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1、,河源市写字楼调研报告,2014年5月8日,谨呈:广东长鸿实业集团,河源市写字楼市场概况,河源市写字楼市场分布,河源市写字楼个案研究,河源市写字楼市调总结,河源市写字楼市场概况,1、河源的写字楼市场还处在初级发展情况,一个城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关，河源市作为一个三四线城市，写字楼市场起步较晚，目前还处在发展阶段，市场有待进一步的培育和发展。许多的企业，尤其是中小型企业仍然选择在住宅或商铺办公。已有的写字楼物业档次也在逐步提高，尽量满足现代企业的办公需要。,2、河源办公物业分布较分散，成规模的写字楼办公物业主要集中在建设大道附近区域,河源市区有5000余家中小企业
2、，办公场所分布比较分散，多数选择在沿街商铺或住宅办公（如兴源路、河源大道附近）。目前成规模的写字楼办公物业主要集中在建设大道附近区域。但由于写字楼普遍档次不高，商务中心格局优势并不突出。,3、写字物业的租售情况整体较好，尤其是停车方便、装修档次佳的办公场地，市场呈现供不应求的局面。,据调查，河源目前现有的写字楼物业主要以销售为主，且情况较好。写字楼的租金水平普遍集中在30-40元/m2月左右（含装修）。个别素质较好的（如华达凯旋广场），租金在50元/m2月左右（含装修）。写字楼物业的售价水平则主要集中在8200-9000元m2。,随着入驻率的提升，部分写字楼物业（如东方明珠大厦等）停车位不足、
3、电梯荷载量低等弊端逐渐凸显，对租客造成了一定的负面影响。而对于那些停车方便、装修档次较好的办公场地，则更受市场青睐。,河源市写字楼市场分布,中心壹号,华达新城,商业中心,写字楼主要分布在城市核心干道上，在建设大道中路、越王大道，且通达性和昭示性较好,汇景国际,铭成大厦,翔龙国际,商汇广场,按照城市发展的行政区域，目前河源市写字楼由高新区和源城区组成，其中高新区档次和品质较高，价值导向引领整个河源市写字楼发展方向。,源城区,高新区,格局特点,高端写字楼,区域配套成熟，商业氛围浓,交通便利，最早期写字楼，最为集中区域,河源市写字楼个案研究,商汇国际,优惠方式：按揭99折，一次性98折、5年返租,配
4、套设施：多动能会议室、大型休闲广场、公共卫生间、茶水间、中央空调、空中花园。,销售情况,共148套，备案55套，93套未售，销售率达37.1%，开发商资金充足。,所有楼层全都推出来销售，客户选择性大，不受楼层影响，造成后面不好的户型难卖出去，去化不均。,优势：1、包装修。2、多功能会议系统、大型休闲场地。3、1000个停车位，保障需求，安全便捷。4、全玻璃幕墙，时尚大气的外观容量采光、通风和保温动能。5、整体中央空间，分户计量，比普通空间节能30%。,劣势：1、地段已成熟没有太大的升值空间。2、四周都是住宅居民，汽车站就在对面体现不出项目的档次。3、路面行驶车辆多，经常有堵车现像。,汇景广场,
5、优惠方式：按揭92折,配套设施：希尔顿酒店、公共卫生间、5部电梯1部货梯、商业中心、中央空调。,销售情况,共171套，备案89套，抵押57套，25套未售，销售率达52.1%，10层以上视线好，去化速度快。,银行解压速度缓慢，客户能选择性少。,优势：1、希尔顿酒店、商业中心，未来升值空间高。2、450个停车位，保障需求，安全便捷。3、全玻璃幕墙，时尚大气的外观容量采光、通风和保温动能。4、整体中央空间，分户计量，比普通空间节能30%。,劣势：1、地段位置较偏，商圈成熟还需要一段时间的发展。2、价格相对目前河源来说，是最高的。,中心壹号,优惠方式：按揭92折,配套设施：公共卫生间、5部电梯1部货梯
6、、中央空调。,优势：1、周围商圈成熟，无论购物或休闲都很方便。2、700个停车位，保障需求，安全便捷。3、全玻璃幕墙，时尚大气的外观容量采光、通风和保温动能。4、整体中央空间，分户计量，比普通空间节能30%。,劣势：1、使用年限只有28年。2、剩下户型面积较大，楼层较高，价格相对较高。,翔龙国际,优惠方式：按揭96折，一次性95折,配套设施：空中花园、公共卫生间、5部电梯1部货梯、中央空调。,销售情况,共84套，备案24套，抵押42套，18套未售，销售率达28.6%。,银行解压速度缓慢，客户能选择性少，低楼层没有高楼层受客户喜爱。,优势：1、周围商圈成熟，无论购物或休闲都很方便。2、每层都有两
7、个38m2空中花园，在公办之间还可以呼吸新鲜空气。3、全玻璃幕墙，时尚大气的外观容量采光、通风和保温动能。4、整体中央空间，分户计量，比普通空间节能30%。,劣势：1、停车位较少，无法保障需求。2、销售户型面积较大，楼层选择性少，最少面积400m2。3、使用率不高，有较多的面积浪费。,东方银座,优惠方式：按揭98折，一次性97折,配套设施：公共卫生间、3部电梯、中央空调。,优势：1、周围商圈成熟，无论购物或休闲都很方便。2、全玻璃幕墙，时尚大气的外观容量采光、通风和保温动能。3、整体中央空间，分户计量，比普通空间节能30%。,劣势：1、内部结构混乱，住宅和办公没有区分。2、剩下销售户型都是复式
8、，较少客户选择使用。3、是较最的一批写字楼，配套不是很完善。,铭成大厦,优惠方式：,配套设施：公共卫生间、3部电梯、中央空调。,优势：1、占据道路主干，未来升值空间高。2、全玻璃幕墙，时尚大气的外观容量采光、通风和保温动能。,劣势：1、停车位较少，无法保障需求。2、地段位置较偏，商圈成熟还需要一段时间的发展。3、附带价值不高。,河源市写字楼市调总结,河源市写字楼产品特征,A：外立面特征：外墙材料采用LOW-e玻璃幕墙，,B：硬件发展体现了对生态节能型的追求；,C：空调通风系统一般采用VAV空调系统，分户计量，比普通空调节能30%。,D：建外形标新立异，正当标志性建筑；,E：室内空间灵活划分，满足不同类型企业的商务功能需求。,F：服务设施综合配套化日趋重要等。,河源市写字楼发展水平相对较低，市场可见的写字楼形象和配置都相对之前都有所提高。,随着河源第三产业的规划发展以及市政规划，将来的不论是外企或是其他行业都会有新生命的入注，未来市场对高端写字楼的需求逐步增加，客户相对所考虑的附带价值有所要求。,河源企业在要求公办空间灵活与环境之余，还有思考项目的升值空间和档次。,河源市写字楼在提高项目的自身素质之外，还有在外形上标新立异，功能上与一、二线城市接轨。,Thank,2014年5月8日,
