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1、翔安X2010P04地块投资分析报告,第一章：宏观分析,第二章：市场分析,第三章：地块分析,第四章：项目定位,第五章：投资分析,地块规划出让条件区域规划与建设地块环境分析地块SWOT分析,土地市场分析房地产市场分析区域市场分析市场总结,开发销售计划成本估算起拍价效益分析投标报价分析风险分析,汇报内容框架,客群定位形象定位产品定位价格定位,宏观经济分析厦门经济环境宏观政策分析厦门政策环境,1 宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析,第一章：宏观环境分析,经济强势复苏，快速稳定增长趋势明确,宏观经济,启示：1、国内宏观经济强势复苏，重回快速稳定增长趋势相
2、对明确；2、发达国家经济处于复苏过程，通胀从发展中国家向发达国家蔓延；3、产业结构调整、产业转移成为经济发展的大趋势；,CPI快速提升，经济可能进入长期通胀阶段,宏观经济,2月份CPI达到4.9%，由资金泛滥引起的通胀可能开始转向收入提高、基础产品价格上升的推动型通胀。通胀趋势可能长期保持。2月份PPI上升到7.2%，工业品成本快速提高，未来可能传导到居民消费价格指数。PMI从2010年12月开始逐步下滑，2月份PMI下降到52.2%，但实体经济发展仍然乐观。“用工荒”、油价、金价、粮价快速上升，反映了由流动性推动的通胀可能长期伴随经济的发展。,央行已经三次加息，开始进入加息通道,2010年1
3、0月份近三年来首次加息后，央行已三次加息；1-3年期贷款利率共上调了70个基点；随着通胀的进一步发展，今年内可能还有两次以上加息。宏观经济可能在未来1-3年内保持资金“高成本”阶段；加息对房地产业长期发展产生重要影响，一般在加息初期难以体现，随着加息的持续积累，将有效抑制房地产需求和提高开发商成本。,厦门经济重回快速增长，三产占比49%,2008年，2009年厦门GDP增长开始下滑，2009年增长率仅为8%，2010年经济快速恢复，增长率达到15.1%，重回快速增长轨道。,2010年，厦门第一产业增加值23亿元，增长3.2%，第二产业增加值1027亿元，增长21%，第三产业增加值1004亿元，
4、增长9.7%；三次产业结构为：1：:50:49，与2009年相比，第二产业比重上升，第三产业比重下降；可见2010年经济增长主要由第二产业贡献。,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,城市居民生活富裕，收入快速增长,厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长，2010年已达到29253元。比09年增长12；厦门城市居民2010年人均消费性支出19961元同比上年增长1.1%；在通货膨胀和工资快速增长趋势下，居民收入开始进入快速增长期。
5、财产性收入比重将快速提高,厦门经济,固投与房地产开发高速增长，经济依赖房地产业,2010年固定资产投资1010亿元，比去年同期增长14.5%；房地产开发完成投资396亿元，增长34.5%；其中土地购置费250.34亿元，增长56.7%，占房地产投资的63.2%，拉动房地产投资增长30.7个百分点；投资产业集中，房地产与制造业投资比例最高，分别占40%与18%；基础设施投资下滑，全年基础设施投入313亿元，下降3.2%，比上年大幅下滑15.8个百分点。,厦门经济,地方财力进一步加强，民间存款上升,2010年其它主要经济指标,数据来源：厦门市统计局,2010年，厦门市财政总收入突破500亿元，达5
6、26.02亿元，为全市GDP的25.6%，增长16.5%。地方级财政收入289.17亿元，为全市GDP的14.1%，增长20.2%。财政总收入和地方级财政收入总量均比2005年翻了一番，五年分别年均增长20.9%和24.1%，；2010年末，全市中外资金融机构本外币各项存款余额4440.60亿元，比上年增长27.5%，比年初增加960.16亿元；本外币各项贷款余额3621.72亿元,增长21.1%，比年初增加632.08亿元。,厦门经济,厦门版“国八条”,1、合理确定厦门市新建住房价格调控目标 月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围 2011年，
7、厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）万套。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管 二手房交易全额征税。4、强化差别化住房信贷政策 贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率的倍。5、严格住房用地供应管理6、合理引导住房需求7、加快个人住房信息系统建设8、坚持和强化舆论引导,厦门版国八条分析厦门版国八条主要重申全国版国八条；提出今年保障性住宅建设目标4.3万套，厦门保障性住房建设一直领先于全国各主要城市，未来保障性住房建设侧重于廉租房与限价房。,2011年厦门限购令,宏观政策,一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭
8、（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商品住房的政策。即：”本地禁三，外地禁二“。外地居民购房需提供自购房之日起前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交购房人及家庭成员情况申报表三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。四、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验申报表和购房人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。五、交易时间的认定，新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以
9、业务收件时间为准。,厦门限购分析“本地禁三，外地禁二”，外地居民2年内缴纳1年社保或纳税证明即可购房；厦门限购令相对比较温柔，但能够有效抑制外地炒房需求；厦门限购令在全市范围内执行，不分区域。,政策对厦门房地产市场的影响,市场走势反弹趋势被抑制5月份以来，厦门楼市不温不火；第四季度，随着大量新盘推出，房价进一步向上大幅突破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束，调控政策可能逐步放松。客户结构本地客户将成为主力新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制省内其他城市客户。市场结构M型走
10、向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。满足刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力，特别是首次购房群体将成为市场的主流。对于中大户型以二次置业以上的改善型需求为主的楼盘，将受到首付提高和购房成本提高、三套停贷等影响，需求减少，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强，对此影响也相对较小。消费心态可能进入新的观望期受新政重申影响，购房客户转持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后再出手购房。,厦门政策,近阶段厦门市获得的政策性支持,城市发展,特区扩大到全市,2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。,中央支持特区发展,2010年9月6日特区30周年庆典
11、上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用。,体制创新试点,中国服务外包示范城市跨境贸易结算试点城市“三网融合”试点城市国家创新型试点城市国家知识产权工作示范城市,城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城、同安滨海新城建设面积：240平方公里建设目标：一流现代化国际性滨海新城,旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动；综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾、湖边水库等东部商务区建设全面推进；,2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体
12、化”。2010年岛外三大新城建设相继开工；基础设施投入继续扩大，房地产开发量大幅提高。,城市发展,宏观环境总结,宏观经济回归快速发展轨道，通胀向纵深领域蔓延；,厦门经济全面恢复，政府财力保障岛内外一体化建设；,厦门限购“本地禁三，外地禁二”；效果有待观察；,4.3万套保障性住房含限价房料难以撼动市场格局；,城市基础设施投资进一步向岛外倾斜。,1 土地市场分析 2 房地产市场分析 3 区域市场分析4 市场总结分析,第二章：市场分析,土地出让量攀升，岛外比例提高，均价回落,土地市场,2007年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/；2010年岛外成交土地比例提高，土地出让均价下
13、降；土地出让量、价格受房地产市场状况影响较大。,土地出让重点区域向岛外转移,土地市场,2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；2010年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为15：85；其中同安商住用地出让规划建筑面积占38%；岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显；岛外成为房地产开发的最主要战场已势不可挡；“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。,岛内用地稀缺，岛外新城为主,土地市场,岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地
14、出让楼面价680010000元/；集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让的集中区域；区域出让住宅楼面价23003500元/；滨海区域楼面价可达6000元/；同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域；区域楼面价为25003500元/；翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为20005000元/；海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/左右。,住宅年成交300万平，均价0.91.1万元/,房产市场,06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面
15、积接近400万平米；2010年市场供应不足，市场成交量下滑。07年以后厦门住宅成交均价长期保持在900011000元/；岛内住宅均价1.6万元/y以上，岛外住宅均价约为8000元/左右。,价格异常稳定，2月份成交大幅下滑,房产市场,2月份住宅成交量下滑到18.31万平方米，环比下降49%，同比上涨40%。厦门市住宅成交均价长期稳定在10000-12000元/；2011年1月份全市住宅均价为11196元/。随着房地产新政的影响未来房地产市场成交量可能进一步下降，短期内价格还不会松动。,供销比平衡，2010年下半年供应大幅增加,房产市场,0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售
16、量；0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；09年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量；10年市场供销平衡，供销比失衡已经扭转。,本地客群下降，外省市已上升，省内保持稳定,2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点；省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%35%之间；省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；“限外令”后可能下降；海外客群比例较小，维持在2.5%7%之间。,房产市场,区域价值逐渐认可，受政策影响2011年以来呈现量价齐跌态势,从09年底至今翔安商品住宅的供需比较看，伴随着供应量的增加，
17、需求也是逐建递升。尤其在9月随着万科金色悦城的推动下，供应量与需求量都攀至顶峰；从翔安区商品住宅的供需变化看，随着翔安隧道的开通，区域价值逐渐受到认可，加之特房、汇景、万科、首开、国贸等品牌房企的进驻，片区未来发展潜力可观；区域价格在万科金色悦城、国贸金门湾等项目的带动下逐渐递增；区域以大盘、中小户型为主，受国家宏观政策调控影响，今年以来成交量和均价呈双双下跌之势；一手房价格先升后降趋势，最高值是去年五月份10237，现降至6519元/,区域市场,区域市场,在售项目分布图,马巷镇,新店镇,火炬产业区东部片,本案,翔安区政府,万科金色悦城,特房锦绣翔安,特房美地雅登,汇景新城,区域市场,在售项目
18、基本资料,区域市场,在售项目产品对比表,在售项目户型配比明细,注：数据来源厦门网上房地产,在售项目销售情况,区域市场,注：数据来源房管局备案数据,万科金色悦城（二期）,社区总建10万，占地5万，容积率2.0，建筑密度25%。35%绿化率的社区园林林木丛生，花香怡人，格调清新淡雅，却不失人气；面向青年成长型家庭的需求，推出带精装的70-90两房、95-110三房。现有的物业类型是高层、席院house。住宅户型从两房到三房不等，面积从76至106余不等；三房小面积受青年置业喜爱，洋房赠送面积多；推广渠道全面展开，报广、户外、路演、节日活动、线上线下宣传全线铺开，企业品牌号召力强。,区域市场,二房（
19、76平）,三房（89平）,洋房（116平）,中骏X2009G03总建114100楼面价2372元/,待售项目分布图,区域市场,翔安区政府,马巷镇,新店镇,火炬产业区东部片,文教区,东区X2009G02总建33200楼面价2500元/,特房X2007G02总建146751楼面价4497元/,特房X2007G03总建294250楼面价2600元/,首开X2009G05总建339290楼面价3251元/,明发X2010P01总建237500楼面价3432元/,宝嘉2010XP02总建64800楼面价5170元/,本案,待售项目基本资料,区域市场,区域市场总结,区域产品：以高层住宅和洋房为主流户型，中
20、小户型比重较大；区域客群：翔安本地客群仅占各项目客群的20-25%,岛内客群约占各项目客群的35-40%，异地客群占各项目客群的40%-50%；区域价格：整体均价约7100元/，区位及品质影响售价，北部老城区与南部新城区同质项目价格差异约1000元/，同区域内品质项目较普通项目价差约1500-2000元/。,区域市场,1 地块区位 2 地块规划与出让条件 3 区域规划与建设 4 地块环境分析 5 地块SWOT分析 6 竞争力提炼,第三章：地块分析,地块可共享马巷重镇的完善配套和旺盛人气,地块分析,地块位置图,地块位于巷西路(旧324国道)北，厅口路（未建）以西，共享马巷重镇齐备配套和旺盛人气。
21、翔安一中、马巷中学及马巷中心小学依序排列于地块南侧，教育资源突出，生活配套完善。,地块规划要求：居住面积约占81%，商业面积约占13%,地块分析,地块现状：正在拆迁中，部分已完成平整,地块东侧的福润住宅楼及雅思幼儿园,地块南侧巷西路零乱临街店铺,地块分析,注：地块摄于2010年初,地块出让条件,特别条件：成交之日起5个工作日内付清全部土地出让金,地块分析,马巷千年古镇之底蕴,马巷千年古镇，3000年前就有先人的遗迹，积淀闽南悠久历史和商业文化,马巷作为千年古镇，三面襟海，一面罗山。据可查的历史，自宋代以来，马巷就是官方的重要驿站，一直是闽南交通咽喉之地是闽南重要的侨乡和台胞祖籍地之一,人杰地灵
22、。,作为“七泉之巨郡，南北之要冲”的马巷，至明代中叶，马巷已是“人居稠密，商贾辐轃”，成了闽南一带的贸易集镇,区域规划与建设,马巷侨胞乡根,翔安是厦门著名侨乡，海外华胞约15万人，分布于35个国家和地区，现有归侨侨眷6万多人。翔安有3600多金门籍同胞，是全省金胞最集中的地方，许多金门人的根就在翔安。,2010年翔安召开第十一届世界六桂堂恳亲会，闽南的六桂宗亲正争取将世界六桂堂宗亲总会从美国洛杉矶迁回厦门。,注：数据和信息来自翔安区侨联,区域规划与建设,巷北工业区已入驻近百家企业，行业跨度大，入驻企业有鸿星尔克、舫昌佛具等；火炬高新工科技园：电子、轻工业。入驻企业有麦克奥迪、友达、冠捷等。,毗
23、邻两大工业园区，企业主及中高管理层存在置业需求,区域规划与建设,区域规划与建设,马巷片区定位为以居住、文化、商业、现代光电产业为主的城市综合区,马巷（1307）片区位于厦门市翔安区中部，规划总用地12.29平方公里，建设用地11.45平方公里，规划区总人口约11.5万人。马巷片区功能定位为以居住、文化、商业、现代光电产业为主的城市综合区。本次规划确定马巷片区为“三区、两带、两园区”的总体功能结构。“三区”即为马巷、舫阳、市头三个居住片区；“两带”是指在翔安东路和舫山东路沿线形成两个公共设施带；“两园区”是指火炬（翔安）产业区和市头光电产业园区。,学校、医院、百货、银行、商店尽在地块步行范围内,
24、地块分析,福润翔百货,同民医院,马巷中心小学,马巷中学,邮政储蓄银行,翔安一中,地块环境分析交通发达,地块分析,地块南邻巷西路，北临324国道，舫山北路、舫山西路、翔安东路均分布于地块西、南与东侧，干道环绕，出行便利；地块距翔安大道、沈海高速不远，沿翔安大道向南可经翔安隧道约30分钟达岛内，经沈海高速可连接漳州、泉州区域。,具备配套及交通优势，但周边环境杂乱，影响品质形象,地块分析,核心竞争力共享马巷成熟配套和繁华人气，营造活力新城,地块分析,马巷作为千年古镇，不仅有着悠久历史文化底蕴，也是翔安配套最为齐全的区域，在当地人心中有着无可取代的地位。区内两大工业区的建立，更为本案提供了新的置业需求
25、。地块核心竞争优势即可借助马巷成熟配套和繁华人气，打造具有文化底蕴的活力新城。,地块规划示意图（仅供参考）,1 客群定位 2 形象定位 3 产品定位 4 价格定位,第四章：项目定位,本市占45%，省内占35%，省外占20%，总价在80万元以上，户口和配套是主要需求。,客群定位,厦门房地产市场购房客群中本市客户约为总量的4555%，厦门以外省内的购房客群约占3040%其中以泉州、漳州、三明和龙岩为主省外和境外客户分别约占15%和5%；,本案客户以青年之家和经济务实家庭为主,岛外类似项目客群特征,客群定位,地块借助马巷镇的繁华配套，可打造为辐射翔安及岛内的中高档舒适型住宅项目。,地块所处的马巷镇，
26、是翔安传统重镇之一，有着丰富的配套资源和人气口碑，本地块作为马巷旧城改造的重要项目之一，随着区域配套的进一步完善，尤其在已入驻的万科、特房等品牌开发商的带动下，地块价值潜力较大，可打造为辐射翔安及岛内的中高档舒适型住宅项目。,形象定位,形象定位,产品定位舒适居住尚品社区,项目规划概念图（仅供参考）,产品定位,规划总平建议,规划仅供参考,项目规模：地块规模适中，总建超9万。地块形态：地块形状较为规则，内部平坦，无道路风格，整体统一，易于总平规划布局。建筑形态：本案容积率为2.5，建筑密度为30%，地块建筑平均楼层为8.3，可规划多层、小高层、高层的多样建筑形态搭配组合。物业形态：地块居住占比81
27、%，商业占比13%，因此地块未来还将规划集中式商业。,产品定位,本户型面积配比，有约75%产品在市场主流产品区间；多样化满足潜在客户的产品线规划，符合大盘开发规律；洋房通过产品创新，提高地块品质；休闲生活+居家生活。,根据规划条件，住宅面积为74390，144平米以下面积占70%以上。,产品定位户型配比建议,产品定位,预计一年后地块高层销售均价为8000元/，作为地块投资分析测算依据，仅供参考。,按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为7547元/平米，预计一年后销售，以每年递增6-8%的增长率计，售价预计约为8000元/（市场环境变化莫测，此价格仅作为投资测算的依据）,价格
28、定位,各物业价格定位,根据上述住宅价格定位，本地块可售物业的售价如下：高层销售均价约8000元/洋房销售均价约12000元/（参考市场价格+正常溢价率）商业销售均价约15000元/（参考市场价格+正常溢价率）车位销售价格约10万元/个（参考市场价格+正常溢价率）,（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据）,价格定位,1 开发销售计划 2 成本估算 3 收入估算 4 起拍价效益分析 5 投标报价分析 6 投标竞争分析 7 风险评估,第五章：投资分析,工程进度计划,1、分期开发：地块规模不大，计划整体开发。2、工程进度计划：工程时间为2年半，项目计划于2011年下半年开工，2013年下半年全
29、部完工。3、销售进度计划：销售时间为1年半，项目计划2012年下半年开始销售，至2013年下半年销售完成。,投资分析,销售进度计划,主要销售时间节点：2012年下半年开始预售，销售周期1年半，设定高层、洋房及商业全部销售完毕，车位销售75%。,各类型物业销售进度计划,投资分析,投资估算汇总表,预计项目总投资金额约为6.9亿元,投资分析,收入汇总表,预计项目总销售金额为9.18亿元（备注：含车位收入）,投资分析,起拍价效益分析,项目投资收益分析：销售总收入为9.18亿元项目总投资约为6.9亿元；项目净利润为1.71亿元；项目投资净利率为24.78%；项目销售净利率为18.63%。,以地块起拍价计算的投资收益分析,投资分析,投标报价分析,投资分析,购地价格建议,投资分析,购地风险评估,投资分析,THE END,
