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1、首钢海尔文化创意产业园项目附件：相关市场资料,设计办公,居住配套,综合服务,展示体验,总部办公功能 创意办公功能,北京的人才、教育、科技资源优势明显，能够为总部经济的发展提供动力支撑。在国内务大城市之间，北京的人才、科技竞争力指标最高。在每百万人口中，北京的专业技术人员约占10万。,北京具有发展总部经济的优势,地理位置优势,北京具有得天独厚的发展总部经济的优势,许多企业如跨国公司的总部、研发机构、大型企业、外省级办事处已落户北京，从而形成有一定规模的总部经济，产生集群效应，吸引更多的总部进驻。,北京是全国政治、文化、科技、信息中心和对外交往的中心，国家经济的宏观决策和调控部门等均在北京，同时航
2、空和铁路客货流量位居全国第一，这些优势是所有其他城市无法比拟的。,集群效应优势,人才、教育、科技资源优势,北京总部经济发展情况良好，吸引了国内外众多有实力的公司设立总部,近年来，北京的总部经济发展的风生水起，在北京市落户的跨国公司地区总部已经达35家。财富杂志世界500强企业中，已经有185家企业来京投资，其中7家在北京设立了地区总部。目前在北京市落户的跨国公司地区总部中，经商务部认定的地区总部有16家，北京市认定的地区总部有29家，其中包括了众多国际知名的大型跨国集团公司：,2005年中国企业100强和500强总部分布（按营业收入）,资料来源：北京市第一次全国经济普查总部经济发展分析,除了跨
3、国公司争相入驻北京以外，内资企业总部也纷纷落户北京。截至2004年底，在京的大型企业集团有266家，金融企业集团（不包括证券公司）41家。,按营业收入排名，2005年中国企业500强中（以2004年各企业数据为基础），北京有91家，占18.2%；100强中，北京有48家，占48%；前10名中，更是有9家总部设在北京。2004年，国务院国资委监管下的187家国有企业中，有147家企业总部设在北京，占78.6%。,爱立信（中国）有限公司（瑞典）摩托罗拉（中国）投资有限公司（美国）丰田汽车（中国）投资有限公司（日本）卡夫食品（中国）有限公司（日本）IBM（中国）有限公司（美国）诺基亚（中国）投资有限
4、公司（芬兰）,北京总部基地发展逐步走向成熟，聚集效应开始显现,企业总部在空间上聚集是总部经济发展的显著特征。西城金融街、朝阳CBD、中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，对于各自所在区域的发展推进作用已经凸显出来。,CBD,亦庄,金融街,中关村科技园,丰台总部基地,各总部基地带来了巨大的经济效益,中关村软件园内写字楼只租不售，租金水平为3.7元/平米/天，入驻企业多为高新技术行业,总部基地已建成三期，目前三期整售价格为13000万元/平米，零租租金水平在2.2-2.5元/平米/天,BDA国际企业大道售价为7000元/平方米，
5、月均销售1.2万平方米入驻企业多为国内高科技及研发类企业,非中心售价为16500元/平米，客户以外企居多，国内企业也多有国际业务,设计办公,居住配套,综合服务,展示体验,总部办公功能 创意办公功能,虽然项目现状周边多为政府机关等国有单位办公场所，但近期将有商务办公项目入市，区域商务氛围有望得到提升,项目周边目前缺乏商务办公氛围，多为政府机关等国有单位办公场所。项目周边大多数企业办公需求是在自建或租赁的厂区内解决的。一些小企业在街边的门脸房中办公。,万达广场是集购物、娱乐、休闲、运动、文化、酒店、餐饮为一体的大型城市商业综合体，占地近7万平方米，总建筑面积近30万平米，其中写字楼建筑面积约10万
6、平方米。,鼎城总用地面积6.54公顷，规划总建筑面积约22万平方米，是集大型商业、特色商铺、高档住宅、精装小公寓、高中档写字楼为一体的大型综合建筑群，其中写字楼建筑面积约4万平方米，开盘时间未定。,石景山区规划的几大商务中心,西南三环四环区域及西四、五环区域的部分写字楼市场租金多在2.53元/平方米天，售价1300020000元/平方米，市场实现良好,设计办公,居住配套,综合服务,展示体验,北京市的大型商圈距离本项目都较远，本项目不隶属商业氛围成熟区,北京市的大型成熟商圈：王府井，西单，燕莎，崇文门商圈，中关村商圈都距离本项目较远本项目也远不在公主坟商圈辐射范围内,燕莎商圈,王府井商圈,崇文门
7、商圈,西单商圈,中关村商圈,公主坟商圈,石景山区打造北京CRD，目前已规划多处大型集中商业区，总建筑面积约200万平方米,石景山区加大建设北京CRD的力度，规划了各具特色的商业区，总建筑面积达到200万平方米。这些项目交通条件优越，大多围绕着地铁站及主要干道建设，建成后规模效益显著。,项目周边无大型商业，商业均为住宅小区底商，销售价格在23000-32000元/平方米之间,万科紫台售价：23000元/平方米，在售珠江峰景售价：32000元/平方米，在售长安新城售价：26000元/平方米，已售完远洋山水售价：30000元/平方米，在售万科中粮假日风景尚未开盘，春节后开盘，预计售价30000元/平
8、方米,长安新城,设计办公,展示体验,居住配套,综合服务,北京酒店业（含度假村）市场总体特征,图5.1 北京市星级酒店构成,北京市星级酒店分布,北京市四星级以上酒店分布,两头小、中间大的市场结构截至2004年底在北京市旅游局正式注册的625家星级酒店中，五星级酒店34家，占5.44%；一星级酒店40家，占6.4%，其余均为中档酒店。中心高、四周低的市场格局注册的600多家星级酒店中，四星级以上酒店106家。其中朝阳区32家，海淀区与东城区各18家，占全市高档酒店的64%。而各郊县的四星级以上高档酒店数量很少。高档酒店经营状况较好，低档酒店堪忧2005年2月3日，北京市副市长公布了北京饭店业三星级
9、以下亏损面近46%、四星和五星中有37%亏损的情况。2004年北京市五星级酒店的平均入住率约为65%。经营状况普遍优于中低档酒店。,北京市五星级酒店89%分布在城八区内，共40家，其中，朝阳区共有18家，占总量的45%；海淀区与东城区各10家，分别占25%；西城区、丰台区共2家，占5%；另外有5家分别位于通州区、昌平区、大兴区与密云县2008年前，北京酒店的发展将从东部CBD及燕莎商圈转向海淀亚北区域，到08年该区域将新建18家四星级以上高档酒店,2000年后北京高档酒店市场收益水平稳健增长，经营状况总体上来说较好，住宿率平均在60%-65%以上,经过2004年的整体复苏，2005年的北京酒店
10、市场继续强劲增长，平均房价和住宿率分别上升了23%和3%。未来以下四个方面的需求在未来几年内对商务酒店市场将有明显的拉动作用：北京的对外开放与经济增长使商务旅游保持较高水平的持续增长；作为国家的行政中心使得公务旅游保持持续增长；作为国际交流中心、文化中心、信息中心，会议展览市场大规模发展；私人旅游市场一直稳中有升，奥运会带来更多的国际国内旅游商机。,1997年-2005年北京市酒店市场经营业绩,高档酒店的平均房价和入住率一直保持较高水平,从00年到05年，四五星级的高档酒店的平均房价上涨显著，平均增长率12%入住率普遍在60以上,1997年-2005年北京市高档酒店与较高档酒店经营业绩比较,受
11、08年奥运影响阶段性供给量较大，竞争加剧，预计到2013年，酒店市场的住宿率水平预计将稳定在70%左右,2005年，北京酒店市场共有600多家星级酒店，客房约10万间，其中四星或五星级酒店超过100家；根据奥组委的要求，到2008年北京举办奥运会时星级饭店应达到800家，客房数应达到13万间。2008年前的北京将拥有两座理兹卡尔顿、两座JW万豪、两座洲际、一座四季，而北京也将成为亚洲第二个同时拥有君悦和柏悦两个品牌的城市，全球排名前十的饭店集团除了只在美国本土发展的希尔顿外，其他九家都已经到了北京。,2005年-2013年北京市酒店竞争市场供给和需求发展趋势总结及预测,数据来源：浩华管理顾问有
12、限公司,奥运会后，北京酒店市场的供给增长速度将放缓，房晚需求的增长速度预计保持稳定，主要因素包括：中国经济的进一步对外开放、基础设施持续改善、以及外国游客到访数量的可望增加,设计办公,综合服务,展示体验,居住配套,项目周边规划了几个大型住宅区，但目前还处于规划前期阶段，短期内无可见供应,根据石景山区的住宅规划，在区内将建几个大规模的住宅区及住宅改造区，但目前还处于规划前期阶段，并未有楼盘短期内上市；根据北京市土地储备中心2008年第一批土地供给计划，石景山区内无住宅用地供应。,古城居住区,八宝山居住区,苹果园居住区,刘娘府居住区,八大处居住区,项目周边现有的新建住宅区市场实现状况良好，均价在1100018000之间，大多为地缘性二次置业及换房客，消化速度多在100套/月以上,长安新城,远洋山水均价为13222元/平方米，月销售速度200套，目前售价达到16800元/平方米,万科紫台均价为16424元/平方米，销售速度为30套/月，目前售价达到18000元/平方米,珠江峰景均价为14500元/平方米，客户当中二次置业较多,天鸿美域均价为12000元/平方米，置业者多为地缘性客户,万科假日风景均价为13474元/平方米，销售速度为120套/月，目前售价13900元/平米,
