【商业地产PPT】昆明汇都国际二期项目二次提案报告69PPT.ppt

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1、,汇都国际二期项目二次提案报告,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,产品规划,创新营销思考,价格定位,回款进度,营销战略规划,报告目录,项目总体开发战略思考,2,3,4,6,5,1,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,项目总体开发战略思考 昆明高端财富基地,汇都一期一个新时代的来临、国际化商业财富意识亚洲商业精粹所在财富汇都，国际昆明汇都国际是国际昆明划

2、时代的城市综合体，是引领城市生活和发展方向的多元化枢纽物业，是昆明市民高增长、高回报、安全稳定的创富基地，更是昆明国际化商贸、旅游、休闲、购物中心，城市未来的核心，是到云南旅游的必到之处，是昆明市民购物的必到之处。,承接和延伸一期的定位高度，确立二期以商务为核心的开发站位确立项目以商业和商务开发为核心赢利模式的开发方向在宏观环境不利的整体环境下，确立项目在安全第一、以快打慢条件下的可行性高价值开发方向确立项目工程分期开发，销售整体考虑尽量提前实现价值的操作模式以写字楼确立项目整体形象标高并率先启动的原则以创新型营销模式为领跑市场的首要条件以销售回款为主，同时开发其他融资渠道实现项目开发的可延续

3、性尽可能争取政府资源，打造政府形象工程的操作方向,项目总体开发战略思考 以诚市的名誉共生,城市共生体,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,延续商脉，承接文脉，体现时代精神,一期以金格为中心的高端百货物业为主。为延续一期，展现我汇都“昆明都心，城市引擎”，进一步完善汇都物业组成结构，体现时代精神。二期则以商务为核心，填补汇都空缺物业，形成昆明新兴城市综合体。打造昆明大汇都概念。,项目总体开发战略思考 打造大汇都,大汇都,产品规划,创新营销思考,价格定位,回款进度,营销战略规划

4、,报告目录,项目总体开发战略思考,2,3,4,6,5,1,产品规划 总体规划,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,用地面积：20453容积率：7.34总建筑面积：155202住宅建筑面积：80202办公用房：35000 地上商业面积：11000 地下一层商业面积15000 地下车库面积：15000 物业类型：住宅：3栋33层写字楼：1栋29层商铺：高层裙楼商业规划展望：一二三期的联系开发为大汇都的形成确定了基础。地面有一定高差，金汁河为地面河；可有效利用高差营造商业双首层概

5、念。,与三期地下相连,与一期地下相连,0米,3米,0米,产品规划 1、2、3期相互关系,0米,3米,产品规划 问题发现,如何实现汇都1、2、3期的互动,如何实现汇都1、2期商业的相互促进与有效补充,如何实现商业价值最大化开发,如何实现办公物业风险较低、可执行强的价值最大化开发,如何有效提升商业群楼的价值,如何充分利用金汁河,开发利润最大化,产品规划 问题解决,1、写字楼1到5楼为商业；一层挑空；2、层高1楼4.5米，2到5楼层高4.2米；6楼28楼3.3米；3、2到5楼采用外挂式电梯；4、6到12楼为酒店，先行招商，且前期面市与精装修soho空间为主；5、soho空间与写字楼分别采用不同的电梯

6、进入；6、13楼到28楼为昆明东盟资本中心。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,解决方案,产品规划 办公物业问题解决,高端公馆+中大面积办公空间降低写字楼销售风险保证价值的有效实现,以精装修解决公馆销售高端认同问题,以竖向分区解决销售价值认同，建筑设计难题,以标准可调性空间应对市场风险（住宅魔方）,以主题式定位解决价值认同问题和推广问题,可操作行强、价值容易凸显，整体形象容易维持,解决酒店定位操作难度高、回款难的问题,以公馆的名义，相比SOHO办公的优势，具有可变通性,解

7、决方案优势,创新理念与新颖产品结合主题明确、针对性强、易于销售,产品规划 商业物业问题解决,解决方案,以双首层解决大汇都大融合问题（金汁河、东风路、一期、三期）,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,以负一层主题街区解决补充高端百货，达成共同提升的问题,负二层，以超市、家具专业市场招商,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,以定制式街区解决群楼定位与业态,M

8、OMA案例解析,项目资料,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,车行进入：至市中心方向来车，需在红灯路口转向进入地块；至城东区方向来车，可经由15M规划道路进入地块。人行进入：至市中心方向行人需通过天桥到达地块，地块周边人行进入不受限制。,内部交通动线与城市规划道路密切,车流人流动线混乱。人流及车流进入方式单一。,产品规划 车库物业问题解决,产品规划 车库物业问题解决,项目以地下停车为主，且由商务写字楼和住宅楼构成，决定了商务停车与住宅停车之间如何解决与协调；且项目的车行进入

9、比较单一，车位需求量较大，地块停车面积比较有限，决定了我们的停车系统必须向立体发展。,21,构建与整体定位相适应的车位硬件和软件支撑体系是目前的工作重心,管理体系,车位数量,写字楼区的地下步入方式,地上车行进入方式,进出分离,面临的问题,解决方向,充分拓展车位数量,智能化管理,通畅便捷,产品规划 车库物业问题解决,车位销售方式,售卖车位使用权,22,全自动地下停车系统,特点：空间利用率高、占地面积小、智能化程度高,全自动地下停车库只要刷卡之后，将车辆开到指定的地点，车辆就被电脑控制的传送带传送到空车位里。取车的时候，也只需刷卡，等待80秒左右，车辆就会被自动送出，而且车头会被旋转180度，面向

10、出口，非常方便。,入口,智能化机械下沉,自动传送,写字楼车库发展技术及借鉴,23,机械立体停车库,特点：技术成熟、占地面积小、利用率高,单层空间双层停车位,车位本身要求层高米即可，在层高大于米时，可考虑双层停车位。,24,车库智能化管理,车位探测器：根据超声波测距的原理，来检测每个车位是否被占用。探测器由上而下发出超声波，分析汽车或地面的反射波，精确测量出反射面到探测器的距离，由此准确地探测出每个车位的停车情况。,一卡通智能进出、监控系统设置转向指示齐全、明确清晰,25,车库导示系统,XZ-CW车位引导系统,车位探测器：根据超声波测距的原理，来检测每个车位是否被占用。,管理器：对探测器进行分组

11、管理，实现网络通讯的优化管理，保障系统安全，循环检测所辖探测器的状态，并将有关信息传到上位电脑。,信息指示屏：置于停车场入口显示欢迎信息和整个停车场的剩余车位信息，置于停车场内显示有关区域的车位信息并引导司机快速停车。,车道灯：用于指引司机快速按照指定的方向到达指引的停车位,车位显示牌：可根据系统的引导发光闪烁，让司机对视线内的引导车位一目了然。,数据转换器：连接系统和电脑，进行数据的上下传输以及和道闸联动,产品规划 住宅物业问题解决,目前项目存在的问题,市场混乱置业者观望情绪单层面积1000，通风采光问题政策性强规，与风水豪宅核心定位的冲突,解决之道,以集合式住宅开发解决可变通设计应对市场，

12、应对整体定位集合式住宅主力面积设定，与魔方变化设想 标准层小户型、中户型结合形式，以精装修应对销售变集合是住宅为魔方是住宅,（日本集合式住宅开发）,产品规划 住宅,高层魔方式住宅：以标准户型：4550平米的一房和8595平米的二房为主组成住宅魔方；面积组合形成的面积区间是从45200平米，将满足不同消费者的购房需求；同时也可满足9070的规划要求；并有效解决高层通风及采光问题，可实现空中豪宅的概念。,产品规划 关于金汁河,地下排污,浅水系景观,项目社区水景观与外环境景观融合,对整体商业的促进,产品规划,创新营销思考,价格定位,回款进度,营销战略规划,报告目录,项目总体开发战略思考,2,3,4,

13、6,5,1,中国的房地产市场不能以价值判定，而只能以市场预期作为判定标准,以政府的名誉实现共同致富。,1、最新关于银行降息对房地产的无实质性利好，5年以上贷款无明显优惠；国家对房地产还处于严格控制状态，对房地产的贷款将继续收缩，从严控制。2、万科杭州降价风波挤压房地产的利润空间，打压中小开发上；回笼资金，收购和储备优良项目。3、股市的参考心里预期大于市场预期，汇金公司一出手，大家都不买股票了，大家都想买；做价值投资理念，对接房地产的汇金公司。,新形势下营销思考 整体市场形式的判断,解放军并没有来！,不在于对中远期价值的认同，而在于如何解决观望,新形势下营销思考 影响消费者选择购买的关键分析,传

14、统的低开高走传统非促销手段、低首付手段,错,新形势下营销思考 影响消费者选择购买的关键分析,市场在变化，置业者也在变化。传统营销手法已不能吸引客户购买，传统手法最终还是回归到价格上来。,建立在中远期价值认同基础上的消除观望疑虑的创新型营销手段,新形势下营销思考 营销突破方向,云纺成功运作模式成功分析建立了共同成功的模式分解了产权、经营权、收益权，实行了价值分布认同，变复杂为简单的模式,模式思考 案例解析,云纺的多样化租赁关系,经营权1：业主向商户转让的经营权，多为十年经营权2：商户向下家商户转让，少于十年买断费用1：商户向业主交纳，约20-30万元买断费用2：下家向上家交纳，约20-30万元租

15、赁1：业主向商户的直接租赁租赁2：下家商户向上家商户的租赁租金1：商户向业主交纳，约100-150元/平方米月租金2：下家向业主交纳，约100-150元/平方米月租金3：下家向上家交纳，12-20万元/年租金4：商户向业主交纳，约60-80元/平方米月租金5：下家向业主交纳，约60-80元/平方米月转让：上家向下家转让转让费用：下家向上家交纳，约20多万元,多存在于服装类,多存在于建材类,1,2,3,高转让费（买断费）+低租金,如服装、建材类,低（无）转让费（买断费）+高租金,如服装类,高转让费+高租金,如工艺品类,目前主要的三种租赁方式,云纺的收益方式,通讯月租费+通话费15元的月租低了吧，

16、但通话费是月租的几倍，我们都很清楚。引进其它行业成功营销手法，嫁接于房地产市场。,非常规市场需要非常规手法以非传统对传统以非地产对地产以商业对住宅,模式思考 案例解析,70%房款的使用权销售+中长期30%房款陆续回收,出路 项目核心营销策略,当认可10000的中长期价值，而不能当前认可导致观,让价值共同体提升物业预期价值，实现价值提升,创新模式营造市场轰动，应对市场不景气，达成轰动，引发关注,保障体系、预期价值认同体系、银行按揭体系、法律体系,70%房款的使用权销售,出路 写字楼及商业核心营销策略,写字楼（非公馆）、商业,认可10000元/平米的价格，但是不认可15000元/平米的价格；,中长

17、期30%房款陆续回收,+,5-10年的使用权销售，实现总体销售的70%,此策略不是太明白,70%房款的产权销售,公馆、住宅,出路 写字楼及商业核心营销策略,入伙前30%房款陆续回收,+,认可8000元/平米的价格，但是不认可12000元/平米的价格；,在70%的总房款中实现30%的首付，降低投资者的压力，同时满足银行快速放贷要求；,与发展商签订借款协议，入伙前交付30%的房款；（此借款为无息）,实际首付21%，实现首付降低9%；低于银行评估，银行放贷加快。,客户实际首付51%。,金马源平台资源汇都效应与客户资源，国贸客户资源，金格百货资源,资源整合 企业资源,真正实现金马源品牌的领跑、超越,平

18、台资源利用延伸客户价值链，实现买房与消费的互动金格消费享受买房优惠买房拥有金格优惠消费卡,金格品牌价值链延伸与金马源消费贷款+购房按揭=0首付概念,资源整合 营销创新思考,客户不动产获得金格消费评估；,客户获得金格消费贷款；,金格支付消费贷款，客户获得购房按揭款；,客户购房成功获得金格消费款；,金格支付对象金马源；,客户有购房需求，有消费需求，资金有压力，,此思路在法律、实操及与客户的高端消费额较难协调，整体操作较为困难；,资源整合 营销创新思考,金格品牌价值链延伸与金马源精装修销售站在金格巨人的肩膀上，采用高端销售模式实现精装修定制销售模式,首次置业的城市家庭，他们对居住环境的要求是个性化和

19、发散性的，他们向往贴心的服务、时尚的设计元素，希望有品牌保证，对建筑风格也要求吻合自己的品味；首次改善居住环境的城市家庭，他们在事业上有所积累，希望能够改善居住环境，有更大的空间承载家庭的幸福，他们关注细节的人性化和高品质的精装修，对社区的成熟配套和物业服务活动也更加注重，品牌归属感增强；到了再次改善居住环境的阶段，经过人生的洗礼，置业的标准已经上升到社区质素和人文内涵是否与理想与身份相契合，期待更完善成熟的功能设计，与其说这是对建筑的追求，不如说是对生活内涵的理解。,精装修定制销售模式：与本土知名室内装修大师合作；与品牌家装公司合作；与品牌家电企业合作；与品牌装饰材料公司合作；共同实现高端客

20、户资源共享。,产品规划,创新营销思考,价格定位,回款进度,营销战略规划,报告目录,项目总体开发战略思考,2,3,4,6,5,1,价格定位,产品规划,创新营销思考,价格定位,回款进度,营销战略规划,报告目录,项目总体开发战略思考,2,3,4,6,5,1,营销思路：,推广主题定位打造大汇都城市商业共生体概念，体现城市改造样板形象，明确城市共生体体商业价值昆明大汇都国际城昆明CBD首席国际化商务、商贸中心盘龙江畔城市中轴第一国际化街区推广主题 大汇都定制消费城 彩云之南缤纷万象大汇都国际城,本项目特色主题街区的商业形态，必将面临零散的经营户，经营模式必须要符合以下3点：1）要保证商业主题规划与经营的

21、统一性，符合业态规划要求，保持后期持续旺热；2）满足开发商的资金战略需求，确保回款迅速，并最大化实现商业利润；3）在前期招商销售中，坚持实施：招商点对点，销售贯彻点对点，确保经营的有序，创造全新的营销理念和经营模式。,营销思路：,经营模式定位：,经营模式建议：1）成立商业管理部，对经营户统一管理。2）商户自主经营，并服从统一管理：A、业主或经营者的经营类别、项目必须服从统一规划，开业经营服从统一管理，对于业主提前签订服从管理保证书；B、业主自主获取租金收益，经营者自主获取经营收益，统一交纳管理费。,营销思路：,租售模式建议：1）为了保证开发商的资金回笼需求，本项目商铺统一对外出售；2）而目前由

22、于国家政策限制，销售产权统一返租的模式不好落实，因此原则上消费者购买物业后自主招商或自主经营，但在实际操作中，我们必须提前招商，实现一对一的招商和一对一的销售，这样带租约销售会给投资者更多的收益保障，也会解决商业的统一规划问题。,营销思路：,核心卖点：1）地段：占据昆明高端财富样板领地；2）纯街铺：300米的有效延伸，我们只卖街铺！除了街铺您别无选择；3）成熟商圈：位于白塔路、东风东路、拓东路的核心商圈位置；4）借势：以金格百货为邻，高端消费客户群为伴，抢占财富制高点；城市改造样板工程：政府搭台，经济唱戏；5）瑞丰和全方位的整合能力，打造完美商业社区；6）优秀的招商团对，确保商业物业常常久久；

23、7）精明的商业管理团对，确保您的物业蒸蒸日上；8）和信企业品牌实力，倾情打造高品质物业；9）大汇都国际城昆明CBD首席国际化商务、商贸中心。,营销思路：,营销策略：,入市策略产品策略营销策略悬疑主力店策略全城消费人群征集策略现场活动营销策略购买昆明,入市：入市时机：利用一期现有的金格高端商业和品牌资源，招主力商家进入，制造火热场面；为入市提供锲机。入市策略：先期首推A栋住宅及商铺、写字楼及写字楼铺面和地下农贸市场，在此过程中体现一托二的营销策略，为后期销售作准备；第二次主推地下主题商业街；最后主推B、C栋；在推盘中依据推盘重点有针对性的招商。,营销策略：,产品策略：调整层高有效满足知名商家对物

24、业的基本要求，一层确保层高在4.24.5米；二层确保在3.64.2米；三层确保在3.64.2米；地下负一层确保在4.55米；地下负二层确保在4.55米；地下负三层确保在55.5米；住宅层高确保不低于3米，写字楼确保不低于3.3米合理分隔铺位，以点对点实施销售，满足定制商业的需求，科学合理分隔，实现商业的快速营销；住宅裙楼实现一托二或一拖三销售，依据定制商业需求划分一二三层商业。,营销策略：,营销方式：1、三年返租，降低投资压力；2、五年回购机制，确保投资安全；3、低首付，降低投资门廊，明暗两条线齐走；可根据项目工程的进度，首付款分几部分交付；返租冲抵模式；4、合理规避契税；与业主协商，降低首付

25、时合理避税。,营销策略：,悬疑主力店策略：时间：2008年12月中旬先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立已租的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。通过与媒体的有机配合，并借用主力店的品牌影响力，扩大商铺的知名度与美誉度，增强投资者的投资信心和引起消费者的关注，为消费者的征集做好准备。此阶段的广告以强化和突出项目的地段和投资的利益点，强调投资回报率和安全性。抓住市场的有利时机策划系列的公关活动，如圣诞、元旦吸引人气，搞活气氛，促进销售。建立浓厚的商业气氛，营造良好的商业秩序。操作思路：与品牌主力商家签订战

26、略联盟合作关系，获得其品牌宣传的法律依据；与品牌主力商家联合举办系列活动：,营销策略：,全城消费人群征集策略：时间：11月中旬至项目销售完成对于消费人群的征集，在一定程度上是扩大项目的宣传途径，让项目直接面对最终的消费群，并有效的聚集终端消费群，为项目的后期经营奠定坚实的人群基础；再者可有效利用金格百货对高对消费者的聚集力，迅速在高端消费群众形成口碑宣传；在全城通过大量的广告宣传和为金马源客户优先办理大汇都金格消费优惠卡，集客的同时为项目造势，让全城的消费人群知道在大汇都将成为昆明品类齐全的、时尚的、带来全新消费概念的消费场所，从而让全昆明人意识到提前拥有大汇都金格消费优惠卡是时尚和身份的体现

27、；并通过媒体的炒作让部分品牌意向性商家提前签约入住，为项目的后期招商铺平道路，增强投资客的投资信心；商业要兴旺，离不开消费人群的支持，消费人群是商业发展和存在的基础；消费人群征集手段：配合项目宣传广告 为客户免费办理消费优惠卡 积累客户增加项目人气利用所积累的客户资源优势吸引招商客户。,营销策略：,现场活动营销策略通过系列活动营销，结合宣传推广推出全新的生活理念；活动营销包括公关活动宣传、商业炒作、活动促销等；通过活动营销进行造声势、聚人气，保障项目在推广销售期间的到访量，形成旺盛的人气，促进意向客户的成交；阶段性的促销活动形成对目标客户有效而直接的打击，强力促进销售，保障销售进度；通过部分活

28、动提升项目的市场美誉度，提升金马源的品牌美誉度，对项目持续旺销提供保障；活动的投入有利于项目在短期内形成品牌影响力。时间：2008年12月1日到2009年6月30日活动主题：举办投资课堂活动目的：刺激准买家投资的信心和决心,营销策略：,“购买昆明”时间：2008年12月到2009年12月底核心战略购买昆明：购买昆明大汇都国际城项目商铺/住宅，就是在购买昆明的伟大未来昆明制造：把昆明这个城市作为一个品牌进行推广，昆明市政府就会是我们最大推销员商业昆明：2009年，“到大汇都去！”开始成为一种消费时尚核心战术：策划、规划与定位先行策略：在昆明大汇都国际城建筑规划设计、销售、招商之前完成国内外知名商

29、业经营管理公司与商业广告推广公司进驻项目地，国际知名品牌主题店加盟连锁经营签约与项目营销互动：在商业推广中，让创富者的血液沸腾起来！,营销策略：,活动配合：,营销策略：,品牌与投资价值之大汇都国际城商业价值品鉴会时间：08年12月底；地点：售楼部；参与人员：品牌商业经营户、准目标客户群、媒体新闻记者等。报告形式：幻灯片品牌主力商家、与客群、与商圈的关系时间：09年5月中旬；地点：售楼部；参与人员：品牌商业经营户、准目标客户群、媒体新闻记者等。报告形式：幻灯片,推广策略：,与金格百货实现联动销售：商业销售、招商分期项目整体建议将全面销售、招商实施确定于以下几个阶级:第一阶段：2008年11月底至

30、2008年12月中旬 市场预热准入阶段：针对此项目，入市前举办以下活动：1）入市前开“新闻发布会”,通过报纸、电视、广播等媒介广为宣传，营造新闻炒作，达到市场预热效果。2）入市前向社会各界开研讨会，通过不同途径，邀请知名发展商、策划公司优秀人才、知名市场调研中心以及各类媒体记者，选择适当的时候，举办“云南-昆明大汇都国际城商业城市共生体论坛”，主要议题是现今消费者需求何种产品形式。会后将研讨会的精神总结出来，在主要传媒报章上发表，此时项目预热达至高潮。工程进度要求：写字楼地基开挖此阶段完成写字楼20%的销售，住宅完成20%的内部认购。,第二阶段项目入市阶段：2009年2月第至2009年5月 公

31、开强销期：以气势磅礴的系列销售、招商广告，主推项目热销，招商如火如荼，塑造项目强势品牌形象，加强市场运作。此阶段是项目商业部分全面销售、招商的攻坚阶段，将本项目的商业策划、规划中各商业主题空间进行销售、招商广告宣传，重点跟进，并从市场的回馈中检验商业策划、规划和调整销售、招商推广策略的可行性，从而为下一阶段项目的全面开业工作奠定坚实基础。此阶段完成写字楼50%的销售，商业完成30%的销售，公馆完成30%的销售，住宅完成50%的销售，并完成写字楼商业的意向招商。,第三阶段：2009年6月初至2009年8月中旬 续销期：持续的品牌广告塑造，产品的直接诉求，获取大量的社会好评，大量商家成功意向签约。

32、此阶段为项目第二轮全面重点招商阶段，大量意向客户签订合同。此期间已通过了对项目进行全方位的招商宣传，把项目的优点不断地放大炒作，以能刺激商家、及投资者的需求、增强商家及投资者的信心而决定承租与购买；同时加强项目在市场上的知名度和品牌形象；对商业物业的销售持续增强。此阶段完成写字楼75%的销售，商业50%的销售，公馆60%的销售，住宅70%的销售。,第四阶段：2009年8月底至2008年12月初 尾销期：项目的不断宣传攻势，让本项目深入人心，获取巨大成功，顺利进入收尾阶段。此期间将对前面几轮招商与推广的情况进行分析、调整，并且在承接第一轮招商与推广影响的基础上，再次加大项目的广告宣传力度和采用有

33、效且有针对性的招商措施和途径，以高度引起市场的关注和促进商家认租。是项目最后的招商阶段，目的在于进一步加强已成交商家的信心和促进剩余商业规划面积的招商，同时也巩固项目的品牌形象与知名度，以迎接项目商业部分主题商业零售企业的正式开业。此阶段完成80%以上的销售。,产品规划,创新营销思考,价格定位,回款进度,营销战略规划,报告目录,项目总体开发战略思考,2,3,4,6,5,1,回款进度,THE ENDTHANKS,瑞丰和中国（昆明）地产顾问有限公司,2008 众望之城“和谐新望城，滨江新城区”整体推广暨招商推介案,主办 望城县县委县政府 望城县房产局 承办 长沙电视台政法频道 潇湘晨报社 支持 晨

34、报周刊 红网 金鹰955,用潜力兑现一个热土的价值 众望所归用理性驱动一个市场的信心 不负期望用远见引领一个区域的未来 腾飞在望,背景思路,机遇：两型愿景践行，大城理想发轫，与长沙市有亲密地缘关系的望城，自然成为“大城理想”承载土地、人口、产业和资本的战略纵深。作为造城梦想融汇之地，望城蓄能多年，楼市正处在从量变到质变的前夜。政经利好为本次推广提供了绝佳机遇。挑战：当前，政府牵头，媒体助力的区域房地产项目整体推广模式成为主流，基本上长沙市所有的行政区都在进行或筹备区域房地产的推广活动，目的就是为了争夺有限的现实购买力。望城区域价值如何表现，望城区域地位如何定义，旧有印象和同期其他区域包装的合围

35、如何冲破，这是本次推广需要面临的挑战。面对机遇和挑战，望城要做的是打一场漂亮的区域价值突围战！,我们要提供的不是简单的区域包装方案，而是一个具有标杆意义的区域地产发展推进模式。,2008 众望之城“和谐新望城，滨江新城区”整体推广 为你而来，罕见营销良机今年只此一次，不容错失！,望城史上规模最大的区域整体形象构建。百万市民认识望城新形象、新价值的思维解放和观念激荡。权威媒体宏大记录和和谐推动区域价值，执导区域推广大片的绝佳垂范。资深采编团队操刀内容制作，新闻包装精致大气。最优秀广告团队担纲活动设计和地面执行，力推楼盘销售。两大领跑媒体核心媒体价值与完美执行能力大成之作，影响力和营销力兼具。近1

36、000万热场宣传，不可复制的宣传良机。优势媒体精心炮制的房地产营销整体解决方案，以一抵百。四两拨千斤，数万植入广告投入，换来百万平投效果，绝对超值。,为望城房地产项目九、十月推盘计划贴身定制，多媒介、全方位团结最活跃刚性购房需求，完全市场导向，裂变式影响目标人群的传播平台和销售良机！全年独此一次，地产推广经典题材,推广定位,区域定位：以代表长沙未来、超越竞争区域的气魄，高规格、全方位定义望城区域地位和发展方向。传播定位：深刻挖掘、开拓望城区域价值、楼市潜在的市场机遇和美好前景，为望城楼市发展鼓与呼。效果定位：颠覆目标置业人群对望城旧有印象和认识误区，吸引长沙市乃至全省对望城的关注，推动实地看楼

37、购房，实现集中购买。,策略总纲,主题统一定格局 价值至上推广主题紧锁区域价值，为各房地产项目做足区位价值文章。媒体整合造氛围 多点展示六大媒介，1000万优质媒体资源打底，超高关注热度，持续曝光强度，楼盘推广事半功倍。活动实效促销售 互动营销政府权威背书，活动互动和促销措施挑动购买欲望，营造购买氛围，目标直指楼盘销售。,策略演绎价值至上,大势所趋，区域形象提升 生态新城，居住环境和谐 资源聚合，发展活力无限 齐力造城，品质地产勃兴 房价适中，尚有上升空间这一切都是望城所能赋予的、增强交易信心的区位价值支撑点，在目前市场胶着情势下，与其他区域相比，本次推广需要颠覆性的建设，完成对望城区域价值印象

38、格局性的重构。,1,2,3,4,5,策略演绎多点展示,望城区域价值展示工具一辑专题电视新闻杂志政法频道望城大视野望城系列专题片一个大型政经报道特刊潇湘晨报众望之城全景政经报道特刊一个置业望城完全手册潇湘晨报品质居住 置业新城置业特刊一本望城新生活白皮书晨报周刊希望之城 生活静美生活特刊两大主体地面促销活动“地产推介会”和“私想望城万人团购嘉年华”三大高效传播辅助媒介红网、大型户外看板、金鹰955电台大串联,策略演绎互动营销,地面活动“和谐新望城、滨江新城区”地产推介会活动简介：打造高规格的区域地产专项推介会，邀请业界、媒体、政府的专家和学者，百位望城县房地产开发商和置业人士优秀代表齐聚一堂，全

39、面解读新望城地产印象，权威解读新望城地产飞速发展的增值空间和提升动力，分享望城地产投资、置业心得，掀起新一轮的关注热潮。地面活动“私享望城”万人团购嘉年华活动简介：这将是一场真正意义上，政府保驾护航，媒体联袂造势，开发商踊跃组织，市民倾情参与，合力推动，多方共赢的团购风暴。本次“私想望城”万人团购运动面向全省范围内征集、招募安居、投资、兴业的准业主，组成“万人团购俱乐部”，推出惊喜团购政策和众多服务举措，为他们组团来望城看房、选房、买房、交房提供一站式的专项优质团购服务，志在打造一场拥有完美体验、惊喜优惠、破冰效果的望城购房幸福之旅。在区域价值推介和地面活动营造的销售氛围下，望城房产项目如果能

40、把握时机，借能蓄势，共同抬升区域形象，大力推介项目产品卖点，这是更大层面上的互动营销路径。,阶段划分,起,承,转,合,造城盛举聚焦望城9月24日9月27日,三十而立蝶变望城10月8日10月11日,上善若水优居望城10月15日10月18日,栖梦新城腾飞望城10月22日11月中旬,活动节点1：地产推介会,活动节点2：万人团购,活动节点3：房交会,阶段策略,第一轮：强推区域价值，提升关注热度，树立信心。,第二轮：加推望城价值内容，强化好感。,第三轮：力推望城楼盘品牌和建筑产品，满足选择。,第四轮：再推产品和远景价值，借团购计划，达成销售。,“起承转合”四轮推广助推望城楼市,内容分解,政法频道部分 政

41、法频道望城大视野大型电视专题杂志 第一篇造城盛举，聚焦望城，4期专题，推出时间：2008年9月24日2008年9月27日主题诉求：立足望城区位优势、资源优势，从宏观面展现大河西作为两型社会先导区的试验区给望城带来的“跨越式”的展机遇。第二篇三十而立，蝶变望城，4期专题，推出时间：2008年10月8日2008年10月11日主题诉求：展现望城改革开放三十年以来的新面貌，着力表现基础设施、产业、生态、社会四大体系建设发展成果。第三篇上善若水，优居望城，4期专题，推出时间：2008年10月15日2008年10月18日主题诉求：以楼盘为主角，重绘望城房地产发展态势、定位，全面展现望城“宜居、兴业、投资”

42、的自然环境及人文关怀。第四篇栖梦新区，腾飞望城，4期专题，推出时间：2008年10月22日2008年10月25日主题诉求：描绘望城地域区划前景，解读望城地产投资价值，发布政府部门房产优惠政策。,内容分解,政法频道全力打造两大主体地面活动地面活动1“和谐新望城、滨江新城区”地产推介会地面活动2“私享望城”万人团购嘉年华 政法频道整合媒体进行地产企业形象宣传展播（部分广告资源两大媒体联合招商）广告：政法频道滚动播放15秒望城房地产整体形象和系列活动电视广告，总频次达1400次，总时长超过21000秒。潇湘晨报配合特刊新闻，推出望城房地产整体形象和系列活动报广，共8期半版+若干企业报广。动态：政法频

43、道动态新闻全面跟踪报道，潇湘晨报紧随活动进程推出若干活动动态报道，活动期间不定期推出。网络：红网开辟“望城推广”专题页面，长达2个月全程互动。户外：主办方将会在活动期间拿出价值160万的大型户外广告资源进行整体形象包装和推广。电台：金鹰955电台，在活动期间，全天12次高频次宣传，配合形象和活动宣传，实现高频次人群覆盖。,注：以上方案内容可能视情况有所修改。,内容分解,潇湘晨报部分 潇湘晨报众望之城全景政经特刊第一章时代盛举，聚焦望城，4个版，推出时间：2008年9月24日主题诉求：望城作为大城时代和两型社会变革势能尽情释放的战略腹地，望城正以先行者的姿态捍卫城市发展信仰，“最有价值的滨江新城

44、区”的美好远景将会形成新的居住置业磁场。第二章三十而立，蝶变望城，4个版，推出时间：2008年10月8日主题诉求：望城经济发展脉络和成就，望城经济产业特征，产业布局、未来产业引进计划，历数望城历史人文、自然生态，众多城市运营商造城实践巡礼。第三章上善若水，优居望城，4个版，推出时间：2008年10月15日主题诉求：一个全新的、开放的、舒适的、高尚的宜居新区呼之欲出，本章将充分展现望城居住价值，并结合城市价值对望城重点开发项目进行全景式推介。第四章栖梦新区，腾飞望城，4个版，推出时间：2008年10月22日主题诉求：结合中远期规划，望城作为长沙新城区的发展进行前景展望，重点展现其交通、人居基础设

45、施与生活配套的远景，给置业者以信心。,内容分解,潇湘晨报品质居住 置业新城置业服务特刊10月28日一次性推出，约8-12个版品质居住，置业望城，全方位解读望城房地产主流项目产品，以完全资讯、服务性助热置业望城新浪潮。晨报周刊希望之城 生活静美望城生活特刊11月5日一次性推出，约10个版用视觉的、思想的、真实的、趣味的、经典的方式展现望城自然、人文、建筑之美，并结合楼盘个性还原“住在望城”的生活之美。,注：以上方案内容可能视情况有所修改。品质居住 置业新城置业服务特刊最终版数根据招商情况确定。,参与方式,铂金套餐 万元/家1、作为活动协办单位，享有活动整体宣传氛围和平台价值。2、回报政法频道价值

46、 万元的15秒电视广告资源，安排在政法频道黄金时段展播10天。（新闻风云汇15秒一条、午间阳光15秒一条、政法报道情动八点夜线三者任选一条15秒、重播4条15秒）。3、回报晨报价值 万元硬广告版面彩色半版一次，此广告版位安排在众望之城特刊或10月28日品质居住，置业新城特刊中。4、潇湘晨报品质居住，置业新城特刊中给予600字的重点报道新闻1次，晨报周刊望城生活特刊予以重点提及，政法频道望城大视野专题节目中重点提及。钻石套餐 万元/家1、作为活动协办单位，享有活动整体宣传氛围和平台价值。2、回报政法频道价值 万元的15秒电视广告资源，安排在政法频道黄金时段展播15天。（午间阳光15秒一条、政法报

47、道方圆之间各一条15秒、重播3条15秒）。3、回报晨报硬价值 万元广告版面：彩色跨整版（高宽为2475 cm）一次或彩色半版广告两次，此广告版位安排在众望之城特刊或10月28日品质居住，置业新城特刊中。4、潇湘晨报品质居住，置业新城特刊中给予800字的重点报道新闻1次，晨报周刊望城生活特刊予以重点提及，政法频道望城大视野专题节目中重点提及。精装合订本冠名费用 万元：回报1万份精装合订本三个整版广告位（铜板纸，整版规格高宽为4834.5cm），合订本含政经和置业服务两大特刊，将在潇湘晨报发行报架覆盖的约500个重点消费场所进行二次直投发行。注：除以上合作方式外，企业有其它合作要求，在参照以上优惠政策另行协商合作方案。,宣传规模（基础宣传部分）,报纸,电视,周刊,活动,网络户外,电台,8期半版形象和系列活动报广,1400次以上的15秒电视广告，总时长超过21000秒,新闻投入,广告投入,价 值,400余万,300余万,30万,60万,60万,180万,10个整版,电视专题新闻总时长为 秒,25个半版,总计：1000多万元,全程新闻预热和过程报道,多期广告贯穿,多期电台新闻报道,红网专页全程新闻互动,活动期间，全天12次高频次宣传,160万广告投放,英雄相惜，期待与您共襄盛举！,