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1、重庆市沙坪坝区大学城龙湖睿城、富力城竞争楼盘分析报告撰稿成员：罗朝云 刘莉 刘雨莉 刘维维 杨文倩 吴致柔小组成员：罗朝云 刘莉 刘雨莉 刘维维 杨文倩 吴致柔调查分析时间：2010年12月20日目 录前 言一、竞争楼盘综合分析市场背景总括既得条件比较二、竞争楼盘个案分析个案分析一：龙湖睿城个案分析二：富力城三、销售对象需求分析购买角色定位购买原因解析竞争楼盘满足需求情况比较四、楼盘、户型选择总结选择楼盘：富力城选择户型：90平米中小型住宅、五、附录（小组成员班级学号、撰稿分配负责部分）前言本次考察分析通过一个三口之家的角度，针对重庆沙坪坝区大学城龙湖睿城和富力城楼盘进行了既得条件、房产价值、
2、需求应答等方面进行了实地考察及比较分析。并最终依据本次评估考察，选择了适合该用户群购买的楼盘及户型。一、竞争楼盘综合分析一、市场背景总括1、 房产价格市场走势2010年，通货膨胀来势凶猛，海内外热钱涌动、美元指数走势诡谲、物价不断上涨，房产作为保值甚至存有一定升值空间的投资产品，从09年底的寒冬渐渐走热，房价一路水涨船高，大量资金流入房产市场。尽管政府迫于宏观调控与舆论压力，对房地产市场进行了精确控制，实行第二套房首付提高等多种手段试图抑制房价的一路走高。无奈中国市场的刚性需求只增不减，房价上涨、房产升值仿佛只是时间问题。时间价格元/平米2008-12009-102010-92010-1020
3、10-12平均价涨幅富力城55005700780080007500750030%龙湖睿城50007200720035.85%重庆整体5500686772067500针对竞争性楼盘比较，龙湖睿城的现房已经售完，富力城仍在销售中。根据现有数据可以得出：龙湖的房价涨幅更高更快，而富力城房价基本随着重庆市整体房价的增长而稳步走高。但由于龙湖睿城的现房已经售完，现销售多以二手房为主，所以价格会相应作出调整，在6000-7500元/平米不等。富力城的房价在十二月中旬做了相应微调，目前购房较为实惠，此后该楼盘房价应该仍会随着大学城的发展、周边设施的完善和重庆市的整体房价一起稳步增长，具有较大增长潜力。2、
4、大学城开发现状及发展前景（附大学城规划图）重庆大学城作为西部新城的组团之一，规划面积33平方公里，人口50万左右，建设总投资约300亿元 。自2005年大学城开城以来，已有11所高校先后投入使用，目前入驻学生达到10万人，到2015年，14所高校全部建成，师生规模25万人 目前，重庆大学城仍处于进一步开发中，开发规模和质量都有待提高。从交通角度看，主要交通工具为公交车和私人经营面包车，交通工具单调、安全系数不高，代表城市特征的出租车和轻轨、铁路等目前都仍未在大学城实现开通和广泛运营，交通网络以及综合配套仍不完善；从商业消费角度看，大学城整体商业处在一个相对落后的状态，虎溪镇拆迁后，大学城商业中
5、心集中于熙街地段，其消费品质及产品定位都较为山寨，商业主要集中于餐饮，定价和商品品质、价格主要针对大学生。与此同时，生活必需品的销售处在一个垄断的阶段，生活常用品物价相对市区反而更高一些，亟待形成一个更为高品质、高水准的真正商圈。从人力人口发展角度看，大学城是重庆市政府重点打造的教育集中地区，不仅各高校纷纷响应号召在大学城开辟校区，带来大量知识、技术人才（学生、教师和某些电子科技企业员工、配套服务工作人员等），同时连带吸引了许多城市人口（如教师家属、电子企业聘用员工），住房需求不用担心。针对大学城发展前景，首先，大学城作为重庆市政府重点打造的知识教育集中地区，其经济发展势在必行，经济发展将带来
6、房产升值也毋庸置疑。其次，多所高校坐落于此，文化氛围浓郁，将形成此处不同于其他地区的独特优势。此外，随着富力城综合楼盘的建设以及交通网络的形成，尤其是地铁一号线开通后，交通会更加便利；作为先头部队打入大学城房地产圈的龙湖睿城和富力城，抢占了独具优势的地块和较低的低价，将来保值升值都具有一定潜力。总体上说，大学城未来的开发前景总体看来还是非常可观的。3、 重庆市民购房理念重庆市民的购房理念以投资居住两相宜为主，总体上说，可作为居住用房也可作为低风险投资的房产产品更适合重庆市场。从投资的角度来讲，龙湖睿城已经度过了一个快速政治的阶段，而富力城由于周边相应的配套设施以及地铁一号线的建成，它仍处在一个
7、继续升值的阶段。而就宜居角度，龙湖睿城有虎溪河穿流而过，配备小区内游泳池等配套设施，环境优美；富力城抢占有利地势，距离正在修建的地铁站有最恰当步行距离。两竞争楼盘均较宜居。4、 大学城各竞争楼盘定位大学城附近的主要楼盘有龙湖睿城，富力城，龙湖东桥郡，卓越美丽时光，龙湖花千树，廊桥水乡以及康田漫城l 龙湖睿城以花园洋房和别墅为主，有两幢高层住宅，定位较为高端l 富力城是一个综合型的楼盘，规划有住宅，高尚住宅和花园洋房，价格适中l 龙湖东桥郡以别墅为主，配套较为高端l 卓越美丽时光以公寓为主，重点宣传高尚住宅l 龙湖花千树以高层住宅和花园洋房为主卖点，定位较高l 廊桥水乡是以别墅为主，斥重金打造楼
8、盘内部环境，整体定位高端l 康田漫城以高层住宅为主，强调生活化从以上的资料来看，对一个三口之家而言，相对适合的楼盘有龙湖睿城，富力城，龙湖花千树和康田漫城。二、既得条件比较1、 房产公司背景（1） 龙湖睿城经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态。从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每
9、个城市进行多项目、多业态的开发思路，目标争取在每一个进入的城市成为业内领先的企业。截至2009年12月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛等10个城市。 2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。2003、2005、2006、2008年，龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。2007年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。2008年，“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。 2008、2009年，龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值TOP10”、“中国
10、优秀物业服务企业服务质量TOP10”。 （2） 富力城（富力房产公司）广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金7.6亿人民币, 集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。2、 楼盘定位（1） 龙湖睿城“沙区无好房”的历史，终将于龙湖睿城终结。在此之前，沙坪坝乃至延伸周边的泛沙坪坝区，一直缺乏高品质别墅产品。龙湖睿城此次主推高端别墅，旨在提高大学城生活水准，提倡品质楼盘，追求引领时尚，
11、定位较为高端。（2） 富力城城位于大学城，总占地约3851亩，被四大高校片区环抱，北边是木鱼石公园，西边是缙云山脉，南邻轻轨站。项目总建筑面积680万方，其中住宅420万方、商业260万方。项目分两期开发，一期规划为1077亩现代中式人文社区，二期规划为2774亩复合国际生活社区。 打造综合商圈，提供舒适生活、便捷服务。3、 交通网络（1） 龙湖睿城轻轨7号线：西彭-北碚。内外环高速、渝遂高速、巴士及公交。社区豪华巴士、大学城4线66辆公交环城贯通，内部交通往来畅达。交通方便，为人们的出行、购物提供了方便。（2） 富力城500米内有较多通往主城的公交车及其车站，且从璧山开往朝天门的地铁一号线也
12、将在年前通车，2号线也将在明年通车，还有轻轨明后年通车这些都大大方便了人们的出行。4、 周边教育机构（1） 龙湖睿城大学有:重庆大学、重庆师范大学、四川美院、重庆医科大学、第三军医大等14所高校环绕，富有浓郁的人文气息。中学有：重庆市重点中学一中、八中、QSI国际学校（2） 富力城大学有:重庆大学、重庆师范大学、四川美院、重庆医科大学、第三军医大等14所高校中学有：重庆市重点中学一中、八中小学有：人民小学（购房后子女可入读人民小学，即学区房）5、 楼盘配套环境、设施（1） 龙湖睿城安保系统:采用了智能化管理系统，主要有：楼宇可视对讲与防盗门控制系统、出入口管理及周界防范报警系统、闭路电视监控系
13、统、保安巡更管理系统、住户报警系统智能化设施:防盗单元门，每个单元住宅楼底设对讲主机，每户内设讲分机供热系统:燃气，小区设燃气管网到户供水系统:单元楼每户电表设在一层或地下室，统一抄表车库配置:车辆出入及停车场管理系统购物消费：自身配备一定商业配套，但不够完善（2） 富力城：有地下停车场，电梯直达车库，天然气入户，安装全新美的强排热水器、房屋内照明灯具全部安装完毕、附带入户花园、两道双开门防盗门，南北朝向、全新双人床。南边阳台有电源和水管，可放洗衣机，并安装了自动晾衣架。房间里有彩屏对讲机，有一键呼叫按钮，可以随时向物业中心寻求援助。四部进口电梯，每栋楼门前小广场前面就是直通超市的手扶电梯，永
14、辉超市就在楼下。6、 独有优势富力城房产证书已经下来，在业主手中，也可按揭购买。现房有房证，可以立刻给落户，办理就近的入学手续。对于三口之家子女的教育问题提供了较好的保障。且年底超市开业会更大方便生活需要。二、竞争楼盘个案分析个案分析一：龙湖睿城一、楼盘概况开发商重庆龙湖地产发展有限公司 物业公司龙湖物业管理分公司占地面积110005.50平方米建筑面积1120000平方米建筑类型多层,高层,联排交房时间2009容积率1.0绿化率60%物业费洋房2.60元/平方米/月 高层1.80元/平方米/月停车位1300个占地面积:110005平方米 建筑面积:1120000平方米 竣工时间:2008-0
15、1-01物业管理附加信息:洋房2.6；高层1.8开发商:重庆龙湖地产发展有限公司整合推广公司:HBB高戈广告工程进度:竣工(2010-12-10)户 数:总户数1280户 当期户数1280户二、户型、面积种类户型面积二房二厅71.03:61.5666.86m251.07m271.62三房二厅:88.6866.63106.37104.2992.87四房二厅132.56153.02124.10152.57154.00别墅224225226227228房型特点 ：以中小型房型为主，市场广阔，易受大众接受。别墅高档豪华，竞争力强。三、价格分析记录时间均价价格描述2009-10-097200元/平方米洋
16、房均价7200元/2009-08-135300元/平方米花园洋房底TOWN实得面积均价2009-06-255400元/平方米四、 销售状况基本现房已经全部销售完成，一铺难求尽管目前大学城续建工程还在继续，商业网点布局尚未完成，但其商铺的紧俏程度已不亚于全市任何一个知名商圈。据了解，之前龙湖睿城一号商铺开盘当天就销售了80%。本期推出的睿城商铺面积72-158平方米。龙湖睿城学院派2号楼小户目前仅剩50余套，户型面积约30-60平米，精装修，均价5000元/左右，首付3万元起。龙湖睿城目前还有花园洋房底TOWN户型，实得面积均价5300元/平方米。五、 楼盘配套l 安保系统:采用了智能化管理系统
17、，主要有：楼宇可视对讲与防盗门控制系统、出入口管理及周界防范报警系统、闭路电视监控系统、保安巡更管理系统、住户报警系统l 智能化设施:防盗单元门，每个单元住宅楼底设对讲主机，每户内设讲分机l 电梯品牌:品牌电梯l 供热系统:燃气，小区设燃气管网到户l 供水系统:单元楼每户电表设在一层或地下室，统一抄表l 车库配置:车辆出入及停车场管理系统六、 楼盘功能布局龙湖睿城，占地面积110005.50平方米，建筑面积1120000平方米，总户数1280户，打造为现代风情的联排别墅。别墅和高层住宅间存在明显区域分割。社区景观上通过对空间的梳理，实现内外双景的同时，使各景观互相渗透。在景观打造上以虎溪河为主
18、线，联排、洋房、电梯等多元建筑形态相结合。七、 建筑品质 l 外墙:涂料；面砖；l 大堂:高档瓷砖地面l 走廊:瓷砖铺地，墙面、天花板刮腻子l 电梯厅:高级地砖、高级墙砖l 进户门:住宅部分设入户防盗门及阳台铝合金门l 窗材:铝合窗 八、 优劣势分析优势：l 文化底蕴深厚。l 交通便利。l 地理位置得天独后。劣势：该项目作为龙湖旗下的社区配套却显得有些寒酸，虽然拥有龙湖自身的商业配套，但仅有一条临街商铺，健身设施也比较欠缺，仅有室外游泳池。九、 失误分析没能与小区内已入住业主深入交流，倾听他们的感受与购房体会，了解人们对龙湖睿城的评价与认识。只单纯与商家进行了对楼盘的探究与介绍。其次，在对龙湖
19、睿城的实地考察中，没有对周边设施进行深入考察。个案分析二：大学城富力城一、楼盘概况开发商重庆富力城房地产开发有限公司物业公司广州天力物业管理有限公司重庆分公司占地面积718000平方米建筑面积918000平方米建筑类型塔楼，高层交房时间2009容积率1.9绿化率30%物业费洋房1.80元/平方米/月 高层1.20元/平方米/月停车位1039个物业类别 住宅、高尚住宅、花园洋房项目特色 豪华居住区,花园洋房,教育地产建筑类别 塔楼 高层 装修状况 毛坯,精装修环线位置 无资料 所属商圈 大学城 大学城购房圈 物业地址 沙坪坝大学城中路46号(重庆师范大学对面)交通状况 地铁1号线：地铁站就在家门
20、口，2012年全线贯通，沙坪坝十几分钟即达，至璧山仅5分钟，更多二、户型、面积种类户型面积销售情况一房一厅454260%二房二厅69.6367.0966.226565%三房二厅102.41101.25100.1598.7654%四房二厅137.559.5%特点分析：二房二厅房型比较受欢迎，适于普通的三口之家居住，而三口之家正是消费主流。三、销售状况 因富力城既得的优势，其楼盘所受欢迎度一直较高，高品质的住房，优雅的风格，总能吸引顾客的光顾，所以富力城每期的销售状况都有不错的成绩，前几期均销售一空，销售量仍在节节攀升。四、 楼盘配套富力城260万方商业体量相当于三个观音桥商圈，规划包罗商务公寓、
21、星级酒店、甲级写字楼等各类型商业。首期17万方商业中心旗舰与住宅同期呈现：超五星级影院，规划商业步行街、主题商场、临街商铺、大型超市、购物中心、医疗服务中心、银行、邮局、便利店 自然配套，生态大盘；背靠缙云山，东望歌乐山，两大绿脉自然无疆；梁滩河、虎溪河蜿蜒而过，内绕美湖溪谷；6大主题公园：400亩中央公园/木鱼石生态公园/3平方公里西部风情园/5平方公里白鹭保护园/3平方公里寨山坪生态农业园/3平方公里高尔夫球场 教育配套，人文大盘；高校：重庆大学、重庆师范大学、四川美院、重庆医科大学、第三军医大等14所高校环绕；中学：重庆市重点中学一中、八中、QSI国际学校；小学：重庆市知名小学人民小学；
22、幼儿园：项目拥有知名幼儿园。 供水系统：市政供水加二次供水智能化设施：闭路电视监控系统，可是对讲系统电梯品牌：品牌电梯安保系统：24小时保安巡逻有线电视、宽带网等智能化系统停车场可供给一千多个停车位五、 楼盘功能布局没有明晰的别墅、住宅界限，规划较为合理，绿化条件好。六、建筑品质l 外墙：面砖； l 大堂：高级石材拼花、高级石材贴墙、吊顶美观天花 l 走廊：高级石材拼花、高级石材贴墙 l 电梯厅：高级石材拼花、高级石材贴墙 l 进户门：高级品牌防盗门 l 窗材：塑钢窗 l 房间：客厅 l 地板：高级抛光砖 l 墙壁：高级乳胶漆 l 配置：空调机专用电源 七、优劣势分析富力城的项目是重庆首创别墅
23、级花园洋房、小高层空中院馆、MINI式高层豪宅。依山傍水，20栋多层洋房、5栋小高层、6栋高层随境而生，被四大高校片区环抱，北边是木鱼石公园，西边是缙云山脉，南邻轻轨站。富力城凭其特有先机在竞争中屡屡胜出。八、失误分析因我们只看了几套样板房，数量偏少，并且在考察过程中可能还是会有失误，而其它有的资料是通过网络途径获得，所以可能会有失误。三、销售对象需求分析一、购买角色定位（1）三口之家消费水准预估据政府调查：重庆市居民平均工薪水平为2283元，除去日常花销，孩子教育，生活必备设施的购买，两人同为工薪阶层的三口之家，每月保守估计剩余存款2000元。十年左右的三口之家，若无额外收入，无意外花销，储
24、蓄大概为20万，足以支付首付。此后还要以每月2000元左右的标准偿还房贷，有一定压力。因此三口之家的购房标准应为中小户型，价格应作为其购房决定性因素之一。（2） 消费生活需求n 商业配套：三口之家有稳定的收入，是有一定消费能力的阶层，其周围或交通方便到达的地方必须有相应层次的商业区，如小区商业配套，小区周围商业带等。以方便市民日常生活用品的购买，业余时间的消遣，孩子节假日的游乐。商业区的配置在一定程度上决定居民的生活质量。n 教育需求：重庆市政府在沙坪坝的调查结果显示：单身或新婚两口之家的购房者为了结婚而购置新房，三口之家的购房者则大多为了下一代的教育而购置第二套房。无可置疑：在教育力度日益加
25、大、大学生日益普及的今天，让孩子上一个好学校，接受较好的教育已成为每个父母奋斗的目标和心愿。周边的文化氛围和人文氛围是影响孩子未来成长和学习的重要因素，住房周边的教育配套已成为三口之家购房选房的重要要求之一。n 医疗条件：作为居民健康生活的一部分，医院必不可少，尤其对家有孩子的三口之家，对医院的依赖程度较大，去医院有一定的频繁性。医院就近原则也应是三口之家的购房标准之一。u 交通条件：三口之家多为工薪阶层，对于公共交通的依赖程度很大，因此公共交通是否便捷也是三口之家作为常住之际所考虑的重要因素。n 娱乐绿化环境：住房周围的緑化指数也是三口之家所要考虑的，周边最好要有公园等健康美丽的娱乐场所，优
26、良的休闲环境能缓解日常压力，适合家庭聚会，提高生活质量，满足三口之家精神方面的更多需求。生活水平、工薪标准（需要数据估计、收入计算及购房预算估计）二、购买原因解析（1）居住；（2）对于在沙坪坝已有房产的三口之家，在大学城购房极大原因在于房价巨大的升值空间，有一定的投资目的；（3）为了下一代教育，作为教育用房。三、针对需求满足情况分析、比较 价格层面：富力城均价低于龙湖睿城，其价格区间更适合三口之家 楼盘配套：龙湖睿城的物业管理比较全面，楼盘内附有游泳池、人造景观，环境优美，但对于以日常生活为主仍处于工薪阶级的三口之家来说，未免显得奢侈和没必要。而富丽城周围200米处有中心公园，30%的緑化程度
27、可满足三口之家的业余休闲。 商业配套：富力城在住房周围配套建设了与业主消费水平相匹配的商业地块，方便业主购物、休闲，而距龙湖睿城较近的只有较适合学生群体消费水准的熙街，在档次和功能上都不能满足需求多样的家庭消费 教育条件：富力城附近有师资力量雄厚的人民小学。很多家长为了能让孩子踏进人民小学的大门，不惜用重金、开后门，而在富力城购房，子女可直接入学人民小学，省却了很多麻烦和资金。富力城和重庆八中，重庆大学，重庆师范大学，重庆医科大学，重庆第三军医学院，川美等学校相邻，学术氛围、艺术氛围浓厚 布局规划：富丽城花园洋房，别墅与高层分布错落有致，没有一定的界限。对于高层的居民来说则有了更多和较高层次人
28、接触的机会，不但对孩子成长有利，而且别墅群有可能使此地成为富人区，也就意味着此地房价有较高增长的空间，在此投资也是一个很明智的选择。龙湖睿城高层区、别墅群和花园洋房有围墙作为界限，不易成为一个有机的整体，显然不具富力城的优势。、 医疗条件：第三军医大学附属医院就在富力城周围，在一定程度上能够满足业主的日常就医、保健等医疗要求。而龙湖瑞成周围无医院，业主生病就医就得到较远的地方，对于有孩子的三口子家来说：不仅在时间上不允许，孩子的健康也有一定的危险性。 交通环境：被市政府纳为一线工程的一号线地铁站就在距富力城200米的地方，居民可以方便的的搭乘地铁到沙坪坝主城区；龙虎睿城距地铁站有2000米左右
29、，根据人的生理条件：步行2000米会使人感觉不舒服，对于每天都要打在地铁上下班的三口之 家来说在时间上并不允许。（龙湖睿城楼盘内部游泳池，实地考察摄）（富力城住宅内部装修风格，实地考察摄）四、楼盘、户型选择综合以上各方面考虑，无论是面对教育生活用房的选择，还是作为投资保值增值产品的选择，富力城中型住宅都更符合一个三口之家的需求。选择楼盘：富力城选择户型：98米中型住宅、三室两厅（实际售价64万元左右）五、附录（小组成员班级学号、撰稿分配负责部分）1、小组成员班级学号罗朝云 房地产经营管理2班 20100786刘莉 房地产经营管理2班 20100784刘雨莉 房地产经营管理2班 20100751刘维维 房地产经营管理2班 20100785杨文倩 房地产经营管理2班 20100759吴致柔 房地产经营管理2班 201007582、报告撰稿分配市场背景总括 刘莉既得条件比较 刘维维个案分析一（龙湖睿城） 刘雨莉个案分析二（富力城） 罗朝云销售对象需求分析 杨文倩报告总体设计构架、衔接、最终修改 吴致柔定稿 小组全体3、参考资料、网页百度百科龙湖房产公司首页富力房产公司首页富力城实地考察售楼处介绍资料龙湖实地考察售楼处介绍资料报告完成时间2010年1月2号
