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1、青城开盘活动策划方案,沈阳某某文化传播有限公司二零零六年五月,前 言 楼盘的开盘活动是项目正式面向市场的极为关键的一步，它承接着项目的市场导入、预热和内部认购、销售等，开盘最为重要是的形象传播、营造声势、聚集人气。青城项目开盘的成败直接影响今后的营销推广，所以在这次开盘活动中做了严密的部署和计划，让青城在众多楼盘中脱颖而出，以赢得更多消费者的关注，争取较大的市场份额。,预 期 目 标营造热销卖场氛围，聚集人气。传达青城开盘典礼的信息。显示沈阳星海湾房地产开发有限公司的企业实力扩大青城的社会知 名度和美誉度。融洽与当地政府职能部门、客户及相关机构的客户关系。积累更多客户资料，为今后的营销推广奠定
2、扎实的市场基础。体现青城的美好前景促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关。,一、开盘整体安排,1、活动时间：2006年5月28日上午8：00分2、活动地点：青城售楼接待中心3、活动人员：领导、嘉宾、工作人员、意向客户、礼仪、表演嘉宾等。,4、人员安排领导嘉宾：开发公司、建筑设计公司、景观设计公司及相关权威人士等。媒体人员：沈阳日报、时代商报、华商晨报、辽沈晚报、沈阳晚报等沈阳主流媒体报社记者及家园等房地产栏目 电视媒体记者。礼仪人员：礼仪小姐8人、主持人1人、调音师1人、摄影师1名。,售楼处内正式选房,来宾接待开盘庆典仪式开盘仪式结束,5、活动线索安排：,室外现场舞狮表演,二、开盘庆典流程,1
3、、准备工作（7：008：00）提前布置活动场地，包括人员安排、道具准备等，为活动的顺利进行做准备。活动相关人员到场就位，工作人员再次检查活动场地布置、司仪礼仪人员、表演嘉宾、售楼人员等全体到位。,2、开盘仪式部分 庆典仪式：（8：008：20）（1）8：00分首先由主持人上台做简单的开场白。（2分钟）（2）8：02分由投资商沈阳星海湾房地产开发有限公司王总介绍 项目。（5分钟）（3）8：07分由开发公司邀请2-3项目相关单位领导致辞，如建筑 公司领导进行产品质量推介等。（8分钟）,（4）8：15分投资商沈阳星海湾房地产开发有限公司王总对舞狮 进行点睛，宣布青城项目正式开盘。同时伴随鼓声响起，礼
4、 花、彩带飞扬。（5分钟）（5）9：16分主持人宣布剪彩开始，庆典公司配合。（4分钟）（6）9：20分宣布青城项目开盘认购正式开始。（整个仪式持续大约20分钟左右）,3、表演区域（1）室外区域 1）主场活动区：开展主要活动、剪彩仪式、舞狮点睛等。2）车辆停放区：位于会场一侧，各车辆按序停放，以便管理。3）选房排队区：位于会场一侧，业主正式认购前进行排队位置。（2）室内表演区域 在售楼接待中心二楼进行现场5人女子弦乐表演，表演曲目应能舒缓室内选房的紧张情绪。表演将持续四小时左右。,4、室外包装（1）在青城售楼接待中心门前摆放一个15米的拱门，拱门上文字：“热 烈庆祝“青城”隆重开盘”，沿售楼接待
5、中心门前台阶至门前沈辽路 铺设红色地毯通道。两侧摆放盆花。（2）在青城售楼接待中心门前的两侧，摆放三十至五十个鲜花篮（由开发 商提供同贺单位名单，庆典公司准备花篮）。,（3）在售楼接待中心门前东侧搭建现场表演舞台，以已经设立的围档作 为舞台的背景板，以二十面鼓（两侧两面大鼓，中间十八面小鼓）将表演舞台包围，由四只舞狮（两只成狮、两只幼狮）进行点睛醒 狮活动，在正式认购之后的一个小时内，擂鼓九次，点睛之狮起舞 采青，每次持续三分钟并释放彩带礼花，衬托整个会场的气势，烘 托欢庆氛围，加速选房进度。,（4）售楼接待中心门前悬挂飘球十个（按照售楼处总面宽平均分配）。（5）售楼接待中心门前设嘉宾签到处，
6、用较高的办公桌铺上优质金绒布，上面放置胸花、2支签到笔、签到本、桌下放置礼品等。（指定两位 礼仪小姐负责嘉宾签到、佩带胸花）,（6）在车辆停放区放置一导示牌，用分段用标杆围起，并在标杆上 进行装饰，以突显热闹气氛。（7）庆典公司准备音箱、调音台、立式麦克风两台。剪彩礼仪小姐 六人分列红地毯两侧，剪刀、花团、绸带准备齐全。（庆典公 司负责准备）,三、开盘选房流程,1、售楼接待中心内部区域划分,2、认购流程,售楼中心门前,了解认购流程,客户接待区排队等候,按顺序进入售楼处,售楼接待中心门前摆放销售流程展板、销售控制展板及单体沙盘，提前选择3-5套意向房源。,售楼接待中心东侧空地按登记表顺序号排队等
7、候，并观看开盘仪式。,持意向登记表、收据、身份证明，每组5名客户进入售楼接待中心选房，每位选房时间不超过3分钟。,进行身份验证,由一名身份认证人员核对客户身份证明、意向登记表、诚意金收据，按照顺序号进行验证。,沙盘讲解区选择房源,一名客户在销控展示区进行选房，其余在沙盘讲解区由五名讲解员讲解房源剩余情况及尽快作出选择。,主控区域确认房号,确定认购房源，由主控人员在客户意向登记表上填写房号并盖章，并注明一概不予调退。,成功认购,认购失败,离开销售中心,宣布成交、销控封房,主控人员用麦克风祝贺成交客户及购买房号，在销售控制板上销控封房，销售控制区内进行销控登记。,签约区签署认购书,五名销售人员根据
8、意向登记表确认房号签订认购书。,认购书进行审核,由认购签订主管将已经签订认购书进行审核确认。,等候交款,签订认购书后在客户交款等候区内等候交款。,交款，开出收据,由领位人员按照顺序引导至区，进行交款、开具收据、盖章。,优惠确认区,检查业主签订的认购书、收据，根据签订认购书中交纳房款占总房款的百分比发放签署优惠确认单。,3、人员分配 身份认证人员（1名）：负责核实优惠权申请人持有的青城住宅意向 登记表及顺序号、身份证明、诚意金收据。销售主控人员（2名）：销售接待处为总控台，其所持有的为最准确的 销售情况，负责在销售控制板上贴出销售情况。销售主控持麦克风公布客户成交情况，营造现 场气氛。敦促客户尽
9、快成交。主控助理人员（1名）：在销售控制区负责填写优惠权申请人所确定的 房号，形成文字记录。,沙盘讲解人员（2名）：负责对已经核实身份后等待选房的优惠权申请 人提出问题进行讲解，协助选房。区域领位人员（1名）：优惠权申请人在交款等候区等候期间，由领位 人员按照等候顺序引领至财务处交款、盖合同 专用章。认购签订主管（1名）：负责对客户提出签约的疑问进行讲解及对签订 的认购书进行审核确定。认购签订人员（5名）：负责与优惠权申请人签订认购书。发放优惠卡人员（1名）：负责检查业主签订的认购书、收据及根据签 订认购书所交纳房款所占总房款的百分比发 放优惠卡。,4、特别提示（1）如未及时签订认购书或交纳定
10、金的优惠权申请人，所选房号作废，同时视为申请人放弃认购权。（2）弃选，申请退出青城住宅意向登记表，开发商于开盘之后一 周内全额无息退还诚意金。（3）优惠权申请人将是正式购房产权人，不可更名，否则开发商有权 取消优惠权申请人认购资格，同时青城住宅意向登记表废止。,（4）正式认购时，由于现场认购客户较多，为缩短客户的等候时间，每位优惠权申请人选房时间限制在3分钟之内。否则，视为超时，开发商有权取消优惠权申请人排列顺序号。（5）弃选，申请保留青城住宅意向登记表，业主可享受下一批推 出房源之认购优惠权利。,5、其他（1）开盘前的客户秩序的维持，以免在正式认购当天次序混乱。（2）提前与有关银行沟通，开盘
11、当天在销售现场设立POS机，以方便 客户交款。（3）提前与庆典公司联络，安排庆典活动中所需道具。（4）售楼接待中心内摆放水果、糖果以及饮料，提升开发商的品位，调节购房者的烦躁心情。（5）售楼接待中心内制作导示系统引导当天购房业主认购流程。,四、开盘前广告投放计划,五、活动配合人员安排,六、其他相关资料提供,谢 谢Thanks!,http:/联系qq：744421982,35,如何进行房地产市场分析,http:/联系qq：744421982,36,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报
12、告,http:/联系qq：744421982,37,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,http:/联系qq：744421982,38,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针
13、对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,http:/联系qq：744421982,39,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,
14、客户需求分析,http:/联系qq：744421982,40,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,http:/
15、联系qq：744421982,41,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,http:/联系qq：744421982,42,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平
16、、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,http:/联系qq：744421982,43,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场
17、发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,http:/联系qq：744421982,44,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,http:/联系qq：744421982,45,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,20
18、08年我国各主要城市的恩格尔系数,http:/联系qq：744421982,46,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,http:/联系qq：744421982,47,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文
19、环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,http:/联系qq：744421982,48,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,http:/联系qq：744421982,49,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说
20、，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,http:/联系qq：744421982,50,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策
21、略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,http:/联系qq：744421982,51,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,http:/联系qq：744421982,52,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,http:/联系qq：744421982,53,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,http:/联系qq：744421982,54,学习内容,理论部分,案例学习,
