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1、三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告,第一部分 基于创新基础上的边界理论,动与静的相对性,远看，它是静止的,近看，它是运动的,因为，我们看到的是整体,因为，我们看到的是细部,长与短的相对性,粗看，两者的长度不同,细看，两者的长度一致,因为，我们选用立体参照系,因为，我们选用平面参照系,天下皆知美之为美，斯恶已。皆知善之为善，斯不善已。故有无相生，难易相成，长短相形，高下相盈，音声相和，前后相随。恒也。老子道经第二篇,注解：有和无在相互对立中得以产生，难和易在相互对应中得以形成，长和短在相互比较中得以显现，高和下在相互依赖中得以存在，音和声在相互应和中得以区分，前和后在相互对比中得以出现。,边界
2、理论基于创新基础上的、具有中原特色的研究方法论,项目启动策略,边界理论与顾问工作的价值保持了高度一致性,产品共性,产品个性,实现产品的基本价值,实现产品的差异化价值,第二部分 三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告,项目背景介绍,定位：具备唯一性的国家海岸核心功能：拥有亚洲唯一的七星级酒店群和国际游艇港区域现状：不成熟，陌生感强初步成熟时间：20122015年,区域概况,基于边界理论下的项目个性提练,项目之长核心优势,项目之短短板效应,项目个性提练,私享,基于区域属性及资源属性的唯一性,高端,基于区域规划定位及产品属性,相对私密,基于强势资源共享下的相对私密性,成本控制下的高溢价快销产品,基于短
3、板效应下的市场导向产品,整体发展战略回顾：顺应市场发展规律，打造以G.M.S强势复合型资源为核心竞争力的附加值高的别墅项目,个性实现的核心问题,项目先行，如何配合区域发展？,如何放大G.M.S资源，打造核心竞争力？,成本控制下，突破竞争格局，实现高溢价？,战略方向层面,战略执行层面,项目先行，通过核心资源及配套打造，预热区域价值,控制成本，通过高附加值产品和对资源的充分利用来突破竞争,成本放在最易被客户感知的地方，打造最高级别的核心配套,景观价值最大化的前提下，保障项目良好的私密性,强化项目核心竞争力，打造最佳的G.M.S复合型资源,打造最畅销的高度假品质别墅产品，实现快速回现和高溢价,国际湾
4、区一线内海游艇高尔夫别墅社区,G.M.S生活新概念 心，感受度假，只为放下,整体发展战略执行层面下、基于项目个性打造的物业发展建议,战略举措3,景观价值最大化的前提下，保障项目良好的私密性,解决途径,打造最佳的相对私密性,战略举措4,打造最畅销的高度假品质别墅产品，实现快速回现和高溢价,解决途径,打造最畅销的高度假品质别墅产品,战略举措1,成本放在最易被客户感知的地方，打造最高级别的核心配套,解决途径,打造最高级别的高尔夫会所,战略举措2,强化项目核心竞争力，打造最佳的G.M.S复合型资源,解决途径,打造最佳的G.M.S复合型资源,物业发展建议涵盖项,配套设施,配套、景观、整体规划,建筑风格、
5、立面、园林,户型配比及设计建议,物业发展建议思维导图,整体发展战略,打造最佳的G.M.S复合型资源,打造最佳的相对私密性,打造最畅销的高度假品质别墅,出发点,成本放在最易被客户感知的地方,涵盖内容,配套设施,高尔夫会所建在球场内部，不占用住宅用地，可控制土地成本,位于高尔夫球场内部，不占用住宅建设用地各地块的交通通达性具备均好性临近外部道路，昭示性好,高尔夫会所,C9-6,C9-7,会所选址依据,C9-8,C9-9,C9-11,迎合海棠湾区域、铁炉港片区及项目成本控制下私享性打造的内在要求，打造本项目“七星级”豪华会所,区域内在要求：海滨湾中区有七星级酒店群的配套，而南区除国际游艇港外缺乏其他
6、顶级配套片区内在要求：铁炉港的天然内海资源、游艇、高尔夫、山体等资源均缺乏顶级配套与之相呼应项目内在要求：成本控制下项目私享性的打造，要求把成本放在最易被客户感知的地方，而高尔夫会所是客户感知度最高的地方,案例借鉴,位於香港岛西南部薄扶林钢线湾数码港以南沿岸，由盈科大衍地产发展有限公司开发，是全港规模最大的会所,皇庭港湾六星级威尼斯人会所,奢华的厅堂设计、齐备的功能空间、经典的装饰品、毫不做作的艺术点缀，再加上无可挑剔的专属服务，实现了会所的六星级档次定位,打造“七星级”会所的内在要求,香港贝沙湾会所,大堂：客户感知度的第一场所，设计上要体现“七星级”的奢华，迎合客户认知的尊贵感,空间设计：大
7、开间、高层高、豪装修装潢效果：墙壁材质、地板的光洁度、大堂的整体色调搭配、灯光及细节装饰,大堂奢华打造的要点,景观开敞空间：客户感知度的第二反应，设计上要增大高尔夫、海景的景观广角，迎合客户的资源满足感,设计要点：多窗、多阑珊门、室外通廊设计设计效果：增加会所内部采光度 增加会所的景观广角 增大空气的对流 扩大室内的空间感,景观开敞空间的打造要点,屋顶天际泳池：客户对景观资源感知度的极致反应，设计上要将山、海、高尔夫景观及相关配套融于一体,设计要点：将山、海、高尔夫景观融于一体配套设置：餐饮，休憩设施,屋顶天际泳池的打造要点,细部设计：客户感知度的持续感受点，设计上要注重艺术性与欣赏性的结合，
8、富有内涵,印花布椅，温馨舒适,独特屋顶设计，另一道风景,古色古香的电梯,巨幅墙体挂画,艺术装饰品,设计要点：注重艺术性与欣赏性的结合效果：艺术总能带给人视觉上的冲击。任何一个细节部件，都可以成为一件艺术品,细部设计的打造要点,其他功能,涵盖了餐饮、娱乐、商务及商业等配套，服务客户的不同需求，迎合客户的其他感知度,餐饮配套,娱乐配套,商务配套,商业配套,餐饮配套：满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重文化内涵的植入，增强客户感知度,中餐厅,咖啡厅,红酒，本身就是一种品质；品酒，是生活的一种享受。,品酒俱乐部,设计要点：中、西餐厅，品酒俱乐部、酒吧、咖啡厅等效果：餐饮配套满足的不仅是客户的饮食需求，
9、还应注重文化内涵的植入，增强客户的感知度服务客户的类别：短期度假及项目中长期度假核心客户,餐饮配套的打造要点,娱乐配套：要适当增强其艺术氛围，提高项目内涵，迎合中长期度假客户的艺术感知度,健身中心,水疗SPA,私人健身教练,艺术俱乐部,设计要点：健身中心、水疗SPA、室内泳池、艺术俱乐部等效果：适当增强娱乐配套的艺术氛围，增强内涵服务客户的类别：主要为项目中长期度假核心客户,娱乐配套的打造要点,商务配套：满足项目企业客户的商务需求,多种形式的多媒体会议厅,可以承办各类型宴会的宴会厅,商业配套：以超市为主，品种种类适中，满足中长期客户的居住生活需要,王先生：如果度假时间超过三周就需要超市有比较齐
10、全的配套，日常用品啊，各种书籍、报纸耶需要配备。,张小姐：中长期度假的话，超市肯定是必备的，平时女生的日常用品、一些小零食、水果都是需要的。,李总：如果度假时间长达一、两个月的，我会带上老婆孩子，一家人热闹。超市，肯定需要，日常用品、小孩子的零食、另外也需要些烹饪原料，有时也想家里自己做饭,会所的商业配套是根据会所的规模、针对的客户群体来确定项目针对的客户群体主要是中长期度假客户，他们的需求是我们配套的标准通过公司的客户资源访谈几位有度假实力的客户，为超市配套提供参考,打造最佳的G.M.S复合型资源,打造最佳的相对私密性,打造最畅销的高度假品质别墅,打造最高级别的高尔夫会所,物业发展建议思维导
11、图,出发点,强化项目核心竞争力,涵盖内容,配套、景观、整体规划,整体发展战略,设计上要以增加难度系数、提高趣味性为出发点，具体障碍可采用沙坑、湖泊、树丛、小桥等,张连伟球场,杜瓦尔球场,世界杯球场,维杰球场,尼克费度球场,北戴球场,岛型果岭,多沙坑、坡度,长形沙坑,湖泊围绕果岭,小桥、湖泊,大面积沙坑,市场现状：三亚从来都不缺高尔夫球场设计的出发点：增加球场的差异化，建立自己的特色落实方法：用沙坑、河流、桥、坡度、形状各异的果岭来增大球场的难度，增加客户趣味性,边界地块别墅：设计上可采用单线形设计，使与高尔夫景观实现最佳融合,尽量采用单线形设计,边界别墅设计的打造要点,观澜湖长堤,边界别墅,内
12、部地块别墅：设计上应抬高地势，使后排别墅的高尔夫景观价值最大化,抬高地势,抬高地势，使其最上层尽可能地享受高尔夫景观,内部别墅设计的打造要点,抬高地势,沿高尔夫红线建筑，增大赠送空间的同时，与高尔夫球场联系更紧密,赠送花园,赠送花园,设计要点：压红线建设，将花园伸入高尔夫球场内效果：增加住宅的花园赠送面积 住宅与高尔夫近距离接触使得住宅可以最大限度地与高尔夫资源相结合,开敞空间的打造要点,住宅内部的开敞空间：设计上要减小进深，增大景观面，尽量减少空间划分，特别注重大面积玻璃和大面积窗户的设置,别墅沿高尔夫红线布置，必须以大开间来扩大住户的景观面，做到不浪费一丝高尔夫景观 露台的设计有利于增加情
13、趣和观景，扩大生活空间，可以作为观景台让客户享受在高处远眺高尔夫球场的惬意 大面积玻璃的运用，可以充分增加视角的广度，让住户从别墅的不同位置、各个不同角度观看到高尔夫球场,玻璃墙,浴室玻璃，泡澡可以享受景观景观,玻璃大拉门,大开间,福湾,亚龙湾高尔夫,公主郡,露台,住宅内部开敞空间的打造要点,打造最佳的G.M.S复合型资源,打造最佳的相对私密性,打造最畅销的高度假品质别墅,打造最高级别的高尔夫会所,物业发展建议思维导图,出发点,强化项目核心竞争力,涵盖内容,配套、景观、整体规划,整体发展战略,应开发商的需要，前期作为项目营销中心，后期为游艇俱乐部,游艇会在推出前期将用做售楼中心从设计打造上应该
14、按游艇会所的标准设计，方便后期小改动后就可直接用做游艇俱乐部作为海棠湾少有的内海避风港，是众游艇停泊的最佳位置为与整个湾区以及我们项目的高尔夫别墅气质相吻合，售楼中心应以标志性建筑的定位来打造,游艇会建在海上，不须征用土地，可控制土地成本,海上游艇会具备绝佳的一线海景，适合前期作为项目营销中心的需要建在海上，不须额外征用土地，可控制项目的土地成本与高尔夫会所相互呼应，易形成项目的重要景观通廊,选址依据,高尔夫会所,C9-6,C9-7,C9-8,C9-9,C9-11,游艇会,设计上要注重与海的结合，营造360度海景景观,大开间彰显大气,多窗设计增大亲海面,内部装饰凸显海元素,外部景观：建议采用阑
15、珊门窗，强化与海的结合，营造360度海景景观内部元素：内部陈列采用可以体现海资源的摆设，如游艇，凸显海元素,游艇会设计的打造要点,设计上要成规模，集中式打造，树立影响力；同时，环绕型的游艇码头，易形成海景通廊，加强与海的联系,环形码头，集中打造,游艇成规模停靠,游艇码头示意图,海岸线,海岸栈道,游艇会,游艇码头,海景通廊,集中式打造，要成规模，树立影响力游艇码头环绕游艇会所打造，方便游艇停靠在俱乐部周围环绕型的游艇码头，可以形成海景通廊，增大海景面，加强项目与海的联系,游艇码头的打造要点,设计上可采用木质铺装，未来将成为客户到销售中心的第一个海景长廊,海岸栈道,游艇码头示意图,海岸栈道,本项目
16、沿海岸线用地未来归属情况不明，不适合打造滨海栈道本项目海岸栈道指由海岸线至游艇会的海上长廊未来海岸栈道将是客户到销售中心的第一个海景长廊设计上可采用木质铺装,海岸栈道的打造要点,海岸线,打造最佳的G.M.S复合型资源,打造最佳的相对私密性,打造最畅销的高度假品质别墅,打造最高级别的高尔夫会所,物业发展建议思维导图,出发点,强化项目核心竞争力,涵盖内容,配套、景观、整体规划,整体发展战略,修建私家登山道：营造业主的专属尊崇感，增添业主生活乐趣,案例借鉴：深圳圣莫丽斯,圣莫丽斯登山道绕山一周，全部采用进口芬兰木、青麻石铺设,案例借鉴：深圳兰溪谷,万科东海岸登山道是深圳第一条私家登山道,案例借鉴：万
17、科东海岸,本项目发力点：可采用简洁古朴的石材和木栈道混合的方式，让人们可以在林冠中自由穿行，可倾听山听林涛，极大的满足了人与自然亲密接触的行为心理,建造山顶标志性景观塔：创造山体景观面，为项目贴上独特的标签,圣莫丽斯塔照亮回家的路,案例借鉴：深圳圣莫丽斯,“圣莫丽斯塔”净高20.38米、完全按照瑞士风格建造，除了社区标识的作用，也包含深厚的风水乾坤，庇佑圣莫丽斯人，是圣莫丽斯的精神图腾。,本项目可借鉴点：结合本项目的定位及建筑风格，设计一座具有标志性的景观建筑置于山中，并赋予其一定的精神内涵，后期可作为本项目的一个营销亮点。,建造观景平台：依山就势，近可观高尔夫、园林景观，远可观海景，提高山、
18、海、高尔夫等资源的互动性,圣莫丽斯半山观景台,通过观景平台的打造，营造“关山揽海，天朗气清”的意境，能够弥补本项目后排物业缺乏海景、高尔夫资源的不足,南沙奥园半山观景台,兰溪谷半山观景台,沿登山道在山体中布置提供驻足空间和休闲活动的凉亭、郊野公园增加登山活动的情趣，最大限度的亲近山体,星河丹堤私家山体公园,中信栖湖私家山体公园,在半山腰位置建议打造业主私家郊野公园在登山道的交通节点布置凉亭，为业主提供休憩场所开辟空地作为运动场所，布置运动器材设置景观小品，增加景观的情趣,发呆亭,不会亭,打造最佳的G.M.S复合型资源,打造最佳的相对私密性,打造最畅销的高度假品质别墅,打造最高级别的高尔夫会所,
19、物业发展建议思维导图,出发点,强化项目核心竞争力,涵盖内容,配套、景观、整体规划,整体发展战略,一线内海景观,二线内海景观,一线高尔夫景观,一线山景,C9-6,C9-7,C9-8,C9-9,C9-11,铁炉港,山体,N,高尔夫会所,游艇会,本项目景观资源包括一线、二线内海景观，一线高尔夫景观，一线山景等,景观轴设置在核心景观节点集中区域，便于项目景观资源的集中展示,景观轴沿C9-7和 C9-6 地块中间区域设置连接游艇会（海上销售中心）、高尔夫会所、高尔夫球场及山体等核心景观节点单线型景观轴，景观面大，将本项目的强势景观资源集中展示,主景观轴设置,高尔夫会所,C9-6,C9-7,C9-8,C9
20、-9,C9-11,游艇会,主干道沿景观轴设置，连接高尔夫会所和游艇会,外部道路,高尔夫会所,C9-6,C9-7,C9-8,C9-9,C9-11,游艇会,主干道,次干道,主入口,次入口,打造“一轴三点三带”的空间布局，实现核心资源与核心配套的最佳复合,“一轴”即连接游艇会、高尔夫会所及山体的 中心景观轴“三点”即由游艇会、高尔夫会所及山体郊野公园构成的核心景观节点“三带”即由海景带、高尔夫景观带和山景带构成的景观资源带,铁炉港,山体,N,C9-6,C9-7,C9-8,C9-9,C9-11,游艇会,高尔夫会所,山体郊野公园,山景带,高尔夫景观带,海景带,“一轴三点三带”,物业发展建议思维导图,出发
21、点,既要实现景观价值最大化，又要保障良好的私密性,涵盖内容,建筑风格、立面、园林,建筑及园林风格,相对私密性的打造,边界别墅的私密性打造,内部别墅的私密性打造,地下或半地下车库设计,打造最佳的G.M.S复合型资源,打造最佳的相对私密性,打造最畅销的高度假品质别墅,打造最高级别的高尔夫会所,整体发展战略,北美风格别墅,深圳莱蒙水榭山,昆山大自然游艇俱乐部,鲁能三亚湾新城美式高尔夫别墅,上海康桥半岛,大量案例证明客户对于北美建筑风格别墅有较高的认同度北美建筑风格别墅与游艇、高尔夫的融合度较高北美建筑风格用材以木材和石材为主，适宜滨海建筑，抗腐蚀性较好,判定依据,建筑立面色彩搭配：深浅色系灵活搭配，
22、稍显厚重，体现本项目的尊贵气质,深浅色系灵活搭配，穿插使用，可以有效减小美式建筑的过于厚重的感觉，但不过于轻浮，体现尊贵感。浅色系的应用可以给人以舒适，慵懒的感觉，可让人心情愉悦，增强项目的度假氛围。,高尔夫别墅组团（C9-6/7地块）：东南亚园林风格,三亚属于热带地区，很适合东南亚园林的气候特点三亚客户对于东南亚园林风格的认同度较高东南亚园林植被比较契合项目的景观资源打造特点：高植被普遍以棕榈树为主，密度低，不易对核心景观造成遮挡。低植被主要四季长青植物为主，对核心景观的遮挡有限东南亚风格园林较容易与不同风格建筑相搭配，与北美风格建筑的契合度较好,亚龙湾高尔夫（东南亚风格）,海蓝椰风（东南亚
23、风格）,半岛龙湾（东南亚风格）,判定依据,临山别墅组团（C9-8/9/11地块）：意大利台地园林，能够更好的让建筑与山体相互融合，形成台地庄园。,意大利台地园林风格：别墅园林多半建立在山坡地段上，就坡势而作成若干的台地园，能保证别墅较好的私密性和资源的私享性与本项目的契合度：本项目临山别墅组团，具备较好的山体资源，与台地园林契合度较高 意大利台地园林与北美建筑风格的契合度较好,判定依据,物业发展建议思维导图,出发点,既要实现景观价值最大化，又要保障良好的私密性,涵盖内容,建筑风格、立面、园林,建筑及园林风格,相对私密性的打造,边界别墅的私密性打造,内部别墅的私密性打造,地下或半地下车库设计,打
24、造最佳的G.M.S复合型资源,打造最佳的相对私密性,打造最畅销的高度假品质别墅,打造最高级别的高尔夫会所,整体发展战略,别墅方面，以棕榈树等高大植被低密度分布于私密空间前；球场方面，可设置浅水系与别墅社区进行区隔,别墅方面：以棕榈树为主要植被，种植密度较低，且主要分布于别墅的私密空间前高尔夫球场方面：可配合中浅水系进行打造，与别墅社区进行区隔，同时，也起到引导果岭景观和别墅内部景观自然过度的作用,边界别墅的相对私密性打造,别墅方面,别墅方面,高尔夫球场方面,高尔夫球场方面,结合山体地形，通过高差及山体树木形成山体与别墅之间的相互区隔，建立私密性,结合坡地地形，通过一定高差和山体树木形成建筑之间
25、的相互区隔，建立私密性建筑之间通过花园或者前后错垫高设计模糊与山的界限植被主要以山体植被为主，和山充分融合,靠山别墅的私密性打造,主要针对别墅之间的私密性保障，设计上可通过植被、花园、水系、道路设置来打造其私密性,种植相对较密的高大植被，同时搭配低矮植被和花卉形成园林错落感，同时保证私密性在别墅中可以利用花园、喷泉和小品等增加距离感同时与其他别墅形成区隔，保证私密空间和资源的专属性道路设置多为“曲径”，可让园林更加丰富，层次感更加强烈，同时私密性更好,内部私密性的打造,道路多设置为“曲径”,利用花园形成区隔,喷泉、水池形成区隔,高大植被与低矮植被结合,“曲径”：通过道路两侧的植被处理，营造“曲
26、径”感觉，既增加别墅私密性，又增添度假情趣和氛围,项目为纯独栋别墅项目，不采用人车分流设计，在人车混行道路上道路设计多以直道为主，但可以通过道路两侧植被营造“曲径”感觉，增加别墅私密性。在人行道路设计上，多以石材铺装为主，道路曲折蜿蜒，度假氛围浓厚,台地园林景观主线：将流水、植被、小品围绕该条主线配置，并将别墅划分为若干群落，形成有效区隔,流水，植被，小品围绕一条主线进行，按照山坡流线流动，同时配合幽静道路，木桥等进行打造景观主线将别墅群落划分为若干部分，在别墅之间形成有效的区隔，保证私密性,驻足空间：设置相对分散的驻足空间，不伴随道路设计，从而保证业主游玩时的私密性,景观主要围绕水系打造进行
27、，结合驻足空间设计，具有更好的参与性不设置很明显的驻足空间，也许就在一棵大树下就能吸引业主去驻足停留设置相对分散的驻足空间，不伴随道路进行设计，保证业主在社区内部散步，游玩时候的私密性,车库设计采用地下或半地下设计，车行入户，可最大限度保障客户信息（如车牌号）的隐私性,物业发展建议思维导图,出发点,实现快速回现和高溢价,涵盖内容,户型配比及设计建议,打造最佳的G.M.S复合型资源,打造最佳的相对私密性,打造最畅销的高度假品质别墅,打造最高级别的高尔夫会所,整体发展战略,基于项目形象及销售速度两个层面进行户型面积的设计,小独栋产品为市场畅销产品，作为本项目的现金流产品，项目应采取市场主流面积区间
28、，以小户型为主，保证客户投资需求的同时，尽可能满足居住功能的提升。,中独栋产品为本项目贡献形象和利润，量大，需适度拉大面积区间，满足客户多方面需求，在注重度假功能的打造同时，突出其居住功能空间的营造。,大独栋产品为本项目的明星产品，量少，主要起到拉升项目形象作用，面积可适当大于市场平均水平。,市场在售别墅盘的现金流产品套数比保持在36%左右,在售楼盘户型比例,不同入市时机及开发商快速回现目标下，现金流产品必须达到的最低建面配比,项目需要快速回现的金额为：地价（约2亿）、高尔夫球场（含设计费约2亿）、启动区建安成本（含会所、酒店约2.5亿），共计约6.5亿假定项目现金流产品实现的市场平均售价为3
29、万元/平米根据客户定位的微调，2011年现金流产品要承担更强的快速回现功能。假定2011年入市项目现金流产品的回现额度为80%，2012年入市为50%,假设条件,2011年,2012年,目标回现额度,6.5亿X80%=5.2亿,6.5亿X50%=3.25亿,现金流产品面积,5.2亿3万元/平米=1.73万平米,3.25亿3万元/平米=1.08万平米,现金流产品配比,1.73万平米17.62万平米9.8%,1.08万平米17.62万平米6.1%,现金流产品建面比建议2011年为18%，2012年为15%,市场情况建议取公主郡及亚龙湾高尔夫别墅的平均值考虑到目前在售别墅产品均为针对中短期度假客户的
30、需求来进行的配比设置，本项目现金流产品配比计算应进行权重区别2011年配比建议中，市场情况取权重60%2012年配比建议中，市场情况取权重50%,权重建议,2011年,2012年,市场情况,（15%+27.5%）/2,（15%+27.5%）/2,回现目标,9.8%,6.1%,配比建议,21.25%X60%+9.8%X40%18%,21.25%X50%+6.1%X50%15%,注：大独栋产品为本项目的明星产品，量少，主要起到拉升项目形象的作用，此处按经验值5%进行建面配比。,小独栋实现快速回现，中独栋贡献利润，大独栋创造形象，三者的合理配比能保障项目快速回现，摆脱资金压力,物业发展建议思维导图,
31、出发点,实现快速回现和高溢价,涵盖内容,户型配比及设计建议,打造最佳的G.M.S复合型资源,打造最佳的相对私密性,打造最畅销的高度假品质别墅,打造最高级别的高尔夫会所,整体发展战略,户型设计上，从空间、功能和趣点三个方面打造高度假品质,空间打造,大松散空间，少隔断；注重灰空间的处理与强化,功能打造,弱化部分生活功能，增强套房功能；适当增强室外活动空间功能,趣点打造,强调景观与采光：下沉庭院，挑高客厅，大面积窗户等,69,少隔断：尽量减少空间的分割，充分体现度假产品的舒适要求大空间：横向拉通，主卧和客厅都与阳台连通，开放式西厨结合餐厅,大空间松散格局，减少隔断对空间连续性造成的影响，更符合高度假
32、品质的舒适度要求,入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感,门廊-温哥华森林,灰空间之入户处理：增强别墅的私家领地感,手法一：入户门廊,手法二：院门,入户处理,灰空间之观景休闲露台：可大大加强客户对空间的感受,观景休闲露台的过渡空间强调尺度和变化大大加强了客户对空间的感受，而不仅仅是单一的观景露台,灰空间之吊脚楼：将室内空间自然延伸到环境中，不算建筑面积，提高产品性价比,功能空间要彰显度假别墅特质，小面积产品可适当弱化部分生活功能，但是一定要适当增强套房功能,客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小卧室结合衣帽间、
33、浴室、情趣空间等设置成功能齐备的套房，保证私密性和便利性 将部分功能空间（如客厅与餐厅）结合布置,室外活动空间要强化，大面积私家园林院落、大露台、私家泳池是高度假品质别墅不可或缺的,大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素露台增加了对外交流空间，提供一种别有情趣的生活方式泳池是三亚度假必不可少的元素，而买别墅送泳池，让客户感觉更加超值,下沉式庭院增加了室外空间的层次感，客户可随意分配各类使用功能下沉式庭院可以部分解决地下室采光问题,增加地下室自然采光面平添院落的层次感半室内空间感，实用性强,可设计下沉式庭院，解决地下室采光问题，同时增强室外空间层次感,可以将客厅挑高，提高开敞度，凸现尊贵感
34、,小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度,客厅挑高后，空间会显得大气疏朗，采光和通风会更通透，同时便于营造出奢华的氛围，凸现主人的尊贵感,强化卧房的景观、通透和采光，特别是主卫生间的景观面，客户的关注度较高,主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域对主人套房来说，享受级的卫浴空间是提升整个别墅舒适度的关键,次要功能空间大面积使用采光窗，能有效改善功能面积不足带来的压抑感,产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感,次要空间的多面采光窗,第三部分 研究方法回顾,边界理论基于创新基础上的、具有中原特色的研究方法论，实现项目的个性打造是该理论的核心出发点，与后期营销的卖点打造形成一脉相承的体系。,项目启动策略,81,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
