【地产策划】龙湖-重庆龙湖睿城项目全案策划报告-187PPT-2008年.ppt

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1、指标,现方案,原方案,IRR,净利润,收益,11.58亿,9.27亿,18.1%,12.3%,77%,35%,销售策略,项目总体计划,项目成功标尺,项目项目销售净利润率18%内部收益率IRR55%一次性交房成功率95%(别墅),其它98%形成中式产品和别墅项目管理模板,为公司在未来多元化产品 领域的竞争打下坚实的基础工程质量营销服务业主投诉事件控制在5件以内培养并输送出项目经理 成本经理 研发经理 营销经理各一名 PMO制度下项目团队的高效运作,项目计划达成率75%,1.,2.产品定位及产品研发,市场分析定位,市场分析,1.沙区05-07年市场高端物业稀缺2.08年沙区无高端物业供应3.与富力

2、城形成产品差异化竞争4.结合区域及项目用地条件 产品建议：别墅、洋房、小户型（投资）,07年沙区、九龙坡新增供应量占市场新增供应总量14;成交量占市场成交总量13;西部两大区域市场不够活跃。,市场分析-西区市场,05、06年沙区供应楼盘供应形态,市场分析-西区市场,05、06年九龙坡区供应楼盘供应形态,市场分析-西区市场,另：07年九龙坡区别墅供应占全市别墅供应5.3%（彩云湖1号87套，西郊庄园19套。）,2008年 预 测:08年重庆别墅市场供应2534套，其中西区（九龙坡）供应别墅208套（彩云湖143套，西郊庄园65套），占比8%。,目标客户分析,目标客户分析,1,1,2,3,4,5,

3、大学教师,微电园工作人员,高校产业经济相关者,沙区，九龙区,西区辐射的区县客户,目标客户需求分析,产 品 定 位,主城区客户,郊县客户,当地客户,投资客,西部主城 区客户改善居住喜欢学校氛围有车一族,渝遂线上近郊客户改善居住喜欢学校氛围有车一族,看好大学城发展前景和学生市场在校部分老师和学生，过渡居住兼投资,在西永工作的白领在校老师、教授改善居住,别墅、洋房,主打别墅兼推洋房,小户型,经济型酒店,主打别墅兼推洋房,产品建议,1.中式别墅形成差异化；赠送价值空间，提高竞争力2.争对高校产业经济，提供投资性物业3.根据区域客户群消费特点，打造一条人文休闲商业街,产品研发,总图布局 产品溢价 成本控

4、制 景观研发,总图 指标研究,虎溪河,市政停车场,建设用地,建设用地,以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有：1、商业洋房 2、商业联排/大院高层 3、商业联排/大院洋房高层,7层,7层,总图 配比研究,洋房,洋房,7层,7层,洋房,洋房,不均匀使用容积率,含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本地价外成本 前期工程费基础设施及配套费期间费用,这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。,总图经济技术指标,用地面积:106688 m2地上建筑面积:160035 m2总建筑面积:215671

5、m2容积率:1.5绿化率:30%建筑密度:30%其中:住宅:136052 m2(计容)14410 m2(不计容）商业:22788 m2(计容)车库:38326 m2(车位)地下超市:2918 m2(不计容)其他:1195 m2(计容),总图成果汇总,设计优化后的销售溢价,设计优化后销售总金额增加:115808-92717=23091万元,东西分区高档住区 vs 商业与小户型高层,南北分区大院别墅 vs 花园洋房 商业vs小户型高层,利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。,洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在

6、远端。,重大大门,公交站点,总图价值挖掘,联排：200250（实得350400）送:2F阁楼，半地下层庭院叠拼：180220（实得220300）送:4F阁楼，半地下层庭院,产品溢价：面积赠送,用 尽少的容积率 和 尽大的密度 得到 尽多的面积,联排A4户型解析,产品溢价：面积赠送,送阁楼,赠送车库,赠送半地下室,后花园,前花园,叠拼户型A5，A8解析,移动隔墙位置，住宅地下室不计容积率面积增加，节省出的容积率可用于其他业态。,原来,现在,产品溢价：面积赠送,产品溢价：面积赠送,花园洋房(优化面积后的大城小院)：,控制平层数量，控制单套面积大小每个单元：4户底跃，6户平层，2户顶跃，电梯花园洋房

7、,送阁楼,车库,赠送半地下室,前花园,空中花园,平层120平米,顶跃 170180平米,底跃 140150平米,后庭院,1,2,3,4,5,6,7,小户型高层：,每层850平米4梯16户1室：2室15：1,产品溢价：面积赠送,小面积：1室1厅39 48m2，2室1厅52 55m2低公摊：22%（标准层）双阳台：绝大部分户型拥有双阳台,商铺A：,一层送室外场地、二层5.1米层高、送屋顶平台,产品溢价：面积赠送,商铺B：,联排商铺、送室外场地、零公摊,人行道,车道,虎溪河退界,建筑间距,人行道,车道,产品溢价户户有水景,点状集中水景方案,洋房区域水景方案,产品溢价花园私有化,私家花园总计面积 40

8、900平方米,私家花园占住宅区景观面积 65%,私家花园边界处理,私家花园相临小径方案,卖点一:大面积 中户型 大于100平方米 边户型 大于250平方米,卖点二:花园入户,产品溢价花园私有化,产品溢价虎溪河退界利用,虎溪河退界原要求50m现调整为16米16米范围内做 放坡、庭院,产品溢价,车道全地下绿化用地增加建筑间距缩小低层产品增加,成本控制地下车库,大院区域：地下车库顶板、侧面开洞，自然通风，不做机械排风。洋房高层区域：机械排风。,自然排风口,排水走后场花园。顶板覆土：600900。,车库层高控制在3100。,排水走后场顶板顶板覆土：前场900，后场1500。,车库层高控制在3700。,

9、成本控制节能设计,住宅：地下室，所有用房名称全部标为“储藏”屋顶，剖面有条件的加绘隔热层。商业：加绘橱窗，储藏间。保温材料：,普通铝合金5+9+6中空玻璃墙面20厚聚苯板屋面40厚聚苯板,断桥铝合金6+12+6中空玻璃墙面30厚聚苯板屋面70厚聚苯板,立面选材,细石混凝土/深灰色,陶色面砖,铝合金格栅,木色铝合金窗普通中空白玻,青砖,质感涂料 或苯板拉线丙烯酸涂料 或 青砖,丙烯酸涂料,质感涂料 或苯板拉线丙烯酸涂料,凹墙配木花架装饰,大院效果,花园洋房效果图,小户型高层效果图,商铺效果图,景观研发,景观定位分析景观设计目标景观总图溢价点挖掘场地体验建造标准,景观定位分析,低密度住宅,改善住房

10、客户,投资客户,高私密性 多私有资源,多绿化 大花园,龙湖品牌 产品号召力,香樟林.蓝湖郡.弗莱明戈,蓝湖郡交房满意度调查,营销定位报告,景观目标定位,1.低于10的硬景比例(商业区域除外)2.通过私有化等手段使得产品价格提升5%3.惊艳的体验区(中式园林的精神体验)4.现代中式景观的标杆 超越 龙湖硬景的新标准5.景观学术界的认同(提升项目形象),景观设计目标,景观溢价配合项目进度快速销售提升项目及公司美誉度,组团道路,管理岗多临道路别墅品质低,提升整体楼盘形象提升临道路别墅品质减少管理门岗的数量,组团内道路,参考星河湾、兰桥圣菲,景观总图分析.价值挖掘,组团道路做法,景观总图分析.价值挖掘

11、,围墙一,景观总图分析.价值挖掘,法国梧桐,楠竹,黄葛树、小叶榕、香樟、重阳木,私家花园标准,围网,景观总图分析.价值挖掘,虎溪河处理方案,1、配合售场设置观河平台2、摆置木质家具及花器提升氛围,1、绿化为主,主要乔木为柳树;2、靠花园一侧种植常绿的小叶榕、香樟提升临河别墅私密性,景观总图分析.价值挖掘,绿地私有化,私家花园总计面积 42000平方米,私家花园占住宅区景观面积 65%,私家花园边界处理,采用丰富的乔、灌木形成屏障:乔木品种:桂花 香樟 天竺桂 小叶榕灌木品种:海桐球 花叶良姜 棕竹 毛叶丁香球,私家花园相临小径方案,1、道路:花园间采用石汀步设置（50厚青石 70元/平方米）2

12、、门牌:每户设置木制腰门配入户一个，样式同蓝湖郡东岸,景观总图分析.价值挖掘,地面标准:地面采用半细叶结缕草（40元/平方米)乔木赠送标准:边户型 6棵乔木 3棵花乔木 中户型 4棵乔木 2棵花乔木乔木品种:香樟 皂角树 广玉兰 桂花花树品种:黄桷兰 玉兰 樱花 红叶李,卖点一:大面积 中户型 大于100平方米;边户型 大于250平方米,卖点二:花园入户,花园私有化,景观总图分析.价值挖掘,品种确定来源于蓝湖郡交房报事资料,场地体验,水景方案-户户水景,1、北区的水体在入口及中心景观场地集中设置;2、南区洋房区域三溪水体宽度1.5米,采用龟纹石(300元/吨)散置驳岸,点状集中水景方案,洋房区

13、域水景方案,设计单位:,主设计师:朱育帆,主设职位:景观学vs设计学研究中心 所长 清华大学建筑学院景观园林研究所教授 中国园林编委会委员,主要作品:北京CBD景观设计导则编制（2002）济南大明湖景区规划设计咨询（2002）北京奥林匹克公园景观设计国际竞赛A02方案（2003）清华大学核研院景观设计（项目负责人）北京金融街北顺城街13号四合院“与谁同坐”改造设计（项目负责人）,利用主设计师在设计界的影响力,配合他出书介绍本项目的景观设计理念;请设计师在专业杂志（中国园林）及报纸上发表软文配合推广项目邀请设计师参加推广活动，利用清华的号召力提升项目文气配合销售,设计资源选择,中国传统吉祥文化,

14、重庆书院文化,水景,植物,景观主题,景观主题基本原则与出发点:,1、与项目定位呼应，具有“文气”2、具有独特性3、易造景，对宣传有利,少陵书院静晖书院竹林书院莲峰书院北岩书院濂溪书院东川书院聚奎书院江津书院凤山书院东皋书院瀛山书院隆化书院巴川书院合宗书院钩深书院重璧书院桂香书院南宾书院缙云书院字水书院渝州书院,三溪九院,院落景观,场地体验,庭院方案,场地体验,景观建造标准,庭院苗木配置标准,景观方案,消防道处理方案,车库进口处理方案,车库通风口处理方案,洋房与高层景观的分界方案,场地体验-景观小品方案,体验区整体介绍参见体验中心部分资料,售场后场详细方案调整中，3月30日专题汇报,售场区域景观

15、,景观建造标准 围界软景标准,景观建造标准 河边软景标准,景观建造标准 商业与住区分隔软景标准,景观建造标准 商业与住区分隔软景标准,景观建造标准 公共道路标准,景观建造标准 公共节点标准,景观建造标准,景观总体指标,景观建造标准,项目乔木品种,乔木品种：银杏 桂花 黄葛树 白玉兰 广玉兰 小叶榕 桢楠 楠竹 红叶李 樱花 桃花 紫薇,灌木品种：黄杨 海桐 春鹃 红继木 龙柏球 茶梅 含笑球 毛叶丁香 春鹃 西洋鹃 红叶石楠,景观建造标准,软景工艺标准,种植前要求腐殖土增加肥料、珍珠岩增加透水性,乔木土球标准6-8倍干径 草绳包扎完整,灌木土球标准,乔木防护与包扎标准乔木麻布包扎形式及注射形式

16、，麻布包扎要求超边，不得露出麻布边缘线,乔木支撑要求乔木防护形式 杉干四角支撑,景观建造标准,草坪工艺,草坪要求300X300一块,基层要求标准,草格连接标准,大面积效果,第一次碾压,铺砂效果,第二次碾压,完成效果,锈石黄价格：80元/平方米产地：福建,芝麻黑价格：78元/平方米产地：福建,芝麻白价格：75元/平方米产地：福建,青石板价格：30元/平方米产地：本地,青砖价格：100元/平方米产地：浙江,景观建造标准,硬景材料,接缝整齐、成品保护好无污染,排版对缝整齐,硬铺效果标准,铺状形状完整井盖放置平整,景观建造标准,虎皮石贴法1虎皮石贴法2,景观建造标准,踏步自然石的堆砌标准,景观建造标准

17、,景观建造标准,3.营 销 策 略,销 售 策 略,6.1 卖什么?6.2 卖给谁?6.3 怎么卖?,卖什么?,卖什么？-战略定位,大学城项目是龙湖在西区的第一个项目 大学城项目是龙湖在中式产品线的第一次尝试战略定位：奠定龙湖品牌在大西区的龙头地位及影响力 强化龙湖产品创新的口碑 完成新中式住宅的探索，并形成标准,卖什么?,品牌价值：10年别墅经验、进步大西区区域价值：城市副中心、新兴未来城产品价值：原创中国大院别墅、情景商业街区、赠送 空间丰富景观价值：1万平方米水岸自然资源、三溪九院,启动会附件睿城价值梳理.xls,卖什么?,答 案：,品牌+差异化的高端物业+人文氛围,卖给谁？,目标客户分

18、析,1,1,2,3,4,5,大学教师,微电园工作人员,高校产业经济相关者,沙区，九龙区,西区辐射的区县客户,重点客户分析,怎么卖?,怎么卖？,用好3样“道具”把控3个节奏解决6大难题关注1个问题附件,三样“道具”,推广策划 目标：在合理推广费用范围内形成惊动，人涌，火烧三个阶段 措施：目标阻击+空中打击+地面轰炸销售团队 目标：龙湖成交率最高的团队 措施：销售渠道：坐销+行销 激励机制：绩效考核以业绩为主（80%）+淘汰 人选原则：求胜欲望+单兵能力 样板区、售房部、样板房 目标：西区最好的体验区 措施：主题性+识别性+人文性+休闲性,启动会附件睿城推广计划.xls,启动会附件睿城营销路书.x

19、ls,6月,11月小户型精装开盘,6月中旬别墅首次开盘,7月,9月,11月,12月,8月,10月,8月中旬别墅二次开盘,9月洋房开盘,项目整体营销节奏,别墅销售节奏,把握3个节奏惊动,1.龙湖进军大西区2.10年期待，沙区迎来龙湖生活3.沙区惊现中国大院别墅4.业内专家疯评大院别墅5.逆势飘红，大院别墅轰动全城6.龙湖睿城 VS 万科第五园成话题,把握3个节奏人涌,1.每天上千人，龙湖睿城热得“发烫”2.5000人，龙湖睿城热销成定局 3.龙湖现象引发西区楼市格局变动 4.龙湖别墅成为西区人的梦想,把握3个节奏火烧,1：8，睿城大院别墅也许只能成为向往 6月9日，龙湖收回开盘预告时间炒房团“围

20、攻”龙湖睿城3亿，龙湖睿城开盘大捷解码龙湖睿城热销之谜龙湖睿城紧急研究新别墅组团,还有6大营销难题,区域的陌生性 区域配套不成熟 品牌在西区认知度一般 目标客户群的相对分散 开盘销售没有样板房展示 来自富力城的竞争威胁,大学城在哪里？,那个地方很偏僻！,华宇是最好的！,区县的老板在哪里？,图纸看不出好在哪!,富力也不错！,关注1个问题营销费用,项目预计销售周期3年2008-2010年,销售总金额256239万元;营销费用总额预计:5125万营销费用比例=营销费用总额/销售总金额=5125/256239=2%,启动会附件推广资金计划.xls,售楼处及样板区实施方案,目 录,1 样板区选址规划2

21、样板区景观概念3 售楼处方案4 样板房方案5 样板区交通组织流线6 样板区周边环境处理7 售楼处、样板房、样板区景观费用测算,1样板区选址规划,重庆大学东大门,分析大学城项目辐射主要区域的客户的来访路线,沙坪坝区、西永高科技园区的客户从北面进入项目地块,寻找大学城项目地块 周边的标志性建筑,重庆大学东大门项目地块北区位于隔路的正对面,结论:样板区设计在项目地块的北区更有优势,售楼处,A方案,B方案,C方案,A方案:便于组织交通流线,充分利用了河景资源,以及与售楼处的对景效果,B方案:利用了河景资源,较便于交通流线组织,C方案:没有利用河景资源,离售楼处较远,确定样板楼A方案,虎溪河流经项目北区

22、地块,是可供样板区利用得天独厚的自然资源,售楼处、样板房环虎溪河畔布置,本项目没有会所,用商业做售楼处是最经济的方式,确定售楼处选址,本项目建筑规划突出了“院”概念,样板楼完成一整个院的外立面,售楼处:,别墅样板楼,样板区内其他建筑样板区除样板楼、售楼处，其他楼栋施工到0.000,增大景观开间，景观的参与性更强;,停车场占地面积约800平方米,预计停车25辆,销售高峰段可选择虎曾路临时停车.,花园洋房样板楼,2 样板区景观概念,1.虎溪河畔的亲水性售楼处后场设置观河平台放置木质家具临河别墅设计亲水私家花园,样板区景观两大重点:,2.大开间景观区域的参与性通过开敞大空间提高景观舒适性预设开盘活动

23、的场地,3 售楼处方案,正立面装饰隔栅,背立面开窗,售楼处是一种重要的销售道具,项目第一次开放的时候,客户只能参观到售楼处和样板景观.缺少了样板房强有力的促销手段,售楼处怎样发挥更大的作用?,难点,破冰,预设售楼处亮点,售楼处区域,情趣景观区域,橱窗区域,精装修2500元/平方米*500平方米=1250000元简装修300元/平方米*90平方米=27000元共计590平方米,售楼处各功能区划分和各区域面积需求,项目北区临街商业一层平面图,大学城项目售楼处平面布局图（室内面积：590,其中精装500,简装90）,模型区前台入口门厅（300）,办公室保安室保洁室储藏间（90）,财务室15,卫生间(

24、25),洽谈签约区（160）,售楼处室内设计的意向图片,地面,实木复合地板:250元/,米黄系列石材:350元/,仿古砖:250元/,青石类:70元/,吊顶,4 样板房方案,A6,A2户型占联排别墅总数量的64,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,联排别墅样板房,A6,叠拼别墅样板房,选择下拼样板房的优势：1.装修施工进场时间更提前；2.利用大庭院营造别墅氛围,A6户型是下拼别墅主力户型，占下拼50；大客厅大庭院是户型的亮点,确定样板房,中西合璧(参考滟澜山),中西合璧,东方风情(参考蓝湖香颂),东方风情,5 交通组织流线,样板楼,售楼处,停车场,考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和

25、韵律感。针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。,回路一,回路二,6 样板区周边环境处理,青石300300斜铺,青灰砖200100立铺,商业前场银杏树（胸径22 间隔6m）,现状图,人行道改造,费用测算：地铺80元1300104000元银杏树费用计入样板区景观费用,虎曾路隔离带整治,费用测算：绿植50元2000100000元,7 费用测算,售楼处、样板房室内设计费、装饰装修费：7472500元(其中550万为实体样板房,可通过加强管理实现保质销售)样板区景观费用：300元/20000=6000000元(其中售楼处及大草坪区域标准为250元

26、/,样板房区域标准350元/)(可通过加强管理,减少样板景观区中实际交房区域今后的整改费用)样板区周边整改费用(地铺+软景)：约300000元 合计：约13772500元 样板区维护费用为20万/月(参考江与城项目),4.交付标准及建造标准,交付标准 建造标准 过程控制 细部做法,1：大学城一、二期工程土建及安装建造标准 A、大学城一二期建筑外装作法 B、大学城一二期住宅建筑标准作法 C、大学城一二期住宅安装配置标准及选材 D、大学城一二期车库建筑标准作法2：施工过程控制3：各关键点细部做法 A、土建重点管控点细部做法 B、土建重点管控点细部做法,2.过程控制,1)、技术管理先行，实现四化。2

27、)、实施总包管理制度，促进现场管理效率 3)、施工验收:大学城一二期花园洋房及别墅交房工程观感质量检查 表及相关说明.doc 4)、关键工序的清理 车库施工工序清理 联排叠拼内外装工序清理 花园洋房内外装工序清理,变更洽商图纸化，图纸讲解制度化,监理实施细则分部分项化，竣工图纸及时化.,总分包管理制度（附件）总分包管理例会（总包组织，监理列席）总分包工序交接检查制度，成品保护责任制度（附件）.,3：各关键点细部做法A.土建重点管控点做法,A.土建重点管控点做法铝合金门窗安装节点,A.土建重点管控点做法门窗收口处做法,A.土建重点管控点做法外墙外保温施工节点1,外墙外保温构造示意图,A.土建重点

28、管控点做法外墙外保温施工节点2,A.土建重点管控点做法坡屋面施工节点,A.土建重点管控点做法露台施工构造节点,A.土建重点管控点做法阳台施工构造节点,A.土建重点管控点做法室内地坪做法,A.土建重点管控点做法车库地坪做法,A.土建重点管控点做法地下室挡墙及架空层防水节点,A.土建重点管控点做法一层架空层透气管做法,A.土建重点管控点做法卫生间防水节点,A外装各种材料的收边收口大样,B.安装工程控制给排水工程,水量计算：,B.安装工程控制给排水工程,B.安装工程控制给排水工程,高层采用无负压加压供水方式,该供水方式的优点在于：取消了低位水池及屋顶水箱，全密闭加压系统将水安全送入业主家中，保证了水

29、质不被污染;水泵能耗低，节能;二次加压的施工及运行管理直接交由自来水供水二次加压公司专业管理，管理水平较高,B.安装工程控制给排水工程,B.安装工程控制给排水工程,消防给水水源：由水厂的DN200给水管道上开三通并设置单独的消防水表，表后接室外消火栓管道和室内消防水池的管道系统布置：室外消火栓管道采用DN150焊接钢管，每隔80120米设室外消火栓室内消火栓系统由消防水池水泵消防管道屋顶水箱消防箱组成室外消火栓泵、室内消火栓泵、喷淋泵同设在消防泵房并紧邻消防水池,B.安装工程控制给排水工程,水泵房安装-标准,B.安装工程控制给排水工程,车库管道安装控制措施,由于车库层高为降低成本，控制在3.1

30、米(北区)和3.7米(南区洋房)，所以必须通过准确的综合管线平面及综合剖面图来实现，同时通过清晰明确的标识达到观感和功能辨识的最好效果,B.安装工程控制给排水工程,雨水系统：屋面雨水檐沟、落水管室外散水沟室外雨水管网市政指定接口地面雨水截水沟及道路雨水口室外雨水管网市政指定接口。污废水系统：卫生间排水、住宅厨房排水排水立管室外污水管网生化池（根据渝建发200619号文件及大学城区域的市政污水排放处理情况争取与大学城管委会协商取消生化池）市政指定接口餐饮厨房排水室内隔油池（业主自备）室外隔油池室外污水管网高层公寓的卫生间小，排水立管采用DN150UPVC螺旋管达到消声效果。,B.安装工程控制雨污

31、水,管网施工控制要点：1、雨污水井避免设置在入户的通道上。2、雨污水井尽可能避免设置在私家花园内。措施：通过绘制综合管网图及综合断面图，调整出户管的位置方向，并通过合并检查井等方式达到。,B.安装工程控制雨污水,综合管网断面图,B.安装工程控制雨污水,B.安装工程控制雨污水,用电容量估算,按需要系数法估算负荷：取Kx=0.45 有功同时系数为0.85、无功同时系数为0.95，功率因数按补偿后为Cos=0.92进行计算Pjs0.85x0.45x118344526kW js=0.93x0.45x11834tg=2129kvarSjs=5002kVA按变压器负载率85 则公用配电房装机容量约5600

32、kVA，变压器7台 考虑合理供电半径设置两座配电房,B.安装工程控制建筑电气,按需要系数法估算负荷：取Kx=0.4 有功同时系数为0.85、无功同时系数为0.95，功率因数按补偿后为Cos=0.92进行计算Pjs0.85x0.4x57681961kW Qjs=0.93x0.4x5768g=923kvarSjs=2168kVA按变压器负载率83 则专用配电房装机容量约2800kVA，变压器4台 考虑合理供电半径设置两座专用配电房,B.安装工程控制建筑电气,由于配电房及发电机房的位置对业主的敏感度较高，在保证供电质量和施工成本的前提下，最终选择在商业用房的地下室，这样对业主不会产生任何影响。,B.

33、安装工程控制建筑电气,高压供电方式,2、10KV供电系统方案报告,B.安装工程控制建筑电气,3、配电系统大学城项目10KV配电干线图,4、小区内低压配电干线示意图,2.5km,围合式建筑、花园洋房建筑：采用放射式配电,公用配电房,电表总箱,YJV22 4X240+1X120,花园洋房、别墅户内箱,B.安装工程控制建筑电气,高层低压供电方式高层建筑：采用放射式配电,B.安装工程控制建筑电气,别墅低压供电方式,5、围合式别墅户内配电箱方案,集中电表柜,AC380V市电,基本上考虑一个大院一个电表柜，共计19个出线回路,户内配电箱,户内配电箱,B.安装工程控制建筑电气,洋房低压供电方式,底楼 户内配

34、电箱,AC380V市电,本层配电,二楼户内配电箱,一楼户内配电箱,洋房配电方案,B.安装工程控制建筑电气,室内强电箱体的安装位置为保证不影响业主的装修美观，别墅的强弱电箱位置设置在负一层车库的墙上，花园洋房的强弱电箱设置在入户花园的墙上,B.安装工程控制强电施工控制重点,室外配电柜必须和景观及建筑外立面风格一致，最好的办法就是样板带路。,B.安装工程控制B.安装工程控制建筑电气,B.安装工程控制建筑电气,鉴于本小区的高档品质，强弱电室外 管网基本按埋地管廊设计施工，避免 园区内存在电缆沟影响整体的景观效 果，同时降低施工成本.(剖面见右图)由于强弱电井调整比较灵活，所以要 求必须保证花园和入户

35、小径上没有强 弱电井（具体布置见综合管网平面 布置图）。高低压配电房施工前必须校核结构净高，在满足柜体及安装空间的2.8米的前提下，核对是否能够有效自排水，如层高不允许则采取封闭措施，保证无水源进入高低压配电房。由于低压出线电缆由供电局施工，其必须要求为铠装电缆，所以对强电管网检查井的内空尺寸根据经验必须控制为:主干线上转角井内净空1.21.2米，直线检查井内净空1.01.0米，入户井内净空0.80.8米。,强电施工控制重点-弱电施工控制要点,调整对讲门机、红外探测器、单元大堂机等设备的安装位置，在保证业主方便使用的前提下考虑合理安装位置不影响业主以后的装修布置。室外监控设备在目标成本控制范围

36、内兼顾以下方面：1、物业公司能够做到无盲区监控。2、不对业主的私密性不造成视觉上的反感，如摄像机不要设置在门口边或窗边。3、对景观效果不产生破坏，尽可能利用景观设施作为安防设备的基座，如将巡更点安装在路灯的灯杆上，将摄像机安装的路灯的灯杆上，但要注意避免景观植物对监控设备的可视范围的遮挡。对有线电视、电信、安防等几家施工单位的统一协调管理，尤其是有线电视和电信等垄断部门的施工单位的管理，管理的办法是统一交底、分时段和楼栋明确其进场施工时间，尽可能做到不交叉施工，这样通过移交制度最大限度的做好成品保护。,6.安装工程控制通风与空调,室外气象参数（1）室外计算干球温度：夏季空调计算温度：38 夏季

37、通风温度：33 冬季空调计算温度：2（2）夏季空调室外计算湿球温度：27.3（3）冬季室外计算相对湿度：82%,室内设计参数,空 调 系 统-空调设计标准,B.安装工程控制系统选择,1、别墅空调系统比较,建议采用户式风冷热泵冷水机组，别墅空调系统同时使用系数为1.0，空调室外机置于后花园。,B.安装工程系统选择,2、售房部（临时）空调系统,3、经济酒店空调系统,4、花园洋房及公寓空调,由于售房部以后是作为商铺出售，而且鉴于大学城附近对商铺的购买力的不确定性，营销考虑分层分间出售，所以考虑到小商铺的独立性及其面积较小（150m2左右），按安装分体空调机进行设计，预留室外空调机的机位。,因全部出售

38、，考虑建筑预留空调机位，做好立面处理,因全部出售，考虑建筑预留空调机位，做好立面处理,B.别墅空调系统的控制要点,设计上注意要点：1、盘管位置的设置主要考虑出风时对人的影响、回风口方向对回风质量的影响、盘管的安装位置对以后业主的装修时便于隐蔽又不影响回风。2、空调供水水管尽可能的和冷热水管平行沿墙角敷设，将必须露管的部位调整到厨卫间、玄关、走道等次要部位。3、管井大小按照蓝湖郡已经成熟的数值设计，井内管道的布置见右图（井道内空尺寸650200mm），紧凑合理。,施工控制要点：1、控制施工工序的穿插，结构施工中穿梁套管的预埋必须在砌体完成抹灰之前，并且必须竖向机械开槽，盘管和空调水管的施工必须在

39、顶棚腻子施工完毕后施工，室外主机的安装在花园精平场后土建平台施工完毕后安装。2、通过在管道保温外壁缠绕薄膜胶带。3、为防止暗埋管道被二次破坏，在暗埋处作出明显标识,电 梯,根据公司的采购协议，直行梯品牌为西子奥的斯电梯。花园洋房:一个单元采用一部有机房的电梯，电梯载重1000kg,速度1.0m/s。高层:有机房电梯，22层的安装4部电梯，18层的安装3部电梯，电梯载重1000kg，速度2.0m/s。经济型酒店:无机房电梯，一栋一部，电梯载重1000kg，速度2.0m/s。商铺:两部三层的无机房观光电梯，载重1000kg，速度1.0m/s。,5 成本预设及预控,项目投资测算依据及范围,主要依据1

40、、方案设计及2008年2月15日以前数次会议讨论初步意见2、地勘报告及周边配套情况3、产品交付标准（2007-12-21大学城项目交付标准讨论会议纪要）4、紫都城、蓝湖郡成本回顾数据5、目前材料价格及未来涨价趋势分析6、人工费涨价趋势分析（主要参照08年即将出台计价定额的人工费标准）7、全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表（1999年）重庆市安装工程预算定额（2000）及相关的配套文件，8、目前已签合同。,项目投资测算依据及范围,测算范围：包含土地费、前期工程费、基础设施费、配套设施费、主体建筑及安装工程费、景观工程费、不可予见费及其他与工程相关的费用 测算方法：按照2008年2月15日项目已

41、经具备的技术资料，已确定的产品交付 标准，参照类似工程已回顾实际成本，结合项目具体特性以及目前材料、人工、苗木涨价、材料未来上涨趋势（按6考虑）综合修正。成本测算表：,一.项目启动阶段成本,项目总成本,间接费用明细,项目投资测算参数建安成本,项目投资测算参数建安成本,项目投资测算参数建安成本,项目投资测算参数建安成本,项目投资测算参数建安成本,项目投资测算参数建安成本,要点1,清理建筑灰空间，最大化容积率面积的利用,对设计院提供的面积进行了全面的复核、清理出了遗漏的架空层等面积8000m2左右,对半地下室面积进行了调整、增加约2000多方的高层可售面积，,多贡献了1500多万的销售金额,项目成

42、本控制要点,要点2,最大限度的利用原地形特点，以减少土方外运，降低前期的“三通一平”的成本,协助研发部结合景观方案，对竖向标高进行了调整，使场地挖填基本平衡,对区内的淤泥和余土、利用场地的总平面布置，囤积了20000多方的种植土、即减少了外运，也为后期景观施工准备了种植土,节约了成本约90万元,要点3,对成本敏感点进行重点分析,结合此次中式大院这种新产品的特点，重点对外立面和坡屋面进行了成本分析，完成各方案比选的测算模板,督促研发部尽早完成节能计算。经测算在满足节能标准的情况下。门窗均可不采用断桥铝。节能标准也从65%降到了50%,在建材价格不断上涨的形式下，严格控制含钢量、混凝土含量。坚决推

43、行限额设计，对设计成果超出限额的，一定要对设计方进行处罚。,对总图竖向进行清理，其中，北区车库采用自然排风，层高由5800降到3100，南区大院采用自然排风，其余部分仍采用机械排风。层高由4000降到3700。,对3栋精装修高层，从成本经济性的角度，建筑的檐口高度的组合进行了比较分析。,通过与景观设计师的讨论、降低了场地标高，增大了-1F花园面积并减少了挡墙数量,对北区配电房位置进行调整、使之与负荷中心的距离减少30-40米。减少电缆长度约350米,对硬软景比例进行严格的控制，由原来的硬景比例占15%，调整到10%以内,结合此次中式大院这种新产品的特点，重点对外立面和坡屋面进行成本分析，完成了

44、供各方案比选的测算模板,对别墅层高提出了优化建议由3.3m改为3.0m，可使建安成本降低5%左右。,节约了成本约1700万元,要点4,充分利用外部环境,通过与政府部门沟通，将配套费由190元/m2降为150元/m2,通过向政府争取，将虎溪河整治，排污管网以及三条市政道路纳入了BT范围,节约了成本约1200万元,要点5,加强现场管理,对成本回顾及资金管理模板和目标成本在团队内部进行宣讲,通过各项目造价组将完成常用清单单价手册使现场工程师对签证、变更的管理更加有成本意识,针对成本管控的一些点在3月份对现场工程师做一些土石方收方、签证变更管理等培训,项目合约规划,7 大学城一二期项目总体计划,大学城

45、一二期项目总体计划,金恒和平广场项目案名建议,BIC博讯传意（深圳）2008.4.24,产品认识：小而精的城区核心中高档项目,一、项目概述,1、项目基础资料基地面积：13613.54平米建筑面积：56177平米规划业态：住宅、商业、写字楼、酒店式公寓2、项目区域认识 位处一环内，城区板块资源稀缺 正南方为83亩的和平广场，为合肥主要广场 片区老城改造，前景规划利好,本项目,能提升楼盘品牌附加值，准确反映出市场核心竞争力。能形成营销推广差异点，以案名撬动市场第一驱动力。能体现出产品建筑风格，承载开发商为置业者提供的承诺能反映出居住文化理念，案名能给予置业者心理暗示。,二、本案命名关键点,结合世联

46、的市场调查报告，本项目的命名须着重体现及把握的几点如下：要体现本案的区位价值（一环内，主城区板块，城市中央生活）(扩大项目区域价值的范围，案名体现城脉、文脉、人脉)要体现区域的价值 要符合本项目的实际情况体量小，产品尚无突出优势，本项目要树立属于小而精的城区核心中高档项目的形象。要提高形象品质，但不宜过度表现出高端、尊贵、奢华，与御景湾形成有效的区隔；案名决定推广的调性，从竞争角度考虑，御景湾属于本案的一级竞争对手，我们所倡导或诉求的居住文化理念要与之有区别，因此，在案名上要体现此点策略。,三、本案命名核心把握,如何利用案名实现项目价值的突破？,案名建议研究,如何很好的诠释项目？如何在众多的竞

47、争同行中突显出来？如何表现楼盘的气质与风格？是否利于传播记忆？是否具有很好的延展性？是否针对我们的目标受众？是否暗合客群心理?,我们所关注的考量指标,案名能形成以下作用：,u它是一个精神符号，能获得社会的广泛认同。绝大多数 目标群的自我认同和相互认同。u它是一个社交名片，它告诉别人，你和谁在一起，你 在人群中的位置，你过的怎样的一种生活。u它是城市生活理念的一个提炼，是时代精神的一个概括。,蓝 岸 Blue Island,案名解析：“岸”，出自淇则有岸诗卫风氓，泛指临近水边的陆地。本项目所处的地理位置与淝水河毗邻，以“岸”为名契合这一特点，是一个加深置 业者记忆的品牌认知。以“岸”立名亦为项目

48、增添一份亲水的质感，智者乐水的生活概念，又沉积出一种 人文底蕴萦绕其中。而“岸”的地理形态则以广阔、包容的情感特性为受众带出一份适宜心灵休憩的幸 福栖息。“蓝”则是蓝调气质的衍生，是高雅、精致的生活追求。“蓝岸”一词颇具浪漫、风尚气息，且利于后续的品牌延展，包括树立商业品牌的 营销推广。,爵士岛JAZZ ISLAND,感知一：将代表着深邃情感、内容广博繁盛的爵士音乐融入项目中，以其艺术气质赋予项目深沉、蕴蓄的听觉感知，给予置业者引人入胜的生活遐想。如同爵士乐一样，能够融合一切，却能鹤立超群，不容模仿。感知二：爵士一词又泛指身份备受尊敬的德才之士，这里是代表着一种理想生活的栖息地；一群上层精英的

49、聚居地。感知三：岛：原意为临水而居的陆地。当下而言，亦泛指具有人文居住的生活形态，并带出项目毗邻淝水河的地理概念，项目身出繁华之地，却以“岛”的风格立于其中，颇有大隐于市的陶然之感。,美域中央,理解一：“美域”意为“美玉”，以高雅，品位的意境使人产生美好的生活遐想。“美玉之地”更是代表优质生活的范本，代表着一种理想生活的栖息地；一群上层精英的聚居地。理解二：因项目毗邻合肥最大的广场和平广场，处于市内一环线的上核心位置。以“中央”一词的案名后缀，不仅突显了项目卓绝的地理位置，更与周边楼盘进行了鲜明区隔。而“中央”亦代表区域内以RBD为生活形态的尚层主流。为置业者暗示出“美域中央”以“中央”为基点

50、为项目确立了之不可比肩的优势核心。理解三：案名琅琅上口，利于口耳相传，便于记忆，更带出时尚、国际的认知层面。,城市A版,构想一：项目所处的地理位置位于城区成熟地带，生活配套已趋完善，作为繁华地段的稀缺版块，已然具备与别不同的关注度与优越性。案名直接将城市概念融入其中，加深环境认知度。构想二：“A版”这一案名后缀，极富生动气息，赋予项目年轻、时尚的气质。扩展置业的受众层面。构想三：A版向来都是备受眼球关注的物事，翻开城市这座名片，理所当然吸引大家的只有A版头条。构想四：案名极具识别性，较之合肥区域内其他楼盘名称，颇有易于记忆、传播的实效性。,备选案名：,蓝调四季 爵士领地 蓝筹尚景 幸福放歌 悠