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1、1,航空港项目可行性分析报告,2,航空港片区简介,1992年 航空港的辉煌记忆早在1992年，航空港就成为众多开发商所青睐的开发热土，比起目前的羊西线、桐梓林、双楠、光华、金沙等居家区域还要早5年。但好景不长，最终因成双路改建为机场高速路，虽缩短了成都到双流的距离，去隔断了人气和商气，给各开发商带来的致命的打击。8年历练 在蛰伏中积蓄潜能2000年以来，随着市政配套设施完善众多高校和研究院相继进驻，航空港成为了成都少有的教育科研产业基地，拥有强劲的活力，截至2006年3月，航空港已累计投入基础设施建设资金20亿元，建成26条骨架道路；供水厂3座，日供水能力30万立方米；110KV变电站3座，3
2、5KV变电站1座；天然气日供气能力50万立方米；污水厂日处理能力10万吨，累计引进企业240家，到位资金220亿元，建成投产企业145家，上市公司5个，累计实现工业总产值201.64亿元，工业增加值75.7亿元，入库税金10.9亿元，利润7.4亿元.2006年释放潜能楼市腾飞 如果说，机场高速路的建设阻挠了房地产开发，那么拓宽建设机场路辅道，则为航空港楼市插上了腾飞的翅膀！去年，机场路辅道拓宽至40米，两边还有15米宽的景观绿化带，机场路不再是“绊脚石”，变成了航空港板块的黄金通道，也激发了航空港释放积蓄了8年的潜能，房价也才能在一年多时间里，从2500元/平方米涨到3500元/平方米.种种迹
3、象已充分表明，政府相关部门非常重视航空港成都门户区的开发建设，而众多大型财团对这一区域发展也充满信心，也使众多投资置业者看到巨大商机，开发商更是趋之若鹜.,3,项目概况,项目情况：位于城南航空港片区，北距机场路500米，南距川大1公里，东邻大众汽车职工别墅园区，西接宗申流溪丽园和上优水岸交通情况：附近有300，304，806，804B，813公交线规划情况：土地面积：12亩，7966.49平方米 目前建筑情况：2栋多层住宅楼，7层，六通（水、电、气、光纤、电话、路），4/2/2有七套，3/2/1有14套，2/2/1 有49套，总共70套。周边配套：省警官总医院，成都商业银行，中国银行，白家信用
4、社，家园国际大酒店，航空港管委会，比邻四川大学江安校区，成都信息工程学院，西南民族大学，棠湖外语实验学校周边楼盘：上优水岸，新航印象，宗申流溪丽园，久福居，书香尚品，川大河畔，翰林楠城，温哥华花园。,4,项目位置情况,本案,5,本案,项目区域楼盘分布情况,6,项目SWOT分析,优势：西临黄忠路，出行动向较为便利，有804B公交车地块介于高新区、双流县城之间，为项目开发提供稳定的潜在客源基础地块方正，有利于坡地景观的塑造地处各大高校中间地带，是各高校教师置业的理想之地项目本身自带部分建筑及景观，可巧加利用，在节省前期成本的同时，有利于前期项目的塑造,7,项目SWOT分析,劣势：原有地块的2栋建筑
5、对产品规划，有一定程度限制项目西南面为大件路，过往车辆以重型机车为主，废气、环境污染严重目前项目周边生活及商业配套较为缺乏，地块东南方向为农民回迁房，受其素质影响，会对产品的品质提升有一定影响项目在双流县域内及高新区等周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力,8,项目SWOT分析,机会：按照成都市“住宅开发中心南移”的规划格局，会加快区域相关基础设施配套的建设，无形之中可提升项目自身的价值区位消费心理日趋理性化、强调生活品质，基本吻合项目生活居住理念的设计航空港本身区位优势及高新区的规划优势，已引发区外人士的关注和现实购买实践，可为项目提供一定的客户来源区域现有各类水景楼盘，其营造过于表面化，
6、为项目提供了潜在机会寻求鄙司，建立良好的合作伙伴，使区域市场运作日趋规范，为项目开发提供一个健康的发展机会,9,项目SWOT分析,威胁：项目面积过小，很难开发出大型高档楼盘吸引客源，相对周边楼盘竞争力将大大折扣在售楼盘及待开发楼盘较多，规模大且品牌高，客源分流、并会对项目推出时造成一定的竞争压力地块周边区域尚有大量待开发土地，其动向不明晰，这对项目构成较大的潜在竞争威胁区域客源需求理念的转换需要一个时间，新进项目易面对日趋缓慢的销售压力,10,项目SWOT分析,建议项目原有2栋建筑、景观，可采用因地适宜改造，以最大可能节省开发成本沿大件路可适当建绿地、隔离带，弱化大件路路噪音、污染等问题考虑购
7、买力因素及区域现有商业的空白，建议采用集中商业形式，可考虑建设区域商业形态引进先进的保安监控设备，确保社区安全的同时提升社区的居住品质。产品建议上可适当考虑成都地区或沿海地区精品高档楼盘 产品的区域移植，以填补市场之空白区域市场的启动尤为重要，可考虑与当地品牌如久居福项目进行联动。,11,区域楼盘分析,区域界定：本次调研范围为航空港辖区，北靠川藏路，西临长城路，南至川大路样本类型：八个竞争项目 分析要素：重点分析点为户型面积及配比、销售价格、物业情况、媒体通路等，以对本案产品打造及销售推广工作提供重要信息,12,区域楼盘分析,13,区域楼盘分析,14,区域楼盘分析,15,区域楼盘分析,16,区
8、域楼盘分析,17,区域楼盘分析,18,区域楼盘分析,19,区域楼盘分析,20,区域楼盘分析,21,区域楼盘分析,22,区域楼盘分析,1.产品面：区域物业形态以混合社区为主，以多层、小高层为主。户型以三房为主、户型面积在110-130平米为主户型类型及户型面积相对偏大，这与区域置业需求向提升品质阶段相吻合，且户型是适度放大。区域产品多为新盘、且产品规模大,23,区域楼盘分析,2.客源面：三类客群并存，且以自住需求为主区域购房的客户大体分为三类：一是周边工业园区、产业园区的工作人士；二是邻近区域的欲提升居住质量的人士；三是外地人士，三类客户群体并存，均以自住需求为主，同时一个不容忽视的客源来源渠道
9、为团购。区域客源对诸如品质、品牌等表现出一定的关注度,24,区域楼盘分析,3.销售推广面：区域价格涨幅较大，主要表现为景观和朝向对价格的影响据官方消息，在一年时间内，航空港片区从2005年的2500元/平方米涨到2006年的3500元/平方米。目前仍在持续增长。商报、华西报是楼盘推广的主要手段,25,区域楼盘分析,26,区域楼盘特点,1.重点项目户型比例：区域产品中户型排在前三位的是3/2/1（30%）、2/2/1（28%）、2/1/1（20%）,这体现出区域以提升居住品质为主的需求在功能上的体现。(该数据为上优水岸、川大河畔、翰林南城2抽样调查),27,区域楼盘特点,2.面积配比 区域产品面
10、积呈现偏大的趋势，110-130平米的占到41%，90-110平米的占到34%，较大户型130以上的也占到12%，说明区域对面积需求是放大的。(该数据为上优水岸、川大河畔、翰林南城2抽样调查),28,区域楼盘特点,3.各户型面积分布 二室 三室,二室的户型中，以二室二厅一卫为主体，所占比例为98,三室二厅二卫户型为区域产品的主体，这种户型的面积在110-130平米的比例最高，约占96%,29,区域楼盘特点,4.户型面积与销售关系分析 调研显示:畅销户型：一是面积在100平方米左右的二房，二是110-130平米的三房，且此类户型上市场供应的主体。滞销户型：150以上的四房和复式住宅。,30,区域
11、楼盘特点,5.销售价格该区域住宅市场的价格集中在3500-3600元/m上，其它价格是由于各自产品特性决定的,31,区域楼盘特点,6.物业费,32,区域楼盘特点,车位,33,客源分析,针对项目区域的特点以及项目产品定位的需要，我们对项目的客源进行了专项调查和研究，并通过以下部分分别研究目前客源的现状及需求，对项目目标客源的圈定及产品定位提供相关的依据,34,客源分析,目标客源定位区域分布在本区域购置房产的客源基本以高新区及周边区域的人士为主，其它区域的较少。具体分布入下图所示,结论：客源的区域归属概念强、跨区域置业行为一般，据此本案客源应来自高新区和航空港区域的为主，接近高新区的城西部分客源为
12、辅，其它区域的为补充,35,客源分析,区域购房者理想建筑类型选择分析,结论：多层是该区域购房者的首选，也充分体现出了购房者的居住惯性,36,客源分析,消费者房屋朝向选择分析对购房者的消费行为进行研究后，我们发现，在区域内，购房者对房屋朝向的选择极其看重，如下图所示：,结论：南北对流的纯板式住宅最受关注，其次为朝南的房型，而朝北及东西向的房型有明显抗性,37,客源分析,区域客源对房屋面积的选择,结论：80-110平方米的房屋面积占62，为需求主体。其中8090平方米占38，90100平方米占13,100110平方米占11。80以下平方米的需求占19，从侧面说明了单身客源占有相当的比例。,38,客
13、源分析,消费者房型结构需求分析,结论：二房占据主体地位、为53，其次为三房、占据35，这两者为购房者的首选,39,客源分析,消费者客厅需求分析因区域客源对光照有相当程度的要求，因此我们对客厅需求作了专项分析，如下图所示,结论：区域客源极为看中对客厅功能的细分，二厅占有绝对比重。三厅以及四厅所占比例很少，说明区域目前仍以满足基本居住需求为主，并未过渡到享受型需求。,40,客源分析,消费者对卫生间需求分析因产品设计的需要，我们对卫生间的需求情况也作了特别的分析，如下图所示：,结论：一个卫生间的需求为45，二个卫生间的需求为54，两者占据主体，为99。对三个卫生间甚至更多的需求极少，这和区域客源对房
14、型和面积的需求基本吻合。,41,客源分析,消费者对房屋理想单价需求分析,结论：区域客源的心理单价区间在30003500元/平方米的占有主要比例，为67。对35004000元/平方米的单价有一定心理承受能力，对3000元/平方米有相当的心理预期。这与市场单价区间基本相符，说明目前单价区间基本得到区域客源认可,42,客源分析,消费者对房屋理想总价的需求分析,结论：总价区间在2530万之间的，得到区域客源的普遍认同，对25万以下的总价有一定程度的向往，与房屋面积需求以及单价预期相乘所得总价预期基本一致。总价在70万以上时，所占比例明显减少，说明区域高端客户有限，与区域房产整体情况基本相符。,43,客
15、源分析,消费者购房主要考虑因素分析对区域客源购房主要考虑因素的分析有利我们对客源需求进行细分，有侧重的打造和宣传产品，其具体分布如下图所示,结论：价格仍然是区域客源考虑的最主要因素。其次为交通、项目区域、居住环境以及房屋朝向选择。客源对物业管理有相当程度的重视项目客源对开发商实力有一定的考虑，从侧面佐证了目前市场上部分客源对房产品牌的追随。,44,结论,一.2006年成都房地产市场高档物业开发量增长幅度仍然较大，产品同质化现象极为严重，预计2007年下半年在房地产的高端产品市场竞争激烈，目前，航空港片区竞争尤其残酷。而低端产品的供应量减少，会受到消费者的追捧。二.自2006年上半年开始，航空港
16、片区住宅已由精细型的第二代产品开始转向生态、环境与科技相结合的第三代产品。规模化发展、建筑风格及户型设计的多元化、高科技运用和环境景观概念越来越成为现代住宅的流行趋向。规模竞争愈演愈烈，市场已不可能一片飘红。供求关系依然不平衡的情况下，整体楼市趋向平稳消化阶段，销售速度明显减缓。三.该片区房地产市场正进入个盘时代，即追求塑造自身特色、把握特定消费群体、善于展示卖点的个别楼盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值。住宅发展区域已由成熟区域转向带有规划条件区域、具有景观与环境资源优势区域、郊区城市化区域，以及重大交通设施转变的区域。四.总体上讲，成都房地产的重心正随着中心区的南移而逐步南移。,45,结
17、论,区域客源对特定公司/产品的品牌认同度尚未形成，品牌塑造存在先机区域市场由封闭、盲目向开发、有序发展，利益群体之间的诚信机制有待形成区域重点项目供给主体产品是价格在3500-4000元/m、面积在110-130平米、户型为3/2/1（30%），2/2/1（28%）的产品。区域滞销的产品为130以上的四房和160以上的复式住宅。症结为总价高、功能设计不合理、通风采光性差。区域需求主要产品单价在35004000元/平方米的面积，在81110平方米的2/2/1和3/2/1。价格是区域客源考虑的最主要因素，其次为交通、项目区域、居住环境以及房屋的朝向的选择 结合成本核算，建议将该项目重新包装进行销售,46,结论,各项经济指标预算请参照项目盈亏估算表,
