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1、Gemdale Corporation,北京市房山区房山线理工大学站3号及5号地局部地块居住项目简 介北京公司2010.03.09,1、地块位置-北京市房山区长阳镇，西南四环外约13公里，西南五环外约8公里处；京石高速以东约7.5公里，南六环以北约4公里，房山主城区的东侧。,项目概况-项目基础信息,项目位置,房山城区,3、理工大学项目-规划指标宗地总建筑规模为303524平米，其中住宅规模259611平米，配套商业14700平米，教育规模29213平米；宗地住宅规模中需配建30000平米的租赁房，由中标人持有，按政府指导价出租，即商品住宅规模为229611平米。,项目概况-项目基础信息,2、用
2、地性质-二类居住、托幼、中小学及其它类多功能；,宗地中需配建3万平米的租赁房，将由中标人持有，按政府指导价格出租。公租房户型以一居室、二居室为主，其套型面积控制在60平米以内。“公共租赁住房”由中标人按租赁房持有并按政府指导价出租;中标人在中标通知书签发之日起20个工作日内与市建委签订租赁房有关协议(协议内容仅涉及租赁房的建设标准及进度要求)；建设标准：参照北京市公共租赁住房建设技术导则(京建发2010413号)执行，届时将在中标人与市住房城乡建设委签订的租赁房的有关协议中明确；有关租赁房的出租对象、租金制定、管理方式以及退出机制按照届时政府出台的有关政策执行。,关于租赁房部分的特殊说明-理工
3、大学项目：3万平米租赁房,地块基本素质分析及结论-宏观区位概况（与既有项目位置关系）,西南四环,西南五环,京石高速,南六环,项目位置,房山城区,金地名京,金地中心,金地仰山,格林小镇,格林小镇6,地块基本素质分析及结论-中观区位之房山发展机遇,项目位置,南六环,京石高速,西南五环,西四环,根据近几年北京市的土地供应，住宅开发以及居住区的发展趋势来看，北京人口的外溢，除了西南部区域外，东部的通州，南部的大兴亦庄、黄村等都实现了一轮甚至数轮的外溢。,随着金融街的西扩、丽泽商务区的打造以及丰台总部基地的建设，西南部区域的外溢人口将沿着房山线和大兴线分流至房山和大兴的地铁沿线区域。,沿大兴地铁线的住宅
4、供应量主要集中在2009年入市的黄村新城几宗土地项目，之后大兴线途径大兴旧城，因存在一定的拆迁难度，未来大兴沿线的潜在供应主要集中在南六环附近甚至更远，而房山线则不存在上述问题，地铁沿线有大量的土地储备，因此房山将成为未来西南部人口外溢的主要集中地，房山区域也将迎来其难得的发展机遇。,地块基本素质分析及结论-中观区位之房山CSD规划,2009年房山区政府正式启动CSD(中央 购物休闲区)十年战略规划，该规划将成为未来房山区域发展和价值升值胡主要推动力。CSD的核心区位于由小清河和永定河围绕的长阳半岛区域，未来将形成北部绿色人居区、商务会展产业区、生态休闲旅游区(以Outlets为核心)及大型郊
5、野公园4个组团，核心区毗邻房山新城良乡组团、良乡高教园区，将成为连接房山各个资源的重要功能区。,北部绿色人居区,商务会展产业区,Outlets购物中心,郊野公园,房山新城良乡组团,良乡高教园区,大兴新城西片区,永定河,小清河,北部绿色人居区：即长阳半岛发展的起步区，2009年以来片区土地开始上市，目前万科、中粮、城建、首创、中铁等知名开发商纷纷入驻，加入到CSD的建设之中。Outlets作为房山CSD规划的经济引擎，是房山区2009年引进的最大一个项目，作为奥特莱斯在内地布局的五大区域核心之一，北京市房山区长阳镇奥特莱斯华北旗舰中心占地面积约 21.27万平方米，规划建设面积约34.7万平方米
6、，规划建成集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目，首期计划在2011年投入营业。,商务会展产业区：房山区将在该区域着力打造会展经济中心，建设企业会议中心的总部基地。郊野公园：沿永定河古河道两岸聚集起来的高尔夫球场从数量到品质，亦或风景与设施都堪称北京一流。房山区将在这一优势的基础上，结合郊野公园的建设，着重发展生态户外体育产业。大型足球场地的选址工作也初步完成，百块国际生态网球场的建设计划初见端倪,地块基本素质分析及结论-中观区位之良乡高教园区,良乡高教园区是房山CSD规划的智汇城所在地，是建设CSD的重要组成部分。园区按照功能
7、定位分为教学生活区、中央设施区、西部配套区、中央绿化景观区四大区域。目前已经云集中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学4所高校，京西南的“智汇城”正在房山加速形成。未来，良乡高教园区将逐步建成集科技、文化、研发和服务为一体的高端产业集聚区，成为中国“智库大本营”和中国“知本家”的创业舞台。全球最具影响力的华语电影娱乐公司橙天嘉禾集团于10年7月与房山区正式签约，成为该园区首个入驻的配套服务项目，标志着园区集中商务、金融、餐饮、娱乐等综合功能的中央设施区建设正式启动。,地块基本素质分析及结论-中观区位之房山地铁,地铁房山线的2010年底的开通将成为又一个房山区域价值的增
8、长点。地铁房山线全程设有11个站点(含郭公庄站)，除郭公庄和世界公园站外全部为地上站。在郭公庄站可实现与地铁9号线的换乘，待地铁9号线2011年底开通后，将会给本区域带来大量的金融街、丽泽商务区以及总部基地的人流。另外借助地铁9号线，可实现与地铁10号线以及其它地铁线的方便换乘，地铁交通将会非常便利。房山线还途径正在建设中长阳半岛以及房山主城区，总之，地铁房山线的开通在为本区域带来大量人流的同时，还可以弥补宗地周边短期内配套设施的匮乏。,房山线与其它地铁线关系图,项目位置,地块基本素质分析及结论-中观区位之滨河森林公园,北京市规委已批准房山区组织实施房山新城滨河森林公园的建设。滨河森林公园范围
9、：主要集中在房山新城的哑叭河、小清河沿岸及良乡高教园区，总占地面积约5789亩。其中，哑叭河段西起京广铁路桥，东至长阳路桥与小清河交汇处，占地面积约2263亩；小清河段北起京良路，南至四队桥，占地面积约2455亩；高教园区段北起良乡高教园区1号楼，南至长虹东路，占地面积约1071亩。项目分园林绿化工程和水利工程两部分。而本宗地主要将得益于项目东侧小清河沿岸建设。,滨河森林公园,项目位置,永定河,小清河,哑叭河,地块基本素质分析及结论-道路交通条件,房山城区,城市快速路：京石高速、南六环以及京开高速和南五环；城市主干道：南北向-京周路、长韩路、长于路 东西向长阳大街、长虹东路以及京良路(拓宽工程
10、2012年完工),项目位置,地块基本素质分析及结论-轨道交通条件,距离房山线理工大学站仅约500米，成为本项目最大的现实卖点,万科长阳半岛,奥特莱斯位置,地块基本素质分析及结论-理工大学项目四至及现状,北侧回迁房,东侧小清河,东侧圣水大街在建,南侧良乡东路,西南侧地铁站,西侧四十五路,房山CSD的规划，基础设施建设进一步的完善，将会吸引大量产业及产业人口的进驻，区域市场价值将会得到进一步拉升，未来前景看好；金融街的西扩、丽泽商务区的打造以及丰台总部基地的建设，将产生大量的外溢人口分流至地铁沿线，从而进一步提升区域的居住价值；6000亩新城滨河森林公园的打造，在美化区域环境的同时，也会在某种程度
11、提供区域的居住价值；两项目作为地铁沿线项目，区域和交通属性将为本项目带来大量的刚性需求，从而在某种程度上可以规避目前房地产市场政策的不确定性风险；万科、首创、城建等开发商已入驻长阳半岛，Outlets的签约以及金融街战略性合作的达成，长阳半岛CSD核心区的建设已进入实质性阶段。后期随着长阳西站、广阳城已出让以及待出让项目的建设，和项目所在的高教园区区域可以共同造势，共图发展，区域潜力不可估量。,地块基本素质分析及结论-小结,Gemdale Corporation,CONTENTS,近三年北京市商品住宅按月销售分析,项目周边市场分析,项目定位以及测算,北京市整体市场分析,近年北京市商品住宅宏观情
12、况分析,Gemdale Corporation,CONTENTS,项目周边市场分析,项目定位以及测算,北京市整体市场分析,影响房山区的规划简述,周边区域在售项目产品及销售情况,竞争区域未来供应分析,市场需求分析,项目周边市场分析周边在售项目基本情况,由于本项目地理特征和区位属性明显，因此选取参考项目时，主要考虑房山区域内典型在售项目进行分析，主要的参考项目分布如下,周边区域在售项目基本信息：,项目周边市场分析周边区域在售项目产品及销售情况,从以上典型项目来看：,从规模上看，由于房山区域相对市区较远，因此规划较大自身配套相对齐全的社区较多，获取土地较早的项目大多集中在40万平米以上，部分项目超过
13、百万平米；从容积率来看，整个房山区域尤其是长阳地区在售新项目容积率都超过2，项目主要以高层和小高层产品为主；从户型来看，早期项目以吸引本地改善以及市区改善型客户，户型面积稍大，但随着地铁的开通以及城区房价的迅速上涨，目前该区域主要以刚性需求居住为主，以万科为首的长阳片区目前正在销售以及即将销售的项目均以80平米的两居和90平米的三居作为项目的主力户型；,项目周边市场分析周边区域在售项目产品及销售情况,在售项目的销售价格及速度分析：,注：以上速度均为按月的销售速度单位：套/月，价格均为当年的成交价格单位：元/平米,项目周边市场分析周边区域在售项目产品及销售情况,从价格上看：在长阳片区的规划和万科
14、长阳半岛的带动，该区域的价格呈现了较强的上升势头，目前区域内不临近地铁的毛坯房的价格均在14000元/平米以上，甚至接近六环的天恒乐活城高层产品的售价也已经突破了13000元/平米；而长阳半岛的9层小高层目前的报价已经达到了18000元/平米；从销售速度看：在10年4月份之后，市场政策相对紧缩的条件下，正常销售阶段的项目速度也在50-100套/月，万科长阳半岛三次开盘当天的销售均达到95%以上，吸引了大量的刚需客户，实现了非常好的销售业绩；从10年4月前后各项目成交情况看：从表面数据显示，10年4月前后各项目的销售速度均有所放慢，但销售价格均呈现明显的上升局面。分析原因为4月份出台的政策在影响
15、市场的情况下却推动了刚需客户的成交，因此面积较小，总价较低临近地铁的项目依旧表现出良好的销售态势！,项目周边市场分析周边区域在售项目产品及销售情况,Gemdale Corporation,CONTENTS,项目周边市场分析,项目定位以及测算,北京市整体市场分析,影响房山区的规划简述,周边区域在售项目产品及销售情况,竞争区域未来供应分析,市场需求分析,Gemdale Corporation,项目市场细分影响房山的经济圈规划发展,目标地块,总部基地,总部基地总部基地项目总投资约65亿人民币，占地面积65公顷、总建筑面积145万平方米，规划建设500余栋总部大楼，将吸纳约近千家大中型企业的总部入驻，
16、2010年，总部基地将吸纳超过500家总部型企业，技工贸总收入达到2000亿元，税费总额80亿元，区域财政贡献将达到25%，聚集约10万名高端人才,丽泽商务区,丽泽商务区从2009年到2010年，用三年左右的时间，全力打好发展基础，使商务区城市面貌和环境秩序明显改善，争取一批国内外知名新兴金融机构及大型企业先期入驻。从2011年到2015年，用五年左右时间，基本形成“功能完善、上下互通、安全便捷、人车分流”的现代化综合交通体系，建成一批体现城市特色的地标性建筑和大型景观公园绿地，吸引一批国内外知名新兴金融机构入驻，产业聚集效应得以显现 从2016年到2020年，再用五年左右的时间，基本完成北京
17、丽泽金融商务区的主体规划建设，成为成熟的高端金融商务区。,中关村,项目市场细分竞争区域未来的供应分析,竞争区域未来供应主要来源于三方面：在售项目已推未售量，在售项目的后期推出量、已成交建设用地的住宅供应量以及周边潜在用地住宅规划供应量。,在售项目已推未售量,从上述统计来看，在售项目已推未售量较少，总计为18.4万，长阳区域在售项目几乎均已售罄，目前剩余量主要集中在7月份左右有上市量的项目,在售项目的后期推出量,目前片区内在售项目整体后期的供应量为99.7万平米，虽然整体规模较大，但是主要集中在万科长阳半岛，单个项目年度推售量有限，因此尽管整体供应量大，但未来每年的供应量并不大。,项目市场细分竞
18、争区域未来的供应分析,市场潜在供应分析：,潜在的供应量主要集中在长阳区域09年出让的地块，将在2011年集中上市，总计四个项目的供应量为109万平米；从项目供应的时间来看，大多集中在明年的上半年，因此明年上半年的住宅供应将会较大；,项目市场细分竞争区域未来的供应分析,2011年是房山项目集中上市最大的年度，全年的上市量为86万平米，从2012年开始逐年回落；本地块预计开盘的时间应该在2011年年末，因此主要针对于2012、2013年的市场竞争环境，随着地铁房山线以及9号线的开通，将会为该区域带来更多的客户群体！在推出项目各情况来看，各年度持续销售的项目仅为长阳半岛和首开地块，因此在项目的销售期
19、内，整体竞争并不激烈；,故可预见在未来五年内整个区域内市场的供应量为：,上述上市量主要根据项目以往推出量进行估算，未推量在5万平米以下的项目认为在年内推出,Gemdale Corporation,CONTENTS,项目周边市场分析,项目定位以及测算,北京市整体市场分析,影响房山区的规划简述,周边区域在售项目产品及销售情况,竞争区域未来供应分析,市场需求分析,项目市场细分市场需求分析,周边片区2008-2010年110月销售情况分析：,按照年度的去化率分析：从过去几年的去化率来看，09和10年的去化率均超过1，显示出该区域良好的销售情形，随着地铁的开通和整个房山配套的进一步完善，未来区域的去化率
20、会更加的看好！按照年度的消化量分析：从上述统计可以看出，2010年在市场出现严格政策打压的条件下，上述新开盘项目1-10月份的整体销售量为59万平米，全年预计销售量为72万平米；按照单个项目的年度消化量来看 从10年前10个月的销售情况看，正常推售情况下的，地铁旁小户型为主的项目销售量占销售量的90%以上，同时两个典型项目万科长阳半岛与中铁原香小镇的销售量均在11万平米以上，可见该区域针对刚性需求客户的在售项目均取得了很好的销售情况。,项目市场细分市场需求分析,综上所述，综上所述，考虑2010年全年房山区域典型项目的整体消化量约在72万平米，同时2010年是近几年房地产政策打压作为严重的一年，
21、因此估算房山区域正常年度消化量至少应该在75-80万平米左右,按照这样的市场需求量未来供应：房山2012年起区供求分析预测表,由于本项目开盘于2011年四季度，主要销售期在2012年，因此在销售期内市场的整体供需情况较好；同时本项目为地铁旁低密度小户型洋房，产品无论从交通条件、总价控制或者整体品质都在区域内具有优势，因此在上述的市场环境下，本项目的未来销售形势看好！,Gemdale Corporation,CONTENTS,SWOT分析,客户定位,项目周边市场分析,项目定位以及测算,北京市整体市场分析,销售价格建议,产品定位,项目价格涨幅分析,销售速度预测,项目销售测算,项目定位以及测算 SW
22、OT分析,项目周边目前配套相对匮乏，周边紧邻除正在修建的回迁小区之外没有其它任何项目略显荒凉；,劣势：,优势：,区位优势：项目距离城铁房山线理工大学站约800-1000米，能够通过城铁方便到达郭公庄进而方便到达北京西站以及军事博物馆，同时9号线未来与4号线接驳，可以方便到达中关村等核心区域！地块条件优势：容积率1.6-1.8，目前在北京市场较为稀缺，能够更大的提高项目的舒适度，形成品质较高的花园洋房类的建筑群体项目东侧为大面积的代征绿地和正在治理的小清河，未来周边景观环境较好；,项目邻近城铁且房山线本年度即可开通，能够较好的吸引客户的来访，尤其是刚性需求客户的到访；长阳区域项目的销售以及推广，
23、很好的对外宣传了房山地区，为项目累计了大量的潜在客户，对项目未来的推广将非常有利；随着房山大学城进一步开发以及长阳CSD的逐步成型，都将为该区域的发展带来较大的机会和空间；,机会：,本地块的威胁主要来自未来宏观市场以及政策的不确定性对项目的影响。,威胁：,根据项目的区位特征，本项目整体定位为温馨舒适的低密度花园洋房小镇，则项目的主要目标客群为：,项目定位以及测算 客户定位,“北京西南区域为主，地铁沿线其他商圈为辅的白领人士”即将迈入人生新阶段的刚需客户群体为主,年龄结构：25-30岁左右客户构成：1.北京北京西南区域年轻白领工作的年轻白领2.地铁附近商圈如：金融街、中关村等工作的白领3.良乡本
24、地工作的，以及随着丽泽商务区的建立带来的客户群体置业性质：结婚购房以及准三口之家的置业更替,项目定位以及测算 产品定位,商品房部分规划建议：,充分利用项目的容积率和限高的优势，形成25万平米纯粹的花园洋房社区，体现出项目较高的生活品质，与周边的项目进行有效的区分；但是在户型的布置上充分体现刚需客户的要求，以90平米的三居和120平米三居为主。,10-02-12容积率1.6，限高18米：,按照规划意见书的要求，建议在该地块的北侧布置3万平米的廉租房，廉租房户型的具体依照规划意见书的相关建议；在地块的南侧临近绿化带的位置，建议布置一梯两户的洋房户型，户型面积按照实际布置为90平米的三居。建议通过景
25、观等方式将商品住宅与廉租房进行有效而自然的区隔,10-04-09地块容积率1.5限高18米；10-04-13、10-02-18地块，容积率1.8，限高30米,由于三块地相对平整，同时东侧临近大面积的河岸公园，因此建议全部布置为三居户型，在地块的西侧布置90平米的三居，在地块的西侧以及部分景观资源优越的地块布置1150-120平米的舒适型三居；,商品住宅部分具体户型如下：,10-04-11地块，容积率2，限高30米,建议尽可能多布置90平米的三居户型。；,项目定位以及测算产品定位,有关商品房部分各户型赠送空间建议：,10-04-15地块：商业以及其它布置：,会所部分：500平米本项目小户型为主，
26、年轻白领较多，因此建议会所面积稍大，地上500平米地下2000平米，会所布置于金融用地内，位于10-04-15地块的东南角，会所定位为时尚运动会所。会所地上部分为接待和小型商务，地下部分可建有游泳池、健身房、瑜伽房等功能；商业部分：14200平米，建议与会所结合，沿东西向地块布置，最高为地上两层，功能建议为中型超市、理发店、美容院、餐厅等生活配套；,由于项目为花园洋房社区，因此建议一层户型全部赠送地下室以及花园，顶层可赠送露台，增加一层和顶层户型的销售力；项目标准户型建议通过飘窗在今后精装可砸掉而延伸更多的室内空间，增加室内使用率，提高项目的溢价能力；,精装修建议：精装修交房，精装修标准确定为
27、1000元/平米的成本价；层高设计：2.9米建筑风格：新古典主义风格参考大兴东区的风格基础上，可以使项目显得更加温馨。车位配比：车位为全地下，90平米以上1：1，90平米以下1：0.5,项目定位以及测算销售价格建议,销售价格建议：,按照项目的地块属性明确，因此选取地块周边的项目作为主要参考，具体参考项目如下：,项目定位以及测算销售价格建议,价格打分说明：,价格说明：目前项目测算的价格为15800元/平米毛坯价格，在目前的房山市场价格差于长阳区域，但略高于瑞雪春堂以及天恒乐活城等品质较差的项目，因此价格较为合理；项目精装修价格确定为1000元/平米的成本，加税费以及20%的溢价，确定精装修部分的
28、销售价格为1500元/平米，则项目最终的价格为15800元/平米+1500元/平米=17300元/平米；同时通过产品上的精心打造，在控制好面积区间赢得总价优势的前提下，保证项目高舒适度，通过各种方式的赠送空间，增加项目的卖点，加之园林等景观处理以及金地物业对高品质生活的保证，认为此定价具有市场合理性。,项目定位以及测算本地块价格说明,本项目的优势说明：,项目整体容积率较低，因此可以使项目有较高的居住品质，形成花园洋房的社区，与周边地铁周边的其他项目如万科长阳半岛以及城建等容积率在2.5左右的项目相对更加有优势；同时项目离地铁更近，出行非常便利，相对中铁原乡小镇以及绿地新都会有较为明显的置业优势
29、，尤其针对刚性需求客户或者刚性改善型需求客户吸引力更强；而目前项目精装修之后的价格比万科长阳半岛9层板楼的价格低约1300元，接近10%，而本项目的品质更好，仅远三站地铁因此认为该价格合理！,项目定位以及测算销售价格建议,车位价格：目前周边项目车位价格如下：,按照本项目目前商品住宅的售价，确定项目车位定价为8万元/个。,商业价格：目前周边项目商业价格定价如下：,项目的商业街位于整个项目规划的中间部位，针对未来周边均为住宅规划，居住密度相对较大，因此具有较高的商业价值,按照本项目目前商品住宅现时点售价15250元/平米毛坯，则建议商业的均价为20000元/平米,项目定位以及测算项目价格涨幅分析,
30、北京市房地产近四年内的价格变化情况：,从上述近四年的北京市场商品房价格表现来看：除08年市场出现价格波动外，其余年份价格均处于上升状态，各年2、3季度的销售旺季价格涨幅均高于1、4季度的涨幅；自09年2季度至10年1季度，各季度价格环比涨幅均超过10%；10年2季度涨幅回落到6%，10年上半年价格涨势较高，四季度在价格维持不变的情况下，全年的整体涨幅预计在15%左右。,本项目的自身特点：,事实上，除遇到整体金融市场大的波动影响外，北京市商品住宅年度涨幅几乎不会低于20%；单纯的政策出台能够影响上涨过快的区域有所回调，但是在整体房地产市场供求矛盾不能缓解的条件下以及市场对未来通胀预期的加剧，未来
31、两年内商品住宅一定会保持较为稳定的涨幅！,本项目位于地铁站旁，使刚需客户主要选择的热点片区之一，项目面临客户整体基数较大；本项目的主力户型在90平米的三居，能够较好的控制项目的总价，加之低密度花园洋房的设计，体现出项目高品质的同时也凸显了项目的性价比；因此本项目相对销售压力不大，随着地铁不断开通项目未来涨幅看好，但保守估计与北京市整体涨幅持平。,本项目按照如下涨幅预测：,项目定位以及测算销售速度预测,可见项目在销售期中，大多数的速度就保持在80-100套左右，同时目前在售项目几乎在开盘期的几乎退出即售罄，折合到每个月速度均在100套以上。鉴于本项目的整体户型面积适中，因此建议月平均销售速度为8
32、5套/月左右预计从2011年年底开始销售，至2013年年底售罄！,销售速度预测：,项目2010年12月完成土地的获取。项目地上总建筑面积约303524，整个项目由6个地块构成，分三期进行建设：租赁房(在02-12地块)同地块剩余的商品房与04-11地块先期于2011年4季度进行开工建设，2013年2季度一期全部竣工；商品房二期(04-09与04-15、04-13)2012年2季度开工建设，2013年4季度竣工；三期04-18地块2013年2季度进行开工建设，2014年3季度竣工整体开发周期4年。,项目分期和开工计划,项目成交地价191000万元；合计到商品房可售楼面价7818元/平米(不含公租房及教育配套)项目单体销面建安成本6098元/平米；单体销面建安成本308.7元/平米(单位销面不含公租房和教育)宗地红线外市政工程费总计5903万元；项目的IRR为21.88%；净利润率为12.07%资金峰值206856，出现时点2011年3季度,项目经济测算,
