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1、达州朝凤北路项目定位报告,2011年7月,一、项目背景分析1、宏观背景2、达州房地产市场概述3、项目本体分析4、项目目标解析二、项目定位1、定位思路及策略2、产品定位3、品牌形象定位三、物业发展建议1、风格建议2、产品建议3、其他建议,前 言,项目前期定位准确与否直接关系到项目开发、运营的成败。项目定位不仅是对市场深入理解的调查研究过程，同时，也是发现、提炼、融合区域消费文化并提升项目主题文化的“创作”过程,我们有幸经历了这个过程。对于本项目，我们不仅需要简单的完成一个项目的定位与策划，更是要站在整个城市的高度、整个地块区域的高度深刻的认知和分析，融入项目自身条件，充分挖掘地块本身的价值，使今
2、后的项目在市场中经受住各种检验，以完美的姿态，打动每一位消费者。,项目背景分析,项目背景分析,宏观背景,城市和经济,达州作为川东北区域中心城市由来已久，其原因有：历史悠久，具有一定文化吸纳力和张力；其二，从区位来看基本与重庆成都形成三角形空间格局；其三，铁路、机场、高速公路等交通优势，使其成为辐射川东北1000余万人的交通枢纽；其四，人口规模达650余万。以上四方面因素构筑了其区域商贸重镇的地位。达州市国民经济近5年保持了14.14%的平均增幅，2010年GDP达819亿元，财政收入稳步增长，经济发展基础稳定，经济结构不断完善，发展势头迅猛。经济迅猛发力，必然推动城市化进程的加快，发展规划中明
3、确，至2015年中心城区城市用地为60平方公里，人口达到80万。,一枢纽：秦巴地区交通枢纽；两中心：秦巴地区商贸物流中心；秦巴地区文化旅游中心；三基地：中国西部天然气能源化工基地；秦巴地区冶金建材基地；川东北特色农产品生产加工基地；,中国特色化的城市化进程，具有失地农民增多、拆迁户增多、外出务工人口增多、城市流动人口增多、大量农村人口涌入城市、适婚青年增多、二次换房增多、投资投机增多等等特征，造成房地产购买群体不是一个蛋糕，越吃越小，而是不断被消化又不断增加。中国城市化购房历程：乡村乡镇区县市省会城市特大城市旅游度假胜地国外本盘开发的基础就是乡村乡镇区县市，这是中国众多区县房产开发的共同基础。
4、目前中国城市化率50%，而发达国家城市率基本在80%以上，而达州城市化才34%，所以仍处于城市化快速发展阶段，房地产开发得以持续发展。,房地产政策,从上图可以清晰看到，2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达，2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期，“限购”政策不仅没有松动，而是更加严格。国务院常务会议明确要求
5、“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。调控的方向主要有三个方面：1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡；2、移抑制不合理的投资投机需求；3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。,三轮政策调控,8月17日，住建部公布了新增房屋限购城市的5项建议标准:6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控
6、政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。,国家政策调控对达州楼市影响：总体影响不大，受波及程度较浅。从购房者角度，一定程度加重购房观望情绪，购房决策时间加长；对楼盘品质更加看重。从购房者角度看，对房屋买卖的法律法规知识更加关注和知晓，更懂得维护自己的购房权益。商业贷款审核更加严厉，提高购房门槛，在一定程度上影响开发商资金快速回笼。在国家严控措施，开发商企业贷款难度加大。在一线城市受到严控之下，反而促使二三线城市房地产快速发展，更多的开发商、投资者涌向二三线城市。,项目背景分析,达州房地产市场概述,近年来达州社会固定总投资与房地产固定投资逐年递增，房地产市场持续升温，商品房开发与销售情况良好，
7、商品房空置下降，通川区、西外、南外这些主要建设区内的房价已开始突破5000元。达州市部分在售与待开发楼盘主要位于两个区域，西城区与南城区，两区域在售与待开发项目众多，同时包括部分大规模楼盘。另外通川区也有少数项目分布，其数量与西城区、南城区相比较少，且大部分处于尾盘期或开发前期。达州房地产市场竞争格局开始加剧，各区域大盘林立，但房地产市场停留在卖地段，提高容积率，实现量的最大化的初级开发模式，同质化严重，真正意义上的高品质项目仍然缺失。消费者需求中的地段优越、生活方便、面积紧凑、功能齐全、总价要低的经济适用性需求是主流。受2011年政策调控影响，抑制了部分购房者的需求，观望情绪加重，短期内房地
8、产消费市场压力增加，但达州还处于城市化快速发展阶段，经济发展和房地产开发仍然会处于一个上升空间，未来发展潜力巨大。,项目背景分析,项目本体分析,城市层面,中心城区将由现状的一城三区多点的结构逐渐转变为多中心分片组团式的相对集中的空间结构。,达州城市规划总体特点：西拓南延东扩北限，一城五片区。老城区南起州河，北至凤凰山脚；东起张家坝，西至文家梁。定位为城市商贸中心与区级行政中心，以商贸、科研、居住为主的综合发展区。西城区北至莲花湖、梁家坝，南至达钢、幺塘，西至复兴，东至文家梁。包括西外、复兴和幺塘组团。定位为全市政治中心和交通枢纽，以行政办公、教育、文体与居住为主的综合发展区。南城区西起州河，东
9、至达渝高速，南至堰坝，北抵小河嘴，由新桥坝、杨柳垭、南坝等组团组成，定位为城市副中心与城市门户，以金融、商务办公、居住为主的综合发展区。另外两个片区：能源化工产业区（中国西部能源化工产业区基地）、河市配套发展区（依托能源化工产业区并与之协调发展的第三产业配套发展区）。,依据城市规划的功能定位，城市发展将以西外、南外为主，老城区将继续以商贸、行政、科研、居住为重心发展，城市建设主要为旧城改造。,区域层面,项目所在区域通川区（老中心）定位为城市商贸中心与区级行政中心，以商贸、科研、居住为主的综合发展区。,通川区，以中心广场为中心，商业和行政办公等集中于此，随着西外南外的开发发展，通川区的商贸地位更
10、加突显。项目地块位于朝阳东路北，朝阳农贸市场旁，该区域属于老城繁华地段，周边待开发土地稀少，交通、商业、教育、医疗等配套齐全。区域内商业氛围浓，在达州市民心中的购物休闲地位牢固，区域内有达州市民喜爱的凤凰山风景区。,本案,地块层面,项目地块四周属于老城区的住房区，除了北面是新开发建成的凰城壹号住宅小区外，四周基本是老居民楼；地块北靠山坡，南部临朝凤北路和朝阳农贸市场，是老朝阳水果市场地块，在达州市民心里已形成农贸和水果市场的定识；地块虽紧邻中心广场商圈，但自身不临主干道，受到朝阳东路的阻隔，没有接通商气；本案地块较为规整，但受道路单行道和地块自身坡度的影响，商业的规划设计会受一定影响。,项目地
11、块整体评价：项目地块周边综合条件有所限制，如要获得成功开发则需要通过项目定位、产品规划等自身条件取得突破。,小结：项目地块所在位置属于达州城市中心，周边配套成熟，交通、购物方便快捷，有利于项目形象与卖点的建立和推广；项目地块虽居中心，但受道路和旧房所隔，其商业价值受到很大影响，使商业定位成为一大难点；项目地块以前经营的业态和在消费者心里形成的记忆，周边业态和居住情况等也可能成为商业定位的考虑因素；地块的形状和坡度，影响商业规划，需要在规划设计时利用或淡化此影响。,项目背景分析,项目目标解析,项目定位对内是解决路线问题，对外则是通过创新思维，为客户提供一种全新的生活方式！,项目开发目标,创新生活
12、理念,内,外,项目定位是企业与市场在项目层面的统一与平衡,项目定位,回笼资金,一级,价值最大化,二级,品牌树立,三级,对项目目标的深入理解是指导工作的重要前提,项目目标解析,项目开发目标,住宅、商业价值最大化,对本项目而言，回笼资金的风险较小，同时，由于规模小，使得通过项目品牌树立获得价值溢价的可能性较小，因此，项目价值的最大化及短平快的开发模式将是项目开发目标的关键点。,项目价值最大化,短期价值,长期价值,住宅出售收益,项目成功开发的品牌效应,商业出售收益,商业经营带来的资产溢价,Section 1,项目价值最大化模型推导,项目长期价值的实现途包括项目商业经营带来的资产溢价及从项目品牌上升到
13、企业品牌带来的品牌溢价，从企业与项目特性来看，长期价值模式不适合企业及项目现阶段的需要，因此，项目价值最大化的途径是项目短期价值的最大化，这是项目的核心目标及开发战略。,项目价值最大化,=可售面积（商业面积+住宅面积）销售单价（商业/住宅）,价值最大化实现的变量有四：商业部分的量 住宅部分的量 商业部分的销售单价 住宅部分的销售单价,项目价值最大化实现途径,以上模型均以市场为参照，进行客观评估；,项目价值最大化实现途径,关于量的思考：本项目由于地块坡度较大，消防登高面可以上到住宅的1层（商业裙楼楼顶），登高面的变化（可以以住宅1层为正负零开始计算容积率）使得住宅的增多不会造成商业面积的减少，因
14、此，住宅的面积最大化值为定量，而商业部分面积在有市场支撑的条件是变量，因此量的问题核心是解决商业体量问题；,关于商业的体量 怎样衡量和确定项目商业体量呢，根据不同的体量对应的成本与收益的平衡，其方案可以做出以下三种组合方式：-1、1、2、3层-1、1、2层 1、2、3层通常各楼层的价格经验对比关系为0.5：1：0.6：0.3,项目价值最大化实现途径,项目商业收益测算：,此阶段商业收益测算的销售价格采用租金还原法和市场比较法综合比较。,租金还原法,市场比较法,综合比较后价格判断,（各占比50%）,先推导出1层商业价格，再以此推导-1、2、3层商业销售价格。,项目周边租金售价参照表,租金还原法设定
15、投资回报率为6%，其原因主要有两个方面：一是市场普遍商谱投资回报率在6-8%之间，二是项目旁新建楼盘凰城壹号的租金售价换算回报率为6%左右。,项目商业销售售价采用租金法计算，根据调查项目周边一楼商业的租金情况，租金基本集中为5090元/月，由于本项目的定位与形象较高于周边商业，商业一楼租金取100元/月，投资回报率按6%计算。本案旁新建设入住的项目凰城壹号的临街商业销售均价为13000左右，与本案具有一定的可比性，但是其销售价格时间为1年前，考虑其商业与本案商业规划和定位的差异，本案根据可比型商业的一楼参照价格定为15000元/。根据项目商业定位档次，一楼价格在综合价格基础上增加30%,租金还
16、原法价格约为：100*12/6%=20000,市场比较法价格约为：15000,综合比较后商业一楼价格判断为：20000*50%+15000*50%=17500元/项目商业一楼价格为：17500*130%=22750元/,（各占比50%）,负一楼价格约为：11375元/；二楼价格约为：13650元/,各种组合价格对比,分析：-1层建安成本约按3000元/平米计算，对比销售价格可见-1层应考虑商业布局，而3层预计售价约为6800，与住宅定价已无太大差异，同时，由于商业价值相对较低，极易空置，因此建议3层可保留为住宅配套的零星商业以减少风险。,第一种组合,第二种组合,第三种组合,关于价格的思考：住宅
17、的价格：受本项目地块规模小，住宅总体量较小（约30000平米）的影响，如果通过提升综合品质的方式来提升价格，在本项目几无可操作性，其他可行的方式有：采用精装修方式（考虑开发商首次开发以及精装房操作的复杂，加上目前市场受政策影响，许多成都精装房项目纷纷转回清水房，建议不采用此方法）；对项目生活理念、建筑风格、公共空间的的全新包装提升价格；面积定位尽量偏小（相比大户型，对外销售时价格可同比提升10-15%）；通过对户型设计的创新，以实用性及赠送空间的方式提升价格。,项目价值最大化实现途径,关于价格的思考：商业的价格：本项目商业面临地块规模小、临街商业展示面窄、周边商业形象差、业态构成较为杂乱等不利
18、因素，同时，需要考虑如何整合朝阳农贸市场带来的大量的流动人流，本项目商业价格提升可行的方式有：采用差异化的业态规划及定位来营造稀缺性，提升价格；通过对商业展示形象的提升来提升价格；借助项目地表坡度，变二层为一层的方式可提升价格；以合理的动线规划及较小的面积来提升价格。,项目价值最大化实现途径,项目定位,项目定位,定位思路与策略,定位思路,每一片土地，都有她的灵魂，有她最适合成长的房子。,住宅产品定位,规划及建筑设计,商业产品定位,有效锲合合并价值最大化,项目自身状况分析,市场条件分析,竞争环境分析,企业愿景,特点,气质,操作方式,硬件设施配套,特点,商业业态,操作方式,硬件设施配套,符合城市个
19、性考虑周边业态考虑市场竞争综合地块条件消费者需求经营者需求投资者需求开发商需求,定位策略,住宅部分,项目自身状况分析：地块较小，位于老城区中心，配套齐全，属于旧房改造区；市场条件分析：政策限制、贷款限制，房价攀高后低总价户型更受亲睐；竞争环境分析：西外、南外开发量较大，户型以两房、三房为主，竞争同质化严重；老城区新建楼盘较少，户型设计中部分考虑商务办公和投资的因素，户型面积中有一定比例的小户型；企业愿景：户型定位要达到差异化和特色化，同时要求后期能够快速销售。,住宅部分定位策略关键点：功能满足的情况下，控制面积，采用单价高总价低的策略，户型以两房为主、一房为补充。,项目地块是以前的朝阳水果市场
20、，自搬迁以后地块附近的商业氛围不够浓厚，地块旁新建成的凰城壹号已交房入住，其商业部分的招商出租效果不佳，地块周边居住人口不多。在商业定位的时候，我们首先要解决的是本项目商业是仅满足周边需求的社区型商业，还是引进外部客源型的商业，也就是要明确的是项目商业辐射范围，继而根据多方条件论证考虑，推导出商业业态和商业定位。虽然本项目商业体量不是很大，但是仅靠满足周边需求的社区型商业是不够支撑项目商业定位和后期销售要求的，从经营辐射范围的角度出发，我们的定位是以引进外部客源的商业为主，同时兼顾满足周边特定的需求。,引进外部客源的外向型商业为主，同时以社区商业为辅助，满足周边人群特定的需求。,商业部分,项目
21、商业发展方向（POSSIBLE DIRECTION）,我们项目的商业不仅要考虑以上要素，还要形成差异化，瞄准市场缝隙，创新产品和需求点，挖掘市场需求，强调产品的特色和价值。,商业定位,符合城市个性,考虑周边业态,投资者需求,经营者需求,消费者需求,综合地块条件,考虑市场竞争,开发商需求,外因条件,内因诉求,项目商业可能发展方向（POSSIBLE DIRECTION）,接下来我们对以上商业及业态进行分析,老城区目前商业业态：主要业种分别是服装、电器、烟酒副食，占总比例的69%，其他较为集中的有药房医院、家装家居、休闲娱乐、酒店、餐饮等，其余业种分别较为分散。,大型商超,百货,超市,综合卖场,各物
22、业形态及分析,主题卖场,流行服饰,餐饮美食,休闲娱乐,专业市场,电子家电,建材家居,农副食品,结论：综合区域消费特征、地块自身条件和各种业态的对比分析，本项目商业适合规划打造一个集特产、水果、茶叶、零食、糖酒、厨房用品、小家电等的主题零售商业。不仅可以使本项目商业定位区别于该区域业态，形成特色与差异化，同时也符合地块自身条件，便于销售与推广招商。,项目定位,产品定位,每座城市的中心，都有一个SHOW的主场！,海川汇青年公馆/主题商业城市生活主场SHOW,青年公馆，汇聚喜爱城市生活的青年群体，以时尚现代的理念，贯穿项目住宅定位，也便于项目在市场推广建立独特的气质，形成良好知名度。主题商业，商业富
23、有特色和主题，才有强大的招引力，才能使消费者产生强烈的消费目的性，而我们的主题商业也将成为片区商业业态的重要补充，使我们的商业特色化和差异化。结合两者的统一，项目就是打造成一个城市居住与特定消费的城市理想生活的全新概念，我们称之为城市生活主场秀。,住宅部分,项目住宅产品定位：SOFA青年精英公馆可以想象，SOFA青年精英公寓所面对的是这样的群体他们既懂得享受生活，又不铺张奢靡；既特立独行，又不标榜另类；既事业有成，又不追名逐利，只试图在生活品质和灵魂自由中寻求到最为超然飘逸的态度青年群体。SOFA意为“沙发”，是现代网络中热门词，是前沿与时尚的代言词。俊朗现代的建筑风格体系，首先使整个项目在形
24、象气质上区别于市场其他对手，我们标榜城市时尚，标榜标榜居住中心。户型设计重点考虑刚性需求的特点，适合喜欢城市生活，懂得享受生活的青年消费者居住，主要以紧凑型套二为主，少量套一为辅，户型设计不仅需注重传统的设计要点，还应加大灰空间和赠送面积的比例，提高了住宅购买使用的性价比。,项目住宅户型配比建议：,住宅客户群定位：,商业部分,项目商业产品定位：家庭生活品一站式采购主题卖场项目地块以前为水果批发市场，紧靠朝阳农贸市场，利用市民心里对本地块的心理定识，同时可作为通川区中心商业的差异化补充；特产零售可以打造成为项目商业吸引人气的一大亮点，达州特产丰富：灯影牛肉、九顶雪眉毛、东柳醪糟、梁平釉子、旧院黑
25、鸡、宣汉桃花米等等，都是送礼佳品。达州人喜欢商务送礼、人情往来，目前达州的特产销售点生意兴旺，但比较零散，没有形成特有的目的性消费点和专业的零售集中地。项目商业打造集中高档的特产、水果、茶叶、零食、糖酒、鲜花等主题零售卖场，与周边商业在档次和形象上明显区分开来，形成差异对比，不仅面对城区内的消费者、周边乡镇的消费者，同时还能满足该片区居民的生活副食需求。,利用资源,挖掘特色,重塑形象,扩大辐射,业态布局规划,业态布局规划的原则：租金贡献率优先原则 人气贡献率优先原则 品质与形象优先原则,布局规划理由：水果、干杂炒货和鲜花此类经营需要的店铺面积基本在50左右，其日常经营中会产生一定的垃圾，不需要
26、占用大面积的广告位，建议将其规划在负一楼；,负一楼,布局规划理由：茶叶、茶具、零食、糖酒等商业店铺自身需要较好的店面形象，有助提高项目商业整体形象，另外此类店铺需要的面积不大，租金收益相对较高，非常适合项目商业一楼的业态规划；,一楼,布局规划理由：特产、糖酒类店铺一般需要较多的广告位，其需求面积相对较大，建议规划其为商业二楼的业态。,二楼,项目定位,品牌形象定位,香槟国际SOFA博客公馆海川生活主场缤纷生活主场海川汇,案名原则：最好能体现项目形象定位；富有时代气息和创意；识别性强，个性突出；使人易于联想；便于推广，琅琅上口。,案名建议,物业发展建议,物业发展建议,产品建议,总体布局,整体建筑规
27、划里，建议地下为两层，塔楼为住宅、裙楼为两层商业，负一层为商铺兼少量车库和设备用房，负二层为地下车库。,根据达州建筑规划设计要求，首先我们项目的塔楼部分，要与凰城壹号的5号楼之间退距至少25米。另外，规划设计要求项目塔楼与地块两边的道路退半距，而且左右两边的道路坡度大于5%，是不能作为消防扑救面的，所以项目的消防扑救面需放在项目地块内，概念性方案里的塔楼布局满足不了这些条件，需要对塔楼重新设计，建议塔楼采用两个单元组合拼接式的布局，尽量做满经济指标。,需退至少25米,需退道路半距6米,需退道路半距7米,左右两边的道路坡度大于5%，是不能作为消防扑救面的，那么只有项目西北角的部分比较适合设置为消
28、防扑救面。,根据项目属性，本项目属于一类高层建筑，其消防扑救面的标准大小为不小于：18*18米,三个项目概念性方案中，塔楼的摆放都不符合建筑规划硬性条件，所以住宅塔楼需重新设计，我们从下图可以看到，塔楼能够摆放的区域。,红色部分为塔楼能摆放的位置,并列拼接两个单元，两梯六户，每个单元标准层500平米左右。加上商业8000平米，尽量做满容积率。,建筑风格建议,建议项目采用现代简约的建筑风格。,现代简约风格的建筑，建筑立面俊朗，线条简约而不简单，形体和美感丰富，具备强烈的视觉效果。在此风格之基础上，局部增加符合时尚感的建筑立面元素，营造项目独特的艺术风情。注意成本的控制。,屋顶设计建议,屋顶的设计
29、，合理运用建筑元素，使项目具备丰富的天际线，增加项目艺术感。,本项目户型建议原则,符合市场流行趋势，强调观景与私享属性的潮流产品。,户型设计建议原则,客厅、主次卧室、厨房、卫生间等各功能空间的尺度保持合理，避免空间浪费。,根据外部景观资源的优劣，确定平层布局中大小户型位置的分布，进而优化项目户型产品价值。,引入市场流行元素，如空中庭院、法式阳台等增加附送面积，提升产品附加值，强化市场竞争力,户型平面,最贴切片区市场需求和项目定位的户型应为满足刚需兼部分投资需求的中小户型，单价高、面积小、功能全、总价低。我们建议户型区间及配比为55左右的套一占20%；6875的经济型套二占50%；7685的舒适
30、型套二占30%。住宅户型设计应尽量考虑采用增加赠送面积、可变空间等手段，提升客户物业附加价值，增加了项目住宅卖点，做到项目价值最大化。,一房尺度建议,一室单卫带空中庭院（55m2左右）,典型户型参考图示（重庆金科西城大院）可用作紧凑型两房。,在户型尺度建议列表中有必备等级建议，分为1级和2级，1级为严格执行的尺度标准，2级为在设计时确难达成时可适当妥协的尺度标准。,表中所列尺度为各功能空间理想尺度，也是在设计中尽量实现的尺寸。,两房尺度建议,两室单卫（68-75m2）,典型户型参考图示（重庆华润二十四城）,在户型尺度建议列表中有必备等级建议，分为1级和2级，1级为严格执行的尺度标准，2级为在设
31、计时确难达成时可适当妥协的尺度标准。,两房尺度建议,两室单卫带空中庭院（76-85m2）,典型户型参考图示（重庆融侨苹果城）可用作紧凑型三房,在户型尺度建议列表中有必备等级建议，分为1级和2级，1级为严格执行的尺度标准，2级为在设计时确难达成时可适当妥协的尺度标准。,附送面积,案例：万科金域榕郡 房型：3房2厅1卫 建筑面积：90m2（合同面积）赠送面积：花架+法式阳台+凹凸窗+入户花园 最终使用建筑面积：127m2,项目方案中，入户花园和空中庭院均计算半面积，体现了附送面积的概念。,建议项目采用多种组合方式，形成多途径的赠送面积方式，提升项目产品的附加值，让客户享受更多的实惠，进而提升项目的
32、市场竞争力。,隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”的“无微不至”。,隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。,空调机安放处变生活阳台，是进深小于0.6米的不封闭阳台，不计面积，市场上俗称“法式阳台”。,将空调室外机位改造成生活阳台，根据相关规定，空调室外机位不计入建筑面积。改为生活阳台后，业主可以作为使用面积，起码“偷”了一半面积。这种做法，使得每户“偷”了约一个多平方米。,阳台加空调机位部分，可改造成一个房间,利用外飘窗提高40CM搭板，而实际上基础与
33、室内地板水平,业主在装修过程中可轻松取下搭板,形成一致的室内空间，增大室内空间面积。,可拆卸飘窗和可打掉步入式飘窗梁是现在常见的“偷面积”方式。,商业建议,商铺的布局原则是提升商铺价值，便于销售。商铺布局尽量做到多的展示面，充分利用外部车流人流，内部人流线路做到通畅，尽量不要出现死角。借助项目地表坡度，变二层为一层的方式可提升价格。店铺划分时，进深尽量控制在12米以内，最多不超过15米。,商业部分二楼增设走廊，增加更多的人流线路和广告位，提升商业物业价值。,二层走道,3.5m退台设计，使得二层空间感更强，更加舒畅；女儿墙选用玻璃材质，使得铺位展示面更加良好；扶手梯、楼梯等形成垂直交通，紧密的连
34、接两个楼层。,由于项目的主体是住宅，底层商业须根据住宅的建筑风格具体而定。主要在临街门头招牌、柱体广告、装饰灯、侧招作相应广告位及美化设计。,一层通道,物业发展建议,其他建议,社区主入口、高层入户大堂气派美观，展示社区良好形象，入户大堂也是业主交流的第二客厅。,迎宾大堂,社区主入口与景观带充分融合，显尊贵气派的整体形象。让高层大堂成为业主的第二客厅。打造外形气派美观，内部舒适大方的公共空间，同时大堂需精装修，彰显小区品质。,高层入户大堂,园林景观与导视系统,富有现代感和情趣互动性的的景观小品和导视系统可以有效提高项目住宅品质和商业氛围。,安防智能管理系统,可视对讲系统,边界防范系统,边界防范系统,周界防越报警系统数字有线电视系统家居燃气泄露报警系统智能停车管理系统家居紧急求助报警系统,紧急广播与背景音乐系统非接触式IC门禁系统家居红外防盗报警系统宽带互联网系统电子巡更管理可视对讲系统,着力营造社区安全感,智能安保系统：安全呵护 尊贵居住,智能生活,或许我们只借鉴一点，产品价值的提升就远不止一点！,低碳概念,强化节能、环保的产品附加值,智能系统和科技概念的选择会对生活品质起到提升作用，届时通过在案场包装展示和利用其他资料宣传，还会提升整个项目的形象档次。,THE END,预祝项目圆满成功！,
