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1、,CHAPTER FOUR PROPERTY MANAGEMENT LAWS®ULATIONS,了解我国物业管理法规体系的构成及其建设现状；熟悉我国主要的物业管理法规的内容，并能用之分析物业管理活动及其常见纠纷。,物业管理法规概述 我国物业管理法制建设的现状 我国物业管理法制建设的过程,CHAPTER FOUR PROPERTY MANAGEMENT LAWS®ULATIONS,内容扩展与案例分析,CHAPTER FOUR PROPERTY MANAGEMENT LAWS®ULATIONS,我国物业管理法规体系的构成；物业管理法律关系；建筑物区分所有权；物业管理纠纷解决的法律
2、依据。,作为法律规范体系中的一种，物业管理法规是指调整物业管理活动各方权利和义务的法律规范的总称。物业管理法规是开展物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的前提和保障。,广义,狭义,作为法律规范体系中的一种，物业管理法规是指调整物业管理活动各方权利和义务的法律规范的总称。物业管理法规是开展物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的前提和保障。,广义,狭义,即物业管理法规体系，包括：专门性的物业管理法规与物业管理相关的其他法律规范,作为法律规范体系中的一种，物业管理法规是指调整物业管理活动各方权利和义务的法律规范的总称。物业管理法规是开展物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的前
3、提和保障。,广义,狭义,仅指物业管理的专门性法规：物业管理条例（2003、2007）与之相配套的部门规章和地方性法规、规章,由全国人大、国务院及其各部委制定发布的关于物业管理的法律、法规、部门规章和其他规范性文件，例如：物权法物业管理条例物业服务企业资质管理办法、业主大会和业主委员会指导规则,由地方人大和政府制定发布的有关物业管理的地方性法规、规章及其他规范性文件，例如：山西省物业管理条例太原市普通住宅物业服务等级与收费标准,与物业管理有关但不单纯为物业管理制定的法规。根本法：是整个物业管理法律体系的纲领性法规，如民法通则、物权法。相关法：从不同角度涉及物业管理的法规，是物业管理法律体系的有机
4、组成部分，如城乡规划法、城市房地产管理法。,即狭义的物业管理法规，是专为物业管理制定的各种法律、法规、规章及其他规范性文件。,由国家或地方制定发布的物业管理一般性法规，是其他物业管理法规的立法基础。国家级的如物业管理条例地方性的如山西省物业管理条例。,物业管理基本法规的细化和深化。国家级的如物业服务企业资质管理办法、业主大会和业主委员会指导规则、住宅专项维修资金管理办法、物业服务收费管理办法；地方性的如太原市普通住宅物业服务等级与收费标准。,物业管理的完整模式包括物业管理前期介入物业移交接营物业（后期）管理。涉及这一阶段的法规多为物业管理相关性法规。如城市房地产开发经营管理条例、建设工程质量管
5、理条例、商品房销售管理办法、商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（“二书”）、房屋接管验收标准等。,物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：建设单位业主（及业主大会、业主委员会）物业服务企业物业使用人行政管理机关其他相关机构,物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：建设单位业主（及业主大会、业主委员会）物业服务企业物业使用人行政管理机关其他相关机构,物业所有权的原始取得者，经房地产交易建设单位将产权转移给新的物业权利人。前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业服务企业，制定临时管理规约。（商品房销售管理办法第七条：商品房现售条件）法定期限内（二书、建
6、设工程质量管理条例），建设单位对其销售的商品房屋承担保修责任。,物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：建设单位业主（及业主大会、业主委员会）物业服务企业物业使用人行政管理机关其他相关机构,业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。现代物业区域各业主的权利形态一般为区分所有权。全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实施自治管理。,物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：建设单位业主（及业主大会、业主委员会）物业服务企业物业使用人行政管理机关其他相关机构,物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动
7、的企业。物业服务企业根据物业服务合同接受业主或者业主委员会或者建设单位的委托，依照法律规定和合同约定，对物业进行管理、并为业主及物业使用人提供相应的服务。,物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：建设单位业主（及业主大会、业主委员会）物业服务企业物业使用人行政管理机关其他相关机构,即物业承租人，或其他的物业实际使用人。物业使用人与建设单位、物业服务企业没有直接关系，不具有成员权，一般不参加业主大会与业主委员会。,物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：建设单位业主（及业主大会、业主委员会）物业服务企业物业使用人行政管理机关其他相关机构,物业管理活动虽然主要通过业
8、主与物业服务企业两个平等主体签订的物业服务合同开展。但政府行政管理部门如建设、公安、消防、环保机关等基于行政职权也会介入其中，对各方行为进行监督、管理和指导。,物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：建设单位业主（及业主大会、业主委员会）物业服务企业物业使用人行政管理机关其他相关机构,物业服务企业开展管理工作，常和其他相关机构发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。物业服务企业可与相关机构签订委托合同，由其提供专项服务。,物业管理法律关系主体的权利、义务所共同指向的对象，包括：物 行为,即物业，也是物业管理的对象。根据物业管理条例第二条，在物业管理中
9、，物业包括房屋及配套的设施设备和相关场地。,即物业管理法律关系主体行使权利和履行义务的活动，包括作为和不作为。,物业管理法律关系的主体之间依据物业管理法规和物业服务合同而享有的权利和承担的义务。物业管理权利物业管理义务,物业管理法律关系的主体之间依据物业管理法规和物业服务合同而享有的权利和承担的义务。物业管理权利物业管理义务,享有权利的人有权自己作出一定的行为；享有权利的人有权要求他人作出或不作一定的行为。,负有义务的一方必须作出一定的行为或抑制一定的行为。,物业管理关系的法律基础,某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小 区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经
10、营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢房屋进行出售。同时，A公司也表示，A公司作为该幢房屋的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。业主们能否通过诉讼的方式取
11、得对该幢房屋的共有权利？,物业管理关系的法律基础,物业管理关系的法律基础,物业管理关系的法律基础,现代社会随着人口的增加和城市化的发展，建筑物不断向高空多层扩展，一栋建筑物的不同部分或不同房间分别由不同的所有人所有是城市住宅的普遍情况。,区分所有建筑物,物业管理关系的法律基础,当一栋区分所有建筑物由多个独立的单元组成，且各个单元由不同的人拥有所有权时，则各个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。,区分所有建筑物,物业管理关系的法律基础,作为一种特殊的所有权形态，建筑物区分所有权是一种复合权利，包括专有部分所有权、共有部分共有权和业主的成员权。我国物权法第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用
12、房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”,区分所有建筑物,物业管理关系的法律基础,专有所有权,共有所有权,成员权,物业管理关系的法律基础,专有所有权,共有所有权,成员权,物权法第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”,物业管理关系的法律基础,专有所有权,共有所有权,成员权,建筑区划内的专有部分的范围 满足下列条件的房屋、车位、摊位等特定空间。构造独立，能明确区分；利用独立，可排他使用；可登记成特定业主所有。露台。规划上专属于特定房屋，且在销售时列入该特定房屋买卖合同
13、中。,物业管理关系的法律基础,专有所有权,共有所有权,成员权,物权法第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”,物业管理关系的法律基础,专有所有权,共有所有权,成员权,建筑区划内共有部分的范围道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）及其他公共场所、公用设施和物业服务用房。规划的车位、车库归属，由当事人约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。其他共有部分。,物业管理关系的法律基础,专有所有权,共有所有权,成员权,结构部分：包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分
14、，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、设备层或者设备间等；其他场所及设施：不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有。,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097号）,物业管理关系的法律基础,专有所有权,共有所有权,成员权,建筑物区分所有权中包含的共有关系使区分所有权人形成一个团体，成员权是区分所有权人作为该团体的一员而享有的权利，包括：制定和修改业主大会议事规则和管理规约的权利；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利；对重要管理事项的表决权；对共用部分（如屋面、墙面）收益的请求权等。,根据最高人民法院
15、关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，建筑区划内的房屋（包括整幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就应当认定为专有部分。也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。因此，就这一案例来说，业主与开发商所争议的会所建筑完全符合新司法解释对专用部分的三项界定条件，并已实际经登记由A公司（特定业主）享有其所有权。在此基础上，业
16、主如果要求获得该会所建筑的所有权将难以得到法院的支持。,20世纪80年代以来，我国物业管理事业及有关立法工作开始起步并得以发展。概括地说，我国物业管理法制建设的现状主要表现出下列一些特点：,改革开放政策实行之初，深圳借鉴香港物业管理经验，于1981年3月10日成立深圳市物业管理公司，专业化的物业管理开始在我国内地部分城市陆续出现。通过对比专业物业管理与传统房屋管理的实践效果，各级政府逐步认识到物业管理不仅仅是一种房地产管理技术方面的改良，还应当是中国房地产管理经营体制和城市管理体制方面重大革新的突破口。从上世纪80年代末期，建设部开始有计划地组织物业管理新模式在住宅建设试点小区的应用，组织全国
17、文明住宅小区的考评活动，从而有力地推动了新建住宅小区物业管理的实施与物业管理业在全国范围内的发展。,1994年3月21日，山东省青岛市政府以发布了全国第一个关于物业管理的地方政府规章 青岛市住宅小区物业管理试行办法；3月23日，国家建设部发布城市新建住宅小区管理办法，其中第四条明确要求：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”6月18日，深圳市第一届人大常委会通过了深圳经济特区住宅区物业管理条例，成为全国第一部关于物业管理的地方性法规。从此，物业管理在房地产业中的法律地位逐步确立起来，各地方都陆续出台了关于物业管理的地方性法规或政府规章。,中国物业管
18、理实施的开始和重点都是住宅小区，国家颁布的第一部关于物业管理的部门性规章就定名为城市新建住宅小区管理办法，而且现行物业管理的行政法规和部门规章，大都也是直接针对居住物业的管理制定的，而对非居住物业的管理，则规定可参照居住物业管理规范性文件执行。省级物业管理规范文件中，只有重庆市政府出台的重庆市物业管理办法试图将非居住物业与居住物业一样直接纳入该办法适用范围，但就其规定的内容而言，也未能针对非居住物业管理的特殊性作出相应的一些特别规定。因此，中国非居住物业管理的立法内容还有待充实。,1999年10月，建设部制定了物业管理企业资质管理试行办法，而在1999年之前，上海、深圳等地已出台了相关的地方性
19、规章。2003年，国务院颁布物业管理条例，而深圳早在1994年就制定了深圳经济特区住宅区物业管理条例。,从全国性和地方性两个角度来了解我国物业管理法制建设的过程，并能运用相应法规来解决实际的案例。,本节教学重点,物业管理在我国发展20多年来，国务院及相关部门先后制定了一批关于物业管理的规章和规范性文件，各省市也出台了许多物业管理条例或物业管理的办法以及物业管理的规范性文件。以下将按照时间的先后，对全国性有关法律、法规与政策逐一简介。,（一）城市新建住宅小区管理办法（1994）1994年4月，建设部颁布城市新建住宅小区管理办法，这是我国自建国以来有关物业管理的第一个部门规章。第四条指出：“住宅小
20、区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”该办法正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法规依据。同时，作为我国有关物业管理的第一个部门规章，为各省、市、区地方立法提供了依据。2007年9月，该办法被废止。,（二）城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(1996),1996年2月，国家计委、建设部联合颁发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，对服务费用收取的原则和服务费用的内容做了具体的规定。该办法为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，减少物业管理与服务费用纠纷，促进物业管理事业
21、的健康发展又向前迈出了一大步。2004年1月，国家发改委与建设部制定下发了物业服务收费管理办法，自2004年1月1日起执行，城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法同时被废止。,（三）物业管理示范文本（19971999）,1997年8月，建设部、国家工商行政管理局制订了物业管理委托合同示范文本；1997年8月建设部制订了业主公约示范文本；1999年10月制订了前期物业管理服务协议。这三个示范文本已成为物业管理中规范物业管理行为，保护当事人合法权益，减少纠纷不可缺少规范性文件。,（四）住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（1998、2007）,1998年12月，建设部和财政部联合印发了住宅共用部
22、位共用设施设备维修基金管理办法。2007年12月，根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，建设部和财政部制定发布了住房专项维修资金管理办法，住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法同时废止。新办法明确了住房专项维修资金管理、使用原则，管理模式、回答了如何实现住房专项维修资金闲置时的保值增值问题，并明确了增值的归属。,（五）物业管理企业资质管理试行办法(1999、2004、2007),1999年10月，建设部制定发布了物业管理企业资质管理试行办法，自2000年1月1日起实施。该试行办法，建立了物业管理企业的资质等级，规定了不同资质等级的标准及申请材料、审批程序与资质管理办法。2004年3月，建
23、设部制定发布了物业管理企业资质管理办法，自2004年5月1日起施行，物业管理企业资质管理试行办法同时废止。2007年11月，建设部对物业管理企业资质管理办法 进行修改。,（六）物业管理条例（2003、2007）,2002年10月国家国务院法制办发布了物业管理条例（草案），是国家颁布的第一部有关物业管理的行政法规，以用来规范我国境内的物业管理活动。草案曾于2002年10月分别在人民日报和法制日报上全文公布，在广泛听取、研究和充分吸收社会各界人士对草案意见的基础上，经过修改和完善，于2003年5月28日在由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，审议并原则通过。2003年6月20日，国务院第九
24、次常务会议通过了物业管理条例并正式发布，于同年9月1日起施行。2007年8月，国务院对物业管理条例进行修改，修改后自2007年10月1日起施行。,（七）业主大会规程与前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003、2009）,为了规范业主大会和业主委员会的活动，根据物业管理条例，建设部于2003年6月26日制定发布了业主大会规程，首次明确了业主大会和业主委员会的职责权限。同时，建设部还印发了前期物业管理招标投标管理暂行办法。这些规章的实施，进一步地确定了物业管理在我国的地位，标志着我国物业管理事业的发展进人了新的时期。2009年12月，住房和城乡建设部印发了业主大会和业主委员会指导规则，自2010
25、年1月1日起施行，业主大会规程同时废止。,（八）物权法（2007）,2007年3月16日，物权法由十届全国人大第五次会议高票通过，自10月1日起开始施行。物权法体现了民法“私法自治”的原则，明确了业主的建筑物区分所有权，进一步确立了业主共同协商，自我管理的物业管理模式。随着物权法的出台和实施，物业管理将会形成新的服务模式。,1994年3月21日，山东省青岛市政府以18号令批准发布了全国第一个关于物业管理的地方政府规章青岛市住宅小区物业管理试行办法。同年6月18日，深圳市第一届人大常委会通过了深圳经济特区住宅区物业管理条例，这是全国第一部地方性法规；同时，深圳市政府和行业主管部门还有计划、有步骤
26、地制定了20余件操作性强的配套细则和规章制度，包括条例实施细则、深圳经济特区物业管理行业管理办法、深圳市物业管理考核评比标准、深圳市物业管理资质证书管理规定、深圳市物业管理服务收费指导标准、深圳市业主大会和业主委员会指导规则等。,1994年8月常州市也制定了常州市市区住宅区物业管理办法，此后，各地方都陆续出台了本地方关于物业管理的地方性法规或政府规章。例如：北京市政府以第21号令颁布了自1995年10月1日起施行的北京市居住小区物业管理办法；1997年5月28日上海市居住物业管理条例通过并于6月9日公布；1998年9月 21日江苏省政府发布施行江苏省城市住宅区物业管理办法；,1999年2月13
27、日重庆市政府发布了自同年4月1日起施行的重庆市物业管理办法，年月日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过了重庆市物业管理条例，该条例从业主、物业管理企业、物业管理服务、前期物业管理、物业管理涉及各方的法律责任等多个方面做了规定。此外，广东、江苏、江西、西安、天津等省市也相继出台了物业管理条例，明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理企业的权利和义务，使物业管理初步做到了有法可依、有章可循。,（一）城市异产毗连房屋管理规定（1989）1989年11月，建设部颁布了城市异产毗连房屋管理规定，对加强结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋进行管理，明确管理
28、、修缮责任，维护范围所有者和使用者的合法权益造就了法律依据框架。,（二）城市房屋修缮管理规定的颁布（1991）1991年6月24日经建设部第五次部常务会议通过并公开发布了第11号城市房屋修缮管理规定，该规定为加强城市房屋修缮的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能而制定，自1991年8月1日起施行。该规定较为详细地明确规定了房屋修缮管理机构的职责、责任、房屋修缮计划管理、房屋修缮资金管理、房屋修缮质量管理、房屋修缮定额管理、房屋修缮企事业单位管理及其法律责任等事项。,（三）房屋接管验收标准(1991)为明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，监督政府房屋管理部门对建设单位
29、移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收，以确保房屋的住用安全和正常的使用功能，建设部于1991年2月4日发布了房屋接管验收标准，自1991年7月1日实施。,（四）公有住宅售后维修养护管理暂行办法(1992)1992年，建设部为了配合住房分配货币化，解决公有住宅销售后存在的维修养护纠纷与疑义，制定了针对公有住宅售后维修养护管理的暂行办法，为明确公有住宅售后的维修责任，保障房屋住用安全以及保值、增值奠定了法律基础。,（五）城市住宅小区竣工综合验收管理办法(1993)为了加强城市新建住宅小区竣工综合验收和交接管理，提高住宅小区的综合效益，建设部于1993年制定并发布了城市住宅小区竣工综合验
30、收管理办法，该办法自1993年12月1日起施行。该办法具体规定了住宅小区竣工综合验收必须符合的要求、申请住宅小区竣工综合验收应当提交的文件以及住宅小区竣工综合验收遵循的程序等相关问题。,（六）城市房屋租赁管理办法(1993)为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法，1995年5月9日建设部发布了城市房屋租赁管理办法，该办法自1995年6月1日起施行。该办法较详细地规定了租赁合同应当具备的条款、房屋租赁登记备案制度、房屋租赁当事人享有的权利和承担的义务、房屋转租以及当事人的法律责任等相关内容。,业主是小区的主人，物业管理公司是业
31、主的仆人吗？,物业管理公司与业主之间到底是什么关系?这是正确处理小区内各种问题的一个基本出发点。目前，不少大厦或住宅小区发生了很多纠纷，究其深层原因，主要还是业主或者物业管理公司没有弄清双方之间的关系造成的。,第一，在法律上，双方是平等的民事主体关系，没有谁领导谁，谁管理谁的问题 产权人和使用人通过业主管理委员会在市场上选聘物业管理企业，双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利义务。因而物业管理公司与房屋产权人和使用人的关系是合同法律关系中的一种。双方通过双向选择并签订合同，这本身就说明了业主和物业管理公司是平等的民事主体关系。,第二，在经济上，双方是聘用与被聘用、委托与被
32、委托、服务与被服务的关系，通过物业管理委托合同，双方确立起各自的权利、义务与责任 实施物业管理的实体是具有法人资格的专业企业即物业管理公司。由于房屋产权属业主所有(产权多元化)，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托(聘用)，代表业主并运用经济手段经营管理物业。物业管理公司与业主之间是服务与被服务的关系，物业管理公司的管理服务行为是企业行为，是有偿的，业主要为占有和消费物业管理公司提供的管理服务支付一定的费用。,第三，物业管理过程中，业主应处于主导地位，物业管理公司应处于被动地位 业主作为物业的所有权人，也是物业管理的权利主体。业主以业主管理委员会为权力核心，由业主管理委员会代表全体业主与物
33、业管理企业签订合同。在明确业主和物业管理企业的权利、责任和义务的同时，由物业管理企业接受业主的委托，按照业主的愿望与要求对物业实施管理。业主是“主人”，物业管理者是“管家”。业主属于买方即需方，物业管理公司则应为卖方即供方。作为物业管理市场上需求方的业主，通过业主管理委员会在物业管理市场上选择物业管理公司，通过他们的选择，决定物业管理公司能否有机会提供服务，进而影响物业管理公司如何生存和发展。从这个意义上讲，业主是处于主导地位的，而物业管理公司则相对来说，是处于被动地位的。,第四，要防止两种相反的倾向 一种就是业主至上，或者叫做业主至上主义。一切权力归业主，业主拥有产权就拥有物业管理的一切权利
34、，且不承担义务，一切围绕业主的产权做文章。认为业主(代表)大会是最高决策机构。对物业管理公司的行为要求甚多，规范甚细，处罚甚严，而对业主或使用人的行为规范笼而统之，一笔带过。这种业权至上、不能说、不能管，用财产所有权掩盖业主或使用人对他人、对社会所应承担责任的观点，对真正公平公正的市场经济是有害的。另外一种倾向就是所谓物业管理就是“管理”，物业管理公司就是“管理者”的观念。有些发展商没有意识到商品房经过交易后自己位置的转换，有些物业管理公司以当然的管理者、领导、“太上皇”身份来“治理”业主，由此导致了一系列的法律纠纷地出现。,关于业主和物业管理公司关系的问题，有人曾采访过一位著名的物业管理公司
35、经理，这位香港经理有过很精彩的阐述。问：你很早就在不同报纸上写文章讲“主人”和“仆人”的关系，现在很多人反对，认为应是“平等”关系，你为什么还坚持用“保姆”来比喻?答：我认为提出把“主人”和“仆人”的关系变为“平等”关系是将两个不同的概念混为一谈。“仆人”和“主人”本来是“平等”的，提出这个问题关键是作为“仆人”的人自己把自己看低了，不是“平等”才有选择权，“仆人”一样有选择权。家里找过保姆的一定碰见过保姆问您家有没有彩电、洗衣机，有没有她的单独住房，如果您没有，她很可能不去。同样，物业管理公司也可以选择接受或不接受委托管理某个物业。我们说“平等”是指互相选择、签订和执行合同的“平等”，我们说
36、“主人”和“仆人”是要解决谁听谁的问题。,家里请了保姆，绝不意味主人可以要求保姆超出合同规定的内容和时间去干活，主人可以随意克扣保姆的工资，任意侮辱、糟蹋保姆，但是，保姆干活时必须按主人的要求去做。问：按照你的说法，“仆人”听“主人”的，一个物业区域有那么多业主，众口难调，物业管理公司是否意味着无法管理了?答：我相信有这种思想的人一定不少，包括很多业主，也包括物业管理公司，我认为这是由于人们对物业管理这个新生事物还没有充分认识。我讲“仆人”要听“主人”的，是指物业管理公司要听全体业主的，而不是要听某个业主的。我这样说绝不是说物业管理公司不需要听取每个业主意见，而是说物业管理公司不是按某个业主的
37、意志办事。,几乎从我国开始物业管理以来，业界就广为推崇“业主至上”口号，业主被称为“主人”、“上帝”、“衣食父母”，物业管理公司自谦为“仆人”、“保姆”、“管家”。但从我国近年来物业管理的实践来看，“业主至上”也给物业管理和业界人士带来不少困惑和烦恼。业界人士开始重新思考“业主至上”说，并对其持否定态度，强调物业管理企业与业主地位平等。,一、业主至上误区的原因分析二、业主至上与关系平等三、物业管理新课题四、业主中心说,一、业主至上误区的原因分析1.来自物业管理企业2.来自业主,一、业主至上误区的原因分析1.来自物业管理企业低价竞争，不敢主张企业利益过头承诺扩大服务范围，无偿提供服务,一、业主至
38、上误区的原因分析1.来自物业管理企业低价竞争，不敢主张企业利益 物业管理公司为争夺市场份额，在参加招投标、承接新物业项目时，降低企业应得的利益要求，无限制低价压标竞争，他们说“我们不讲报酬、不求利润”、“我们的测算是无利润、无成本”、“每年我们补贴万元”，连保本微利也不敢提，更不敢主张合法的10的合理利润。这种恶性竞争带有很大盲目性和不真实性，造成中标后很多后遗症，要么难以为继，要么降低物业管理服务标准和质量，使物业管理企业、业主均受其害。,一、业主至上误区的原因分析1.来自物业管理企业过头承诺 物业管理企业常常过头承诺，管理指标盲目提高，超过企业水平和能力。考核时要么蒙混过关，要么弄虚作假，
39、企业疲于应付，业主受骗上当。在业主至上的思想下，物业公司不顾自身利益，为了争一点市场份额，保证不丢证、不发生人身安全、偷盗事件，不发生刑事案件等承诺。由于过头承诺，物业公司往往自食恶果。,一、业主至上误区的原因分析1.来自物业管理企业扩大服务范围，无偿提供服务 物业管理公司大包大揽，无偿实施水、电、气费代收代缴，不仅加大了管理人员的开支，甚至连水、电总表和分表的差额也要物业公司承担，有的公司将其分摊到业主。还往往遭到业主投诉。,一、业主至上误区的原因分析1.来自物业管理企业2.来自业主,一、业主至上误区的原因分析2.来自业主无政府主义泛滥，拒绝政府主管部门监管强调个性，侵害其他业主利益；惟我独
40、尊，歧视物业管理人员,一、业主至上误区的原因分析2.来自业主无政府主义泛滥，拒绝政府主管部门监管 一切权利归属业主。业主大会是最高权利机构，用财产所有权掩盖业主或使用人对他人、对社会所应承担的责任和义务。极端自由化，拒绝民主集中制。个别业主认为“别人选的业主委员会我不承认，你们的决议我不执行”。,一、业主至上误区的原因分析2.来自业主强调个性，侵害其他业主利益；惟我独尊，歧视物业管理人员 认为“我的房子我有权处理，物业公司无权过问”，在装修中违章搭建。过多主张权利，不承担义务，不缴纳物业管理费。,一、业主至上误区的原因分析二、业主至上与关系平等三、物业管理新课题四、业主中心说,二、业主至上与关
41、系平等 在物业管理中，业主与物业管理企业是平等民事主体关系，双方的权利和义务通过物业管理服务合同来明确和保障。享受权利与承担义务应该对等与平衡，物业管理企业应清醒认识到这一点。物业管理公司在业主至上口号下向业主做出的承诺必须注意法律后果，以免企业信誉受损。法律界定。不管物业管理企业如何主张业主至上，法律在如下方面予以明确界定是必要的：物业管理公司与业主的关系、业主的权利与义务；业主、业主大会、业主委员会的准确法律定位与物业管理企业、政府等方面的关系；业主公约、业主委员会章程示范文本法定审批；物业管理企业职责范围；物业管理的收费、赔偿与处罚；市场竞争的游戏规则。,三、物业管理新课题 虽然业主至上
42、与关系平等是两股道上跑的车，业主至上是经营理念范围内物业管理企业提出的口号，而关系平等是法律范畴内民事主体身份地位的认定标准。但实际上业主至上对平等关系的干扰却随处可见。如何准确定位和描述业主与物业公司之间的关系。成为摆在物业管理从业人员面前的一大课题。我们主张对业主至上应持辩证扬弃的态度，批判地继承与接受，保留对业主尊重的一面，同时摒弃其一切负面影响。,四、业主中心说 2000年底，国际标准化组织正式发布2000版IS09001，在这一标准中，提出了质量管理的八项原则，第一项即是“以顾客为中心”。这一业主中心说包含三层关系，即：业主与物业管理企业在物业管理层面上是平等关系；物业管理企业的各项
43、工作、各种观念与意识均应围绕业主运作；在业主与物业管理公司之间由法律、法规来界定与约束。,四、业主中心说 在物业管理中，任何一个企业都将争取业主、使业主满意作为首要工作。“业主满意”有三个层次要求，即：必须了解业主需求；必须满足业主需求；努力超越业主期望。业主中心说突出了业主的中心地位，但不是至高无上的地位，表达了物业管理企业围绕业主提供优势服务的理念和模式，其描述和定位均较准确，与国际接轨，符合ISO标准，必将为我国物业管理业界人士所接受和应用。,冯某打算盖一座三层小楼，经申请，于2000年2月获得城建部门批准并领取了建筑许可证。同年3月，冯某开始建楼。由于资金不足，冯某盖了两层就封顶了，准
44、备以后有钱再加盖第三层。不料，此后冯某经营的小饭店又亏本，欠债1万多元。为了还债，冯强只好将楼房的第二层出卖。孙某买下了此楼的第二层，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续，冯某在出卖第二层楼房时并没有说明将来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。2002年，冯某积攒下一笔钱，打算将楼房的第三层盖起来。孙某表示反对，认为自己买了第二层，楼顶当然属于自己所有，冯某无权加盖第三层。冯某则认为自己盖三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相持不下，冯某诉到法院，要求维护自己的合法权益。,本案是一起建筑物区分所有权纠纷案件。要对本案作出正确评释，需从建筑物区分所
45、有权的基本理论谈起。在本案中，2000年，冯某向城建部门申请盖一座三层小楼，后获得批准并领取了建筑许可证。因建筑过程中缺乏资金，冯某只盖了二层就封了顶，准备以后有钱再加盖第三层。冯某把盖好的第二层楼房出卖给孙某，双方订有书面协议并办理了房屋过户手续，因此该买卖合法、有效，应受到保护。这样一来，孙某买下的第二层楼房便与冯某的第一层楼房之间形成了区分所有权关系，即对于同一个二层楼房，冯某对一层楼房(专有部分)享有单独的区分所有权，孙某对二层楼房(专有部分)享有单独的区分所有权。冯某的一层楼房下的地基，与孙某的二层楼房上的楼顶等属于共用部分，应由双方共同占有、使用，如利用它堆放杂物等，均无不可。,两
46、年后，冯某打算把楼房第三层盖起来，通知孙某把堆放在二层楼顶的杂物清除，我认为冯某的要求是正当的，法院应予以支持。二层楼顶不属于孙所有，在冯未加盖第三层楼以前，属于共用部分，应为冯、孙二人享有共有所有权，共同占有、使用。根据区分所有权理论，冯某基于在先的行政许可证有权在二层楼顶加盖第三层楼房。因为，在孙购买该二层楼房前，冯已经取得了盖三层小楼的许可，且冯把第二层楼房出卖给孙时，双方签订的买卖合同中也没有约定冯不得加盖三层楼房。在第三层楼房盖好后，对于该第三层楼房(专有部分)，冯享有单独的专有所有权，但三层楼房的楼顶则属于共用部分，应由冯、孙二人共同占有、使用，即孙有权把他的杂物堆放在该楼顶上。但如果冯某在卖给孙某楼之前没有取得三层楼的建筑许可证，后来又想盖第三层，则首先必须征得孙某的同意，如果孙某不同意，冯某就无权申请加盖第三层。,
