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1、房山项目市场分析报告,北京标点地产 2007年7月27日,目录,.房山区域综述.房山总体市场分析.项目对比个案分析.项目价格建议,.房山区域综述,区域规划区域定位区域经济区域人口区域配套区域交通区域发展,一、区域规划,05年1月12日,国务院常务会议，讨论并原则通过北京城市总体规划(2004年-2020年)。房山规划为西部发展带中的新城。房山新城是北京“两轴-两带-多中心”城市空间结构中两个发展带上的重要节点，是承担疏解中心城人口和功能、集聚新产业，带动区域发展的规模化城市地区。未来房山区域将规划至少一条轨道交通、一座重点高等学府、一所重点医疗机构、一个中高档商业消费中心、引进重点学校资源等。
2、充分依托现有卫星城和重大基础设施，建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。,经济定位：将成为未来北京西南的经济重心、北京发展现代制造业和现代农业的主要载体。功能定位：将成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。,二、区域定位,06年1至11月，房山在十个远郊区县中综合排名第四。按区域口径统计，八项与地产相关的主要经济指标中有四项指标总量居远郊区县前三位：规模以上工业总产值居第一；全社会固定资产投资额居第二；城乡居民储蓄余额居第一；在岗职工平均工资居第三。在增速排名中二项指标居前三位：城镇居民人均可支配收入居第一；房地产开发投资额
3、居第三。,三、经济状况,目前房山的经济基础不是最好，但经济增长速度却一直很可观，而且房山居民人均可支配收入一直在十个远郊区县里处于领先位置。,房山05年登记人口76.5万。根据房山“十五”期间人口发展态势和房山区新的功能定位：08年末，房山区人口总量控制在95万；10年，房山区人口总量控制在100 万，户籍人口 80万，流动人口20万；20年，房山区总人口控制在120 万人以内。,四、人口状况,商业 目前房山大型商业连锁有国美、大中、苏宁，华冠等本土连锁企业已签订加盟协议90个，06年新开直营店、加盟店45家，全区06年上半年合计引进和新开超市、便利店、农资店等连锁店铺97家。医疗 房山五年内
4、累计新建改建卫生院、卫生室、社区卫生服务站537个，新型农村合作医疗覆盖率达到81.4。初级卫生保健工作跨入全国先进行列，三级卫生网络整体服务功能大幅度提升。教育配套 目前房山有区教育委员会直属小学6所、中学13所、大中专3所，乡属中学66所。另外，北京良乡大学城于2002年起建，规划亩，目前有首都师范大学、北京理工大学、北京工商大学北京电大几所大学进驻。,五、配套设施,铁路：区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条支线，有大小客货站24个；高速、国道：贯通京石高速路、107、108国道等公路干线；乡镇公路：区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。公共交通：
5、公共交通迅捷，公交车917、922、616、971、321等直达市中心；城市六环贯穿良乡卫星城。,六、交通路线,优势(Strength)：1.环境优美，区域内旅游资源丰富，环境优美；2.区位优势突出，是进入北京的西南大门，距市中心20公里，距北京西客站15分钟车程，距天津塘沽港120公里；3.经济基础好，旅游业及轻工业发达；4.交通渠道多样，区内贯通多条铁路、高速路、国道等重要交通干线，公路干线总长1800多公里，公共交通方便迅捷；5.人文环境好，房山历史悠久，是人类文明的重要发祥地；6.房地产项目性价比高。,七、区域发展,劣势(Weakness)1.空气质量差，由于传统工业较多，污染较为严重
6、；2.交通压力大，尽管房山区到市区有多条公交路线，但是交通高峰时期压力很大，交通主干道京石高速设有收费站；3.商业氛围不强，区内没有大型综合超市及大型百货。,机会(Opportunity)1.从市区通往房山的城铁将于2008年开始动工，该城铁在房山区域内通过长阳、良乡，终点站设在窦店；2.107国道将于近期内动工修复，将扩宽50米，京石高速杜家坎收费站将取消；3.随着各种配套设施及区域建设的完善，大学城将吸引更多的大学，给房山带来更多的新生血液，增添人文氛围；4.近年来北京市商品房价格一路飙升，令很多购房者不得不退居市区周边近郊区域，房山区也成为关注热点区域。,1.房山区域周边如丰台、大兴等区
7、域，无论是房地产还是交通商业配套等都已相当成熟，而且已深入人心；.一般消费者印象中，房山区远、偏、穷，区域价值尚待挖掘。,威胁(Threats),.房山整体住宅市场分析,区域地产发展历程区域地产发展趋势区域利好区域市场供求区域产品特征区域总体价格区域客源,一、区域地产发展历程,近年来，房山区地产市场的发展相对于整个北京市场而言，比较平稳缓慢，当其郊区县房地产开发持续火爆的时候，房山区地产市场却显得有些沉寂；但近两年随着供应的持续放量、政策利好，加之北京市区客群对房山住宅市场认可程度不断提高，房山楼市的价格在近两年保持着稳中有升的态势。强劲的北京其他区域的购买拉动了房山普通住宅销售价格的上升。,
8、2002年绿城集团进军房山，可以看作是该区域住宅市场开始的标志.经过长达4年多的积累，房山楼市的普宅市场终于迎来了全面爆发的局面。,区域地产发展历程可以分为三个阶段,第一阶段：酝酿期时间：20022005年上半年该阶段显著标志是知名外地开发商进驻房山市场，比较典型的是绿城集团的进驻，区域地产市场潜力得到市场关注。该时期房山住宅产品已经有很大改观，南方房地产公司绿城集团开发的绿城百合无论是园林还是建筑外观上都已很成熟。该时期房山住宅项目投放量逐渐大，本土客户已经远远消化不了那么大的供应量。,酝酿期房山住宅项目主要分布,时间：05年下半年06年上半年06年10月份总共成交的地块中，房山就占了4块，
9、土地面积达43.7万平米，规划建筑面积达36.2万平米。在06年北京市住宅用地的投放中，房山区占了18.58%，居首位。该时期房山无论是本土还是外地开发商为了提高项目的竞争力更要完善产品，而且该时期房山大体量的住宅项目爆发，区域内是不可能消化掉的，市区越来越作为一个主战场受到重视。,第二阶段：全面发展期,全面发展期住宅项目主要分布,时间：2007年上半年至今市区购房人群已占60%以上。该时期交通、人文、配套等不断升级，单价突破5500元/平米大关，上升速度极快迎来集中放量时代,根据房山区政府工作报告及长阳镇等发布的30个重点工程显示，今年有10余个新楼盘上市，体量共计200万平米左右，而且这些
10、新盘多处于长阳镇等距离市区较近、交通状况较好的位置，或是处于各项配套较为成熟的良乡区域。比如，东邻绿城百合的天恒乐活城项目，规划建筑面积为19万多平米,第三阶段：爆发期,二、区域地产发展趋势,根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的2007年北京上半年北京房地产市场信息显示，京城四环路以内的住宅期房均价达到13696元/平米，四环至五环路为11439元/平米。简言之，五环内的房子均价每平米已经过万元。,随着轨道交通便捷和市场配套的逐渐完善，通州、昌平和大兴，房山等近郊已经明显地缩短了城区和郊区的心理距离。最重要的是，这些区域内6000元-8000元/平米的住宅，也接近普通购房者可以承
11、受的心理和现实价位。,2007年上半年住宅市场不同地段均价列表,2007年上半年住宅市场比较去年涨幅列表,远郊县增长速度快，成为北京楼市关注的焦点。,房山住宅市场热力飙升,五环内房价业已过万，近郊置业成大势所趋，房山作为京西南的最后一片热土，价格一直处于较低的状态，京石高速公路使这里具备了发展住宅的交通条件。同时，由于西南周边的大兴北部、中关村丰台科技园、南三环等地价逐步升高，可开发土地减少，而京西机关部委等工作人群升级置业需求却很旺盛，因此部分购房需求便转向房山。依托其优越自然资源、人文历史条件、政府规划政策支持、交通、市政配套等不断上级，房山住宅市场热力飙升。,三、区域利好,1、房山轨道设
12、置，加速区域升值房山轨道设置，已经被列为北京市轨道交通规划，其工程方案研究及预可行性研究报告已经完成。根据这一方案，轨道在郭公庄进入房山境内，经过良乡、长阳等乡镇，最后抵达该区的小南关站，运营里程总计为24公里，沿途将设8个停靠站点。2、房山将成为首都西南交通枢纽根据房山新城的规划，未来房山将加强与丰台、大兴、门头沟新城间的区域交通联系，完善区域内部的客运、货运、旅游交通系统，积极促进区域轨道交通建设。预留京石铁路客运专线走廊，远景在房山预留首都西南客运交通枢纽位置。超前考虑，预留西南第二通道选线。,（一）交通不断升级,（二）建设规划大学城,被称为“大学城”的良乡高教园区，到目前为止，已经完成
13、19亿元投资。07年，高教园区将进一步加快项目施工进度，主要为北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、中国社会科学院研究生院等4所高校的入驻，完成15.1万平米的开复工建设，全部项目建成后，能够达到8万-10万师生的入住规模。该项目计划2007年实施，利用3年时间，建成并投入使用。大学城的建设，必将为区域带来人文气息，引发区域市政配套升级，带动区域商业发展，促使新商圈的形成，为区域普通住宅带来极大的升值发展机遇。,五、2007年区域市场供应情况,在售项目情况,在售项目情况(续),07年下半年市场放量保守估计在200万平米以上,即将上市项目情况,距离市区更接近的区位；紧邻国道、未来地铁、高速路
14、的通畅交通；规模化成熟的复合型社区；规划布局合理的中小户型；性价比高的产品；2007年下半年房山区域住宅市场消费的主流.,六、住宅市场产品特征,、规模大盘抢占市场,受90/70新政影响，房山住宅面积套数比明显减小，在短时间内小户型会受到市场的追捧，2007年出现小户型集中放量的情况。其中，加州水郡西区作为西南五六环之间最大体量的中小户型项目，以4000余套中小户型的强大攻势，成为区域小户型供应量冠军；其次，梧仗爱、北潞尚界、世界名园等也多以小户型上市。,2、小户型住宅成为主流,房山列入“西部生态发展带”，区内拥有十渡、百花山、哑巴河等多处景观，依托独特的地理优势，房山项目多依山傍水而建，田园风
15、光十足。故房山区政府规划要将普通住宅向生态型、节能型、环保型的新型小区发展。,3、生态型、节能型、环保型的发展方向,强劲的北京购买力拉动了房山房价的上升，主流普宅单价破5500元,七、总体价格水平,据北京市房地产交易管理网的数据显示，06年房山区住宅均价为4000多/平米，发展速度较快，但较同地理区位的通州、亦庄低了20%左右。2007年下半年房山区房地产市场价格将继续上涨，区域楼盘项目总体均价将突破5500元/平米大关。,数据来源于北京市房地产交易管理网,数据来源于北京市房地产交易管理网,2006下半年2007上半年房山住宅市场客群来源,八、区域项目客群分析,自2006年下半年，房山住宅市场
16、进入全面爆发期，区域项目的客人群已有70以上来源于北京市区，主要是中关村等地的白领针对这种情况，开发商在产品的规划及结构上做出了更大的改进；梧仗爱明确将中关村年轻白领作为自己的主流客群，在推广层面提出“优游族等年轻口号，并以“低总价、高性价比”等作为项目的重要卖点；加州水郡三期顺势推出4000多套小户型，更在社区内设置直达金融街的整点bus；位处良乡的西兰岛针对小户型年轻社区的经常存在管理问题，做出了种种改进，包括聘用国贸物业管理进行指导，从产品材质等各个方面提升产品性价比。,.项目对比个案分析,加州水郡梧仗爱西兰岛,类比项目一:加州水郡,西南标志性楼盘，非区域性产品的典范。位于京石高速长阳出
17、口，总建面130万平米。建筑上运用北美建筑所崇尚的标志性符号。例如坡屋顶、美式屋顶瓦、水系园林等。分为南北两区，北区为项目一二期，开盘时间为去年下半年，主要业态形式为联排别墅，花园洋房及精装公寓；西区为高层板楼，大约4000多套中小户型，将于今年下半年面市。,（二）产品解析,花园洋房,联排别墅,类比项目二:梧仗爱,碧桂园梧仗爱街区位于房山区长阳镇，总建筑面积28万平方米，是规划面积百万平米的碧桂园温泉小区二期工程。本项目包括14栋楼宇，有12栋是纯粹的板楼，有两栋是板塔结合的塔楼现梧仗爱街区53、54、58号楼正在销售中。53、54、58号楼为15、16层板楼，户型为90平方米二居，120平方
18、米三居，均价6000元平方米，现房,价格走势表,项目综合评述,位于京石高速长阳位置，区位好，距离市区较近5元高速费半径范围内价格最优、城铁规划从区域内通过成熟度较高，依托百万平米大盘，现有成熟商业服务配套、未来规划E区时尚商业配套，构筑完整商业生态圈；阳光高板为代表的主流产品形态，主力户型118平米，6000元每平米，单价较低近期购买，可获赠电器，或者精装修已售客户比例中，非房山地区的跨区域客户已经超过60%，跨区域客户中，丰台、海淀、宣武、石景山成为主要来源。已经有越来越多的跨区域客户对房山的居住环境和品质认可。,类比项目二:西兰岛,位于良乡西南部，z总建面近4万平米,共4列12栋排列整齐的六层板楼,别墅质感,花园洋房，一层带有附属庭院,有国贸物业管理公司进行物业顾问,楼盘性价比较高,现均价6300元每平米.属区域内高端项目.,区位交通,房山高端地产项目多集中于距离市区较近,交通比较发达的长阳地区,或是发展较为成熟的卫星城良乡,本案位于后一个地段.区位交通方面比较长阳的项目略有劣势,但相对通达.长虹西路,京石高速,107国道环绕，规划中的房山轻轨起点站位于此.,综合综述,.价格建议,典型项目均价一列表,从地段及目前市场行情比较，本案开盘实现56005800元/平米的均价，全盘均价60006300元/平米。,
