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1、房地产基础知识培训,一、地产经营管理知识,具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”，英文为“REALESTATE”。,1、房地产,一、地产经营管理知识,是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：1）土地开发；2）房屋建设、维修、管理；3）土地使用权的有偿划拨、转让；4）房屋所有权的买卖、租凭；5）房地产抵押贷款；6）房地产市场。,2、房地产业,从事勘察、设计、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。,一、地产经营管理知识,3、建筑业,一、地产经营管理知
2、识,含有法律意义上的所有权和经济意义上的权双重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自已的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。,4、土地所有权,只有具有双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。,一、地产经营管理知识,即对于房屋的占有、使用、收益和处分的权力。我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，对外还有涉外房产。,5、房产,房产按用途分类：1）用于居民个人生活居住消费的住宅房产：2）供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。,一、地产经营管理知识,狭义的房
3、地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的实施。广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。,6、房地产经营,一、地产经营管理知识,是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。,7、房地产经营管理,8、土地产权,包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租凭权。,一、地产经营管理知识,是指利用他人土地供自已使用的权利。,是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权。,9、地上权,10、地役权,一、地产经营管理知识,是指土地使用权获得者在其有效的
4、使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或用作担保的权利。,是指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该土地的租赁权。,12、租赁权,11、抵押权,房地产的不动性或固定性,市场供求的不可调剂性,房地产投资时间的长期性,市场供求变动的不灵活性,房地产投资经营的固定性,投资经营的不易变现性,市场信息的分散性,市场的不充分性和变现的困难性,房地产开发经营的风险成因,建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证 国 有 土 地 使 用证 商品房销售许可证产品质量保证书住宅使用说明书,五证二书,二、房地产开发相关知识,1、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上
5、按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。,二、房地产开发相关知识,2、土地开发是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。,3、房屋开发 由买得土地使用权的发展商，对土地进行平 整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。,二、房地产开发相关知识,房地产开发具有投资风险大、收益高、增值 快的特点。,4、房地产开发的特点,其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因
6、物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能，第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及全部收回的可能；第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。,二、房地产开发相关知识,5、工业物业开发是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他工业项目的开发经营活动。,6、商业物业开发是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。,二、房地产开发相关知识,7、房地产二次开发指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。,8、房地产一次开发一次性连土地、
7、房屋开发完成。,房地产疏通全部过程的总和，主要包括买卖、租赁、抵押、房地产证券交易等，连接房地产的开发、建设与房地产消费的桥梁。含一级市场、二级市场和三级市场。,二、房地产开发相关知识,9、房地产市场,二、房地产开发相关知识,10、一级市场,11、二级市场,是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。,是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。,13、房地产产权,是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权
8、。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；,是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。,12、三级市场,二、房地产开发相关知识,二、房地产开发相关知识,14、土地使用权,是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用,又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由
9、政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房,15、红线图,16、房地产所筹资金用于购置土地、支付制造房屋及其设施的费用。,二、房地产开发相关知识,二、房地产开发相关知识,17、工程建设建立指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范及合同的规定。,18、能源系统包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。,二、房地产开发相关知识,19、给水、排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。,20、道路及交通系统包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路
10、、设施两部分。,二、房地产开发相关知识,21、邮电、电讯系统包括城乡邮电、通讯系统。,22、房屋建筑、楼宇开发包括土地“三通一平”或“七通一平”。,23、“三通一平”指供热、供电、供水到位，场地平整。24、“七通一平”指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污，场地平整。,二、房地产开发相关知识,二、房地产开发相关知识,建筑分类,按用途划分：居住、商业、旅游、工业、农业,按层数划分：低层 1-3层 多层 4-6层 小高层 7-11层 中高层 12-16层 高层 16层以上,三、房地产面积相关知识,1、建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室
11、、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的（含2.20m，下同）的永久性建筑。,（一）、房屋面积的种类,2、使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。,三、房地产面积相关知识,3、套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。4、共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。,（一）、房屋面积的种类,三、房地产面积相关知识,5、分摊的共有建筑面积指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。6、预测面积根据预测方式的不同，分为两种：1）按图纸预测的面积指在商品房预售时按
12、商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。2）按已完工部分结合图纸预测的面积指对商品房已完工部分实际测量后，结合商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。,（一）、房屋面积的种类,三、房地产面积相关知识,7、实测面积又称竣工面积，指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。,（一）、房屋面积的种类,实测面积有时与预测面积不一致，原因可能是允许的施工误差、测量误差造成的，也可能是工程变更（包括设计变更）、施工错误、施工放样误差过大、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变等造成的。,三、房地产面积相关知识,8、合同约定面积简称合同面积，指商品房出卖人和买受人在商品房预售合同
13、中约定的所买卖商品房的面积。9、产权登记面积指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。,（一）、房屋面积的种类,三、房地产面积相关知识,1、房屋面积测算是水平投影面积测算。2、房屋面积测量的精度必须达到中华人民共和国国家标准房产测量规范的规定的房产面积的精度要求。精度分三级。3、房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取简单算术平均数作为最后结果。4、量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。5、边长以米（m）为单位，取至0.01m；面积以平方米为单位，取至0.01m2,（二）、房屋面积测算的一般规定,三、房地产面积相关知识
14、,1、计算建筑面积的一般规定1）计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋2）层高（高度）应在2.20米以上。层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。3）同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。,（三）、房屋建筑面积的测算,三、房地产面积相关知识,2、计算全部建筑面积的范围1）单层房屋，按一层计算建筑面积，二层以上（含二层，下同）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面
15、积计算。,（三）、房屋建筑面积的测算,4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,7)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20
16、m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。8）有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。9）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。10）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,11）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。12）有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,3、计算一半建筑面积的范围1）与
17、房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。4、不计算建筑面积的范围1）层高在2.20m以下（不含）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室。2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3）房
18、屋之间无上盖的架空通廊。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6）骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶美国建造的房屋。8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,10）与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。5、几种特殊情况下计算建筑面积的规定1）同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙
19、体厚度不相同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。2）房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20m以上的部位计算建筑面积。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,3）全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。4）与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,5）对倾斜、弧状等非垂直墙
20、体的房屋，层高（高度）2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。6）楼梯已计算建筑面积的，其下文空间不论是否利用均不再计算建筑面积。7）临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,8）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不教育处建筑面积。9）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,跃层楼梯面积 楼梯投影面积 房屋的层数,1、成套房屋建筑面积的内涵 通常指分户建筑
21、面积。分户建筑面积指以一个套间为单位的建筑面积。2、成套房屋建筑面积的组成 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积,三、房地产面积相关知识,（四）、成套房屋建筑面积的测算,3、套内房屋使用面积的计算1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4）内墙面装饰厚度计入使用面积。,三、房地产面积相关知识,（四）、成套房屋建筑面积的测算,4、套内墙体面积的计算套内墙体面积：指
22、套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占地面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（不包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,三、房地产面积相关知识,（四）、成套房屋建筑面积的测算,5、套内阳台建筑面积的计算均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。,三、房地产面积相关知识,（四）、成套房屋建筑面积的测算,6、分摊的共有建筑面积的计算1）共有建筑面积的类型A 幢共有建筑面积指为整幢服务的共有建筑面积，
23、如为整幢服务的配电房、水泵房等。B 功能共有建筑面积指专为某一使用功能服务的共有建筑面积，如专为某一使用功能（如商业）服务的电梯、楼梯间、大堂等。C 本层共有建筑面积指专为本层服务的共有建筑面积，如本层的共有走廊等。,三、房地产面积相关知识,（四）、成套房屋建筑面积的测算,2）共有建筑面积的内容包括：公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。,三、房地产面积相关知识,（四）、成套房屋建筑面积的测算,不计
24、入共有建筑面积的内容有：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。,三、房地产面积相关知识,（四）、成套房屋建筑面积的测算,3、共有建筑面积分摊的原则产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定进行分摊。无产权分割文件或协议的，根据房屋共的建筑面积的不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。4、共有建筑面积分摊的计算公式各套应分摊的共有建筑面
25、积=分摊系数*各套内建筑面积分摊系数=应分摊的共有建筑面积/各套内建筑面积之和,三、房地产面积相关知识,（四）、成套房屋建筑面积的测算,5、共有建筑面积分摊的方法1）住宅楼以幢为单位，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。2）商住楼以幢为单位，据住宅和商业的不同使用分为：A 住宅专用（功能）的共有建筑面积B 商业专用（功能）的共有建筑面积C 住宅与商业共同使用的（幢）共有建筑面积,三、房地产面积相关知识,（四）、成套房屋建筑面积的测算,分摊方法：住宅专用的面积加上按比例分摊的面积，按住宅各套内建筑面积比例进行分摊；商业专用的面积加上按比例分摊的面积，按商业各层套内建筑面积比例分摊至商业各层，作
26、为商业各层共有建筑面积的一部分，加上商业相应各层本身的共有建筑面积，得出商业各层总的共有建筑面积，再按相应层内各套内建筑面积比例进行分摊。,三、房地产面积相关知识,（四）、成套房屋建筑面积的测算,3）综合楼多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照上述商住楼分摊的方法进行分摊。,三、房地产面积相关知识,（四）、成套房屋建筑面积的测算,1、规划建设用地面积 指城市规划主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。2、居住小区总用地是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。3、住宅总用地指低层、多层、高层住宅用地面积的总和。,三、房
27、地产面积相关知识,（五）、其他相关概念,4、公建总用地指小区内部公共建筑占地面积的总和。,三、房地产面积相关知识,（五）、其他相关概念,5、道路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。,6、庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的权的绿化面积之总和。7、人均总占地面积（平方米/人）人均总占地面积建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。8、人均住宅用地面积（平方米/人）人均住宅用地面积小区内总住宅用地/本小区规划居住总人
28、数。,三、房地产面积相关知识,（五）、其他相关概念,9、总建筑面积（平方米）指小区内住宅、公共建筑、人防下地室面积总和。10、人口毛密度人口毛密度小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。11、建筑容积率建筑容积率小区内总建筑之和（平方米）/小区总占地面积（平方米）*100%。,三、房地产面积相关知识,（五）、其他相关概念,12、居住建筑密度居住建筑密度小区总居住建筑基地面积/小 区总用地面积*100%13、居住建筑面积毛密度居住建筑面积毛密度小区总居住建筑面积/小区总用地面积*100%14、居住建筑面积净密度居住建筑面积净密度小区居住总面积/小区 居住总用地。,三、房地产面积相关知识,（五）
29、、其他相关概念,15、住宅间距系数二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。16、层高指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。17、平均每平方米造价（元）平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积,三、房地产面积相关知识,（五）、其他相关概念,18、使用面积系数K1（%）使用面积系数总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）*100%。19、居住面积系数K2（%）居住面积系数总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）*100%。20、结构面积系数K3(%)结构面积系数总结结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）*100%。,三、房地产面积相关知识,（五）、
30、其他相关概念,21、使用面积是指建筑物各层平面中直接为行产或生活使用的净面积的总和。22、辅助面积是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。23、结构面积是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾墙、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。,三、房地产面积相关知识,（五）、其他相关概念,24、套内使用面积指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。25、套外使用面积指套外全部住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等,三、房地产面积相关知识,（五）、其他相关概念,26、绿地率绿地率居住区绿地面积/居住区用
31、地总面积27、容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。28、绿化率绿化率植被垂直投影面积/居住区总面积29、拆建比拆建比新建房屋面积/被拆除房屋面积。,三、房地产面积相关知识,（五）、其他相关概念,30、物业的竣工验收是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。31、入伙业主领取钥匙，接房入住。32、业主公约一份由业主承诺并对全部业主有约束力的有关物业使用、维修、保养方面的权利及义务的行为准则。,（五）、其他相关概念,三、房地产面积相关知识,33、物业管理泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。,34、道路红
32、线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。35、玄关 就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。,三、房地产面积相关知识,（五）、其他相关概念,36、期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房。37、现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。38、毛坯房是指没有装修的房屋。,（五）、其他相关概念,三、房地产面积相关知识,四、房地产登记相关问题,1、预售商品房的条件房地产开发预售房地产应当符合下列条件：土地使用权已经登记，取得房地产权利证书；取得建筑许可证和开工许可证；除付清地价款
33、外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的25%，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构以已签订预售监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预算许可证。核定为外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销许可证。,（一）、综合类,2、住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，是指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等环节有机构成的整个行运行机制和管理制度。3、房地产登记的程序房地产登记按下列程序办理：1、提出申请2、受理申请3、审查申请文件4、权属调查5、依法公告6、确认房地产权利7、将核准登记事项记载在房地产登记册
34、上8、计收规费并颁发房地产权利证书9、立卷归档,四、房地产登记相关问题,（一）、综合类,4、房地产登记的种类房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、变更登记、其他登记。5、怎样申请房地产权登记申请房地产权登记，应当按照各省市房地产登记条例规定的时间向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应于规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。,四、房地产登记相关问题,（一）、综合类,6、地产登记的权利人名称是如何确定的？企业法人，为该企业法人的法定名称；国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；个人，
35、为合法身份证明上的姓名；共有人，为各权利人的名称或姓名。,四、房地产登记相关问题,（一）、综合类,7、房地产登记是以什么为单位进行登记的？房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。,四、房地产登记相关问题,（一）、综合类,8、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。,1)土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记；3)因人民法院已经发生法律效
36、力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记。4)变更登记；5)因土地使用年限届满的注销登记；6)因房地产权利证书丢失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。,四、房地产登记相关问题,9、哪些房地产登记可由当事人单独申请？,10、法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担什么法律责任？,四、房地产登记相关问题,（一）、综合类,根据房地产登记条例的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条件的，可为其登记。,按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外
37、人士或机构的，须办理合同公证手续。,四、房地产登记相关问题,（一）、综合类,11、申请房地产登记，申请人可否委托他人代理？,由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。,12、哪些房地产合同须办理公证手续？,按各省房地产条例规定，一般情况下，申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费：1)初始登记的，按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的超过部分按万分之五交纳；2)转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳。3)抵押登记的，按抵押价值万分之一交纳。但每项最低不低于一百元。4)变更登记及
38、其他登记的，每项交纳二十元。,四、房地产登记相关问题,（一）、综合类,13、房地产登记费是如何收取的？,因为实行房地产一体化管理，所以我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律调查与登记，包括土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图案、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。,（一）、综合类,四、房地产登记相关问题,14、什么是地籍？什么是产籍？,1)个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，不是一年的，销售时按售价减去原购价的差额计征；2)个人拥有的普通住宅，转让
39、时暂免征土地增值费；普通住宅是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴；3)积压空置的商品房在销售时应缴契税在2000年底前予以免税优惠。其条件为：商品住宅于1998年6月30日之前竣工，竣工日期以建设局所发的竣工验收证为准；商品住宅于1999年8月1日之后售出。,四、房地产登记相关问题,（一）、综合类,15、关于调整房地产市场若干税收政策的通知 有哪些优惠政策？,1、房地产权初始登记指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。,四、房地产登记相关问题,（二）、初始登记类,2、具备什么条件可以申请初
40、始登记(深圳之规定)1)凡与各省市规划国土局或属下分局签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款后三十日内；2）自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内；,3、申请土地使用权初始登记应提交什么文件？1)房地产初始登记申请书；2)身份证明，包括：个人身份证，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关负责人证明，或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。,四、房地产登记相关问题,（二）、初始登记类,3)土地权属证明，包括：以出让方式取得土地使用权的应提交：土地使用合同书，根据土地使用合同书规定由权利人自行证地的，应同时提交征地补偿协议书
41、；付清地价款证明。以行政划拔方式取得土地使用权的应提交：市政府批准用地文件；用地红线图；征地补偿协议书；以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。,（二）、初始登记类,四、房地产登记相关问题,4、申请房地产权初始登记应提交什么文件？1)地使用权属证明；2)建筑许可证；3)施工许可证；4)建筑物竣工验收证；5)经市政府指定的机构审定的竣工结算书；6)建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图等）；7)登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。,四、房地产登记相关问题,（二）、初始登记类,5、哪些房地产登记需要公告
42、？公告期是多长？申请房地产初始登记及申请补发房地产证需要进行公告，公告期分别为30日及6个月。6、土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。,四、房地产登记相关问题,（二）、初始登记类,7、什么是宗地？宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地号代表什么意思？如深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，又称地号，其胛层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B1
43、0724这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。,四、房地产登记相关问题,（二）、初始登记类,8、什么叫宗地图？什么叫证书附图？宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产后地图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。,四、房地产登记相关问题,（二）、初始登记类,9、向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花五元。登记费：数额为交易价的千分之一。,四、房地产登记相关问题,（二）、
44、初始登记类,10、房地产权初始登记流程图,四、房地产登记相关问题,（二）、初始登记类,1、房地产转让房地产转让,是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。2、需要办理房地产转移登记的情况经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起30天内申请办理转移登记：买卖；继承；赠与；共有房地产的分割；交换；人民法院判决、裁定的强制性转移；依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。,（三）、转移登记类,四、房地产登记相关问题,3、房地产买卖合同应当具备的条款当事人的姓名或者名称、地址；房地产权
45、利证书编号；房地产坐落的位置、面积、四周界线；土地宗地号、土地使用权的性质和年限；房地产的用途;买卖价款支付方式和日期;房地产交付合用的日期;公用部分的权益分享及共有人的权利义务;违约责任;合同纠纷的解决办法;合同生效的条件及时间;双方认为必要的其他事项.,四、房地产登记相关问题,（三）、转移登记类,4、楼花是否可以转让?原规定预购的楼花当预购方付足购房价款总额 25%以上时,可凭登记机关备案的买卖合同再转让,并在合同背上载明再转让的价格等情况。目前禁止投机炒房，已不允许销售楼花，便无谈转让。,四、房地产登记相关问题,（三）、转移登记类,5、什么样的房地产不予转让?根据城市规划,市政府决定收回
46、土地使用权的;司法机关,行政机关依法裁定,决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的；共有房地产,未经其他共有人书面同意的设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的;权属有争议的;法律,法规或市政府规定禁止转让的其他情况。,四、房地产登记相关问题,（三）、转移登记类,6、办理房地产二级市场转移需提交的文件1)房地产转移登记申请书;2)房地产证或其它权利证书;3)买卖合同书;4)行政划拨或减免地价款的土地,需提交市局或分局同意转让的批准文件及补足地价款的证5）市、区房改办的批复及分户汇总表；6）身份证明；7）非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。,四、房地产登记相关问题,（三）、转移登记类,
47、7、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休憩地、空地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利拥有。,四、房地产登记相关问题,（三）、转移登记类,1、房地产抵押指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。2、申请抵押登记应提交的文件1）房地产抵押登记申请书；2）房地产权利证书；3）身份证明；4）
48、主合同和抵押合同；,（四）、抵押登记类,四、房地产登记相关问题,非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；预购的房地产抵押时，应提交本条第1）、2）、3）项规定的文件和房地产买卖合同书。,四、房地产登记相关问题,（四）、抵押登记类,3、预购房地产如何进行抵押登记？预购房地产抵押时，应提交房地产抵押登记申请书、身份证明、主合同和抵押合同和房地产买卖冾同书等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。,4、跨区的房地产抵押如何办理？跨区抵押的，按各区的顺序依次确定办理抵押登记的部门。即：分属多个分局辖区的房地产区同为同一主债权债务关系抵押担保的，若其中有前一顺序区域的
49、房地产，则最前一顺序的分局为登记部门。该部门到相关性分局备档，并于抵押登记核准当天书面通知相关分局的产权科。,四、房地产登记相关问题,（四）、抵押登记类,5、同一抵押物设立若干抵押时如何办理登记？根据抵押贷款管理规定的规定，以同一房地产设定若干抵押时，抵押人在设定抵押权前，须将设定抵押权状况告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。,四、房地产登记相关问题,（四）、抵押登记类,6、土地来源属于行政划拨或减免地价款的房地产抵押登记如何办理？凡企业土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押，根据有关规定，其地面建筑物已经合法登记的，可同意单独房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托省市不动产拍
50、卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的地价款，凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。,四、房地产登记相关问题,（四）、抵押登记类,7、已抵押的房地产能否转让？根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。,四、房地产登记相关问题,（四）、抵押登记类,8、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据中华人民共和国担保法规定，抵押合同自登记之日起生效
