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1、办公楼调研报告,绿城建筑规划设计管理公司2010年8月,1、办公楼概述,一、提纲,2、国内办公楼调研,3、办公楼调研总结,1 办公楼概述1.1 办公楼的定义1.2 办公楼的发展和趋势1.3 办公楼生态认证,1、1 办公楼的定义 办公楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“办公楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，办公楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要
2、而产生的。办公楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作为收益性物业，办公楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。,“5A”指的是一个办公楼产品的智能化水平，与办公楼品质有一定关联，但绝对不是划分办公楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个办公楼智能化水平的高低，对办公楼品质有一定的影响，但是绝不能说“5A”级办公楼就是甲级办公楼或者是品质最好的办公楼，因为影响办公楼品质的因素很多，比如办公楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面。办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有
3、办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌；楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。,5A办公楼的定义,所谓甲级办公楼，是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外办公楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将办公楼按照其综合质素不同，划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意
4、义上讲，国际上判断甲级办公楼有八大特征：管理国际化、24小时办公楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。,甲级办公楼的定义,超甲级办公楼定义（仲量联行）,按照仲量联行的定义，如下标准中满足10项以上就可称之为甲级写字楼,目前市场上甲级写字楼硬件设施主要分以下几个方面：1、建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上。2、办公空间：提供可灵活分隔并适应各种变化的办公空间。3、标准层高：室内净高2.7m以上（楼层吊顶后净高）。4、标准承重：楼板承重在2.5KN/以上。5、供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办公区域供电容量在80W/以上。6、空调系统：国际知名
5、品牌，四管制风机盘管系统或VAV系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。7、电梯：知名品牌，5分钟运送能力在12%以上，候梯时间不超过30秒钟。8、停车位：每200平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。9、供水系统：24冷热水供应。10、智能化系统：达到5A级标准。,甲级办公楼-硬件设施要求,1、外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。2、大堂：地面为大理石等天然石材；墙面应为大理石、或高级墙纸等材料；应有吊顶；柱应包大理石、不锈钢等材料。3、电梯厅：采用不锈钢、大理石或木门套高档装饰材料；地面应采用大理石
6、等天然石材。4、走廊：高级地毯或石材地面；高档吸音材料吊顶。5、卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声；设通长石材洗面台，以及面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸；高档防水防潮吊顶；洗面台、面镜部位提高照度；高级瓷砖或石材墙、地面；前室空间能有余度满足使用者理容要求。6、办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆；高档吸音材料吊顶；刷高级乳胶漆；块状胶垫地毯。7、生态空间：高档写字楼内部应有一些绿化生态空间布局，增添写字楼内部景观。,甲级办公楼-装修要求,1、职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅。2、提供多项服务的商务中心。3、多功能厅、会议室。4、邮局、银行、票务中心。5、小型商场、快递服务。6、高效全面
7、的物业管理，拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司，服务水准达到五星级酒店标准。7、专业化商务服务，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。,甲级办公楼-服务配套要求,超甲级办公楼定义（仲量联行）,国际甲级办公楼定义（第一太平戴维斯）,1.2 办公楼发展的趋势更大空间目前，大量的顶级写字楼均将大空间的布局作为一个卖点，例如，将大堂挑高从而增加空间的开阔感；尽可能增加楼层的净高，减少办公人员的空间压迫感；提高标准层的单层面积，配合大型跨国企业将整个公司设置在同一楼层的需要，同时配以流动性的空间，便于客户的自
8、由分割。除了在写字楼布局上形成大空间发展的趋势，上海许多新建的顶级写字楼均在原设计标准上不同程度提高了电梯的净高，例如世纪商贸广场的电梯净高达到3米，增加了办公人员乘电梯的舒适程度，迅速提高了写字楼的总体品质。,人性化设计在商务中营造人性化的氛围是写字楼开发商考虑的重点，不仅在产品的设计中融合人性化的元素，还要在物业管理中时时体现人性化。写字楼的最终目的是为了大量的公司办公而用。因此，在产品设计的时候就应该从客户的实际需要出发，以人性化的思想指导产品设计，这在目前新建的顶级写字楼设计上已经有所体现。在配套设施的建设方面，许多新建写字楼均考虑到了客户的商业和商务需求，在写字楼主楼边上辅以会展功能
9、，餐饮娱乐功能的裙楼，增强了写字楼的商务概念，提升了写字楼的品质。,生态化配套生态化设计的发展趋势主要体现以下几个方面。一是写字楼新风系统的选择，由于现代人对办公环境的要求随着时代的发展越来越高，经过SARS以后，大量的写字楼客户都关注于写字楼内部的空气质量，因此，新风量的大小将是未来考察顶级写字楼的一个重要标准，目前许多新建的顶级写字楼新风量均达到了30立方米/小时/人。二是关注写字楼外部配套，将写字楼融入周围自然环境中，并尽量以外观和环境形成地标性建筑。三是写字楼细部设计，例如设计独立新风系统等硬件配套，每个办公单位都有独立的清风通道，随时轮换健康空气，在写字楼中设置绿色缓冲带，生态视频系
10、统等缓解办公人员疲劳，提高劳动效率。,智能化系统 智能化和人性化结合也是未来写字楼发展的一个趋势，例如设立指纹门禁系统，每个员工指纹进出楼层，员工动向可在写字楼平台网络上体现；例如局域网络为各个公司提供商务信息服务，利用网上点餐等等。电梯等公共空间也更加智能化，如上海的企业天地等写字楼设置了LCD彩色显示屏，提示每层的公司信息，并配有语音提示。,国际化管理 人性化体现的第二个方面是写字楼的物业管理，包括对写字楼进行科学的管理，提高周到，安全服务等。人性化的物业管理也越来越成为大型跨国公司选择写字楼的重要标准之一，也是区别顶级写字楼和甲级写字楼的标准之一。许多新建的写字楼均聘请了专业的物业公司进
11、行管理，并提出了24小时人性化服务，并开始注重写字楼的保养和维修问题。上海汇亚大厦配置了24小时专业服务前台以及专供驾驶员使用的等候大厅等，将人性化体现的淋漓尽致。存量的写字楼也可以通过在建成之后不断改进写字楼布局设计，从而满足人性化的顶级写字楼品质要求。,1.3 办公楼生态认证主要的绿色建筑认证系统主要有美国的LEED认证系统、英国的BREEAM认证系统、多国GBC(Green Building Challenge)、日本的CASBEE认证系统等,LEEDLEED是“Leadership in Energy&；Environmental Design”的缩写，意思是“能源和环境设计先锋奖”，
12、由美国绿色建筑协会（US Green Building Council）设计制定并管理。它是一个评价绿色建筑的工具，其宗旨是：在设计中有效地减少环境和住户的负面影响。目的是：规范一个完整、准确的绿色建筑概念，防止建筑的滥绿色化。简单来说，它是一个以“得分”来分等级的系统，关注点从建筑选址、规划设计、建筑营造到使用过程，全方位对绿色建筑进行了规范和指导。其意义在于设立了一个共识的标准去发展绿色建筑；提供一个框架去评估建筑的表现；强调尖端的策略以使建筑达到可持续发展的目标；承认和推广绿色技术；承认建筑业的绿色先锋，并刺激绿色竞争；提高消费者对绿色建筑的认可；以及指导绿色建筑设计、将建筑业推向绿色等
13、。,LEED建筑分类目前LEED把建筑分为七大类进行评估认证：LEED-NC:New commercial construction and major renovation projects新商业建设和主要修复项目LEED-EB:Existing building operations现有建筑营运LEED-CI:Commercial interiors projects商业室内项目LEED-CS:Core and shell projects核心筒和外壳LEED-H:Homes住宅LEED-ND:Neighborhood development社区邻里开发LEED Application G
14、uides:Retail(currently in pilot),Multiple Buildings/Campuses,Schools,Healthcare,Laboratories,Lodging应用导则：零售、建筑群/园区、学校、医疗卫生、实验室、住宿,LEED建筑评分位置和交通（满分10分）强调开发基地与城市的关系，尽量与成熟的城市资源（公共交通、生活服务设施等）相结合，又不破坏自然资源（自然湿地、绿地等）。可持续选址（满分22分）强调开发过程中对基地的保护，包括水土保持、景观配置的低耗考虑、地表水控制、建筑密度控制、自然资源保持等。节水（满分15分）强调雨水收集处理、水的循环利用、灌
15、溉节水措施以及节水生活器具等。室内环境质量（满分21分）强调室内环境的舒适与节能之间的关系，如室内外换气的热回收、毒害气体防护、污染控制（包括施工阶段）、室内空气除尘以及温湿度控制等。材料和资源（满分16分）强调材料的来源、品质以及废物处理等过程中的环保和节省。能源与大气（满分38分）强调建筑使用过程中的低能耗（如对墙体保温性能的规定、门窗气密性的规定、空调系统的节能、能源之星认证的电器等）和可再生能源的利用（太阳能、风能等），以及建筑排放规定（如制冷剂的使用）。业主意识（满分3分）强调对住户的培训、对物业人员的培训以及公众对LEED的认知教育等。创新和设计过程（满分11分）强调设计团队的组成
16、、设计过程的思维、对建筑耐久性的考虑以及创新的设计等。以上各项目（总分136分）中都有详细的子项规定，以具体而准确的评判分数，认证级别规定如下：认证级：45-59/136银级：60-74/136金级：75-89/136白金级：90-136/136,BREEAM1990年由英国的“建筑研究中心”(Building Research Establishment,BRE)提出的建筑研究中心环境评估法(Building Research Establishment Environmental Assessment Method BREEAM)是世界上第一个绿色建筑综合评估系统，也是国际上第一套实际应用
17、于市场和管理之中的绿色建筑评价办法。其目的是为绿色建筑实践提供指导，以期减少建筑对全球和地区环境的负面影响。针对英国的市场需求和绿色建筑发展状况，BREEAM的评估对象从开始的办公建筑逐渐扩展到其他各类型建筑。为反映知识技术方面的进步与市场、规范的变化，保持BREEAM与实践同步和不断更新，BRE还定期对BREEAM各分册进行修改。从1990年至今，BREEAM已经发行了2/91版新建超市及超级商场、5/93版新建工业建筑和非食品零售店、环境标准3/95版新建住宅、BREEAM 98新建和现有办公建筑、4/2000版生态住家（Ecohome)等多个版本。,BREEAM BREEAM一办公建筑自
18、98版之后，框架有较大不同(附录2)，它通过建筑性能核心评估、设计与实施评估、管理和运作过程评估这三个评估的组合把“新建办公建筑”、“空置办公建筑”和“已使用办公建筑”的评估包括在了同一个框架里，并引入了一个权重系统来区分不同环境影响分类的重要性，扩展了系统的功能。,BREEAM-权重体系,BREEAM BREEAM一办公建筑可以保证建筑项目生命周期各阶段评估的连续性。若一个建筑在设计阶段已进行了评估，那么在以后管理阶段评估时，已评估过的核心部分可不必再重复评估。对于设计项目，BREEAM评估一般在详图设计接近尾声时进行。评估人根据设计资料作出最终评估，再由BRE给建筑作出定级(labelin
19、g)。如果想获得更好的评分，BRE建议在项目设计之初，设计人员较早地考虑BREEAM的评估条款，评估人也可以以某种适当的方式介入、参与设计过程。评估已使用的现有建筑，评估人需根据管理人员提供的资料，做出一份“中期报告”和一份“行动计划大纲”，以提供改进措施和意见，客户可在最终评估报告及评定之前采取改进，以获得更高的评级。BREEAM这种评估程序充分体现了其辅助设计与辅助决策的功能。,GBC1998年10月，由加拿大自然资源部发起，在加拿大的温哥华召开了以加拿大、美国、英国等14个西方主要工业国共同参与的绿色建筑国际会议一“绿色建筑挑战98”（Green Building Challenge98
20、)。会议的中心议题是通过广泛交流此前各参与国的相关研究资料，发展一个能得到国际广泛认可的通用绿色建筑评估框架，以便能对现有的不同建筑环境性能评价方法进行比较。同时考虑地区差异，允许各国专家小组根据各地区实际情况自定义具体的评价内容、评价基准和权重系数。通过这种灵活调节，各国可通过改编而拥有自己国家或地区版的GBTool。因此，通用性与灵活性的良好结合，成为GBTool的最大特色。,2002年9月，包括中国在内的21个参与国在挪威召开了GBC2002，在先前研究基础上进行了更新的成果GBToo12002，在此次会议上得到介绍，在GBC运动的发展过程中，各参与国都选择了一些建筑项目参加GBTool
21、工具的试评估，其评估结果在各次会议上进行相互交流。这种国际性的绿色建筑试验成为GBC最大的特色之一，不但有利于GBTool的不断改进，也大大促进了世界绿色建筑实践的深入研究，这是其他商业性评估体系难以做到的。如加拿大选送GBC2000的约克大学计算机科学楼(the future Computer Science Building at York)，美国参加GBC2002的Bighorn零售中心(The Bighorn Home Improvement Center)等。随着绿色挑战运动在国际社会的影响逐渐扩大，GBTool的通用框架也被不少国家改变或借鉴，如日本的 CASBEE等。,2 国内办
22、公楼调研2.1 上海环球金融中心2.2 上海恒隆广场2.3 上海会德丰广场2.4 上海国金中心2.5 上海嘉华中心2.6 北京华贸中心,2.1 上海环球金融中心,上海环球金融中心基本指标总建筑面积：381600 M2标准层面积：3300 M2（58M58M）核心筒面积：800 M2（30M30M）总层数：主楼101层，地下3层电梯数：91部（39部双层轿厢式电梯）总建筑高度：492M层高：4.2M（交易层4.5M）楼层净高：2.8M（交易层3.0M）发展商：日本森海外株式会社（Forest Overseas Co.,Ltd.）建筑设计：KPF设计院：上海现代建筑设计（集团）有限公司，华东院结构
23、设计：籁思理罗伯逊联合股份有限公司(LERA),位于浦东陆家嘴的核心位置。上海环球金融中心地址：浦东世纪大道100号。上海环球金融中心交通：地铁2号线陆家嘴站。,特色1、屋顶高度世界第一：492米，超过了之前屋顶高度世界第一的台北101大楼（480米）。2、人可达到高度世界第一：474米，大楼100层的观光天阁是世界上人能到达的最高观景平台。3、世界最高中餐厅：416米，设在93层的中餐厅，将成为全球最高中餐厅。4、世界最高游泳池：366米，设在85层的游泳池，将夺得“世界最高游泳池”称号。5、世界最高酒店：设在大楼79至93层的柏悦酒店，将成为世界最高酒店。,94层至101层为观光层79层至
24、93层将建成超五星级的宾馆7层至77层为办公楼3层至5层为会议室地下2层至3层为商业设施地下3层至地下1层规划了约1100台的停车位。,标准层办公室空间的面积约为2200平方米，室内净高为2.8米，架空地板高度为150毫米，办公空间平面布置灵活，可满足单一租和多个租客的要求,外立面玻璃幕墙 采用高性能的Low-e玻璃组合。层间墙部分和开窗部分高度采用1：1的比例。窗框外侧设置上下2.1m间隔的水平金属翅片，使幕墙具有深度感，富有韵律和协调感。近500m高的超高层和一般建筑相比风压非常大，为了减少玻璃的风荷载，幕墙竖框采用1.2m模数，为结构模数的三分之一。,首层办公楼部分首层净高约10米，双层
25、大堂设计，采用IC卡系统，访客需预约。电梯设计为双层轿厢，又增加了一个换乘的空中大堂，这样省去了8台电梯。环球金融中心里一共有4个空中大堂，这也是高层建筑的一个首创。在总共91台电梯的共同作用下，进入任何一个楼层，最多只需换乘一次电梯。在办公层设置两个换乘的空中大堂，分别在28、29层和52、53层，两部穿梭电梯可从一层到达空中大堂，空中大堂之间可通过本地电梯换乘。,双层轿厢式电梯共配置39座双层轿厢式电梯，办公设施电梯采用与六本木新城相同的带有高度调节机构的双层电梯，即使在早晚高峰期间也能提供高效便捷的输送服务。,标准层平面图,IC卡安防系统 911之后国际上办公楼普遍提升了安保体系，环球金
26、融中心采用了刷卡进入的门禁系统，员工进入大堂、电梯厅都需要刷卡。,疏散楼梯,B1、B2设备间及停车库,会议中心,地下商业服务设施,2.2 上海恒隆广场二期,恒隆广场二期总建筑面积：81000 M2 标准层面积：2070 M2核心区面积：485 M2总层数：主楼42层（43F-45F为屋顶部分）(14F15F、29F30F 为设备用房及避难层)电梯数：23部（566方案，2部消防电梯，4部1F-B3）总建筑高度：219.47M（其中1-42F为176.07，屋顶为43.4）层高：低区为3.95M（13F:4.05）;中、高区为4.03(28F:4.13;31F:4.23)设备层和避难层为：14F
27、:4.15;15F:3.73；29F:4.03;30F:3.73建筑设计方：KPF 设计院：华东建筑设计研究院有限公司机电顾问方：柏诚 开发商：恒隆地产物业：恒丰房地产开发有限公司,恒隆广场二期坐落于市中心最繁华的南京路商业街上。大厦内提供值班巡逻系统24小时监控闭路电视系统于主要出口处、紧急通道、停车场、卸货点及公共区域。,总平面图,首层设置 二期共有23部电梯，其中4部是在核心筒外从L1到B3。高中低区电梯均为单独排布。首层设有35KV变压器房和变配电间，约占首层可用空间的1/3。疏散楼梯设有2部，较浪费空间，消防电梯做为货运电梯运用。正门因在一期连接的中央大道一侧，所以白天大堂感觉较暗，
28、需灯光辅助照明。,地下设备间、停车场恒隆1期、2期停车库联通，停车场顶部管道排列凌乱，且多穿梁，空间闷热，部分空调外机直接对停车库内排风。,标准层平面,避难层恒隆2期14、15层，29、30层均为设备和避难层，部分设备利用了2层的高度。避难层采用玻璃窗，但外贴膜做封闭使用。,屋顶空间设计顶部设有擦玻璃的机器，并在顶部设有轨道。,核心筒核心筒外墙不规整，利用率低。弱电机房和强电机房空间较小约5M2和6M2，且排列整齐。,2.3 上海会德丰广场,上海会德丰广场基本指标总建筑面积：107000 M2标准层面积：2100 M2（45M45M）核心筒面积：约600 M2（25M25M）总层数：主楼54层
29、，地下4层电梯数：29部（23部客梯）总建筑高度：270M层高：4.2M（交易层4.5M）楼层净高：3.05M（交易层3.3M）发展商：香港九龙仓集团上海会德丰广场发展有限公司(中港合资)建筑设计：KPF设计院：华东建筑设计研究院有限公司(又名:上海华东建筑设计院)室内设计：香港利安建筑设计及工程开发顾问(中国)有限公司(香港独资)-上海代表处,上海会德丰广场地理位置,位于静安区南京西路核心地段上海环球金融中心地址：南京西路1717号 交通：地铁2号线静安寺站,特色1、以混凝土结构高度计算，是浦西最高的建筑物。2、紧临静安公园，在上海顶级商业中心-南京路商圈占重要位置。3、9米入口大堂，车辆直
30、达入口。超过500个车位。4、裙房高档百货连卡佛。,一区：2-17楼，包括2-3楼为交易层,二区：18-35楼，包括19、35楼为避难层,三区：36-48楼，包括36楼为交易层,四区：49-61楼，包括51楼为交易层，50楼为避难层,标准层办公室空间的面积约为2100平方米，室内净高为3.05米，架空地板高度为100毫米，办公空间平面布置灵活。交易层室内净高为3.3米，架空地板高度为300毫米,外立面玻璃幕墙 采用高性能的Low-e玻璃组合。层间墙部分和开窗部分高度采用1：1的比例 窗框外侧设置的水平金属遮阳板，使幕墙具有深度感，富有韵律和协调感。,首层办公楼部分首层净高8.1-9.35米，采
31、用IC卡系统，访客需预约。,标准层平面图低密度布置,标准层平面图高密度布置,标准层电梯厅和走廊,办公单元样板间,办公单元样板间,办公单元样板间,行政卫生间,B1、B2设备间及停车库,2.4 上海国金中心办公楼（1期交付，2期在建）,地理位置：浦东新区世纪大道8号开发公司：香港新鸿基地产物业用途：办公楼、酒店、购物中心项目规模：占地面积2.5万平方米，办公可租用建筑面积约20万平方米得房率：75%（整层）标准层面积：2512平方米（1期南楼），2374平方米（2期北楼）楼层信息：1期南楼58层，建筑高250米，2期北楼60层，建筑高260米，标准层净高3.0米。停车位描述：1800（服务于整个综
32、合项目）物业管理公司：新鸿基地产下属物业管理公司最新租售动态：租金均价10元/平方米天，物业管理费30元/平方米月。设计团队：规划建筑设计：CESAR PELLI(马来西亚双子塔设计师)。绿色环保：上海首个获得LEED整体项目前期认证金级证书项目。,外部环境,区位图,项目特点 项目地处陆家嘴贸易区核心位置，景观开阔，加上独特的钻石外形，竣工后将成为上海又一地标建筑。由两栋甲级办公楼，汇聚国际顶级名牌的国金商场以及五星级酒店组成。项目交通网络完善，商场的地下二层连通地铁2号线陆家嘴站，并与规划中的轨道交通14号线陆家嘴站零换乘。正在建设中的陆家嘴中心区二层步行连廊系统工程将会把庞大的人流导入商场
33、。项目的零售部分是区域内较为匮乏的高端零售巨舰，对整个小陆家嘴区域零售档次的提升起到极大的作用。项目整体定位高端，预计在业态及租户引进方面和香港国金中心相似。,甲级办公楼,汇丰银行大楼（1期南楼）250米 共56层（30层办公楼）,国金中心二期(2期北楼)260米 共53层（45层办公楼）,N,世纪大道,商场,国金中心商场,酒店,丽思卡尔顿酒店286间客房,酒店/服务式公寓,陆家嘴 环路,银城中路,花园石桥路,停车场：B1-B3，1,800个车位,注释：原定入驻的W酒店由于战略调整已正式撤出本项目，目前开发商正在考虑新物业品种的选择，可能开发的物业品种是服务式公寓或精品酒店,物业组成,1期南楼
34、大堂平面图,停车场,商场,二期北楼,丽思卡尔顿酒店,汇丰银行大楼(1期南楼),酒店/服务式公寓,一期南楼,功能分区,1期南楼大堂平面图,办公楼大堂,8米净高,11-13米,1期大堂,1期办公交房标准：吊顶：金属吸音天花吊顶墙面：白色乳胶漆，玻璃单元门地面：150毫米架空地板（交易层架空地板350毫米）,2.4 上海嘉华中心,嘉华中心基本指标总建筑面积：86202 M2标准层面积：1800 M2（48M37.5M）核心筒面积：350 M2（22.35M15.4M）总层数：主楼45层，裙房4层+3层(16F、30F为设备层及避难层)电梯数：19部（555方案，2部消防电梯，2部1F-B2）总建筑高
35、度：162M层高：4.1M 楼层净高：2.75M发展商：上海嘉汇发展有限公司嘉华集团建筑设计：香港王董国际 设计院：上海建筑设计研究院有限公司机电顾问：柏城 物业公司：仲量联行,嘉华中心 地理位置,上海嘉华中心位於淮海中路近东湖路，处於繁华闹市中的幽静地段。它东临东湖宾馆（旧上海大亨杜月笙之故居），西接襄阳公园，与酒店及高尚购物中心相呼应。交通四通八达，信步3分钟可达地铁站，数分钟车程即到贯通上海市之延安路高架及南北高架路。,嘉华中心 楼层净高2.75米 电梯大堂净宽3.5米 为客户提供24小时温水供应 电讯移动信号覆盖每一区域，包括地下停车场及电梯 袋式过滤系统传达新风 空调机均采用紫外线杀
36、菌系统及二氧化碳浓度控制系统，保证空气质量 安装加湿系统 洗手间皂液、座便器、水龙头为电子感应系统，避免细菌交叉感染 全智能化楼宇系统,外立面玻璃幕墙 全部采用100全进口玻璃幕墙。采用low-E玻璃。层间墙部分 采用内铝板外玻璃处理方式。,首层嘉华中心特立独行的“文化路线”，在主入口、广场及大堂收藏了诸多国际艺术大师珍贵作品，以独特的品位及浓郁的文化底蕴区别于其它商业办公楼。地面大堂、电梯大堂、洗手间均采用五星级酒店式装修标准。首层约9M多，大堂配合名师的大幅壁画较明亮，气派。,首层电梯布置低区电梯间直接对外敞开，中高区在中间，且电梯声、光标识清楚，中高区并未单排排列。,首层平面图,首层的机
37、电用房首层的AHU机房设置在首层的夹层，而在AHU机房下面设置了L1到B2层的二部电梯，能有效的利用空间。,疏散楼梯疏散楼梯为剪刀梯，宽度为1300，且2部消防电梯在同一侧,另一侧的前室面积很小，只有3M2左右（此处不符合规范，最低不少于6M2）。二层到首层的消防楼梯只设置了一部三跑楼梯，在第三跑开始的时候转入首层AHU机房（此处与图纸及现场标识不符）。,B1、B2设备间及停车库 锅炉房设置在B1，高度要求较高,并在顶部设有泄爆口。,B1、B2设备间及停车库B1、B2的停车库顶部的机电管线排列整齐，且标识性强；空调适宜。,B1、B2设备间及停车库B1、B2设备间中都有15CM的水泥垫高层和避震
38、器，大大减少机器对地面和大楼结构的影响。设备的四周地面都有一圈排水沟，但较浅，上有污水沟盖板（会造成排水不畅，地面有水迹）。,设备层避难层及顶部在设备层有闭式冷却塔，其排风管直接连接设备层的外墙格栅排风。设备层的水箱所占空间较大。AHU机房约40 M2左右，2组机组一侧呈L型排列，且一侧贴边，一侧留有约3米左右的空间，管道从2侧排出。,屋顶空间设计 顶部设备空间较大，水管较粗，并交叉排列占空间很大，一些设备用房且很高，嘉华中心采取利用玻璃幕墙延伸上去的做法，给予遮挡，因此玻璃幕墙出顶部地面约10米左右。,核心筒充分利用核心筒，并精简很多空余尺寸。,2.6 北京华贸中心,北京华茂中心办公楼,地理
39、位置：朝阳西大望路6号开发公司：北京国华置业有限公司项目类型：华茂中心由3栋超百米的5A级智能办公楼、2座豪华酒店、大型国际商城、国际公寓和中央公园组成。项目规模：整体占地16.6万平方米，建筑面积约100万平方米，其中3栋办公楼建筑面积为20万平方米。开间面积从216-2260平方米不等。楼层信息：1号楼28层，2号楼32层，3号楼36层。层高4米，净高2.7米。停车位描述：地下停车位5000个停车位租价：1250元/位月物业管理公司：金融街第一太平洋戴维斯物业管理公司最新租售动态：租金280元/平方米月，物业费28元/平方米月。设计团队：规划建筑设计：KPF 规划景观设计：EDAW商业建筑
40、设计：BENOY 酒店建筑设计：WATG 项目内外部交通组织设计：MVA WSP,区位图,交通状况：拥有城市主干道、环路及地铁,外部环境,大堂/中庭,大堂挑空2层，最高挑空净高约10米。大堂的出入口分别在核心筒的两侧出入口设置刷卡系统，增加安保控制。首层电梯厅高低区指示明确。,大堂/中庭,标准层,每层面积22612383平方米无柱大开间。核心筒与玻璃幕墙间距11.6米。在提供100毫米架高地板后净高达2.7米。室内自然光线充足。整层使用率为71%-73%。,1、2号楼低区平面图,1、2号楼标准层,1、2号楼标准层,3号楼标准层,3号楼标准层,3号楼标准层,标准层,设备设施,幕墙系统：塔楼主体为
41、全玻璃幕墙体系，主要材料为全钢化中空LOW-E镀膜玻璃及氟碳喷涂饰面铝合金型材。华贸办公楼玻璃幕墙华贸采用LOW-E玻璃为8+12+8设计，抗冲击强度大，安全性能高；中空玻璃可见光透过率为40%，室内采光充足，办公环境良好，室外反射30%，遮蔽性强；传热系数达1.7，冬暖夏凉，环保节能；中空玻璃可降低噪音30分贝左右。,空调系统：内区采用VAV变风量全空气空调系统，外区采用四管制风机盘管系统。新风量40立方米/小时人，每层划分为一个可控制区域。设置自动控制装置，舒适节能。采用蒸汽加湿系统，在充足新风的基础上对大厦的空气适量加温，清新舒爽。预留用户冷却水系统。利用溴化锂制冷技术，节能环保。,设备
42、设施,电梯系统：1#、2#办公楼各设12部高速客梯，分高低区，6+6配置；3#办公楼设15部高速客梯,分高、中、低区，3+6+6配置。以上3幢办公楼高速客梯均设有智能选层控制系统。高效-首层等待时间缩减至最短。经过系统智能调配，同一目的楼层乘客利用同一台电梯，减少各电梯的停层数，提高运行效率。舒适-高速电梯采用代表世界领先技术的“永磁同步无齿轮马达”、“超高速程序处理软件”及“VVVF变频变压控制系统”，实现国际水平乘梯舒适感。安全-开关门系统采用的门负荷自动检测功能可感应各楼层的门重和风压，自动调整开关门机的力量，保持开关门速度一致，电梯开关门动作超稳定;多光束厅门传感器在电梯出入口全方位检
43、测障碍物,确保乘客安全。,设备设施,通讯系统：内部办公及物业管理区域采用千兆光纤和六类UTP混合布线结构，RJ45型信息插座。预留每8-10平方米配置一对信息点的系统容量。出租部分采用区域配线结构，弱电竖井预留光纤、数据配线架。各层设有数据配线架，预留六类UTP及光纤接口，将来与用户终端相连，形成信息传输网络，实现信息交换和内部资源共享。中国网通、中国铁通、北京电信共建华贸通讯平台，服务任您选择。接受宾馆鑫诺一号卫星和共用天线电视节目信号,各办公楼层竖井内及零售商业部分等处设有电视终端。提供公共信息服务系统，建立电子话务员、语音信箱、无线通信、多媒体通信服务。,电力系统：西大望路变电站提供双路
44、35千伏安供电；办公楼租户独享每平米76伏安的充足电量。每栋楼一部备用发电机，确保供电万无一失（T1发电机为1200KVA，T2为1400KVA）。,设备设施,车库管理计费系统：华贸办公楼车位1400个，与华贸商城及酒店车库联通，共享整体停车资源。车库管理计费系统，对长期用户进行控制、停放与满车位显示；对临时用户实行发卡计时、计费管理。,消防系统：采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为特级，分消火栓给水系统、水喷淋系统、水幕系统、气体消防灭火系统；火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成；完善的防烟加压和排烟系统及可靠的应急照明系统，确保人员安
45、全疏散。,安保系统：实施国际化阶梯式快速支援安全防范体系，配备闭路电视监视设备和报警设备及一卡通、电子监控、红外探头、智能门禁系统、电子巡更、区域报警功能等系统，确保大厦安全防范万无一失。,3、办公楼调研总结 3、1 周边环境与规划规划特征3、1、1 在城市中的区位目前写字楼呈现分散化分布趋势，随着轨道交通的发展，城郊新城服务业的需求有所增加。但城市中心尤其是北京、上海这类国际大都市的中心区仍然是高端办公楼集聚的区域。区位仍然是写字楼价值的首要因素。黄金地段、临近多条轨道交通、结合商业区、占有城市最佳景观面，这些是高端办公楼的典型特征。,3、办公楼调研总结 3、1 周边环境与规划规划特征3、1
46、、2 周边区域规划、配套设施的影响办公楼受区域规划政策影响较大，城市的CBD选址、商业中心和副中心的选址都会影响整个写字楼板块的定位和租金价格。此外，重大的城市配套设施如展览馆、交通枢纽以及地铁、快速路的城市布局，同样会给某一区域的办公楼发展带来重大的影响。,3、办公楼调研总结 3、1 周边环境与规划规划特征3、1、3 场地规划设计办公楼入口应选择面向主要人流方向，主入口考虑建筑门户形象，车行入口尽量不要开在主干路上，尽量于次干路和支路上出入，并遵守城市规划相关举例规定；当与其他功能形成综合体时，注意与商业、酒店人流的划分，便捷互通但互不干扰,3、办公楼调研总结 3、1 周边环境与规划规划特征
47、3、1、4 与城市交通系统的关系地铁关系紧密，办公楼一般为超高层建筑，办公人群密集，商务往来人流量大，必须临近大运量轨道交通，在站点周围200米最宜，超过500米则通勤不便；城市道路临近交通主干路或者次干路最佳，便捷接入城市快速路网；,3、办公楼调研总结 3、1 周边环境与规划规划特征3、1、5 场地交通流线设计车行交通尽可能有2个出入口，如果场地允许，应设置主入口落客车道，方便风雨天气出租车进入和VIP客人进出；车道应与地下车库入口相连通；货运车辆通行路线不与客流交叉；人行交通区分办公人流和服务人流，便于统一管理，提升办公楼安全性；,3、办公楼调研总结 3、1 周边环境与规划规划特征3、1、
48、6 场地景观设计办公楼一般用地紧张，景观设计面积较小，往往与入口、城市道路等景观相结合设计，作为开放性的场所设计树种选择与建筑风格相协调的景观树；,3、2 建筑主要特点3、2、1 功能配置（主楼、裙房）高层办公建筑多为综合性建筑，不同的功能要求建筑提供适应的空间形式，不同使用性质要求建筑塑造与之相协调的风格特点。作为现代办公建筑，功能要求必须放在首位。行政办公以及与之相配套的设施相对来说与外部交往较多，因此应布置在裙房中。办公路线纵向展开，以保证各部分功能空间的紧密联系。,3、2 建筑主要特点3、2、1 功能配置（主楼、裙房）商务中心、多功能报告厅可布置在裙楼，设单独入口，满足大量人流疏散要求
49、。高层办公的内部功能划分富有弹性，既能形成明确的竖向分区，又能满足不同要求的大、中型办公室，在使用过程中，可动态地根据需要改变格局，具有更大的可变性和适应性。,3、2 建筑主要特点3、2、2 地下空间和人防1 应符合现行国家标准汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067 和现行行业标准汽车库建筑设计规范JGJ100的要求:2 每辆停放面积应根据车型、建筑面积、结构形式与停车方式确定;3 设有电梯的办公建筑,应至少有一台电梯通至地下汽车库;4 汽车库内可按管理方式和停车位的数量设置相应的值班室、管理办公室、控制室、休息室、贮藏室、专用卫生间等辅助房间。,3、2 建筑主要特点3、2、4 大
50、堂和公共空间1 大堂内可附设接待、收发、会客、服务、问讯、展示等功能。根据使用要求也可设商务中心、咖啡厅、ATM机;2 楼梯、电梯厅宜与门厅邻近,并应满足防火疏散的要求;3 严寒和寒冷地区的门厅应设门斗或其他防寒设施;4 有中庭空间的门厅应组织好人流交通,并应满足现行国家防火规范规定的防火疏散要求。,3、2 建筑主要特点3、3、5 结构设计办公楼结构设计的要点、首先要保证平常或紧急(地震、台风、火灾和积雪等)情况下建筑物的安全性、追求其经济性及缩短工期等，这是对建筑整体的共同要求，同时还必须抓住确保办公楼的使用功能的特殊要点。另外，结构设计往往和建筑设计、设备设计及施工设计有着密不可分的关系，
