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1、项 目 建 议 书,四 季 花 园,目 录,项目环境概述项目概念设计项目成本概算项目建设模式附 录,PART I 项目环境概述,I、项目位置：山环水抱，物华天宝，都市中的理想人居,项目西接城市南北主干道中山北路，北倚绵延不断的九里山，南接规划主干道荆马河南路，荆马河、徐运新河从鼓楼区内川流而过。天然环境卓越，地块距徐州市中心商业区行车距离仅10分钟，交通非常便捷，周边山环水抱，恰是都市中理想人居。,项目区域周边层峦叠翠，风景秀丽，根据徐州市总体规划，鼓楼生态园将成为主城区内最大、生活服务配套设施最完备完备的自然生态居住区项目。,II、发展规划：都市新城、理想人居,规划中的鼓楼生态园紧邻主城区及
2、城市交通干道二环路和中山北路，区位优越；背靠九里山，荆马河、徐运新河交汇于此，资源绝佳。这里将会成为是集区级行政、商贸、文化、体育、休闲、居住等于一体的现代功能性、开放性、国际性中心城区。它通过中央商办区COD与中央商贸区CBD紧紧相连。是名副其实的都市新城。项目区域周边层峦叠翠，风景秀丽。在此，自然生态、人文生态和商业生态协调发展，是最理想的人生居所。,PART II 项目概念设计,I、主题定位：现代都市中的自然生态高尚人居,本着“以自然为本”的宗 旨和可持续发展的理念,营造一种自然和谐、健康舒适、安全环保的居住环境。具有高起点设计、高度的舒适性、充分的环保性、高效的节能性、居住便 捷性、安
3、全耐久性和人性化管理等7个特性,倡导新居住概念、新生活行为、新交往方式,成为保证居住者生理的、心理的、社会的和人文等广泛意义上健康需求的 生态型住宅小区。,II、产品形态,本案均为5层、6层全明板式、低密度多层公寓房或者花园洋房，亲近都市，融于自然，居住舒适度非常高。,III、整体规划-1：简述,本项目规划坚持以人为本，强调建成环境的宜人性以及对人类社会生活的支持性；规划设计强调自然、人文的和谐，从而创造出一种全新人与人之间、人与自然之间与可持续发展。,院落围合：项目北部、西部以6层建筑为主，南部、中部以及东部以5、6层建筑为主，形成完美的围合空间。居住组团：项目内分区组团，进行多级绿化、立体
4、绿化、制造水系，做到户户有景，一户一景。交通组织：人车分流、步行系统、地面停车、室内停车、地下停车、半地下停车相结合。空间分割：公共空间过渡到私有空间的交错互动；公共空间包括商业、绿化及休闲运动功能；与居住组团之间的私有空间有适当的分隔。但又以绿化带予以连贯，形成空间之交错互动。,III、整体规划-2：六大功能模块,住宅居家功能模块：主要表现在住宅区的舒适的居家生活，高尚生活社区的营造。功能配套功能模块：从便利性、舒适性、精神上、物质上满足现代人生活的各种需要。休闲娱乐功能模块：各种休闲配套设施的完善提升了业主居家品质。运动社区功能模块：小区园林绿化、室外健身一体。教育社区功能模块：以幼托为基
5、础，形成良好的幼教园区的概念。商业购物功能模块：以业主群体商务沟通、个体居家购物为目标。,本地块规模不大，小区内部规划要求功能完善，布局合理，最大利用地块空间及地理环境。,III、整体规划-3：小区配套（建议）,生活配套：供暖、小型综合会所（棋牌娱乐室、小型放映厅、家庭PARTY、音像室、餐饮等）健康配套：与生态景观、小区环境融为一体，包括室外健身器械、乒乓球、网球场等等。智能配套：IC卡一卡通智能管理、闭路电视监控系统、可视对讲门禁系统等等。教育配套：幼儿园、儿童天地、阅览室、科学角、艺术走廊等等。,IV、户型举偶-1,面积:120平方米全明设计，四大光明，七大分区，动静相宜；超大景观阳台，
6、双阳台设计，功能合理区隔；交通组织简洁，通透性好、私密性强。,IV、户型举偶-2,面积:127平方米方正大阳台空间延伸到客厅与主卧，给了生活不一样的自然表情。270度转角窗、外挑观景窗、清新大露台，每一处空间都有风景相伴。客厅、餐厅自然分离，南北通透采光明媚阳光，美景人生。,IV、户型举偶-3,面积:141平方米主卧附带卫生间，全面照顾主人起居生活，南北双阳台设计，风光尽收眼底餐厅与阳台相连，享受生活美味的同时还可一并收纳美景从会客室到起居室，通透性好、私密性强，动静相宜生活别有洞天,PART III 项目成本概算,I、项目投资测算：土地,土地价格42000元/亩，按容积率1.5 计算，每平方
7、米建筑面积应分摊土地成本420元左右。如容积率提高，建筑物均摊地价可再相应降低。,注：,II：规划条件及基本建设情况,注：1、容积率暂按1.5估算。2、车库和储藏间按总建筑面积*20%估算，约340个车库；阁楼按总建 筑面积*10%估算。3、如户均120平方米，约420户，顶层及阁楼平均面积约180平方米。,III：建设标准,结构：采用砖混结构，现浇钢筋混凝土楼板，七度抗震设计。建筑外墙面：住宅为水泥砂浆抹平，并涂刷专用外墙防水涂料底层外镶石材。屋顶：现浇屋面板，铺设防潮层、保温层、柔性斜坡结构防水屋层。室内墙面、楼面及天棚：如下表。,表一 室内墙面、楼面及天棚建设标准,III：建设标准（续前
8、）,厨房：预留统一排烟道；楼梯：梯间栏杆扶手为钢栏杆，普通木质扶手；踏步部分水泥砂浆抹平。门窗：门：单元门、进户门为钢质安全门；户内预留门洞；窗：均采用铝合金双层玻璃推拉窗；阳台：铝合金单层玻璃推拉窗封阳台；首层外加防盗护栏；给排水：厨房：给水管接至室内，预留接口；地漏；排水管留有分户支管接口；卫生间：给水管接至室内，预留接口；地漏；排水管留有分户支管接口；强电&照明：各室、厅、厨、卫均设普通照明灯位，动力插座预埋管线到位，无开关、插座；,III：建设标准（续前）,信息系统：小区各户均统一预留有线电视、电话接接口、信息宽带接口；对讲系统：单元设楼宇对讲系统，每户设对讲机一部；家用煤气：管道煤气
9、入户；（需用户缴费方可开通）空调系统：客厅、卧室均预留空调电源、留空调室外机穿墙孔及室外机位；消防系统：国家消防安全标准建设，消防控制设备采用国内品牌产品；,IV、项目投资测算：前期费用,附表：各项行政事业收费标准,注：上述行政事业性手费约合200元/平方米，此外，加上经营服务性手费约230元/平方米左右，经过努力争取，预计可降至180元/平方米。,III、项目投资测算：综合建安费用,附表：多层住宅费用组成,注：车库、阁楼按多层价格乘以系数0。8进行预估。,项目建设成本汇总（取整数）：,III、项目投资测算：成本合计,土地成本：2180万元前期费用：900万元建安费用：5940万元合 计：90
10、20万元,IV、售价建议,楼盘均价：90200000-800*（9990+4995）/49950=1570元/平方米,建议以五楼1500元/平方米为基价，1-5层垂直价差为别为3%、6%、9%、6%、0%。,考虑销售费用：,营业税：5.5%城建税：0.5%合 计：5.5%,即车库、阁楼销售价格为成本850元/平方米；1-5层购买成本分别为1630、1680、1740、1680、1580元/平方米。,IV、平均购房成本,以平均每户面积120平方米计算，平均车库面积25平方米计算，平均购房成本约为：120平方米*1570元/平方米+850元/平方米*25平方米=210000元 即业主可以以21万元
11、的平均购房成本获得120平方米住宅及25平方米车库。,说明：未计入财务费用、未考虑公建配套费用,V、项目投资建议,适当建设商业用房，对外出售或者租赁经营，冲抵项目投资，或者用以降低后期物业管理费用。争取更多的土地面积，本着先内后外的原则，对多建住宅按市场价格出售，降低/补贴业主自身购房成本。房屋分配后剩余部分楼花可以直接出售，补贴业主自身购房成本。,PART IV 项目建设模式,III、华安模式为业主量身定制低成本优质产品,房地产代理服务。在项目建设中，房地产开发企业不做为开发商存在，而是作为为业主代理项目建设与管理的服务企业。从事土地运作、项目规划、产品开发、建设管理、投资控制、资本运作、产
12、权转换、物业管理等项目建设相关的全程服务。为业主量体裁衣，定制房地产产品。在项目代理开发过程中，一方面，业主全程参与产品设计，华安公司以专业视点提供专业服务，同时根据业主需要与要求调整产品规格，为业主量体裁衣，定制最能满足业主苈能的房地产产品。业主全面参与成本控制、房价公开透明。代理过程中，华安公司以科学手段节约建设成本、控制建设风险，提高产品质量，同时，业主全面参与项目成本控制、工程审计，最终成本公开，房价透明。业主尽享房屋增值。,前所述，土地资源、成本控制、产品定制是企业建房操作要解决的最根本的矛盾。为此，华安公司提出新的企业建房模式：为业主量身定制低成本优质产品。其特点是：,IV、操作程
13、序,项目前期准备与运作。业主、华安公司互动，确定最终定制产品方案。启动项目融资方案。,项目建设备案。项目全面建设，业主全程参与成本控制、质量控制。项目竣工验收。成本公开、平衡项目成本与房价。,项目产权办理。全面向业主交接房屋。启动物业服务方案。,PART V 附录,附1：质量控制,工程部,公司职能部门,领导,监理单位,总包单位,建立项目的质量管理体系，在组织和制度上覆盖各项质量管理要素；制定施工组织设计，从技术上保证质量的实现。,项目合同质量目标,组织实施各分项、分部工程施工，采用质量预控的方法，对人、机、料、法、环各质量影响因素，实行全面的管理，保证施工质量；严格履行三检制，禁止不合格工序进
14、入下一道工序的施工。,参与阶段性验收和单位工程的最终验收，对出现的质量问题落实整改，保证工程实体和资料通过验收，完成竣工备案。,审查总包单位制定的质量管理制度、体系和施工组织设计。制定监理的质量验收制度和管理程序。,对总包和监理单位制定的质量管理制度和技术方案进行审查备案，作为将来检查控制的依据。,对各施工单位进行事前、事中的全面监督；严格事后的验收把关，拥有质量否决权；参与对质量事故的调查和监督处理；向业主提交质量分析月报。,组织现场各施工单位进行阶段性验收，并监督落实整改；参与单位工程的最终验收，监督各单位落实整改。,为配合质量目标的实现，制定部门的工作计划。,汇报,检查项目工程质量的可控性和质量体系运行的有效性；组织对工程质量事故的调查；保证甲供材料设备和分承包商的质量；取得质量分析月报,了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划。,要事汇报,联系政府各相关部门和公司职能部门，参与对工程的阶段性验收和单位工程最终验收。,项目最终质量目标的实现情况,对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。,保证甲供材料的质量；选择优秀的甲方指定的分承包商。,审批,附2、进度控制,附3、成本控制,以人为本，全心全意缔造美好生活,
