南京8月份房地产市场月报.ppt

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1、,2010 年 8 月南京市场月报目录本月导读.3易居视点.4数字楼市.5第一篇 政策篇.6第一章 政策资讯.6一、政策法规.6二、市政动态.6三、市场资讯.8第二章 经济环境.10一、总体经济平稳运行.10二、工业企业效益保持快速增长.11三、进出口总额保持恢复势态.11四、固定资产投资平稳增长.12五、消费品市场保持旺盛需求.12六、财政保持稳定增长.13七、居民收入稳定增长.13第三章 房地产投资.15一、开发投资额.15二、房地产建设指标.15第二篇 市场交易篇.17第四章 土地市场.17一、土地资讯.17二、本月公告土地分析.18三、本月成交土地分析.21四、重点地块分析.24第五章

2、 商品住宅市场.27,第 1 页,共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报一、普通商品住宅市场.27二、别墅市场.36,第 2 页,共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报本月导读以新街口核心为基础 南京拟建大中央商务区南京建设大新街口中央商务区已酝酿了多年,7 月 30 日通过评审的南京市白下区总体规划终于给其清晰界定:以新街口核心圈为基础,带动周边六条文化商业街建设,到“十二五”期末建成千亿元产值的现代服务业集聚区。详情见 P7 页南京出台新商品房预售方案 楼盘质量上“双重保险”4.17 日新国十条调控楼市，其中第九条明确要求：“加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房

3、销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。详情见 P9 页江苏 48 宗闲臵土地上国土黑名单 80%或被收回国土部正联手银监会对全国 1457 宗闲臵土地进行秘密清查，其中北京、广州、海南、江苏等地成为“重灾区”，闲臵土地比例最高。据悉，国土部将会对这些闲臵土地进行集中整治，绝大多数土地面临收回。详情见 P17 页江北市场表现活跃，市场量升价跌8 月，楼市在持续几个月的低迷后成交量首次出现回升。本月商品住宅新增供应 47.72 万平方米，环比上升 36%；累计成交 32.29 万平方米，环比上升了 73%。详情见 P27 页,第 3 页

4、,共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报易居视点,成交量阶段性回升,主动出击方能赢得市场,8 月，南京的楼市成交量出现大幅攀升的态势。立马就有人开始预测楼市已经进入上升的通道，回暖之说不在少数。其实，8 月成交量回升明显一方面因为前几个月成交量基数较低，造成数据上表现突出；另一方面，江宁、江北部分楼盘发力，以价换量的做法推动了成交量的攀升，市场冷热不均的现象仍旧明显；再则是因为部分对政策寄予厚望的刚性需求在持续几个月的观察后，对房价下跌的信心开始回落，而一些性价比较高的楼盘则成为他们入市的契机。实际相较于 09 年的同期水平来说，当前楼市成交量规模依旧处于相对较低的状态，单凭 8 月的

5、成交上扬来断定楼市“回暖”还言之尚早。8 月，全市商品住宅上市面积为 47.72 万平米，较 7 月上升了 36%，同比下降了 20%。本月江南八区新增供应 17.69 万平米，环比上升了 38%，同比上升了 15%；占全市的份额依旧维持在 36%左右。8 月，全市商品住宅共成交 32.29 万平方米，较 7 月上升了 73%。江南八区成交 15.83 万平方米，较上月上升 24%，占全市的比重由 6 月份的 47%，下降为 43%。作为楼市的供应主力，江北楼盘本月表现突出，龙湖半岛花园在 7 月底以均价 4500 元/平方米引爆市场后，8 月加推再次得到市场的热捧；北外滩水城、阿尔卡迪亚、天

6、润城等楼盘也纷纷调低价格预期，以合理的价格赢得市场。8 月，全市商品住宅的成交均价 11115 元/平米，环比下降了 22%。其中，江南八区均价为 15643 元/平米，环比下降了 20%。各板块都出现了低价入市楼盘，均取得不错的销售业绩，改变了以往高端项目占比较高的格局，全市的成交均价也顺势下滑。九、十月，市场将迎来的新的供应高峰，市场竞争的压力将会放大。如果新推案楼盘都能采取积极主动的价格政策，提升自身产品的性价比，那么市场所沉淀的刚需会被进一步释放，整个楼市成交量也将会持续回升。反之，销售不畅导致存量规模加大，楼盘则陷入被动降价的困境。,第 4 页,共 40 页,单位：万平方米,单位：万

7、平米,单位：元/平方米,单位：万平方米,2010 年 8 月南京市场月报数字楼市图5-1：全市商品住宅上市、成交、均价逐月走势,140120100806040200,8月 9月 10月 11月 12月 10-1 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月月,16000140001200010000800060004000,上市,销售,成交均价,图5-7：南京市商品住宅可售量、去化周期走势图,250200150100500,543210,8月,9月 10月 11月 12月 10-1 2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,月,商品住宅可售量,去化周期,图5-8：全市、江南八区商品住宅销售均价逐月

8、走势220001900016000130001000070004000,8月,9月 10月 11月 12月 10-1,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,月,全市,江南八区,图5-12：分板块供销对比情况302010,0上市销售,城北3.851.33,城东00.09,城南8.014.23,城中01.21,河西4.98.79,江北21.537.94,江宁4.644.43,仙林0.930.19,郊县3.864.09,资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统,第 5 页,共 40 页,从,2010 年 8 月南京市场月报第一篇 政策篇第一章 政策资讯一、政策法规表 1-1：2010 年 8

9、月全国房地产相关政策列表,时间,来源,政策名称,主要内容,进一步加强和改善流动性管理，合理搭配公开市,8 月 2 日,央行,场操作、存款准备金率等工具，保持银行体系流动性处于合理水平；引导金融机构合理把握贷款,投放总量、投向和节奏。,8 月 19 日,银监会,深化改革创新制度建立国土资源系统反腐倡廉工作长效机制实施方案,大力整顿土地市场。同时国土部还联手银监会对全国 1457 宗闲臵土地进行秘密清查。以上信息说明，中央并未放松调控政策，调控的重点可能会转向土地领域,资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统系统二、市政动态南京地铁二号线今日起营业时间将延长至 23 时针对地铁网络化运营后两个多

10、月来发生的各类问题,南京地铁运营公司专门举行行风监督员见面会,表示将在尽快解决现有问题的同时把地铁事故率降低到初始水平。同时,随着新增客车的到位,八九两个月,地铁一号、二号、一号线南延线到站时间都将缩短。近两年来,江宁地区集中了不少大型居民小区和高等院校,一号线南延线开通后,初期车辆不足加上骤然增加的客流,不仅让南延线行车间隔长达 9 分25 秒,过长的等车时间也让众多乘客感觉难耐。8 月初开始,一号线的运力压力同样因为地铁新车的到来得到了缓解。在一号线南延线和二号线同时开通后,部分居住在二号线沿线的市民表示,比一号线提前一小时结束运营的二号线给出行带来了不便,要求两条线路执行统一运营时间。随

11、着新增地铁车辆投入使用,这一愿望从 8 月份开始就实现了。,第 6 页,共 40 页,到,2010 年 8 月南京市场月报以新街口核心为基础 南京拟建大中央商务区南京建设大新街口中央商务区已酝酿了多年,7 月 30 日通过评审的南京市白下区总体规划终于给其清晰界定:以新街口核心圈为基础,带动周边六条文化商业街建设,到“十二五”期末建成千亿元产值的现代服务业集聚区。根据该规划,新街口是中央商务区的“核心”,将加快发展总部经济、酒店旅游、百货零售、餐饮业等业态。目前,新街口广场四周超高层的新百主楼、东方商城已封顶,正开工建设新金陵饭店、德基广场主楼,接着还要建设金鹰三期、苏宁东、江苏银行总部等高档

12、楼宇。2011 年新增商务面积 6 万平方米,2012年新增 22 万平方米,单位面积产值提高到 5.5 万元/平方米。江北交通再添利好 浦口滨江大道将下月拟建北滨江大道长江三桥西江路至纬三路段可行性报告已完成预审,如果各项准备工作顺利的话,计划下月开工建设,2012 年建成通车。2013 年,长江南京段地区将形成以“日”字形为构架的城市快速内环通道,实现江南江北的快速对接。随着 2012 年江北滨江大道的建成通车,将进一步完善江北地区的路网,长江大桥、纬三路过江隧道、长江三桥之间的交通将更加便捷。今后,市民从主城开车过长江三桥后,即可驶上滨江大道进入浦口地区或长江大桥方向,可以进一步缓解长江

13、大桥的交通压力。目前纬七路过江隧道已经竣工通车,纬三路过江通道也已开工建设,计划在 2013 年提前建成通车,为 2014 年青奥会服务。也就是说,最迟到 2013 年,纬三路至长江三桥段将形成“日”字形构架的城市快速内环通道,长江南京段将真正成为南京主城区域的“内河”了。双龙大道改造完工 主城江宁间 30 分钟可跑来回国道 104 双龙街至天元路快速化改造主体及相关市政道路施工已经结束,等完成养护全线贯通后,由东山老城、岔路口、胜太路三个片区出发,都将经过这条没有红绿灯的快速通道进出主城,真正实现与主城无缝对接。04 国道双龙街至天元路段起于江宁与主城交界处,先后经岔路口、南方花园、河定桥、

14、胜太路,终点位于天元路和宁溧路交会处。沿线分布着诸多居民,第 7 页,共 40 页,15,2010 年 8 月南京市场月报小区不说,本身还是往来江宁和主城的主干道。工程改造前,受道路实际通行能力影响,这段道路不仅路况差,而且因为各种车辆混行,车流量大,一度成为江宁主城互通的瓶颈,往返两地的市民经常在这段路一堵就是半个钟头,直到去年年底岔路口高架主线贯通后,这一局面才得到缓解。12.4 米高空 火车南京南站站台已经全部建成12.4 米高空，火车南京南站站台已经建成。作为京沪高铁的配套工程，南京南站主站房也将于明年与高铁一起投入运营。与南京火车站不同，南京南站是一个高架车站，铁轨通过高架形式进入车

15、站二层，个站台和 28 条轨道都位于 12.4 米的高空。其中，自北向南，1 至 5 号站台属于京沪场，供京沪线列车停靠；6 至 11 号站台属于沪汉蓉宁杭场，供沪汉蓉线和宁杭线列车停靠；12 至 15 号站台属于宁安场，供宁安线列车停靠。南京南站这样设计，是为了方便乘客“高进低出”乘车。车站 3 楼为候车大厅和售票大厅，通过高架与市内道路相连，候车乘客由 3 楼下到二层站台上车；出站旅客则从二层站台下车后，进入一层地面层。地面层为换乘广场，广场中心区域有地铁的进出站口以及汽车客运南站等，而地下一层则设有出租车和社会车辆停车场。在这里可以实现铁路、公交、地铁、长途客车和机场大巴的“零距离”换乘

16、。沪汉蓉高铁将于今年通车，而京沪高铁和宁杭城际也将于明年通车。今后，南京至成都只要 9 小时，至北京只要 4 小时。更重要的是，随着高铁线路的增加，南京已经构建出至各方向的客运专线网络，节假日南京至北方、西部及南方旅游城市“一票难求”的状况将得到有效缓解。三、市场资讯银监会建议商业银行暂停京沪深杭第三套房贷中国银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。同时，商业银行根据“国十条”规定，可自主决定是否暂停其他地区的第三套房贷。银监会要求上收第三套房审批权限到总行。各分行要定期提供第三套房贷的统计报告，并要求对第三套房贷要严格执行政策，不能打擦边球。对于未叫停的地区，第三套

17、房的首付要提高至六成、利率上浮 50%。,第 8 页,共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报南京出台新商品房预售方案 楼盘质量上“双重保险”4.17 日新国十条调控楼市，其中第九条明确要求：“加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。”此次南京出台新商品房预售方案，在原预售方案

18、基础上细化条款，增加更多项新规定，并且要求开发企业承诺预售方案真实。该方案被认为是国内首个“新国十条”落实完善商品房预售方案的文件,第 9 页,共 40 页,-,2010 年 8 月南京市场月报第二章 经济环境1-7 月份，全市主要经济指标保持较好的发展态势，经济稳步发展，规模不断扩大，但消费价格继续上行。表 2-1：2010 年 1-6 月全市主要经济指标,指标规模以上工业总产值（现价）全社会固定资产投资社会消费品零售总额进出口总值（按经营单位）财政收入城市居民人均可支配收入居民消费价格指数,单位亿元亿元亿元亿美元亿元元%,累计数值4776.011796.261283.56247.71646

19、.62103.7,同比增长（%）3317.617.933.533.5,数据来源：南京市统计局，一、总体经济平稳运行图 2-1：南京市 GDP2010 年第二季度增长速度走势图1614121086,09.Q1,09.Q2,09.Q3,09.Q4,10.Q1,10.Q2,GDP增速%数据来源：南京市统计局在经历了去年的金融危机后，我市经济迅速恢复到较快增长的区间，并在增量上实现了新的突破上半年，全市实现地区生产总值约 2443.37 亿元，按可比价计算，同比增长 14.2%，增幅高出去年同期 4 个百分点。从今年上半年的走势分析，反映经济发展总体状况的代表指标 GDP 的增幅受影响的程度并不明显，

20、今年一季度与上半年的增幅差仅为 0.1 个百分点，说明南京上半年在增幅加快的同时，运行的稳定性也得到增强。全市第二产业实现增加值 1158.98 亿元，按可比价计算，同比增长 16%；第三产业实现增加值 1223.41 亿元，增长 13%。二、三产业增速相差 3 个百,第 10 页,共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报分点；而去年上半年，第二、第三产业分别增长 6.5%和 14.5%，增幅之间的差距高达 8 个百分点。二、工业企业效益保持快速增长1-7 月份，全市规模以上工业（下称全市工业）生产继续保持稳步增长，累计完成工业产值 4776.01 亿元，同比增长 33.0%。工业产销衔

21、接良好，1-7月份产销率达到 97.7%，同比增加 0.2 个百分点。四大支柱产业完成情况较好，1-7 月份累计完成产值 3003.18 亿元，同比增长 38.6%，超过全市 5.6 个百分点，对全市工业产值增长的贡献率达到70.6%。图 2-2：南京市工业增加值及增幅走势图1308030-20,工业总产值增幅%,工业总产值累计增幅%,数据来源：南京市统计局三、进出口总额保持恢复势态1-7 月份，全市累计实现进出口总额 247.71 亿美元，比去年同期增长33.5%，增幅比今年上半年低 2.4 个百分点。其中，进口 113.47 亿美元，增长 32.4%；出口 134.24 亿美元，增长 34

22、.4%，增幅低于上半年 2.0 个百分点。对外贸易已基本恢复到危机以前的水平，进出口总额比 2008 年 1-7 月份的 238.62 亿美元多出 9.09 亿美元。其中，出口总额与 2008 年 1-7 月份的136.48 亿美元相比，仅相差 2.24 亿元美元。,第 11 页,共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报图 2-3：南京市进出口贸易总值月增幅走势503010-10-30进出口贸易总值%数据来源：南京市统计局四、固定资产投资平稳增长1-7 月份，全市完成固定资产投资 1796.26 亿元，同比增长 17.6%，增幅较上半年回落 2.5 个百分点。三次产业中，1-7 月份第一

23、产业完成投资 10.22 亿元，比去年同期增长34.8%；第二产业完成投资 893.70 亿元，增长 21.9%，其中，工业完成 883.81亿元，增长 21.9%，高于全市 4.3 个百分点；第三产业完成投资 892.34 亿元，增长 13.5%。图 2-4：南京市固定资产投资增幅走势图3020100固定资产投资增幅%数据来源：南京市统计局五、消费品市场保持旺盛需求1-7 月份，全市完成社会消费品零售总额 1283.56 亿元，增长 17.9%，增幅比去年同期加快 0.9 个百分点。其中，7 月份全市当月完成社会消费品零售总额 184.49 亿元，同比增长 17.8%。批发零售业、住宿餐饮业

24、的发展速度趋于一致，分别同比增长 18%和17.6%；两者分别完成社会消费品零售总额 1165.67 亿元和 117.89 亿元，占,第 12 页,共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报全市的比重为 90.8%和 9.2%。图 2-5：南京市消费品零售额增幅走势图3020100社会消费品零售总额%数据来源：南京市统计局六、财政保持稳定增长1-7 月份，全市完成财政收入 646.62 亿元，比去年同期增长 23.3%，增幅高于去年同期 8.4 个百分点。全市完成地方财政一般预算收入 308.41 亿元，比去年同期增长 22.0%，增幅高于去年同期 11.8 个百分点。图 2-6 南京市财

25、政收入累计增幅走势50403020100财政收入%数据来源：南京市统计局七、居民收入稳定增长上半年，城市居民人均可支配收入为 15090 元，同比增长 10.2%，增幅高于去年同期 0.2 个百分点。全市农民现金收入为 6820 元，同比增长 12.5，增幅高于去年同期 0.5 个百分点。（7 月份未有统计局数据更新）,第 13 页,共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报,302520151050,图 2-7,人均可支配收入与支出增幅走势,人均可支配收入增幅%第 14 页,人均可支配支出增幅%数据来源：南京市统计局共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报第三章 房地产投资一、开发

26、投资额1-7 月，南京房地产开发投资 426.37 亿元，同比增长 26.7%，增长幅度低于全国水平。其中，商品住宅投资 310.52 亿元，同比增长 21.5%，占房地产开发投资的比重为 72.83%。7 月当月，土地购臵费用 135.25，同比增长99.3%。图 3-1：南京市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图6050403020100,房地产开发投资同比增幅%,住宅开发投资同比增幅%,数据来源：南京市统计局二、房地产建设指标1-7 月，南京房地产开发企业房屋施工面积 3802.14 万平方米，同比减少3.4%；房屋新开工面积 992.30 万平方米，同比增长 48.2%；房屋竣工面积

27、538.06 万平方米，同比增长 16.6%，其中，住宅竣工面积 383.29 万平方米，同比减少 1.5 个百分点。1-7 月份，南京房地产销售面积累计 404.91 万平方米，同比减少 27.8%，其中住宅累计销售面积 368.13 万平方米；房地产销售总额 357.27 亿元，同比仅减少 0.9%。今年在累计销售面积大幅下降的情况下，保持销售额基本持平。,第 15 页,共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报图 3-2：南京市商品房及住宅累计施工面积同比增幅走势图6040200-20-40,商品房施工面积同比增幅%,住宅施工面积同比增幅%,数据来源：南京市统计局图 3-3：南京市商

28、品房竣工面积同比增幅走势图100500-50-100,商品房竣工面积同比增幅%第 16 页,住宅竣工面积同比增幅%数据来源：南京市统计局共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报第二篇 市场交易篇第四章 土地市场一、土地资讯江苏 48 宗闲臵土地上国土黑名单 80%或被收回国土部正联手银监会对全国 1457 宗闲臵土地进行秘密清查，其中北京、广州、海南、江苏等地成为“重灾区”，闲臵土地比例最高。据悉，国土部将会对这些闲臵土地进行集中整治，绝大多数土地面临收回。根据名单，全中国最发达的贸易区之一的长三角共有 49 块土地将被调查。但令人疑惑的是，当今中国房价最高的城市上海，却没有一块土地出现

29、在这份黑名单中，而邻居浙江省，也仅有一副闲臵地块将被调查。此次被列在黑名单中的长三角闲臵土地一共有 49 块。其中，江苏省“独占鳌头”，一共有 48 块土地被闲臵，分别分布在南京、无锡、徐州、常州、苏州、南通、扬州、镇江和宿迁市。浙江的唯一一副被查闲臵用地则位于嘉兴市。而且，这次被查的土地中，住宅用地的数量庞大。仅这 49 幅地块中，就有 30 幅地块属于普通商品住房用地，比例高达 61.2%。被闲臵的住宅用地中，还有 4 幅的用地性质明确为中低价位、中小套型的商品住宅，有 2 幅为经济适用房用地，很可能是用来建设保障房或满足刚性需求的有效供应。麒麟生态科技城规划出炉 未来将提供 1300 万

30、居住地总体规划显示，麒麟生态科技城的规划范围是西至绕城公路，东至青龙山的山脊线，北至沪宁高速公路，南至宁杭高速公路，总面积约为 82.3 平方公里。在这次出台的总体规划中，麒麟生态科技城未来将提供 1299.9公顷居住用地，占新城全部建设用地的比例为 21.42%。从用地规划总体分布图上可以看出，麒麟生态科技城的居住用地集中分布,第 17 页,共 40 页,万平方米,0,0,2010 年 8 月南京市场月报在北部南湾营片区、南部上坊片区，以及核心区为研发产业配套的居住用地。经过测算，麒麟生态科技城未来可居住人口约 48 万人。国土部：楼市偏热时 土地出让价高者得不利于调控面对今年房地产调控收紧

31、的形势,招拍挂制度曾一度受到社会上的质疑。国土资源部一再明确招拍挂制度的大方向必须坚持,但仍需进一步完善。在日前召开的全国国土资源调控监测工作座谈会上,国土资源部副部长、党组副书记、国家土地副总督察鹿心社强调,加强房地产用地调控,要积极探索完善土地招拍挂的程序和措施。目前,社会上有人质疑部分城市房地产过热、房价过高的原因之一是土地出让制度特别是招拍挂出让方式。对此,会议上参与者一致认为,前一时期上海、浙江的房地产偏热与房价过高是由多种因素造成的,与土地出让制度并无必然的直接联系。虽然土地出让制度在执行中出现某些弊端,但不能因噎废食,必须始终不渝地坚持国有土地有偿出让制度,特别是招拍挂出让方式。

32、二、本月公告土地分析1、地块供应走势分析图 4-1：南京市土地市场供应走势,20015010050,25幅2015105,6月 7月 8月 9月,11月,12 10-月 1月,2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月,供应幅数 11,7,13,20,7,4,5,2,5,7,5,2,4,8,供应面积 34.116.855.3 149 34.417.935.325.6 12 39.410.4 12 43.579.6数据来源：南京市国土资源局，易居整理据本机构统计，8 月南京市国土局挂牌 3 次公告，共推出 8 幅地块分别位于玄武区、下关区和六合。挂牌总面积 79.56 万平米，环比上升了 83%。

33、其中下关区滨江江边路以西 1 号地块的初始楼面价接近 6000 元/平米，下关区,第 18 页,共 40 页,2,2010 年 8 月南京市场月报滨江江边路以西 3 号地块初始楼面价超过 8000 元/平米；玄武区推出的 2 幅地块均为商业金融用地。此次，南京市国土局以挂牌出让的方式推出了两幅位于下关滨江的地块，其高达 200 亿元的出让价刷新了南京的地王纪录，出让面积也高达 67 万平方米。2、供应结构分析,区域分布,从区域分布来看，这 8 幅土地，分别位于玄武区、下关区和六合。其中下关区的两幅土地占本月总挂牌出让面积的 84%。表 4-1：南京 8 月土地各区域供应情况,板块下关玄武六合合

34、计,面积（m）66754411662116417795623,面积,占比（%）84115100,宗数(宗)2248,宗数,占比（%）252550100,数据来源：南京市国土资源局，易居整理图 4-2：南京市 8 月土地供应区域结构,玄武1%,六合15%,下关84%数据来源：南京市国土资源局，易居整理,土地属性,从用地性质来看，本月挂牌的 8 幅地块除了玄武区两地块和六合金牛湖北路以东地块为商业金融用地之外，其他均为商住混合用地。下关两幅总计67 万平米的地块均为商业住宅混合用地。图 4-3：南京市 8 月土地供应用途结构,第 19 页,共 40 页,2,2010 年 8 月南京市场月报商业金融

35、2%商住混合98%数据来源：南京市国土资源局，易居整理,地块规模,图 4-4：南京市 8 月土地供应规模结构,30万平米以上,2,25%,1万平米以下,3,37%,5-7万平米,1,13%1-3万平米,2,25%数据来源：南京市国土资源局，易居整理从地块的大小来看，本月供应的 8 幅地块规模差异较大。其中，下关区的 2 幅地块均超过了 30 万平米的体量。另外 3 幅商业用地均不超过1 万平米，其余 3 幅地块在 1-7 万平米之间。附：8 月南京市挂牌土地一览表,地块编号NO.2010G26NO.2010G27,土地位臵玄武区碑亭巷地块六合经济开发区龙泉路之南,四至东至碑亭巷；西至现状；北至

36、标准化研究院；南至光大银行。东至华欧大道；西至现状；北至龙泉路；南至现状。,出让面积（m2）2645.325613.3,用地性质商业金融业用地二类居住用地,容积率2.1,挂牌出让起始价（万元）78007715,第 20 页,共 40 页,2,2010 年 8 月南京市场月报,NO.2010G28NO.2010G29NO.2010G30,六合区金牛湖北路以东六合区冶山原粮管所一期玄武区仙鹤门一号路以东,东至现状；西至金牛湖北路；北至现状；南至现状。东至冶东路；西至冶山路；北至现状；南至石柱林路。东至现状；西至仙鹤门一号路；北至现状；南至仙林大道。,7424.216484.49016.7,商业金融

37、业用地住宅混合用地商业金融业用地,1.21.5,6709908300,商业金,NO.2010G31,六合区葛塘新城卞西,东至规划道路；西至葛关路；北至葛中路；南至江北大道。,66895,融业、二类居,2.62,27400,住,NO.2010G32NO.2010G33,下关区滨江江边路以西1 号地块下关区滨江江边路以西3 号地块,东至热河路；西至江边路；北至规划路；南至中山北路。东至回龙桥；西至江边路；北至长江大桥；南至规划道路。,353664.3313879.4,商业、住宅混合商业、文娱、住宅混合,5.793.04,121.41（亿元）78.93（亿元）,数据来源：南京市国土资源局，易居整理三

38、、本月成交土地分析1、地块成交走势分析据本机构统计，8 月南京市国土局举行两场公开拍卖会。8 月 12 日有 2幅地块成交，分别位于栖霞区尧化街道金尧路南侧和江宁开发区宁丹路以东。其中栖霞区金尧路地块总成交面积为 4.52 万平米，为二类居住用地，成交总额 4 亿元；江宁开发区宁丹路以东地块成交总额达到 2.5 亿元，成交面积为9.22 万平米，为二类居住用地。8 月 24 日有 2 幅地块成交，分别位于建邺区和江宁区，其中建邺区莲花路地块为商业和酒店式公寓用地，成交总面积 1.02万平米，成交金额为 2.85 亿元；江宁区天印路以西地块总面积为 8.76 万平米，,第 21 页,共 40 页

39、,亿元,万平方米,0,0,3,2010 年 8 月南京市场月报以底价 7.5 亿元成交，为二类居住用地。8 月土地市场成交总面积 23.51 万平米，成交总金额为 16.85 亿元，四幅地块均以底价成交。NO.2010G21 地块因为只有南通苏通房地产一家报名，因此该地块被南通苏通房地产以底价 4 亿元竞得，楼面地价为 4022 元/，这也是苏通 在南京 的第一个 项目，未来将建 成面向 大众的小 高层。NO.2010G22 地块无人举牌应价情况下，由建维软件公司以底价 2.5 亿元竞得，楼面地价为 2261 元/。位于江宁东山板块的 G24 地块由南京绿地国际商务有限公司以 7.5 亿元的抄

40、底价拿下，楼面价为 4078 元/。NO.2010G25由江苏天迈投资有限公司以 2.85 亿元竞得，楼面地价 6990 元/平方米。由图 4-5 可以看出，8 月南京地块成交面积回到四月份的成交量。因本月所有土地均以底价成交，成交总价环比下降了 70%，成交总面积环比上涨100%。图 4-5：南京市土地市场成交走势,15010050,20幅15105,6月 7月 8月 9月,10 11 12 10-月 月 月 1月,2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月,成交幅数 6,11,6,13 17,3,6,4,5,2,5,5,1,2,4,成交面积 10 34 13 55 139 9.5 32 18

41、 35 26 13 20 5.4 12 24,成交总价 9.3 15 8.3 67 75,24 15 28 25 5.4 14 7.8 10 17,数据来源：南京市国土资源局，易居整理2、成交结构分析,区域分布,本月月底成交的土地中，两幅土地位于江宁区，一幅位于栖霞区，另外一幅位于建邺区。成交总面积 23.51 万平米，总金额为 16.85 亿元。表 4-2：南京 8 月土地各区域成交情况,板块江宁,面积面积（万 m2）17.97,占比（%）76.44,宗数(宗)2,宗数,占比（%）50,第 22 页,共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报,建邺栖霞合计,1.024.5212.03,4

42、.3419.23100,112,2525100,数据来源：南京市国土资源局，易居整理图 4-5：南京市 8 月土地区域成交结构栖霞,建邺4.34%,1 9.23%,江宁7 6.44%数据来源：南京市国土资源局，易居整理,土地属性从用地性质来看，本月成交的土地分别为住宅混合用地和商住混合用地。图 4-6：南京市 8 月土地成交用途结构商住混合8.48%居住用地9 1.52%数据来源：南京市国土资源局，易居整理地块规模,从单幅地块的大小来看，本月成交的两幅江宁地块面积较大，均超过了 8万平方米，建邺区的商住混合用地成交面积刚超过 1 万平米，另外一幅为 4.52万平米。图 4-7：南京市 8 月土

43、地成交规模结构,第 23 页,共 40 页,2010 年 8 月南京市场月报3-5万平米,25%,8-10万平米以上,50%1-2万平米25%数据来源：南京市国土资源局，易居整理3、成交地块溢价率分析在本月土地市场成交的土地整体溢价率为 0%，所有土地均以底价成交。4、拿地企业分析8 月在南京土地市场出现了南通房地产开发企业。南通苏通房地产以底价4 亿拿下了栖霞区 4.52 万平米地块。其余三幅地块均被南京本土房地产开发企业竞得。图 4-8:南京市 8 月经营性用地成交企业分布外地开发商25%本地开发商75%数据来源：南京市国土资源局，易居整理四、重点地块分析2010G21 的地块位于栖霞区尧

44、化街道金尧路南侧，出让面积 4.52 万平方米，规划为二类居住用地，容积率为 2.2，底价 4 亿元。地块只有南通苏通房地产一家报名，因此该地块被南通苏通房地产以底价 4 亿元竞得，核算楼面地价为 4022 元/平米。,第 24 页,共 40 页,界址,备注,2010 年 8 月南京市场月报1、地块指标表 4-4:NO.2010G21 栖霞区北苑西路经济指标列表,地块名称,NO.2010G21 栖霞区尧化街道金尧路南侧东至规划道路；西至尧化六号路；北至金尧路；南至现状。,出让方式所在区域占地面积总建面积容积率,招拍挂土地城北45206.5 平方米99454 平方米2.2,土地用途环线位臵起始总

45、价成交总价成交楼板价,二类居住用地4 亿元4 亿元4022 元/平方米,NO.2010G21 地块内配建的垃圾收集点由受让人出资建设完成后无偿移交政府。数据来源：南京市国土资源局，易居整理从地块自身指标来看，规划用地为二类居住用地，容积率为 2.2，限高 60米，预计未来将建成高层住宅。2、拿地企业分析南通苏通房地产开发有限公司于 1992 年成立，原隶属于南通市房产管理局，2003 年 6 月由事业单位改制为民营股份制企业。具有房地产开发二级资质。相继开发了国家重点安居工程、经济适用房及商住小区，高档别墅等。累计开发建筑面积 100 多万平米。公司在进军南京之前，已经在上海、山东和盐城等外地

46、开发住宅项目。3、发展前景分析G21 地块是新尧新城中心地块的其中一幅，一条新开辟的马路将中心区地块分隔成东西两块。目前该条马路上停放了二十余辆 76 路和 140 路公交车。目前，G21 地块周边已聚集了不少的楼盘。除了在售的盈嘉香榴湾之外（均价 9000 元/平米），地块东北边不远处就是去年常州新城以 4.5 亿高价拿下的仙新路地块，4310 元/平方米的楼面地价成为了新尧新城的新地王，目前该项目已经开始动工。西北边为即将对外销售的纯新盘旭日雅筑（均价9000 元/平米），该项目预计将于本月底或下月初开盘。G21 地块将是新尧新城储备用地的中心区地块之一，旁边另外一幅商业用地预计将于年底推

47、出，该幅地块将建成 CBD 综合性商业中心，对周边楼盘无疑都将是较大的利好。,第 25 页,共 40 页,2、,2010 年 8 月南京市场月报表 4-5:城北近年土地成交和住宅销售表周边在售项目情况列表,项目名称盈嘉香榴湾旭日雅筑,物业类型小高层多层,建筑面积（m2）10 万2.5 万,取地楼板价（元/m2）3090,本月成交均价（元/m2）86008800,本月成交面积（m2）21035.82725,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统4、地块 SWOT 分析表 4-6：地块 SWOT 分析表,优势1、周边已经聚集了不少住宅楼盘机遇,劣势1、地价相对目前周边楼盘

48、售价较高威胁,1、,地块处于未来新尧新城 CBD 商,业中心新尧新城的教育体育配套设施已经动工开建，新尧新城规划,1、前段时间新尧板块发生过死伤的化工爆炸事件，给市民心里造成恐慌,逐步完善数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统附：8 月南京市成交土地一览表,土地名称NO.2010G21NO.2010G22NO.2010G24NO.2010G25,区域城北江宁江宁建邺,土地属性二类居住用地二类居住用地二类居住用地商住混合,容积率2.21.22.14,用地面积(万平方米)4.529.228.751.02,成交日期2010-8-122010-8-122010-8-20201

49、0-8-20,出让底价(万元)40000250007500028500,成交总价(万元)40000250007500028500,受让方南通苏通房地产建维软件公司南京绿地国际商务有限公司江苏天迈投资有限公司,第 26 页,共 40 页,单位：万平方米,2010 年 8 月南京市场月报第五章 商品住宅市场一、普通商品住宅市场江北市场表现活跃，市场量升价跌8 月，楼市在持续几个月的低迷后成交量首次出现回升。本月商品住宅新增供应 47.72 万平方米，环比上升 36%；累计成交 32.29 万平方米，环比上升了 73%。成交量回升明显一方面因为几个月成交量基数较低，造成数据上表现突出；另一方面，江宁

50、、江北楼盘发力，以价换量的做法推动了成交量的攀升，目的是在九、十月份供应高峰来之前，率先突围；再则是因为部分对政策寄予厚望的刚性需求在持续几个月的观察后，对房价下跌的信心开始回落，部分性价比较高的楼盘成为他们入市的契机。但相较于 09 年的同期水平来说，当前楼市成交量规模依旧处于相对较低的状态，单凭 8 月的成交上扬来断定楼市“回暖”还言之尚早。由于成交结构发生了变化，8 月南京商品住宅的成交均价从 7 月 14138元/平方米，回落到 11115 元/平方米，在持续 3 个月上扬后首次出现回落。图5-1：全市商品住宅上市、成交、均价逐月走势,140120100806040200,8月 9月