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1、,达州胡家坝住宅项目,整合推广计划,呈：天泰地产/提：楚界广告/2008.3.12,谢谢各位，给予我们一次走入达州，了解达州，洞察达州的机会！我们也希望这一次机会能让我们的专业发挥到极致，为项目做出最合适的推广方式。现在，就从了解达州开始,走进达州。,第1章,达州，公元前553为通州；公元前607改为通川郡；宋乾德三年(965)，通州改名达州；民国24年，置四川省第十五行政督察区；1950年设达县专区，1970年改称达县地区；1993年7月5日，更名为达川地区、达川市；1999年6月20日，国务院批准设立地级达州市,达州，3000年历史沉淀，人文深厚,三千年前，州河之岸，达州水源文化才刚刚诞生
2、，今天它已成为一种怀旧的生活方式。一切都已改变！,溯源。,一湾水，兴起一座城,2008，今日。达州幅员面积1.66万平方公里，总人口640万；达州已成为重庆、成都、武汉、西安的中心地带；达州已成为四川省的人口大市、农业大市、工业重镇；达州已成为四省市结合部的商贸中心和交通枢纽；达州美誉为“川东明珠”；179个国家级公路运输枢纽,达州市榜上有名,达州，半世纪不懈发展，根基已稳,发轫之初，川渝陕鄂交汇达州；现在，已成为四大城市捷运枢纽及经济发展“金三角”。一切都已改变！,今朝。,一个枢纽，荣盛一座城,达州，开创未来，梦想腾飞,达州，曾以传说中的凤凰故事引人关注；中石化、中石油进驻，达州要成为中国天
3、然气产业第三极；2010年，达州将初具规模和城市竞争力；2020年，达州将以“增长速度、经济效益、发展潜力”瞩目全国；十一五末，达州会有翻天覆地的变化。对这一点我充满信心李向志（达州市委书记）,改革以来，达州飞越，多少次荣登神州大舞台。一切正在改变！,未来。,在我们看来：城市需要创想，达州拥有梦想。真正的地产运营商，就应该为一个城市梦想而启航。,天泰地产，梦想达州,一个创想，升级一座城,？,什么样的创想？,为梦想开始。,第2章,天泰地产为达州未来而来，为城市梦想而来。算不算大话？,我们应该先看看，天泰地产为达州准备了一件什么样的礼物,项目占地92.14亩，是大型复合房地产项目集商贸、居住、幼稚
4、园为一体总开发量约32万方，总投资5.5亿元人民币，分二阶段用时3年进行开发。,临州河，空气污染少，视野开阔，拥有难得的江景和沿江小气候，自然条件非常优越。,上万方异域风情中庭景观及入口广场，延伸滨河自然美景。完成了户户有景的景观规划！,围合式院落建筑规划，尊重东方居住文化，彰显邻里亲情。,现代主义建筑外观设计，更简洁，更干净。,项目1期,近30万方,二房及三房达95%,差异化创新户型,高层建筑,品质立面设计商业1892幼儿园异域风情园林游泳池,达州较大型社区,适宜居家性,景观视野宽阔,具有品质化社区的表现,3、5年不过时,院落式社区,东方人居文化,州河旁,珍稀滨水资源,30万方主城水岸院落,
5、One dream of City,天泰地产 首创达州,一座城市梦想,30万方主城水岸院落,一座城市梦想,当城市进程的巨轮碾过岁月的轨迹，我们不难发现：一切关于城市的传说正在因另一种文化的到来而发生着天翻地覆的改变。城市因人而生动，人因城市而骄傲。在城里的每一个人都怀揣梦想，于城市，我们同样应该胸怀梦想。天泰地产，开创一个城市新纪元,一个城市梦想，要说的有力，有理，还是，再看看这个市场吧！,?,美梦？恶梦？。,第3章,城市格局看梦演,老城组团,西外组团,北外组团,南外组团,达州城市空间布局：发展建设老城组团、西外组团、北外组团、南外组团“四大组团”，全面实施西、南、北三向空间拓展战略。,V.S
6、,V.S,V.S,西外,老城,南外,北外,西 外,恒阳骊都,中央公馆,广电花园,幸福世家,康派蓝域,知天下,建筑类型：高层住宅 占地面积：177亩 建筑面积：近27万总 户 数：2076户 目前均价：2130元/停 车 位：925辆绿 地 率：高达33.1%容 积 率：2.06 建筑密度：36.5%,恒阳骊都西外至尚品质生活社区,中央公馆（国际新城二期）中央地段公馆生活,总占地面积约：600亩 经济技术指标：住宅底商每层4500平米户型面积区间：约114.3-202.50 均价：约2800元/,建筑类别：高层电梯房 建筑规模：10.5万方 总户数：795户户型面积区间：46.17 137.16
7、近12万平方米的高尚社区，紧邻巨大天然绿地覆盖的南广场。,广电花园超越都市的风景,幸福世家政府中心区金兰大道上高层华宅/享乐居住 享乐生活,建筑类型：高层 建筑总面积：15960 楼层：16层户型面积区间：23 102（灵动空间）,户型面积区间：72 119 商业配套：3000 智能配置：物业,康派蓝域（恒源科技大厦）康派舒适 智慧领地,知天下（仅余1套）,西 外,政府力挺板块，一批新兴的楼盘遍地开花。2006年，该片区引领达州人居发展潮流。但是，随着南外及河居楼盘开发，2007年时，购房消费群渐渐转移了视线。,关键词：不成熟/发展期长/关注降低,南 外,恒大品城,龙州半岛锦谷,龙郡外滩,洲河
8、湾,龙洲半岛锦谷人文半岛 上层生活,配套五星级酒店，欧陆风情商业街，900米河滨景观长廊；紧靠212城市黄金交通动脉；270度极目阔景，俯瞰洲河。,龙郡外滩达州滨河商业第一街,总占地面积约：3000亩 停车位：600个 主题定位：达州情景商业公园开发定位：城市公园 复合地产 主题定位语：公园中的城市建筑主题：滨河商业+两层裙楼商业+两层住宅底商,洲河湾 大型人文河居社区,体量：20余万 园林环境：2万方 建筑形态：30层以上高层 户数：约2500户 项目户型范围：38200等户型,南 外,该区域，目前政府将其功能定位为“城市副中心，为重点发展城区，打造为服务于能源化工基地的物流及市场集聚区。但
9、是，相比北外，目前的市政、生活配套尚属不太成熟。,关键词：较成熟/工业新区/竞争强,老 城,凰城壹号,建筑类别：小高层与高层 总占地：约60亩 总建面：约12万方户型：一房 二房 三房 四房 户型面积区间：约60 200 建筑经济指标：33楼“高层低密度”；120米超宽楼间距；1000 M2动感景观中庭，1000 M2生态山体公园，800 M便捷生活圈,凰城壹号军分区内 凤凰山下,老 城,达州最为成熟区域，为老牌CBD，相对其他板块有无可超越的城市功能优势。,关键词：最成熟/地块小/价格高,北 外,丽江明珠,丽江明珠大型生态人文景观社区,占地面积：约97亩 建筑面积：20万方 总 户 数：14
10、48户绿 化 率：41.75%建筑组成：9幢1230层高层及6幢多层,北 外,北外，按新城市规划指罗江以北，在本案中指老达川的胡家坝片区。该区域近邻老城中心，配套相对西城及南外优越。目前，老房居多，形象不佳，政府已经有所投入进行改造。,关键词：成熟/适宜居住/潜力大,老城组团,西外组团,北外组团,南外组团,V.S,V.S,V.S,未成熟导致消费信心力不强,都市中心价格偏高抗性较大,离中心近发展更快适合居住,较为成熟潜力较大工业太浓,北外，近邻主城，配套优越，未来规划为居住生活区，居住感强，价格合适，相对其他板块，这里是最能实现梦想的地方！,无论那个板块，都有大盘割据，竞争在所难免,我们如何脱颖
11、而出,？,同区域的对手,凰城1号,丽江明珠,本案,在本区内，我们的项目面临着目前市场印象最好的楼盘凰城1号。如果我们要与之竞争，需要一个USP（独特销售主张），进行区别市场！,凰城1号,本 案,最大诉求：凤凰山下的自然山景价 格：预计3500左右户 型：约60 200 总 占 地：约60亩 总 建 面：约12万方开盘时间：预计2008年10月,最大诉求：州河岸的自然水景价 格：未定户 型：约70 120 总 占 地：约73亩 总 建 面：约30万方开盘时间：预计2008年9月,山水之争，附价格优势，对抗达州形象市场第1盘,当我们跳出板块，诉求水景，市场的竞争随之变化,本案,龙洲半岛,洲河湾,洲
12、河湾,总 占 地：20余万建筑形态：高层及超高层观景群楼；总 户 数：2500户 最大诉求：景观及商业价 格：23803380元/户型特点：主力户型面积80-150平方米，每户带阳台、飘窗；配套设施：20000方中庭、游泳池、运动设施、儿童游乐，泛会所；销售节点：2008年1月1日开盘，3月6日起开始排号。优先打造景观示范，增强客群信心，以达到快速销售目的,龙洲半岛 锦谷,700个车位的超大停车场，健身步道、儿童游乐场、游泳池、羽毛场、大型超市、老年活动区、药房、干洗店、步行街；配套五星级酒店，欧陆风情商业街，900米河滨景观长廊；紧靠212城市黄金交通动脉；270度极目阔景，俯瞰洲河。,目前
13、，滨水楼盘仅就水诉水，当成王牌。与之相争，我们还需将滨水资源提升形象档次！,开创一个滨河世纪,看完，知名达州楼盘之后，我们发现：我们的项目无论从体量面积、建筑规划设计、还是得天独厚的自然景观资源，都是一流的大盘！而且，仅仅就滨江而言，我们的项目绝对是数一数二的住宅楼盘。达州，这个3000年文化的城市，这个不断发展的城市，现在，天泰地产，就将为这个城市的梦想，更为一群有梦想的人，掀起一轮滨水文化复兴,一群有梦的人。,第4章,谁都有梦想，但，谁会为梦想卖单？,周边原住居民教师公务员私营业主普通白领郊县客户,熟悉周边环境和人际关系离单位近，出入方便离单位近，出入方便超质的性价比，看前景超质的性价比向
14、往更大都市生活,为什么要这个梦？,有梦想的人,他们为什么寻梦？,是经过沧桑磨励的及创造力的0-70年代群体；能够支付2-5万元首付款，并能承受500-1200元左右月供；期望告别蜗居，进行品质生活的体验；渴望拥有独立空间，喜欢交流，在交流中得到对自身的认可；对购置房屋有理性的分析和判断，属于功能性价值取向。,为他们打造这样的产品,性价比是他们首先考虑的基础,产品的实用性具有明确的要求,他们对区域发展前充满了信心,他们的共性,他们对品质有所要求,他们最大的共性,梦想。,有个家的梦想。能享受到品质的居住，离市区不太远，离自然又很近。他们的居住梦里，忘不了邻居的问好，忘不了空气的清新。他们希望有新的
15、东西还能融入生活，提高生活，例如：电视里看到的异域风光。,他们居住的主要梦想 我们项目能做到的,离主城不远，配套要优越,环境要求高，离自然近最好,有邻里情结，不愿孤独一人,离主城2公里 成熟配套,州河岸边，人文自然,围合式建筑 演绎邻里亲情,城市有梦想：梦想一个新的世纪来到开发商有梦想：梦想为达州开创一个最优质的滨河居住消费着也有梦想：梦想开始一个新的滨河居住,滨河世纪已经来临,梦想演绎。,第5章,案名阐释：居家，要在有山有水的地方；城市，同是择山而建，取水而生。众观达州，滨河序篇已悄然展开，因我们的到来，而得到新的发展，开启一座“未来之城”，创下一座城市新纪元。,方案1,LOGO演绎名片,L
16、OGO演绎名片正,LOGO演绎名片背,LOGO演绎胸牌,LOGO演绎帽徽,LOGO演绎纸杯,LOGO演绎咖啡杯,LOGO演绎手提袋,LOGO演绎手提袋,LOGO演绎楼书,LOGO演绎VIP卡,LOGO演绎形象墙,LOGO演绎外形象墙,LOGO演绎道旗,LOGO演绎道旗,方案2,第1阶段：启势,2008年4月5月,户外+报媒双箭合并。亮出天泰品牌，制造一种神秘，营造大盘气度，树立项目形象，预告“我来了”。建设临时接待处，蓄客，为开盘而准备。,SP/PR活动线下支持,描绘你心中的达州以“一座城市梦想”为主题，向全城发出邀请，描述一个人，一座城，每个人都应对我们生长的城市心存梦想，征集有关畅想达州未
17、来的图或文，以表对达州城市的热情与祝愿，梦想达州！,第2阶段：蓄客,2008年5月9月,户外+报媒+现场包装+活动宣传，四棋同举。抬出天泰滨河世纪，重树一种滨河生活方式，开创一个城市新纪元！,SP/PR活动线下支持,我的未来不是梦以“我的未来不是梦”为主题，在中心广场搞大型北外规划介绍及未来滨江打造，规划图及意向图展示。引起市场关注，增加受众信心！,第3阶段：强销,2008年9月12月,产品+生活（报媒5篇）,SP/PR活动线下支持,未来生活秀出来以“未来生活秀场”为主题，小孩+大人联手创想，小人的世界VS大人的童话，模拟生活场展示,滨水与文化有关，我们的客群中不凡有老师等高等知识人群，于是我
18、们想道了还有种沟通方式，也能打动他们的心！,一生之水泊天下,第2套演绎,第1阶段：区域牌,2008年4月5月（入市期）,上善若水。繁华跟前，依然与尘无染物质与自我，奢侈与低调，城市霓虹与自然颜色，出繁华而不染才是上层境界。润城，于滨河之岸，隐藏不远处城市喧嚣，停留清静世界。一生之水泊天下,第2阶段：水景牌,2008年7月9月（强销期）,真水无香。州河岸上，印证自然情怀入世与出世，掌控与被掌控，超越与反超越，人生是处在城市与自然间的一场游戏。润城，于滨河之岸，收纳三千浩淼真水，停留清静视界。一生之水泊天下,第3阶段：建筑牌,2008年9月11月（持续期）,润物细无声。院落依在，流连邻里亲情帮衬与
19、谢意，真实与温馨，喜悦与亲密，生活是一种意味深长的情感。润城，于滨河之岸，围合邻里细腻亲情，停留人间真爱。一生之水泊天下,关于案名我们还有一些想法,天泰水印长天 天泰北滨纪天泰一江 天泰润龙城天泰滨天下 天泰泊心湾天泰品江城 天泰古浪湾天泰江语城 天泰蔚城天泰水印上院 天泰水蓝郡,梦之道路。,第6章,推盘媒体梦幻组合,户外,以主流报纸进行项目形象及消息的全城传达。但是因报媒时效短，在这里将以户外广告进行弥补。,报媒,北城导视/封堵桥头/造就主城封面楼盘,红旗、州河、通川户外桥头封堵,CBD荷叶街商圈户外中心渗透,川北路灯杆导视,工地范围 卖场包装 销售物料,围墙、导视,吊旗，背景墙，销售道具,
20、DM、楼书、户型单页,终端卖场，是消费客群最终到达之处，并且将为之停留一段时间，浓郁的销售氛围、详细的销售资料都为最后的逼定作下强力的铺垫。,在形象期后，广告转为对项目自身价值更全面地传播，巩固升级人居的利益认知；针对公务员、大型企业、银行、学校、医院等特定人群进行圈层推介活动；区县持续巡游路演，投递、派发宣传DM，向周边市场扩散项目影响力；在项目销售期与持续期，组织现场的体验活动，保持市场的热度。,THANKS,淡市营销成功案例东莞万江风临美丽湾,世联研究案例,关键字：淡市营销 降价,案例简介：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过
21、开发商目标82套。,案例适用范围：历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。,项目基本情况介绍,区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定）规划总用地：68,679总建筑面积：138,731住宅建筑面积：89,323容积率：1.5总套数：989停车位：87619栋9-18层小高层组成项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。,未推售单位：407套,项目入市背景,9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了
22、东莞市场。春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。,3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与项目90-130平米的三房四房形成竞争4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋
23、237套）剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,项目情况,项目销售成果,4月25日，价格调整通过，开始销售。截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套）截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）,项目成功的关键举措,降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基
24、础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。,降价的准备,降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。活动就是要宣传卖点，要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。,降价的配合,The End,
