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1、商业地产投资分析与决策,1.0 商业地产认识及宏观分析,1.1 商业概念简析,1.2 商业地产与住宅地产区别,1.2.1住宅地产：,开发,销售,资金来源：消费信用+银行信用，预售、抵押贷款,资金周转：短、平、快，快速回收,操作环节：没有招商、运营管理两个环节,1.2.2 商业地产,开发,销售,租赁,资金来源：消费信用+银行信用+商业信用，预售、抵押贷款、预付租金,资金周转：短期投入量大、回收周期长、资产退出较难,操作环节：比住宅多招商、运营管理两个环节,运营管理,1.3.1主要业态的发展情况,从表中可以看到，家电、百货业态由于商品的价值量大，人均劳效较高，其次为超市、药店和便利店。同时，家电也
2、是坪效最高的业态，药店和便利店次之。,在六个业态中，有四个业态的来客数增长为负，即百货、便利店、家电、药店，平均降幅为4.6%。药店的毛利率最高，为23%，其次分别为便利店和百货。除药店毛利率下降、便利店毛利率持平外，其它四种业态的毛利率均有所提高。,1.3.1主要业态的发展情况,2008年主要业态企业典型店铺效率和效益情况,长期支撑：城市化发展，46%-70%消费（三大经济动力之一）目前问题：无、乱、急（网点规划、城市规划及土地供给、开发管理）业态趋势：零售：一站式体验式MALL、卖场化、商街主题化、零售网购化、办公：SOHO化、小体量化、绿色智能化、混搭化 酒店：特色化、小型商务连锁化 旅
3、游地产：规划上落地难、主题化 规划：去主力店化、主力店内涵新发展(万达、远太中心)管理：运营管理新挑战,1.3.2 商业宏观分析,2.0 商业市场调研与投资分析,主体认识：以谁为主调查什么：供给、需求、竞争供给：存量、增量（网点、城市规划）、业态需求：谁、人均消费力、消费习惯及特点、人效、坪效竞争：谁、做什么、做得怎样-对我们启示,3.0 商业投资分析,两种数量方法：3.1 静态法：不考虑资金投入的时间成本常见静态指标说明：静态评价指标解释s.doc,3.2 动态分析方法,动态指标：考虑资金投入的时间成本常见动态指标说明：动态评价指标解释s.doc,3.3 动态指标评价示例,3.4 缩短收益年
4、限收益的计算公式,Pt=At(1-r)(n-t)1-(1+r)(n-t)(1-Rd)t Pt=1000(1-7%)(40-8)1-(1+7%)(40-8)(1+8%)8 沁山水方案一经济测算（方案一E03hotel+E02商业28088m2）v7.xls,3.5 关于YIELDS指标的说明,目前关于持有物业考核指标问题：1.较多使用的指标是Yields，即投资收益率，投资收益率=年租金收入/总投资。2.亚洲各大城市预计初始投资收益率（2008年第3季度）,说明：初始投资收益率=初始年租金收入/总投资，其中北京、上海使用毛租金收入，其它城市使用净租金收入数据来源：CBRE,4.0 投资评估与决策
5、,几大因素：品牌、直接效益、避税、信用资源 例：万达、中粮、世纪城、世贸,4.1 商业项目效益组成,直接效益：租售收入间接效益：品牌溢价 税务筹划 利润筹划 信用资源,4.2 商业项目效益综合定量分析,直接效益：R1-租售收入简接效益:R2-品牌溢价（勾地）R3-住宅与商业成本转移（土增税）R4-少交或少分利润 R5-融资用于住宅开发的增利,4.3 商业项目决策,4.3.1直接测算指标的分析：,4.3.2 综合效益的测算,R=R1+R2+R3+R4+R5示例：,5.0 商业地产融资管理,信贷资金自有资金销售资金REITS预计租金,5.1 各种融资方式分析,万达模式国企模式民营上市模式中建？,6
6、.0商业定位与决策,STP(segmentationtarget-positioning)S：细分创造需求，划分标准不同市场不同 例：大悦城、中友、新光天地T:培育期、成熟期；财务目标；资产目标P:市场定位、产品定位 预算、推广、租售、运管,6.1,家电、百货业态由于商品的价值量大，人均劳效较高，其次为超市、药店和便利店。同时，家电也是坪效最高的业态，药店和便利店次之。,6.2,主力店新内涵：聚客力、承租力、续租力次主力店化：坪效导向：业态可调整性：酒店：特色化,7.0 集团商业地产管控,7.1 万达模式大连万达集团.doc,万达目前其商业管理架构特点：（1）公司整体架构以商业地产开发为核心搭
7、建，“全链条”式架构已经形成，并在各管理链条上成立专业化公司。（2）万达集团已设立专门的商业管理公司，但其所承担的职能仅是策划招商、物业管理、租金收取。（3）集中商业项目的商业市场定位研究由商业规划设计院承担，建设由各地区子公司承担。（4）院线、百货、酒店等专业公司与商业管理公司平行设立。,7.2 凯德模式,嘉德置地.doc,凯德目前其商业管理架构特点：(1)公司整体架构以商业地产开发为核心搭建，（2）相对均衡的资产组合及业务模式分散风险；（3）通过REITS等方式扩大融资渠道；（4）开发商业或综合用地前，先确定大型知名零售商；（5）商业物业运营管理由其属下商业公司负责，具体包括 市场推广、物业招租、租户选取、项目开发管理等工作。由于其将项目通常作为REITS的一部分及嘉德置地将物业 管理公司进行出售等原因，在派驻经营团队时一般派驻信 托投资经理。,7.3 远洋地产模式,7.4 中建地产？,我公司商业板块管理现状,对标企业商业板块组织架构、管理现状,商业公建项目赢利模式的重新认识,我公司商业板块资源现状,我公司业务整体发展战略,我公司商业板块的重新定位,
