一波：2月6月（主旋律：小小家）,第二阶段：大盘气场下品质小小家，样板小小家推广关键词：不一样的小小家，不一样的精彩推广时间：2012年5月推广主题：“东郊小镇小小家精装样板惊艳首发”不一样的小小家，不一样的精彩挑高的不仅是空间，还有品质媒介排布：1、网络（365为主，新浪、搜狐等网络媒体为主）；2、户外（户外打包投放，以项目周边及新街口为中心，全城辐射）3、地铁（1、2号线全线铺开，可以考虑追加地铁通道视频作为补充）；4、报纸（持续后付费活动；配合网络、户外等媒体节点性强势爆发，例如：样板间开放、开盘等）5、短信：周四、周五分批发布产品优惠、活动等信息
31、。事件营销：“密室寻宝，有爱更有奖”样板间寻宝，寻找出样板间内为活动专门设置的“彩头”，不一样的彩头有不一样的惊喜；周末暖场活动其它营销策略：1、二手房联动持续2、派单、陌拜、call客全面启动,2012年各阶段执行要点,12月,11月,10月,9月,8月,7月,6月,5月,4月,3月,2月,1月,2013年,推广节奏第一波：2月6月（主旋律：小小家）,第三阶段：大盘气场下成熟小小家，配套成熟季开启推广关键词：一幼来了，苏过来了，你在哪里？推广时间：2012年6月推广主题：“一幼来了，苏果开了，你在哪里？”东郊小镇成熟季全城启动，与一幼共建美好未来一幼？苏果？美食？休闲？在东较小镇，这些可以有
32、媒介排布：1、网络（365为主，新浪、搜狐等网络媒体为主）；2、户外（户外打包投放，以项目周边及新街口为中心，全城辐射）3、地铁（1、2号线全线铺开，可以考虑追加地铁通道视频作为补充）；4、报纸（持续后付费活动；配合网络、户外等媒体节点性强势爆发，例如：样板间开放、开盘等）5、短信：周四、周五分批发布产品优惠、活动等信息。事件营销：“名校入驻签约仪式”利用名校入驻的契机，进行新一波的品质宣传，在提升项目知名度的同时，提升项目品质；周末暖场活动其它营销策略：1、二手房联动持续2、派单、陌拜、call客全面启动,2012年各阶段执行要点,12月,11月,10月,9月,8月,7月,6月,5月,4月,
33、3月,2月,1月,2013年,推广节奏第二波：78月（主旋律：情景花园洋房与多层）,情花样板启动，小镇风华季启动推广关键词：风华四溢，魅力共赏推广时间：2012年7月推广主题：“风华四溢，魅力共赏”东较小镇情景花园洋房臻美样板间尊崇呈现醉心一刻，体验坡地生活的至纯至美媒介排布：1、网络（365为主，新浪、搜狐等网络媒体为主）；2、户外（户外打包投放，以项目周边及新街口为中心，全城辐射）3、地铁（1、2号线全线铺开，可以考虑追加地铁通道视频作为补充）；4、报纸（持续后付费活动；配合网络、户外等媒体节点性强势爆发，例如：样板间开放、开盘等）5、短信：周四、周五分批发布产品优惠、活动等信息。事件营销
34、：“我心中最美小镇”摄影活动全城启动，结合7街区情景花园洋房景观样板示范区的开放，进行新一轮炒作与营销活动。其它营销策略：1、二手房联动持续2、派单、陌拜、call客全面启动,2012年各阶段执行要点,12月,11月,10月,9月,8月,7月,6月,5月,4月,3月,2月,1月,2013年,推广节奏第三波：811月（主旋律：顺势加推）,高层顺势加推，试探市场推广关键词：毛坯、低价、成熟配套推广时间：2012年9月推广主题：“东郊小镇，7000元/起，落户南京”约60精致高层全城首发百万城邦/主城双地铁/成熟配套/一线名校，为品质生活保驾护航媒介排布：1、网络（365为主，新浪、搜狐等网络媒体为
35、主）；2、户外（户外打包投放，以项目周边及新街口为中心，全城辐射）3、地铁（1、2号线全线铺开，可以考虑追加地铁通道视频作为补充）；4、报纸（持续后付费活动；配合网络、户外等媒体节点性强势爆发，例如：样板间开放、开盘等）5、短信：周四、周五分批发布产品优惠、活动等信息。事件营销：“周末暖场活动”其它营销策略：1、二手房联动持续2、派单、陌拜、call客全面启动,2012年各阶段执行要点,12月,11月,10月,9月,8月,7月,6月,5月,4月,3月,2月,1月,2013年,推广节奏第四波：12月（主旋律：别墅加推，品质拉升）,联排、叠拼年末加推，品质提升推广关键词：万般精彩，唯一墅难求！推广
36、时间：2012年6月推广主题：“万般精彩，唯一墅难求？”东郊小镇臻稀叠墅年末巨献媒介排布：1、网络（365为主，新浪、搜狐等网络媒体为主）；2、户外（户外打包投放，以项目周边及新街口为中心，全城辐射）3、地铁（1、2号线全线铺开，可以考虑追加地铁通道视频作为补充）；4、报纸（持续后付费活动；配合网络、户外等媒体节点性强势爆发，例如：样板间开放、开盘等）5、短信：周四、周五分批发布产品优惠、活动等信息。事件营销：“周末暖场活动”“其它营销策略：1、二手房联动持续2、派单、陌拜、call客全面启动,在2012年的推广中要 时刻渗透项目的大盘战略从而达到品牌与更高产品溢价的双重目的因此，我们需要全力
37、支持,第一步：B地块全新样板示范区建设完成样板间：全新的样板间展示 完成时间：2012年4月景观示范区：7街区情景花园洋房景观示范区完成 完成时间：2012年7月,第二步：东郊小镇成熟季配套展示 生活配套：落实12家知名银行 完成时间：2012年6月份教育配套：与南京知名幼儿园、小学洽谈工作完成，具体学校落实 完成时间：2012年7月底,2012价值重塑需完成事宜,第三步：品质提升 大盘落地商业氛围：底商构架完成，商业氛围形成，至少引进12家大型知名商超进驻 完成时间：2012年9月份会所体验：C地块会所完成开放，启动会所体验式营销 完成时间：2012年下半年,2012年营销费用预算,than
38、ks,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxV
39、RxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpU
40、F83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
