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1、恒福商业广场营销策划简案,目 录,海口概况 海口商业市场分析 海口商业调查 海甸岛区域分析 SWOT分析 项目整体定位 销售方式 合作模式,地理位置：地处海甸五西路,北靠白沙门公园，南向海南大学,东衔人民大道西接世纪大桥,直通环岛公路,位置优越、交通极为方便,海口市概况,海口市陆地规划总面积1304.8平方公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。根据统计资料显示，海口常住人口为166.92万人，其中非农业人口为76.05万人,海口市商业市场分析,海口市商业市场分析现状,商业地产面积供应量大，适合商业布点的不多,传统商业为主，经营水平不高,商品物流不畅，同质化竞争恶劣,城市规模小，总体消费
2、水平不高,海口市商业市场分析原因,住宅开发与商业地产开发混淆,抓不住商业地产开发的核心问题,过度迷信售后返租经营模式,海口市商业市场分析发展趋势,拥有雄厚资金的开发商将会逐渐占领商业地产市场,海口市商业调查,海口市商业调查明珠广场,海口市商业调查南亚广场,海口市商业调查宜欣购物公园,海甸岛区域分析,功能定位及规划,区域商业项目状况,区域项目分析,基本介绍,海甸岛区域分析基本介绍,海甸岛区域分析定位及规划,定位,规划,重大项目,教育居住综合片区,突出沿海开发沿江提升中心拓展两翼带动腹地,白沙门公园美丽沙开发环岛公路海新大桥世纪广场海甸溪,海甸岛区域分析海甸岛十一五规划,海甸岛区域分析部分区域商业
3、项目状况,海甸岛区域分析区域项目分析,商业形式单一、规模小、分布分散,纯商业项目少，商业楼群商业为主,售价高，经营状况不佳，整体高出投资者预期,商业的出售率和空置率比较高，达76%,导致,不能形成综合性的商业商圈,项目SWOT分析,项目SWOT分析本项目基本情况,施工进度,项目面积,项目构成,38011.21平方米,商业步行街、综合商城五星级影城、商务酒店,步行街、商城、住宅完工酒店、影院待建,项目构成,整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售6000m2,整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售6000m2,项目构成,整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步
4、行街待售6000m2,项目构成,整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售6000m2,项目SWOT分析优势,有利于,利于项目商业布局 发挥品牌带动作用整体覆盖面积大 交通仍极为便利覆盖高端人群构成互补形成大型商圈,规划布局合理与百老汇合作北海甸核心区域国贸区一桥相隔7路公交通过正对海大、周边多高端楼盘周边 商业面积多,项目SWOT分析劣势,导致,商业气氛比较淡自身商业气氛不够 人流量受影响不利于项目销售 不便于商家利用,海甸岛没有实质性商圈周边项目招商率低项目未进入实质招商 项目缺乏大型广场车位比例不足项目前面水沟桥梁架设缓慢项目设计有不合理处,项目SWOT分析威胁,周边项目较多
5、，对项目销售产生一定竞争,部分已经销售，对项目整体操作定位有一定影响,项目SWOT分析机会,海甸岛将成市中心、新埠岛、东海岸的连接纽带人流车流 量将会激增，五西路位置将更加重要,知名超市和品牌店的引进将提升项目知名度和销售,五西路水沟上桥的架设将吸引海南大学众多人流，提高商业人气,环岛公路、白沙门公园、美丽沙等的开发将提升海甸岛 的整体环境和知名度，从而提升海甸岛人气,项目SWOT分析项目分析总结,从总体分析中可以看出本项目相对于周边其他项目优势比较大。随着区域环境的改善，项目发展仅仅是时间问题和项目的推广力度问题。项目的几个优势可以形成项目的直接卖点，项目的劣势需要通过推广和包装进行弥补，剩
6、余的可销售部分会在项目的不断完善过程中逐渐扩大竞争优势,项目SWOT分析核心竞争力分析,位置,北海甸中心、沟通国贸与海甸岛，东海岸、海南大学对面美丽沙与白沙门之间等。位置决定了覆盖人群和项目人群消费力。本项目可以覆盖海甸岛常驻人口11万人，再加上海南大学师生4万人国贸区域15万人，总共大约接近30万人核心覆盖人群超过10万人,一方面体现在项目的占地规模和建筑面积。另外一个方面还包括项目周边的商业量。有助于形成整体的商业环境本项目与周边项目的规模之和在海甸岛是最大的,规模,项目SWOT分析核心竞争力分析,布局,本项目的商业布局比较合理，相对于周边项目应当是比较合理的。三面立体商业与中间商业街形式
7、的商业合理搭配有利于形成综合性商业模式,项目将建成的百老汇五星级电影院、再加上产权式酒店后面引进知名品牌的超时和快餐食品品牌店会对项目其他部分的带动作用不可估量,品牌,项 目 定 位,项目定位海甸商业中心,海甸岛商业中心,定位理由唯一性,项目周边配套,商场、大型餐饮、菜市场、步行街大型影城等（综合配套海甸岛独有）,其中影城步行街等为本项目独家提供,本项目,+,海甸岛唯一商圈,本项目对于海甸岛商圈的唯一支柱性作用,项目定位购买客户定位,海口本地居住的投者内地部分城市的投资者部分香港台湾以及国外 的投资客,少量香港台湾自主经营客户,海口本地自主经营客户,部分岛外自主经营客户,+,=,项目客户,投资
8、60%,自主经营40%,外地客户占到60本地客户占40,其中：,项目定位价格定位,海甸岛商铺平均租价：50元/m2/月本项目租金预估：60元/m2/月（项目位置、布局、规模、品牌带动等占优）本项目售价：7200元/m2（根据投资回报反推定价法 计算）,具体定价要求,按角间和边间的单价、面积小的单价、进深浅门面大的单价、层高较高的单价稍高原则具体进行细节定价此定价较周边项目稍低，但因周边项目的销售率极低销售时间漫长，说明市场对周边项目定价不认可，因此不能采取周边竞争项目定价法。,项目档次定位 中高档综合消费场所,中高档定位,有利于,项目覆盖人群（中高档）,提高项目的投资回报率,项目缺乏大型广场，
9、中高档定位会适当减少一定人流，但不影响收益,项目定位项目业态定位,大型品牌超市,文化收藏超市,品牌餐饮休闲,五星级电影城,主 导,品牌服装 运动器械 休闲食品 时尚装饰 药品连锁 电子消费 美容保健,辅,项目定位项目命名建议,金甸大街旺城商业中心,项目销售方式,项目销售方式销售状况分析,投资者,开发商,尽快回笼资金,快速销售,良好售后经营管理,降低风险稳定收益,售后经营管理保障,良好收好经营管理,关键,售后经营管理,良好销售管理模式,寻找,项目销售方式项目销售模式,开发商,业主1,商业管理公司,业主4,业主3,业主2,项目销售方式销售模式分析,效避免后期经营混乱,保证了自营性业主的灵活经营,管
10、理和经营主体转移，减轻开发商负担,利于项目统筹管理,有效解决业主招租等麻烦，迅速进入收益阶段,好商铺适当包租，保证整个项目经营的稳定性,租金风险转移给商业管理公司,商铺出售形式上下整体销售,横向分割，1楼2楼3楼整体销售。现有销售面积划分为23个销售单位，平均每单位260m2,上下整体出售,有利于,部分业主自主经营,上下分割出售,有利于,上下同时销售,三层整体投资,有利于,整体投资成本降低,项目销售方式销售进度（08年1月9月）,销售阶段,销售量,花费时间,准备阶段,销售总量20%,1月1日3月1日,销售总量20%,下一期造势,强销阶段,引导阶段,销售总量30%,销售总量30%,3月2日4月2
11、0日,4月22日7月1日,7月2日9月1日,项目销售定价策略低开高走,采取低开高走策略，具体增加量根据市场状况 与项目的销售速度确定,在销售方中销售价格略高于方案定价，留出 2%5的折扣空间,项目销售方式推广与营销,广告投放 户外广告、报纸、网络广告、印刷彩页楼书、房展会、小型交流会、招商广告,公关营销积极维护老客户的关系，争取老客户带新客户同外地公司、媒体、组织合作，深度开发外地市场适当引进知名品牌洽谈，成为项目推广中的引爆点,项目销售方式销售成本,合 作 模 式,合作模式独家策划、销售代理,独家策划,保证项目对外形象的统一性，增强投资客户对于发展商和代理公司的信心,保证策划、销售整体性、全
12、面性和可执行性，可根据实际情况随时进行销售策略调整，保证策略的有效性和实时性,合作模式服务内容与收费标准,服务内容策划报告（市场调研、项目定位、项目规划具体建议、项目收益分析、项目营销策略方案、项目包装方案、项目推广方案、项目招商建议等）销售代理（销售总策略、项目营销工作计划制定、项目广告计划的制定与实施、协助重大营销活动等）,收费标准项目策划费RMB￥100000.00，在收取第一次佣金时予以扣除（即：由我司作为销售代理，该项实际免费）项目销售佣金按销售额的4%收取,按目标完成效果浮动服务方式我司以纯代理的方式与贵公司进行合作。项目推广费、公关费用、项目包装费用由贵公司承担。我司负责现场办公
13、、人员工资等费用,谢谢观看,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qL
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