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1、瑞安瑞祥新区项目市场定位报告,2011年6月8日,城市房产认知,项目立地分析,市场机会分析,项目整体定位,城市概况解读,目录,历史文化、旅游名城：瑞安是中国重商文化和南戏的发祥地；全市风景资源占国土面积的1/5，拥有七大风景名胜区、十大旅游区（点）和一处国家级森林公园，旅游资源较丰富工贸产业：形成了汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品等三大主导行业和眼镜、箱包、针织、工艺品、制鞋、服装等六大块状产业集群，先后获得“中国汽摩配之都”、“中国包装机械城”等11张国字号工业金名片。,城市定位,瑞安是具有历史文化及丰富旅游资源的现代工贸城市。,木活字印刷,玉海楼,汽摩配,瑞安地处浙江东部，属于温州
2、下辖，北与温州市区相邻。瑞安下辖五镇，项目地处瑞安市区。,区位：东临东海，西连文成，南接平阳，北邻瓯海、龙湾，是温州大都市区的南大门，浙南闽北重要的交通枢纽，北距温州市区34公里，距离省会杭州385公里。,城市区位,瑞安,瑞安市地图,2010年瑞安GDP突破400亿达到457亿元，经济实力较强GDP总量位居温州市下辖县市第二位。,GDP,来源：以上数据来自瑞安统计信息网,温州各下辖县市GDP（亿元）,人均GDP2010年达到38454元，位居温州第二位。,06-10年瑞安人均GDP走势（单位：元）,人均GDP,来源：以上数据来自瑞安统计信息网,瑞安“城镇居民人均可支配收入”位列温州市下辖县市第
3、一位，高于温州整体水平。,06-10年瑞安人均可支配收入走势（单位：元）,人均可支配收入,来源：以上数据来自瑞安统计信息网,瑞安第二产业占比较大，产业特色明显；在重商文化的影响下，第三产业发展良好,产业结构,瑞安2010年第二产业增加值237.18亿元，其中汽摩配行业、机械电子行业、高分子合成材料及其制品行业等三大行业为其优势行业。瑞安全市第三产业增加值117.37亿元，第三产业中传统商贸流通业和现代服务业优势明显。,从历年数据分析，瑞安房产投资额逐年成上升趋势；房地产占固定资产比例达28.1，高于浙江省平均水平。,房地产开发投资,来源：以上数据来自瑞安统计信息网,北进为城市居住生活区的发展方
4、向，项目所处的瑞祥新区将成为未来的城市中心。,城市规划,瑞祥新区,飞,云,江,本案,城市的主要发展为“北进、东扩、南移”城市居住生活区主要向北发展，目前北进的安阳新区已经发展成熟，瑞祥新区的发展已经开始，并会成为未来的城市中心。东面主要是经济技术开发区，东扩主要是工业的东扩；向南需跨越飞云江，飞云江南面地形狭长，城市发展受地形的限制及行政区划的影响。,万松山,本案,一核,大,新区规划结构采用“一核、二轴、三区、四带”的布局,瑞祥新区规划,“一核”指“T”字形发展轴交点，主要指以五星级宾馆、商业中心为核心的公建服务中心“二轴”指罗阳大道与瑞枫公路两条“T”字形发展轴。“三区”指由发展轴分割而形成
5、的东、西、北三个生活居住区；东部生活区约276亩，其中最大一宗约48亩；西部生活区约405亩，其中最大一宗地约55亩；北部生活区约135亩，其中最大一宗地约44亩。“四带”指结合河流布置的四条滨河绿带，构成新区的绿化骨架。,西部生活区,北部生活区,东部生活区,瑞,枫,道,罗阳大道,是爽,结论1,成,结论2,结论3,成,结论4,瑞安是具有一定历史文化及旅游资源的城市，其中重商文化尤为显著。,城市概况小结,瑞安经济实力较强，居温州前列，为房产消费奠定了基础。,虽以第二产业为主导，但在重商文化的影响下第三产业的发展也较兴旺，这对房产消费提供了一定支撑。,项目所处地段为城市发展主要方向，将打造成为未来
6、城市新中心，现处于起步阶段，中长期看好。,城市房产认知,项目立地分析,市场机会分析,项目整体定位,城市概况解读,瑞安近两年土地出让量出现大量集中供应，近两年价格出现了30-40%的涨幅，给后期市场带来新的挑战。,来源：以上数据来源于瑞安房管局,瑞安土地历年成交情况,2010年土地成交面积较上年有所大幅减少，但成交均价相比2009年有了大幅提高，可以预见未来入市项目中大体量项目增多，开发成本较高，这批项目将会在2011年底或2012年初进入市场。,瑞安土地市场供应不足，土地资源较稀缺，老城区未来可供开发资源又有限，瑞安新区将成为主力开发区域，大面积优质地块的竞争力优势凸显,土地出让情况,瑞安土地
7、供应主要集中在周边乡镇，市区则集中于瑞安新区，而瑞祥新区的高地价，压缩了项目操作的空间，局限性较大。,各区土地成交量和成交单价,2010年瑞安各区土地成交情况,瑞安中高端房地产市场主要分为两大板块：城区板块和塘下板块;瑞祥新区是城区板块有成为新兴型高端板块的趋势。,瑞祥新区,塘下板块,塘下板块：塘下镇当地产业型板块，以汽摩配、机械加工为主以高层为主，少量低密度产品主要分布在赵河一带市场供应有限，以当地客户为主,瑞祥新区（新兴板块）：是市区板块的一部分，在城市的主要发展方向上、受规划利好，属于未来的高端板块以高层为主，后期供应量大客户覆盖范围广泛、以城市高端客户为主,瑞安市区板块（老城区为主）：
8、为早期的城市发展区域，传统置业板块、高认知板商品房供应在虹桥路、外滩路等城市主干道周边，以高层为主客户为老城区为主,房地产市场板块,本案,市政府,市区板块,瑞安下辖乡镇经济实力相对较弱，房产商品化水平相对较低，基本上以自建房为主，满足自有住房需求，进城置业的可能性较小。,从历年的商品房去化看，瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大。,市场供求价,说明：供应、去化面积数据来源瑞安房管局，价格数据来源于市场访谈,从市场调研情况来看，城区项目均在开盘期内达到短期售罄，现基本无余房；周边乡镇项目略差；政府对商品房的监管较严，特别在价格层面上当地政府对房价有较强的限制。,一、两房,三房,
9、150万,200万,250万,300万,350万,400万,450万,500万,600万,50,80,110,140,170,200,230,260,面积,总价,700万,一房面积在50左右，总价约在170万,瑞安市场户型集中供应区间为：三房：130-150 四房：160-180；五房：200-220,11,9,四房面积在160-180 之间，总价集中在480-550万之间,二房面积在80 左右，总价约在210万,三房面积在130-150 之间，总价在380-450万之间,五房面积在200-220之间，总价集中在600-700万之间,800万,9,300,7,9,10,5,6,10,5,11,
10、7,9,10,5,6,10,5,8,8,1,1,10,2,10,8,8,1,1,2,10,4,3,4,10,3,3,3,10,2,10,1,1,面积在220-440之间，总价集中在650-1400万之间,440为8室跃层,四房,五房,五房以上,供求面积段,客户分析-客户构成,从瑞安的客户构成来看，顶级客户才可能成为我们的目标客户,哑铃型财富层级,中高层级客户,低层级客户,置业选择,一般商品房,还建房、旧式商品房、租住,本项目需要关注的客群,顶级客户,本地公认高端项目，溢出到温州、上海等地置业,客户来源,大工厂主，政府、企事业单位高层,中、小规模私企业主、政府、企事业单位中层,小生意人，政府、企
11、事业单位一般职员,客户详细信息主要采用调查问卷进行收集，样本问卷的具体情况如下：,客户分析信息来源,调研对象：瑞安市区虹桥商圈和外滩商圈生意人、塘下汽配城和中心街生意人、委托方股东及其朋友调研方式：市场潜在中高端客户随机抽样调查样本情况：共收集样本问卷71份，有效问卷62份；其中瑞安市区虹桥商圈有效问卷15份，塘下汽配城和中心街有效问卷17份，委托方股东及其朋友有效问卷30份,年龄：26岁50岁的客户为客户主要群体 家庭结构：以三口之家和四口之家为主 年收入：年收入50万以上的占总体的35%，整体财富层级较高客户来源：瑞安本地人是客户的主要来源，占到总体的近9成客户置业情况：90%的客户在瑞安
12、有房产，其中有两套或两套以上房产的客户将近5成,客户分析-客户背景,通过问卷统计，发现高端客户多在瑞安已有房产，年龄在2640岁之间，收入在3050万之间,置业意向：两年内近6成客户有置业的需求置业目的：客户置业以自住为主，其次是自住兼投资的客户，纯投资客占比较小置业关注：客户对景观绿化、升值潜力、小区自身配套、智能化设施和工程质量的关注度较高项目形象：富丽豪华的楼盘在市场上较受客户欢迎，其次是精致典雅和大气尊贵的户型需求：对三房和四房的需求为市场需求的主流面积需求：对面积的需求集中在140250之间，其中以对160200产品的需求最为明显总价区间：购房者选择物业的总价区位主要集中在300万5
13、00万之间装修情况：市场供应以毛坯为主，但多受访者表示如果品质较高，可考虑接受精装修车位需求：客户对车位的需求以两个为主配套需求：项目周边要有超市、购物中心及娱乐设施；客户对园林景观和大的中央广场最为关注；客户日常休闲娱乐方式以健身和游泳为主,客户分析-置业特征,面积需求以160200的三房四房为主，对精装修无抗性，对园林景观、中央广场和游泳认同度较高,获取楼盘信息的渠道：朋友介绍是客户获取楼盘信息的主要渠道，除此以外，户外广告也是楼盘信息的主要来源豪宅观点：客户普遍认为豪宅要有好的区位，另外对园林景观和户型舒适性关注较多房价预期：近6成受访者仍然认为未来房价会上涨付款方式：绝大部分客户倾向于
14、按揭，一次性付款的受访者占总体的22.41%,客户分析-其它,客户分析部分详细内容请参考附件：客户分析专题,对于豪宅，除了要有好的区位外，客户普遍认为户型舒适性和园林景观比较重要,城市房产认知,项目立地分析,市场机会分析,项目整体定位,城市概况解读,虹桥商圈,外滩商圈,政务商圈,2.4KM,3.2KM,1.4KM,瑞祥新区,项目地处瑞安市瑞祥新区内，瑞祥新区在老城区以北，与城市几大商圈存在一定距离,市政府,虹桥商圈以虹桥南路为核心，包括虹桥南路、虹桥北路一部分、解放中（东）路、后街等路，虹桥南路全长1100米，有200余精品店铺的综合商业街，虹桥路商圈辐射整个城市，是城市的核心地带。政务商圈是
15、瑞安新兴商业中心，集中了大润发、时代广场、大富豪、豪门盛典、小肥羊、德克士、葡萄园等，商圈内商业设施及环境相对虹桥南路要好，周边机关众多。外滩商圈以滨江大道为主轴，道路两侧遍布了大量酒吧、KTV、足浴按摩、餐饮店，是瑞安餐饮、娱乐休闲的聚集地。,项目区位,交通,虹桥商圈,外滩商圈,政务商圈,市政府,罗阳大道,罗阳大道,虹桥北路,万松路,瑞祥大道,商城大道,万松山,院士路,安阳路,院士路路况,院士路与安阳路交叉处,地块交通情况较好，但生活便利性有待提高,安阳路延伸段（待建）,区域规划利好，部分规划项目已在实施中，未来区域的宜居性将得到极大的提升,公园,五星级酒店,商业中心,客运中心,瑞安市医院分
16、院,中小学,中专,垃圾处理及消防用地,万松山,项目周边配套,城市广场,其它设施,1,1,2,3,4,6,7,8,9,5,2,地块内部为菜地,高压线走廊，将埋地处理,3,华龙一品,4,东侧待开发地块,南侧村庄,9,西侧万松山,7,西侧庙宇,6,农家乐,8,沿山景衡路,5,北侧院士路,项目内部及四至情况,10,10,内部地块平整、具备一定的山景资源、通达性优良,地块面积约46.5亩，为纯住宅用地，积率为2.0，受“90/70”限制,楼面地价2.55万元/,项目技术指标,项目立地分析总结,区域属性,项目属性,城市房产认知,项目立地分析,市场机会分析,项目整体定位,城市概况解读,3,1,1.天瑞尚城：
17、29000元/整体分三期开发，还剩几套尾盘,2,2.外滩印象：29990元/一期2010年12月21号开盘，当天售罄,3.华龙一品：29900元/2010年6月27号开盘，当天售罄,4.星海广场：29500元/2010年10月开盘，已售罄,4,5.香山美邸：未开盘，价格未定,5,6,6.瑞安玉园：未开盘，价格未定,7,7.金墅湾：未开盘，价格未定,8,8.天瑞晶品：未开盘，价格未定,9,9.香谢绿洲：21000元/2010年7月开盘，现已售罄,10.温莎公馆：24000元/已撤场，少量余房,11.国际名都：未开盘，价格未定,11,10,12,12.时代广场：已售罄,市场中高端项目多集中于市区和
18、塘下，瑞祥新区作为新兴板块，存在很多机会；市场开盘即售罄，销售态势良好，但受限价影响，价格都在3万以下,瑞安市区,塘下镇,机会认知,项目概况,市场项目以高层、小高层为主，销售较好；客户对精装修接受度高,物业形态：市场供应以高层、小高层为主，别墅、洋房产品供应较少 高层、小高层认同度高：大部分高层、小高层项目出现“开盘即售馨”的态势，除部分项目未开盘外，在售项目几无存量 一手房限价、二手房不限价：受温州市政府规定“新增供应楼盘开盘价格不得高于3万”的影响，大部分新开楼盘单价在3万/以内，但逼近3万/，部分二手房不受限价影响，价格达到4万以上精装修接受度较高：除部分项目对公共部分进行装修之外，市场
19、供应以毛坯房为主，但通过访谈了解到，客户对高品质的精装修持接受态度,典型项目1-天瑞尚城,主广告语：众望所向，品质生活大成者,形象高端的建筑设计、景观规划和完善的小区配套是增强消费者购房信心的关键,建筑设计：由浙江绿城东方建筑设计有限公司担纲设计，在建筑设计上，其简欧立面、实用空间、原创阳光房和空中花园等创新产品，营造出高端的形象园林景观：以法式园林为蓝本，原创六个主题景观区，形成清晰的景观轴线，贯穿整个小区小区配套：小区内配有2700商业及1500的大型会所，会所配套标准泳池、活动大厅、茶吧、棋牌室、乒乓室等,典型项目2-外滩印象,主广告语：低密度一线江景大宅,凭借高端的规划设计和相对较低的
20、密度获得市场高度认同，实现开盘售罄,底层架空：6米层高景观架空，引入庭院景观全石材立面：江景公寓采用全石材干挂立面公共部位精装修：公共部位全部采用精装修，提升居住尊贵感。绿城物管：绿城物管作为其物业管理公司，在当地认同度极高。住宅科技设备：大量应用住宅科技设备，如断桥隔热铝型材、中空LOW-E玻璃、智能降噪系统等,典型项目3-华龙一品,主广告语：瑞安首席品质豪宅,配套、规划设计和材料的应用是影响项目口碑的关键,下沉式景观会所：2000下沉式景观会所，包含游泳池、健身房、恒温酒窖、咖啡吧等，整体设计奢华经典错层设计：错层空间体现居住的人性关怀，实现居住品质的提升铝板幕墙：华龙一品在高层设计中引入
21、单方造价高达1000元的铝板幕墙，打造精致耐用、美观大气的外形格调,典型项目4-星海广场,主广告语：双城之心、臻品大宅,园林景观打造和宜居性的的创造是提升客户感知价值有效手段,全石材干挂：全干挂石材设计，立面形象简捷大方立体景观：将商业群楼顶部打造成景观公共空间，提升了宜居性人车分流：完全的人车分流设计，体现人文关怀、提升居住品质,典型项目5-香山美邸（未开盘）,主广告语：城市，惟有的山居官邸,“坐享城市配套”，“直面山景资源”是其两大卖点,地处万松山南麓，万松山山景资源是其卖点之一南面紧靠市区，享受虹桥路商圈配套提供的便利西班牙风格产品在市场上相对稀缺,典型项目6-瑞安玉园（未开盘）,主广告
22、语：厚德载物，湿润玉园,充分考虑玉园项目属性，在产品设计上寻求差异化路线,绿城提供的有形的物业品质和无形的品牌价值是项目的有力支撑规模大盘，便于打造宜居产品三面环水，坐拥稀缺自然景观资源,市场总结：,市场产品处于相对较高的水平公共空间精装修：市场项目以毛坯房为主，部分项目对公共部分进行精装高车/户比：市场项目车/户比整体在1：1以上，个别项目达到2：1实现人车分流：大部分项目实现了人车分流，人车兼顾立面实现石材干挂：石材干挂已成为一种趋势，个别项目还采用了铝板幕墙户型空间大：户型面积较大功能空间的细分比较深入景观空间的应用：入户花园、空中花园、阳光花园等景观空间的应用在市场上较为普遍注重景观规
23、划：景观规划比较细腻，中央景观广场的应用较为普遍会所：会所功能空间在多数楼盘中都有设置，会所多带室内泳池底层架空：市场项目大都应用底层架空来提升项目品质高端需求旺盛市场品质较好的项目大都出现“开盘即售馨”的奇观，市场在售中高端项目几无存量客户承价能力较强受政策限制，售价不得高于3万，但大部分楼盘售价逼近3万/，部分二手房由于不受限价影响，价格达到4万/以上，说明市场承价能力较强,城市房产认知,项目立地分析,市场机会分析,项目整体定位,城市概况解读,市场情况：市场商品房水平相对较高，客户对房产项目认高不认低。,项目自身：项目位于城市新型高端板块，高地价运作，具备一定景观资源。,绿城品牌：绿城赋予
24、了产品新的定位要求及承载的功能。,市场高端品质引领,整体定位,项目整体定位,形象建议,形象建议参考绿城二代高层系列，以杭州丽园为重点参考对象,杭州丽园效果图,本项目占地面积、容积率等经济指标和杭州丽园相当，先天条件上存在借鉴的可能在客户访谈中，客户反映出对“园林景观”、“中央广场”和“泳池”等较认同，客户的这些需求正是丽园的设计亮点因而形象建议参考杭州丽园,本项目和杭州丽园相关指标比较：,形象建议,杭州丽园鸟瞰图：,户型建议,市场竞争：市场项目处于中高端水平、整体供应面积较宽，但真正的竞争来源于玉园项目(主力户型在140-180），本项目地处市区，区位与其相具备优势,客户需求：客户经济实力较强
25、，普遍喜欢大户型产品,整体定位：项目定位高端决定了项目必须从户型上打造更宜居的产品,适当放大面积提升居住舒适性,从“市场供应”、“客户需求”、“销售情况”和“项目定位”四个方面充分考虑，确定户型面积建议策略,户型建议,较市场现在的供需情况，适当放大面积，提升居住舒适性，建户型面积如下：,成本收益（住宅售价定为5000元/）,住宅售价敏感性分析,价格建议,其它条件不变的情况下，住宅价格分别定为4500元/、50000元/、55000元/、60000元/时的利润和利润率变化情况。,鉴于政府对商品房监管较严，特别是价格层面；建议和政府相关部门充分的沟通。,从利润导向定价法，项目单价必须实现水平为5-
26、6万元/,其它建议,车户比：市场车/户都在1：1以上，受访对象对车/户比的需求以2：1为主，本项目定位高端，因而建议车/户比为2：1立面风格：客户比较喜欢富丽豪华和精致典雅两种，市场项目立面形象整体不高，结合绿城产品特点，建议立面风格为精致典雅装修情况：市场带精装修的项目较少，但访谈中发现客户对高品质的装修持接受态度，所以建议本项目带精装修小区规划：小区规划上，客户比较注重园林景观和中央广场，建议本项目小区规划在这两个方面有所侧重会所功能：客户日常娱乐以健身为主，市场有会所的项目一般都设室内泳池，客户认为超市为居住必须，因而会所设计必须考虑健身、室内泳池和超市三个功能空间,综合考虑客户需求和市
27、场项目情况还可以给出如下建议：,谢谢!,附件：客户分析专题,客户信息主要采用调查问卷的形式收集，具体情况如下：,调研对象：瑞安市区虹桥商圈和外滩商圈生意人、塘下汽配城和中心街生意人、委托方股东及其朋友调研方式：市场潜在中高端客户随机抽样调查样本情况：共收集样本问卷71份，有效问卷62份，其中瑞安市区虹桥商圈有效问卷15份，塘下汽配城和中心街有效问卷17份，委托方股东及其朋友有效问卷30份,客户信息来源,性别/年龄构成,家庭结构/年收入,客户背景,与瑞安关系/目前居住区域,在瑞安置业情况,置业特征,置业意向及目的,置业主要关注因素,对社区配套的需求,其它方面,了解楼盘信息的渠道,对谊宅的理解,对
28、房价的预测,付款方式,调研内容,调研内容,性别/年龄构成,从受访者的年龄结构来看，以26岁50岁的客户为主，占总体8成,性别构成,年龄结构,家庭结构/年收入,家庭结构,年收入,从家庭构成来看，以三口和四口之家为主；访谈客户中，年收入在10万到50万之间的相对较多,瑞安本地人是客户的主要来源，占到总体的近9成；受访谈区域的限制，安阳和塘下客户为主为流,与瑞安关系/目前居住区域,与瑞安的关系,目前居住区域,在瑞安的置业情况,在瑞安置业情况,超过9成的的受访者在瑞安有房产，其中有两套或两套以上房产的客户将近5成,性别/年龄构成,家庭结构/年收入,客户背景,与瑞安关系/目前居住区域,在瑞安置业情况,置
29、业特征,置业意向及目的,置业主要关注因素,对社区配套的需求,其它方面,了解楼盘信息的渠道,对谊宅的理解,对房价的预测,付款方式,调研内容,调研内容,置业意向及目的,两年内的置业意向,置业目的,两年内近7成受访对象有置业的需求；从置业目的来看，以自住为主，纯投资客仅占4.8%,性别/年龄构成,家庭结构/年收入,客户背景,与瑞安关系/目前居住区域,在瑞安置业情况,置业特征,置业意向及目的,置业主要关注因素,对社区配套的需求,其它方面,了解楼盘信息的渠道,对谊宅的理解,对房价的预测,付款方式,调研内容,调研内容,客户对景观绿化、升值潜力、小区自身配套和智能化设施的关注程度较高,置业关注因素,置业主要
30、关注因素,富丽豪华的立面风格在市场上较受客户欢迎，其实是精致典雅型的,楼盘立面风格,置业主要关注因素,以三房两厅为主力需求户型，其次是四房两厅；面积需求普遍较大，主要集中在140250之间,面积区间选择,户型选择,置业主要关注因素,总价区间,购房者选择物业的总价区间主要集中在300万500万之间,置业主要关注因素,性别/年龄构成,家庭结构/年收入,客户背景,与瑞安关系/目前居住区域,在瑞安置业情况,置业特征,置业意向及目的,置业主要关注因素,对社区配套的需求,其它方面,了解楼盘信息的渠道,对谊宅的理解,对房价的预测,付款方式,调研内容,调研内容,市场供应以毛坯为主，但多数受访者表示在装修品质较
31、高的前提下，可以接受精装修；客户对车位的需求以两个为主,在装修品质较高的情况下，客户对精精装修的接受程度,对车位的需求,对社区配套的需求,对物业景观的需求,客户对园林景观最为关注,对社区配套的需求,对配套的关注,对社区配套的需求,大部分客户认为项目周边要有超市,休闲娱乐方式,除没有时间的客户之外，受访谈客户日常的休闲娱乐方式以健身、麻将棋牌和游泳为主,对社区配套的需求,性别/年龄构成,家庭结构/年收入,客户背景,与瑞安关系/目前居住区域,在瑞安置业情况,置业特征,置业意向及目的,置业主要关注因素,对社区配套的需求,其它方面,了解楼盘信息的渠道,对谊宅的理解,对房价的预测,付款方式,调研内容,调研内容,其它方面,了解楼盘信息的渠道,朋友介绍是客户获取楼盘信息的主要渠道，除此以外，户外广告也是客户了解楼盘信息的主要渠道,地处行政、商业繁荣区，紧扣城市发展节拍,户型阔绰，带入户花园，使用率高,内园林景观规划细腻，可亲性强,具有高档会所可供业主使用,物业管理优秀,规划超前，人车分流,住宅高科技设备,对豪宅的理解,客户普遍认为豪宅要有好的区位，另外对园林景观和户型舒适性关注较多,其它方面,付款方式,对房价的预测,近6成受访者仍然认为未来房价会上涨；绝大部分客户倾向于按揭付款,其它方面,
